Pflicht zur Korrektur der Betriebskostenabrechnung

1. In einem Wohnraummietverhältnis kann der Vermieter aufgrund einer vertraglichen Nebenpflicht im Verhältnis zum Mieter verpflichtet sein, eine inhaltlich fehlerhafte Betriebskostenabrechnung zu korrigieren, auch wenn die Abrechnung nur solche inhaltlichen Mängel aufweist, die der Mieter selbst beheben kann, wenn der Mieter ein berechtigtes Interesse an der Korrektur durch den Vermieter hat.

2. Ein solches berechtigtes Interesse kann darin liegen, dass der Mieter die Nebenkostenabrechnung im Rahmen des Bezuges von Sozialleistungen als Nachweis gegenüber dem Sozialleistungsträger benötigt.

I. Die Parteien streiten in zweiter Instanz über die Erledigung einer auf Mietzahlungsansprüche der Kl. gegen die Bekl. aus einem beendeten Wohnraummietverhältnis gerichteten Klage.

Im Jahr 2010 schlossen die Rechtsvorgängerin der Kl. und die Bekl. einen Mietvertrag über eine nun im Eigentum der Kl. stehende Wohnung in Krefeld. Die Bekl., die Leistungen zur Sicherung des Lebensunterhaltes nach dem Zweiten Buch des Sozialgesetzbuches bezieht, überwies die Miete für den Monat Dezember 2019 unter Angabe des Verwendungszweckes „Miete Dez. 2019 abzgl. (…)“ fehlerhaft auf ein Konto der Hausverwaltung. Die Zahlung wurde im Januar 2020 an die Kl. weitergeleitet.

Mit Schreiben vom 27.11.2020 rechnete die Kl. durch die Hausverwaltung gegenüber der Bekl. die Betriebskosten des Jahres 2019 ab. Die Abrechnung schloss ab mit einer Nachzahlung zu Lasten der Bekl. i.H.v. 513,29 €. In der Berechnung waren geleistete Abschlagszahlungen i.H.v. 2.342,06 € berücksichtigt worden. Nicht berücksichtigt worden war die in der Miete für den Monat Dezember 2019 enthaltene Abschlagszahlung und eine vorgenommene Verrechnung mit weiteren Forderungen aus dem Mietvertrag.

Die Bekl. zahlte auf die Betriebskostenabrechnung nicht. Ebenfalls zahlte sie die Miete für den Monat Januar 2021 i.H.v. 579,46 € nicht. Sie forderte vielmehr die Hausverwaltung mehrfach erfolglos zu einer Berichtigung der Betriebskostenabrechnung auf und machte mit Schreiben aus dem Januar 2021 im Hinblick auf die Miete für den Monat Januar 2021 ein Zurückbehaltungsrecht geltend, bis die Unstimmigkeiten bezüglich der Betriebskostenabrechnung geklärt seien.

Mit der Klage machte die Kl. den Betriebskostensaldo für 2019 i.H.v. 513,29 € und die Januarmiete i.H.v. 579,46 € geltend. Nach Rechtshängigkeit erklärte die Bekl. die Aufrechnung mit einer unstreitigen Forderung i.H.v. 564,13 €. Nachdem das Mietverhältnis beendet worden war, erfolgte eine Verrechnung mit der hinterlegten Mietsicherheit i.H.v. 672 €. Die Kl. erklärte daraufhin den Rechtsstreit unter Widerspruch der Bekl. für erledigt. […]

Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Die Kl. habe gegen die Bekl. zu keiner Zeit einen Anspruch auf Zahlung von 513,29 € aus der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2019 gehabt, und ebenso wenig einen fälligen Anspruch auf Zahlung der Miete für den Monat Januar 2021 i.H.v. 579,46 €. Die Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2019 sei nicht ordnungsgemäß, denn sie berücksichtige nicht alle Vorauszahlungen, die die Bekl. für das Jahr 2019 erbracht habe, insbesondere nicht den auf die Betriebskostenvorauszahlungen entfallenden Teil der Miete für den Monat Dezember 2019. Die Bekl. habe aus diesem Grund auch ein Zurückbehaltungsrecht gemäß § 273 Abs. 1 BGB betreffend die Miete für den Monat Januar 2021, denn sie habe gegen die Kl. einen Anspruch auf ordnungsgemäße Abrechnung der Betriebskosten, dessen Durchsetzung das Zurückbehaltungsrecht diene.

Gegen dieses Urteil hat die Kl. form- und fristgemäß Berufung eingelegt.

Die Kl. meint, das Amtsgericht habe die Klage rechtsfehlerhaft abgewiesen. Entgegen der Auffassung des Amtsgerichts stehe der Bekl. kein Zurückbehaltungsrecht an der Mietzahlung für den Monat Januar 2021 zu. Es bestehe keine Pflicht der Kl. zur Nacherfüllung betreffend die Betriebskostenabrechnung. Soweit die Bekl. lediglich rüge, dass die Höhe der geleisteten Betriebskostenvorauszahlungen in der Betriebskostenabrechnung falsch angegeben sei, stelle dies einen von der Bekl. leicht selbst behebbaren Mangel dar, was einem Korrekturanspruch gegen die Kl. entgegenstehe. […]

II. Die zulässige Berufung ist unbegründet.

Für die von der Kl. begehrte Feststellung der Erledigung des Rechtsstreites besteht kein Anhalt, denn die Kl. hatte schon bei Klageerhebung keinen durchsetzbaren Anspruch gegen die Bekl. auf Zahlung von 1.092,75 €.

1. Der von der Kl. geltend gemachte Anspruch gegen die Bekl. i.H.v. 513,29 € hinsichtlich Betriebskostennachzahlungen für das Jahr 2019 bestand nicht.

Zwischen den Parteien war erstinstanzlich unstreitig, dass die Bekl. im Jahr 2019 Zahlungen i.H.v. 2.921,52 € geleistet hat und nicht, wie in der Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2019 ausgewiesen, nur i.H.v. 2.342,06 €. Die klägerseits angegriffene Wertung des Amtsgerichts, die unstreitige Zahlung der Bekl. auf die Miete für den Monat Dezember 2019 habe bereits für die Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2019 berücksichtigt werden müssen, lässt Rechtsfehler nicht erkennen. Einer Berücksichtigung der Zahlung erst im Rahmen der im Laufe des Jahres 2020 zu zahlenden Beträge steht die insoweit eindeutige, anderslautende Tilgungsbestimmung der Bekl. entgegen. Daran ändert auch der verspätete, aber noch vor Rechtshängigkeit erfolgte Zahlungseingang auf dem richtigen Konto der Kl. nichts. Für einen Nachzahlungsanspruch der Kl. bestand daher kein Anhalt.

2. Soweit sich die Kl. eines Anspruchs gegen die Bekl. i.H.v. 579,46 € hinsichtlich einer Mietforderung für den Monat Januar 2020 berühmt hat, konnte sie damit ebenfalls nicht durchdringen. Der Durchsetzbarkeit dieses Anspruchs stand ein wirksam ausgeübtes Zurückbehaltungsrecht der Bekl. i.S.d. § 273 Abs. 1 BGB an der Leistung entgegen.

a. Ein solches folgt nicht bereits aus einem Verstoß der Kl. gegen ihre Pflicht zur ordnungsgemäßen Betriebskostenabrechnung gemäß § 556 Abs. 3 BGB i.V.m. dem Mietvertrag.

Der Mieter hat gegen den Vermieter einen Anspruch auf jährliche Erteilung einer ordnungsgemäßen Betriebskostenabrechnung, sofern der Mieter vertraglich verpflichtet ist, die Betriebskosten zu tragen und die betreffende Vorauszahlung zu leisten (§ 556 BGB). Seiner Pflicht genügt der Vermieter grundsätzlich nur durch die Vorlage einer formell ordnungsgemäßen und sachlich richtigen Abrechnung, weil nur so dem Normzweck genügt wird, der darin liegt, dem Mieter ein Mittel zur Feststellung seiner Zahlungspflicht in die Hand zu geben (Schmidt-Futterer/Lehmann-Richter, Mietrecht, 14. Aufl., § 556 Rn. 468-473). Indes genügt der Vermieter seiner Pflicht bereits dann, wenn die Abrechnung nur solche inhaltlichen Mängel aufweist, die der Mieter selbst beheben kann (vgl. BGH, Urteil vom 20.10.2010, VIII ZR 73/10 = GE 2010, 1682). So liegt es hier. Die Bekl. rügt ausschließlich die fehlerhafte Angabe der von ihr geleisteten Vorauszahlungen und - daraus folgend - die Höhe des die Abrechnung abschließenden Saldos als fehlerhaft. Die Höhe der von ihr selbst geleisteten Vorauszahlungen ist ihr indes naturgemäß bekannt oder jedenfalls ohne Weiteres erkennbar, sodass sie den angegriffenen Rechnungsposten leicht selbst hätte beheben können.

Allerdings hat die Bekl. gegen die Kl. einen Anspruch auf Korrektur der gerügten Betriebskostenabrechnung aus §§ 535, 241 Abs. 2 BGB. Danach ist in einem gegenseitigen Schuldverhältnis wie dem hiesigen Mietvertrag jede Partei verpflichtet, Rücksicht auf die Interessen des jeweils anderen Teils zu nehmen. Hier hat die Bekl. ein berechtigtes Interesse an der Korrektur der gerügten Betriebskostenabrechnung.

Die Bekl. hat erstinstanzlich unter Vorlage eines Schreibens des JobCenters vom 1.2.2022 unbestritten ausgeführt, eine inhaltlich korrekte Betriebskostenabrechnung zur Vorlage beim JobCenter zu benötigen, damit dieses habe prüfen können, ob die Bekl. einen Anspruch auf Leistungen zur Sicherung des Lebensunterhalts nach dem Zweiten Buch des Sozialgesetzbuches (SGB II) habe.

Die Bekl. ist als Bezieherin von Sozialleistungen nach dem SGB II gemäß § 60 des Ersten Buches des Sozialgesetzbuches (SGB I) gehalten, gegenüber dem Sozialleistungsträger alle Tatsachen anzugeben, die für die Leistung erheblich sind, sowie auf Verlangen des zuständigen Leistungsträgers Beweisurkunden vorzulegen. § 66 Abs. 1 SGB I ermächtigt den Sozialleistungsträger, die Leistungen ganz oder teilweise zu versagen, wenn der Antragsteller seinen Mitwirkungspflichten nach den §§ 60 bis 62, 65 SGB I nicht nachkommt und hierdurch die Aufklärung des Sachverhalts erheblich erschwert. Als mitwirkungspflichtig in diesem Sinne wird grundsätzlich auch das Einreichen von Nebenkostenabrechnungen auf Aufforderung angesehen (vgl. SG Würzburg, Gerichtsbescheid v. 4.4.2017, S 10 AS 21/17), sofern die Mitwirkungspflicht nicht gemäß § 65 Abs. 1 Nr. 1 bis 3 SGB I ausgeschlossen ist, weil ihre Erfüllung nicht in einem angemessenen Verhältnis zu der in Anspruch genommenen Sozialleistung oder ihrer Erstattung steht, weil sie dem Betroffenen aus einem wichtigen Grund nicht zugemutet werden kann oder weil der Leistungsträger sich durch einen geringeren Aufwand als der Antragsteller oder Leistungsberechtigte die erforderlichen Kenntnisse selbst beschaffen kann. Unter Zugrundelegung des Zweckes der Mitwirkungspflichten, die Hilfebedürftigkeit i.S.d. § 7 SGB II ermitteln zu können (vgl. SG Würzburg, Gerichtsbescheid v. 4.4.2017, S 10 AS 21/17), kann der Mitwirkungspflichtige seiner Mitwirkungspflicht nur durch Vorlage inhaltlich richtiger Unterlagen genügen.

Aus dem Vorgesagten folgt, dass die Bekl., solange sie nicht über eine inhaltlich richtige Nebenkostenabrechnung verfügte, dem Risiko ausgesetzt war, dass der Sozialleistungsträger die von ihr bezogenen Leistungen künftig kürzen könnte. Zwar war im Zeitpunkt der Zurückbehaltung der Miete eine entsprechende Aufforderung des Sozialleistungsträgers unstreitig noch nicht erfolgt. Auch war nicht von vornherein erkennbar, dass dieser bei Nichtvorlage der etwaig angeforderten Nebenkostenabrechnung die von der Bekl. bezogenen Leistungen tatsächlich kürzen würde, denn es war jedenfalls denkbar, dass der Sozialleistungsträger im Rahmen des ihm gem. § 66 SGB I zustehenden Ermessens ggf. den Ausschluss der Mitwirkungspflicht gemäß § 65 Abs. 1 Nr. 1 bis 3 SGB I annehmen würde. Allerdings ist der Erhalt von Sozialleistungen für den bedürftigen Sozialleistungsempfänger für dessen persönliche Lebensführung von überragender Bedeutung. So dient die mit dem SGB II geregelte Grundsicherung für Arbeitsuchende der Ermöglichung einer Lebensführung, die der Würde des Menschen entspricht (§ 1 SGB II). Aufgrund dieser überragenden Bedeutung stellt es nach Auffassung der Kammer schon eine relevante Beeinträchtigung der Interessen des Leistungsempfängers dar, wenn sich dieser des Risikos einer künftigen Kürzung der Sozialleistungen ausgesetzt sieht. Der Kl. wäre es hingegen ohne ersichtlichen nennenswerten Aufwand möglich gewesen, die begehrte Korrektur vorzunehmen und so das Risiko aus der Welt zu schaffen.

b. Die Ansprüche der Parteien sind konnex i.S.d. § 273 BGB, denn der Anspruch der Bekl. auf Korrektur der Nebenkostenabrechnung als Nebenpflicht folgt aus demselben rechtlichen Verhältnis, aus dem der Mietzahlungsanspruch der Kl. als Hauptpflicht herrührt, nämlich dem zwischen den Parteien bestehenden Mietvertrag.

c. Dass das Zurückbehaltungsrecht - wie von der Kl. gerügt - daran scheitern würde, dass die Bekl. ihren Anspruch auf Abrechnungskorrektur klageweise hätte durchsetzen können, ist nicht ersichtlich. Dem Zurückbehaltungsrecht als besonderer Ausprägung des Prinzips von Treu und Glauben (vgl. § 242 BGB) liegt der Gedanke zugrunde, dass es treuwidrig wäre, wenn eine Partei aus einem einheitlichen Rechtsverhältnis die ihr zustehende Leistung verlangen würde, ohne die ihr obliegende Gegenleistung zu erbringen. Dass diese Treuwidrigkeit durch die Möglichkeit der klageweisen Verfolgung des geltend gemachten Anspruchs entfallen würde, erschließt sich nicht.

Eine unrichtige Betriebskostenabrechnung mit offensichtlichen Fehlern kann der Mieter selbst korrigieren, sodass der Vermieter dazu nicht verpflichtet ist. Wenn der Mieter Sozialleistungen bezieht und dafür eine Betriebskostenabrechnung vorlegen muss, kann das anders sein.

Die Mieterin hatte die Miete für Dezember 2019 einschließlich der Betriebskostenvorschüsse auf ein falsches Konto überwiesen; die Zahlung wurde erst im Januar an die Vermieterin weitergeleitet. In der Betriebskostenabrechnung für 2019 war die Abschlagszahlung für Dezember nicht enthalten; die Mieterin verlangte eine Korrektur und machte ein Zurückbehaltungsrecht für die Januarmiete geltend.

Sie berief sich darauf, dass sie Sozialleistungen vom JobCenter beziehe, dem sie eine inhaltlich korrekte Betriebskostenabrechnung vorlegen müsse. Das Amtsgericht hielt das Zurückbehaltungsrecht für begründet.

Das Landgericht Krefeld wies die Berufung zurück. Zwar betreffe die Rüge der Beklagten ausschließlich die fehlerhafte Angabe der von ihr geleisteten Vorauszahlungen, die sie unschwer selbst korrigieren könne.

Sie habe jedoch ein berechtigtes Interesse an einer Korrektur durch die Vermieterin, weil sie eine Betriebskostenabrechnung dem JobCenter vorlegen müsse. Sie sei daher dem Risiko ausgesetzt, dass der Sozialleistungsträger die Leistung künftig kürzen könnte, wenn sie keine inhaltlich richtige Betriebskostenabrechnung einreiche.

Die Mieterin hatte die Miete für Januar vollständig einbehalten; das Amtsgericht und das Landgericht nahmen ein Zurückbehaltungsrecht wegen der unrichtigen Betriebskostenabrechnung an. Nach herrschender Auffassung ist bei unrichtiger oder nicht erteilter Betriebskostenabrechnung der Mieter allerdings nur berechtigt, eine Nachzahlung zu verweigern und die zukünftigen Betriebskostenvorschüsse einzubehalten (BGH, GE 2012, 825). Das Landgericht Krefeld geht darüber hinaus, wenn es auch ein Zurückbehaltungsrecht für die Nettokaltmiete bejahte.