personenbezogene Untervermietungserlaubnis

personenbezogene Untervermietungserlaubnis; Kündigung wegen verweigerter Untervermietungserlaubnis; Gebrauchsüberlassung

Der Mieter hat gegen seinen Vermieter keinen Anspruch auf Erteilung einer generellen Untermieterlaubnis, wenn nach Abschluß des Mietvertrages hieran ein berechtigtes Interesse entstanden ist, vorbehaltlich eines wichtigen Grundes in der Person des aufzunehmenden Dritten, oder sondern nur bei konkreter Benennung des Untermieters .

I. Die Berufungskammer 64 des Landgerichts Berlin hat am 28. Februar 1992 beschlossen, dem Kammergericht folgende Rechtsfrage zur Entscheidung vorzulegen:

"Hat der Mieter gegen seinen Vermieter einen Anspruch auf Erteilung einer generellen Untermieterlaubnis, wenn nach Abschluß des Mietvertrages hieran ein berechtigtes Interesse entstanden ist, vorbehaltlich eines wichtigen Grundes in der Person des aufzunehmenden Dritten, oder kann der Mieter nur bei konkreter Benennung des Untermieters um eine solche Untermieterlaubnis nachsuchen?"

Dem Vorlagebeschluß liegt folgender Sachverhalt zugrunde:

Die Kl. ist Mieterin einer Zwei-Zimmer-Wohnung, deren Vermieter die Bekl. sind. Bei Abschluß des Mietvertrages war die Kl. berufstätig und begann erst später des Referendariat zur Bibliothekarin im höheren Dienst. Im Rahmen dieser Ausbildung findet bzw. fand in der Zeit vom 1. Oktober 1991 bis 30. September 1992 die theoretische Ausbildung an der Fachhochschule für Bibliothekswesen in Köln statt. Nach Abschluß dieser Ausbildung will die Kl. wieder nach Berlin zurückkehren.

Die Kl. forderte die Bekl. schriftlich auf, ihr eine auf ein Jahr befristete Genehmigung zur Untervermietung eines Zimmers ihrer Wohnung zu erteilen, und hat nach Ablauf der den Bekl. gesetzten Frist Klage auf Erteilung der entsprechenden Genehmigung erhoben. Die Bekl. haben sich nur gegen die Erteilung einer generellen, nicht personenbezogenen Zustimmung zur Untervermietung gewandt.

Das Amtsgericht Neukölln hat die Bekl. verurteilt, der Kl. die Untervermietung des kleineren Zimmers in der von ihr gemieteten Wohnung für die Zeit vom 1. Oktober 1991 bis zum 30. September 1992 zu erlauben.

Mit der Berufung wenden sich die Bekl., die das Entstandensein eines berechtigten Interesses der Kl. an der Untervermietung nicht leugnen, gegen die Verurteilung zur generellen Erteilung der Untervermieterlaubnis. Sie beantragen, nachdem sie der Kl. die Vermietung des kleineren Zimmers an Frau H. erlaubt haben, das angefochtene Urteil zu ändern und die Klage abzuweisen.

Die Kl. beantragt, die Berufung zurückzuweisen, hilfsweise, die Bekl. als Gesamtschuldner zu verurteilen, ihr die Untervermietung des kleineren Zimmers in ihrer Wohnung für die Zeit vom 1. Oktober 1991 bis 30. September 1992 zu erlauben, sofern in der Person des Untermieters kein wichtiger Grund zur Ablehnung besteht, sowie weiter hilfsweise, die Berufung mit der Maßgabe zurückzuweisen, daß festgestellt wird, daß sie berechtigt sei, das kleinere Zimmer der Wohnung in der Zeit vom 1. Februar 1992 bis 30. September 1992 unterzuvermieten.

Das Landgericht hat dem Senat die Rechtsfrage wegen grundsätzlicher Bedeutung vorgelegt und dies im wesentlichen wie folgt begründet:

Die vorgelegte Frage werde in der Rechtsprechung unterschiedlich beantwortet. Zum Teil werde die Ansicht vertreten, daß der Anspruch des Mieters auf Zustimmung zur Untervermietung vorausetze, daß der Untermieter namentlich benannt worden sei, weil § 549 Abs. 2 Satz 1 BGB neben einem berechtigten Interesse des Mieters weiter voraussetze, daß in der Person des vorgesehenen Untermieters kein wichtiger Grund vorliege, der die Untervermietung für den Vermieter unzumutbar mache. Diese Frage könne aber nicht ohne die Benennung des Untermieters entschieden werden. Hinzu komme, daß die genannte Vorschrift als Ausnahme zum Absatz 1 dieser Vorschrift anzusehen und daher eng auszulegen sei.

Demgegenüber werde von der vorlegenden Kammer die Ansicht vertreten, der Anspruch nach § 549 Abs. 2 Satz 1 BGB decke grundsätzlich auch die von der Kl. mit ihrer Klage ausdrücklich verlangte generelle und nicht personenbezogene Untermieterlaubnis. Etwas anderes gelte nur dann, wenn das berechtigte Interesse des Untermieters gerade in einer besonderen persönlichen Beziehung zu der aufzunehmenden Person des Dritten bestehe. In den übrigen Fällen jedoch, in denen es dem Mieter in erster Linie um die generelle Erlaubnis gehe, einen Teil des Wohnraums unterzuvermieten, und in denen es ihm auf die Aufnahme gerade einer bestimmten Person nicht ankomme, sei der Mieter nicht verpflichtet, dem Vermieter bereits bei der Darlegung der äußeren Umstände, die zu einer Veränderung seiner persönlichen Situation geführt hätten, eine bestimmte Person als Untermieter namentlich bekanntzugeben. Dies werde dem Mieter in der Regel bereits deshalb nicht möglich sein, weil der Untermietinteressent ohne Gewißheit über eine generelle Berechtigung des Mieters zur unselbständigen Gebrauchsüberlassung an einen Dritten zur Abgabe verbindlicher Erklärungen vor Abschluß eines Untermietvertrages nicht bereit sein werde.

Die Parteien hatten Gelegenheit zur Stellungnahme.

II. Die gesetzlichen Voraussetzungen für den Erlaß eines Rechtsentscheides gemäß § 541 ZPO sind gegeben.

Die vorgelegte Rechtsfrage ist für die konkrete Sachentscheidung erheblich. Insbesondere ist die inzident geäußerte Ansicht des Landgerichts vertretbar, das Rechtsschutzinteresse der Kl. sei durch die erteilte Erlaubnis zur Untervermietung an die jetzige Untermieterin nicht entfallen, weil dieses Untermietverhältnis vor dem 30. September 1992 enden könne.

Auch die teilweise Überholung des Klagebegehrens durch den eingetretenen Zeitablauf hat auf die Entscheidungserheblichkeit der Vorlagefrage keinen Einfluß.

Die Rechtsfrage ist von grundsätzlicher Bedeutung und wird in der Rechtsprechung bisher unterschiedlich beantwortet (vgl. abweichend zu den Entscheidungen der vorlegenden Zivilkammer des LG Berlin vom 12. Februar 1985 - 4 S 380/84 - in GE 1985, 479, sowie vom 31. Oktober 1989 - 64 S 274/89 - in NJW-RR 1990, 457, das Urteil des LG Berlin vom 17. Juli 1990 - 63 S 424/89 - in GE 1991, 687; sowie die differenzierenden Entscheidungen des LG Berlin vom 12. Juni 1990 - 29 S 210/89 - in MM 1990, 287, 288, und des AG Schöneberg vom 12. März 1990 - 8 C 20/90 - in GE 1990, 549).

Eine Divergenzvorlage mit Rücksicht auf den Beschluß des Bundesgerichtshofs vom 3. Oktober 1984 - VIII ARZ 2/84 - (NJW 1985, 130 ff. = BGHZ 92, 213) kam nicht in Betracht, weil das Landgericht nicht von den tragenden Gründen dieser Entscheidung abweichen will. In ihr ging es um das berechtigte Interesse des Mieters an der Gründung einer Wohngemeinschaft, d. h. allein um die Frage dieses Teils der mieterseitigen Voraussetzungen für die Entstehung eines Anspruchs auf Erteilung einer Erlaubnis zur Untervermietung. Nur in einem obiter dictum führt der BGH dort aus, daß der Mieter dem Vermieter schließlich die aufzunehmenden Personen - gegebenenfalls unter Mitteilung der beruflichen oder sonstigen Tätigkeit - werde namhaft machen und seine Vorstellungen über die Art der Wohnungsbelegung werde offenbaren müssen (NJW 1985, 132).

Die vorgelegte Rechtsfrage ist, wie aus der Beschlußformel ersichtlich, zu beantworten. Der abweichende Wortlaut verändert den Sinngehalt der vorgelegten Frage nicht.

Der Mieter von Wohnraum hat keinen Anspruch auf Erteilung einer generellen, nicht personenbezogenen Untervermietungserlaubnis, wie sie in manchen Mietverträgen - vor allem über Gewerberaum - vertraglich vereinbart ist.

Für die von der vorlegenden Kammer vertretene gegenteilige Ansicht könnte zwar der erste Halbsatz des § 549 Abs. 2 Satz 1 BGB sprechen. Danach kann, wenn für den Mieter von Wohnraum nach dem Abschluß des Mietvertrages ein berechtigtes Interesse entsteht, einen Teil des Wohnraums einem Dritten zum Gebrauch zu überlassen, der Mieter von dem Vermieter die Erlaubnis hierzu verlangen. Indessen darf der zweite Halbsatz der Bestimmung nicht außer Betracht gelassen werden, der mit den Worten beginnt: "dies gilt nicht". Das bedeutet, der Mieter kann die Erlaubnis nicht verlangen, das heißt, er hat (nach der Legaldefinition des Anspruchs im § 194 Abs. 1 BGB) keinen Anspruch gegenüber dem Vermieter, wenn in der Person des Dritten ein wichtiger Grund vorliegt, der Wohnraum übermäßig belegt würde oder sonst dem Vermieter die Überlassung nicht zugemutet werden kann. Damit ergibt sich aus dem Wortlaut des § 549 Abs. 2 Satz 1 BGB insgesamt, daß der Mieter von dem Vermieter eine generelle Untervermietungserlaubnis - auch bei Vorliegen eines berechtigten Interesses - nicht verlangen kann. Aus der vom Gesetzgeber gewählten Formulierung ergibt sich zwingend, daß die Person des Dritten, der Untermieter werden soll, bei der Bitte des Mieters um Erlaubnis zur Untervermietung benannt werden muß, denn nur so kann vom Vermieter geprüft und festgestellt werden, ob der Mieter von ihm die Erlaubnis zur Untervermietung verlangen kann oder ob in der Person des Dritten ein wichtiger Grund vorliegt, der ihn, den Vermieter, zur Verweigerung der Erlaubnis zur Untervermietung berechtigt, und nur so kann das Gericht im Streitfalle entscheiden, ob der Mieter einen Anspruch auf Erlaubniserteilung hat.

Auch in der Kommentar-Literatur wird einhellig die Meinung vertreten, daß der Anspruch auf Erteilung der Erlaubnis zur Untervermietung nicht auf eine generelle Erlaubnis gerichtet ist, sondern auf einen bestimmten Untermieter bezogen (vgl. Palandt-Putzo, BGB, 51. Auflage, § 549 Anm. 3; Staudinger Emmerich, BGB, 12. Auflage, § 549 Rdnr. 26; Gelhaar in RGR-Kommentar zum BGB, 12. Auflage, § 549 Rdnr. 7; Soergel-Kummer, BGB, 11. Auflage, § 549 Rdnr. 9 und Emmerich in Emmerich/Sonnenschein, Miete, 6. Auflage, § 549 BGB Rdnr. 6). Schließlich hat auch der Bundesgerichtshof in dem eingangs genannten Beschluß vom 3. Oktober 1984 nicht etwa ausgeführt, daß eine generelle Untervermieterlaubnis des Vermieters vom Mieter (klageweise) verlangt werden kann. Anders als die vorlegende Kammer in ihrem Urteil vom 31. Oktober 1989 diesen Beschluß interpretiert (NJW-RR 1990, 457), hat der Bundesgerichtshof in der genannten Entscheidung vielmehr auf die Notwendigkeit der konkreten Personenbezeichnung hingewiesen, wie eingangs bereits dargelegt ist. Mit seinen Ausführungen darüber, daß nach § 549 Abs. 2 BGB die berechtigten Interessen des Mieters den Interessen des Vermieters vorgehen (vgl. unter III. 3 im letzten Absatz), hat der Bundesgerichtshof - entgegen der Auffassung des Landgerichts - nicht zum Ausdruck gebracht, daß die Interessenabwägung und Zumutbarkeitsprüfung nach § 549 Abs. 2 Satz 1 BGB bei der Entscheidung der Frage, ob der Mieter einen Anspruch auf Erlaubnis hat, entfallen könne (vgl. a.a.O. unter III. 3 im ersten Absatz).

§ 242 BGB ist keine Anspruchsgrundlage. Der vorlegenden Kammer des Landgerichts könnte deshalb nicht gefolgt werden, soweit in dem Vorlagebeschluß zum Ausdruck kommen sollte, daß der Mieter deswegen von dem Vermieter eine generelle Untermieterlaubnis verlangen könne, weil ein Untermietinteressent ohne Gewißheit über eine generelle Berechtigung des Mieters zur unselbständigen Gebrauchsüberlassung zur Abgabe verbindlicher Erklärungen vor Abschluß eines Untermietvertrages nicht bereit sein würde. In tatsächlicher Hinsicht entsprechen diese Ausführungen des Landgerichts im übrigen nach Auffassung des Senats keineswegs der Lebenserfahrung. Untermietverträge werden regelmäßig von der Zustimmung des Vermieters abhängig gemacht, ohne daß der Vorbehalt auf die Person des Untermieters beschränkt wird.

In diesem Zusammenhang soll nicht verkannt werden, daß ein Mieter schon vor der Auswahl eines Untermieters ein Interesse daran haben kann, von seinem Vermieter zu erfahren, ob jener seine Auffassung teilt, daß für ihn nach dem Abschluß des Mietvertrages ein berechtigtes Interesse entstanden ist, einen Teil des Wohnraums unterzuvermieten. Einen Anspruch darauf, daß der Vermieter seiner Rechtsauffassung über das Vorliegen des Teils der gesetzlichen Voraussetzungen für den Anspruch auf Erlaubniserteilung zustimmt, hat der Mieter jedoch nicht. Mit der Beurteilung von Rechtsfragen braucht sich der Vermieter nicht zu befassen; er schuldet sie seinem Mieter nicht.