Pflicht zur Vorlage des Vermögensberichts

Hat der Verwalter keinen Vermögensbericht vorgelegt, entspricht der Entlastungsbeschluss nicht ordnungsmäßiger Verwaltung. Der Pflicht zur Vorlage des Vermögensberichts kommt der Verwalter nicht bereits mit der Vorlage der Jahresabrechnung und einer Einnahmen-Ausgaben-Rechnung nach.

Die Kl. ficht mit der Anfechtungsklage Beschlüsse der Eigentümerversammlung vom 21.5.2022 an. Gegenstand des Berufungsverfahrens sind noch die Beschlüsse zu TOP 2b, mit welchem dem Verwalter Entlastung erteilt wurde, und TOP 10, mit welchem die Kl. abgemahnt wurde. Das Amtsgericht hat der Klage, soweit für die Berufung von Interesse, stattgegeben. Die Entlastung sei bereits deshalb nicht zu erteilen, weil es an dem Vermögensbericht fehle. Hiergegen wendet sich die Bekl. mit ihrer Berufung, mit der sie die Klageabweisung begehrt. Zur Berufung trägt sie vor, dass der Kl. die Jahresabrechnung vorlag, zudem habe die Kl. umfangreiche Abrechnungsunterlagen erhalten. In der Berufungsinstanz wird noch eine Einnahmen-Ausgaben-Rechnung für 2021 vorgelegt.

Die Berufung der Bekl. hat keinen Erfolg.

Zu Recht und mit zutreffender Begründung hat das Amtsgericht den Beschluss zu Tagesordnungspunkt 2b über die Entlastung des Verwalters für ungültig erklärt. Nach überwiegender Auffassung kommt der Entlastung die Wirkung eines negativen Schuldanerkenntnisses i.S.v. § 397 Abs. 2 BGB zu, damit sind zumindest Ansprüche, welche der Gemeinschaft bekannt waren, ausgeschlossen (näher Jennißen/Zschieschack, 8. Aufl., § 27 Rn. 347 m.w.N.). Unstreitig entspricht ein Entlastungsbeschluss jedenfalls dann nicht ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn noch Ansprüche aus dem Entlastungszeitraum bestehen. Zu diesen Ansprüchen gehören auch Auskünfte oder Erklärungen, welche der Verwalter der GdWE schuldet. Erfasst ist insoweit ebenfalls die Verpflichtung zur Erstellung des Vermögensberichts (BeckOGK/Greiner, 1.9.2023, WEG § 26 Rn. 362). Insoweit kann eine Entlastung nur dann erteilt werden, wenn der Vermögensbericht (§ 28 Abs. 4 WEG) umfassend und zutreffend erstellt worden ist (näher Jennißen/Zschieschack, 8. Aufl., § 27 Rn. 263 ff. m.w.N.). Denn anderenfalls könnte die Gemeinschaft einen Anspruch eines einzelnen Wohnungseigentümers auf Vorlage oder Korrektur eines Vermögensberichtes nicht erfüllen, da hierzu ein Tätigwerden des Verwalters erforderlich wäre, welches dieser gegenüber der Gemeinschaft allerdings nicht mehr schuldet.

Zu Recht ist das Amtsgericht davon ausgegangen, dass vorliegend ein entsprechender Vermögensbericht, der den Anforderungen des § 28 Abs. 4 WEG genügt, nicht vorgelegt worden ist. Dabei kommt es auf die Frage, ob insoweit das Amtsgericht einen Hinweis hätte geben müssen, nicht an. Denn selbst wenn die Bekl. die mit der Berufung vorgelegten Unterlagen erstinstanzlich eingereicht hätte, würde dies den Anspruch auf Vorlage eines Vermögensberichts nicht erfüllen.

Der Vermögensbericht soll die Eigentümer in die Lage versetzen, ein möglichst genaues Bild über die wirtschaftliche Lage der Gemeinschaft zu erhalten (Bärmann/Becker, 15. Aufl. 2023, WEG § 28 Rn. 263). Mindestinhalt des Berichtes ist eine Aufstellung des wesentlichen Gemeinschaftsvermögens, wozu Forderungen der Gemeinschaft, die Verbindlichkeiten der Gemeinschaft und die wesentlichen Vermögenswerte gehören (näher Dötsch/Schultzky/Zschieschack, WEG-Recht 2021, Kap. 10, Rn. 132 ff.; Greiner, Wohnungseigentumsrecht, 5. Aufl., § 8 Rn. 133 ff.; jeweils mit Muster). Der Bericht hat in einer Art und Weise zu erfolgen, dass einem durchschnittlichen Wohnungseigentümer ohne Zuhilfenahme fachlicher Hilfe ein Verständnis möglich ist.

Diesen Anforderungen ist der Verwalter vorliegend nicht gerecht geworden. Die Bekl. verkennt insoweit bereits grundlegend, dass der Vermögensbericht nicht Bestandteil der Jahresabrechnung oder von Auskunftsansprüchen der Eigentümer ist, sondern ein separates Dokument, welches allen Eigentümern nach Ablauf des Abrechnungszeitraums zu übermitteln ist. Insoweit geht der Einwand der Berufung, dass die Kl. vorgerichtlich bereits Abrechnungsunterlagen erhalten habe, ins Leere. Die Übersendung von Abrechnungsunterlagen ersetzt den Vermögensbericht gerade nicht. Inwieweit der erstellte Vermögensbericht auf diese Unterlagen Bezug nehmen kann, oder diese erneut im Einzelnen aufführen muss, kann dabei dahinstehen, denn eine Unterlage, die den Anforderungen des § 28 Abs. 4 WEG genügt, ist vorliegend nicht übersandt worden. Die Kammer muss sich daher auch nicht mit der Frage befassen, ob es für einen Vermögensbericht ausreichen kann, wenn die Informationen allen Eigentümern auf verschiedenen Wegen und in verschiedenen Dokumenten vorliegen, oder aber - wofür der Wortlaut des § 28 Abs. 4 WEG sprechen dürfte - ein einheitliches Dokument zu erstellen ist. Jedenfalls ist es nicht die Aufgabe der Eigentümer, sich die zu erteilenden Informationen aus den vom Verwalter im Laufe des Jahres übersandten Unterlagen herauszusuchen.

Auch die mit der Berufung vorgelegte Einnahmen-/Ausgabenrechnung genügt nicht. Eine derartige Rechnung mag für das Verständnis der Jahresabrechnung hilfreich sein, enthält allerdings nicht die Informationen, die im Vermögensbericht geschuldet sind. Zwar sind in der übersandten Unterlage der Einnahmen- und Ausgabenrechnung die Kontostände der Gemeinschaft angegeben, so dass insoweit zumindest die Forderungen der Gemeinschaft gegenüber Banken erkennbar werden. An einer Aufstellung weiterer Forderungen, insbesondere der Forderungen gegenüber Wohnungseigentümern oder Dritten, fehlt es gleichwohl.

Ebenfalls fehlen Angaben zu sonstigen Vermögensgegenständen, über welche die Gemeinschaft verfügt. Forderungen, welche gegen die Gemeinschaft geltend gemacht worden und noch nicht bezahlt sind, finden sich in der Aufstellung ebenfalls nicht. Diese Forderungen wären aber ebenso in dem Vermögensbericht aufzunehmen gewesen.

Hat der Verwalter keinen Vermögensbericht vorgelegt, entspricht der Entlastungsbeschluss nicht ordnungsmäßiger Verwaltung. Der Pflicht zur Vorlage des Vermögensberichts kommt der Verwalter nicht bereits mit der Vorlage der Jahresabrechnung und einer Einnahmen-Ausgaben-Rechnung nach.

Die Klägerin wendet sich mit der Anfechtungsklage u. a. gegen Beschlüsse der Eigentümerversammlung vom 21. Mai 2022 zu TOP 2b, mit welchen dem Verwalter Entlastung erteilt wurde. Das AG hat der Klage stattgegeben, weil es bei der Jahresabrechnung an dem Vermögensbericht fehle. Hiergegen die Berufung der beklagten GdWE, die damit argumentiert, dass dem Kläger nicht nur die Jahresabrechnung, sondern auch weitere umfangreiche Abrechnungsunterlagen vorgelegen hätten. In der Berufungsinstanz legte die Beklagte außerdem noch eine Einnahmen-Ausgaben-Rechnung für 2021 vor.

Der Tagesordnungspunkt über die Entlastung des Verwalters ist zutreffend für ungültig erklärt worden. Der Entlastung kommt die Wirkung eines negativen Schuldanerkenntnisses zu. Damit sind zumindest Ansprüche, welche der Gemeinschaft bekannt waren, ausgeschlossen.

Ein Entlastungsbeschluss widerspricht Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn noch Ansprüche aus dem Entlastungszeitraum bestehen. Zu diesen Ansprüchen gehören auch Auskünfte oder Erklärungen, welche der Verwalter der Gemeinschaft schuldet. Erfasst ist insoweit ebenfalls die Verpflichtung zur Erstellung des Vermögensberichts. Insoweit kann eine Entlastung nur dann erteilt werden, wenn der Vermögensbericht umfassend und zutreffend erstellt worden ist. Sonst könnte die Gemeinschaft einen Anspruch eines einzelnen Wohnungseigentümers auf Vorlage oder Korrektur eines Vermögensberichts nicht erfüllen, da hierzu ein Tätigwerden des Verwalters erforderlich wäre, welches dieser gegenüber der Gemeinschaft nicht mehr schuldet.

Zutreffend ist das AG davon ausgegangen, dass vorliegend ein entsprechender Vermögensbericht, der den Anforderungen des § 28 Abs. 4 WEG genügt, nicht vorgelegt worden ist. Denn selbst wenn die Beklagte die mit der Berufung vorgelegten Unterlagen (Einnahmen-Ausgaben-Rechnung) erstinstanzlich eingereicht hätte, würde dies den Anspruch auf Vorlage eines Vermögensberichts nicht erfüllen.

Der Vermögensbericht soll die Eigentümer in die Lage versetzen, ein möglichst genaues Bild über die wirtschaftliche Lage der Gemeinschaft zu erhalten.

Mindestinhalt des Berichts ist eine Aufstellung des wesentlichen Gemeinschaftsvermögens, wozu Forderungen der Gemeinschaft, Verbindlichkeiten der Gemeinschaft und die wesentlichen Vermögenswerte gehören. Der Bericht hat so zu erfolgen, dass einem durchschnittlichen Wohnungseigentümer ein Verständnis ohne Zuhilfenahme weiterer fachlicher Hilfe möglich ist.

Die Übersendung von Abrechnungsunterlagen ersetzt den Vermögensbericht nicht. Es kommt auch nicht darauf an, ob die Informationen allen Eigentümern auf anderen Wegen und in verschiedenen Dokumenten vorliegen. Jedenfalls ist es nicht Aufgabe der Eigentümer, sich die zu erteilenden Informationen aus den vom Verwalter im Laufe des Jahres übersandten Unterlagen herauszusuchen.

Auch die vorgelegte Einnahmen-Ausgaben-Rechnung genügt nicht, denn sie enthält nicht die Informationen, die im Vermögensbericht geschuldet werden. Ebenfalls müssen Angaben zu sonstigen Vermögensständen, über welche die Gemeinschaft verfügt, erbracht werden, sowie zu Forderungen, welche gegen die Gemeinschaft geltend gemacht wurden und noch nicht bezahlt sind.

VRiKG a. D. Dr. Lothar Briesemeister