Persönliche Haftung des Insolvenzverwalters auf Schadensersatz wegen ungenehmigter Untervermietung an unzuverlässigen Dritten

Persönliche Haftung des Insolvenzverwalters auf Schadensersatz wegen ungenehmigter Untervermietung an unzuverlässigen Dritten; Gefährdung des Rückgabeanspruchs eines aussonderungsberechtigten Vermieters

1. Vermietet der Insolvenzverwalter - unter Verletzung der mietvertraglichen Pflicht, vor einer Untervermietung die Zustimmung des Vermieters einzuholen - eine vom Schuldner angemietete Immobilie an einen unzuverlässigen Untermieter und gefährdet er dadurch den Rückgabeanspruch des aussonderungsberechtigten Vermieters, kann dies seine persönliche Haftung begründen.

2. Verletzt der Insolvenzverwalter schuldhaft insolvenzspezifische Pflichten, haftet er auf den Ersatz des negativen Interesses (Fortführung von BGHZ 159, 104).

1 Die Kl., eine Immobilienverwaltungsgesellschaft, vermietete Geschäftsräume, die sie ihrerseits gemietet hatte, an die (spätere) Insolvenzschuldnerin. Über deren Vermögen wurde am 1. März 2003 das Insolvenzverfahren eröffnet; der Bekl. wurde zum Insolvenzverwalter bestellt. Mit Schreiben vom 24. März 2003 kündigte dieser das (Unter-) Mietverhältnis zu der Kl. zum 30. September 2003. Für die Zeit vom 30. Mai bis 30. September 2003 schloß er einen Untermietvertrag mit einer T. und überließ dieser das Objekt. Dies teilte er der Kl. unter dem 3. Juni 2003 mit. Die Kl. wies den Bekl. darauf hin, er habe sich durch die Untervermietung vertragswidrig verhalten, weil eine solche nach dem Mietvertrag nur mit vorheriger schriftlicher Erlaubnis des Vermieters zulässig sei. In bezug auf die Untermieterin teilte die Kl. mit, sie selbst habe in der Vergangenheit mehrere Objekte an die T. vermietet und mit dieser Gesellschaft wenig Freude gehabt; dem Bekl. werde es voraussichtlich nicht anders ergehen. Die T. räumte zum Ende des Untermietverhältnisses das Objekt nicht und zahlte fortan auch den Untermietzins nicht mehr. Die Kl. gelangte erst im Februar 2005 wieder in den unmittelbaren Besitz der Räume. Der Bekl. hatte bereits am 4. Dezember 2003 die Unzulänglichkeit der Masse angezeigt.

2 Nach Klageabweisung in erster Instanz hat die Kl. mit ihrer in zweiter Instanz erweiterten Klage von dem Bekl. persönlich unter anderem Schadensersatz in Höhe des mit der Insolvenzschuldnerin vereinbarten Mietzinses für die Zeit vom Oktober 2003 bis Februar 2005, insgesamt 77.732,33 €, verlangt. In diesem Umfang hat das Berufungsgericht der Klage stattgegeben. Mit seiner vom Senat zugelassenen Revision erstrebt der Bekl. die Wiederherstellung des landgerichtlichen Urteils.

3 Die Revision führt zur Aufhebung und Zurückverweisung.

I. 4 Nach Ansicht des Berufungsgerichts haftet der Bekl. nach § 60 InsO auf Schadensersatz. Er habe gegenüber der aussonderungsberechtigten Kl. eine insolvenzspezifische Pflicht verletzt, indem er durch die Untervermietung an eine unzuverlässige Vertragspartnerin das Unvermögen der Schuldnerin zur pünktlichen Erfüllung ihrer Rückgabeverpflichtung aus § 546 Abs. 1 BGB verursacht habe. Zudem habe er gegen die mietvertragliche Pflicht verstoßen, die Erlaubnis der Kl. zur Untervermietung einzuholen. Die Kl. hätte diese bei vorheriger Anfrage nicht erteilt. Eine nachträgliche Genehmigung sei nicht ausgesprochen worden.

II. 5 Dies hält rechtlicher Überprüfung in einem wesentlichen Punkt nicht stand.

6 1. Allerdings kann der Bekl. aus § 60 InsO auf Schadensersatz haften, weil er gegenüber der Kl. schuldhaft insolvenzspezifische Pflichten verletzt hat.

7 a) Die Vorschrift des § 60 InsO sanktioniert die Verletzung solcher Pflichten, die dem Insolvenzverwalter in dieser Eigenschaft nach den Vorschriften der Insolvenzordnung obliegen (BT-Drucks. 12/2443 S. 129). Dazu gehören nicht solche Pflichten, die ihn wie jeden Vertreter fremder Interessen gegenüber Dritten treffen (BGHZ 99, 151, 154; 100, 346, 350; 148, 175, 178). Nicht insolvenzspezifisch sind außerdem im Allgemeinen Pflichten, die dem Insolvenzverwalter als Verhandlungs- oder Vertragspartner eines Dritten auferlegt sind (MünchKomm-InsO/Brandes, InsO § 60 Rn. 72 ff.; zur Konkursordnung ebenso BGHZ 148, 175, 178; BGH, Urt. v. 19. Januar 1990 - IX ZR 71/89, WM 1990, 329, 332). Sie können jedoch eine Haftung nach § 60 InsO begründen, wenn diesem Dritten gegenüber andere, insolvenzspezifische Pflichten bestehen, deren Erfüllung durch die Verletzung der zuerst genannten Pflichten gefährdet wird.

8 b) Die Untervermietung bedurfte - was der Bekl. nicht in Frage stellt - der vorherigen Erlaubnis der Kl. Eine solche Erlaubnis hat der Bekl. nicht eingeholt. Die Pflicht des Mieters, eine Untervermietung nicht ohne Erlaubnis des Vermieters vorzunehmen, wurzelt zwar in dem Mietverhältnis. Sie ergibt sich aus § 540 Abs. 1 Satz 1 BGB und wird zumeist - so auch im vorliegenden Fall - noch ausdrücklich in den Mietvertrag aufgenommen. Sie trifft den anstelle des insolventen Mieters handelnden Insolvenzverwalter in derselben Weise, wie sie den Mieter getroffen hätte, falls über dessen Vermögen kein Insolvenzverfahren eröffnet worden wäre. Diese Pflicht erhält einen insolvenzspezifischen Charakter jedoch dadurch, daß die Untervermietung Auswirkungen auf die Erfüllung der künftigen Rückgabepflicht des Mieters haben kann. Er kann diese, weil er sich des unmittelbaren Besitzes an der Mietsache begeben hat, nur bewirken, wenn der Untermieter seinerseits vertragstreu ist.

9 Die Pflicht des Verwalters, den nach Beendigung des Mietverhältnisses aussonderungsberechtigten Vermieter eines von dem Insolvenzschuldner gemieteten Gegenstandes nicht durch die Verzögerung der Herausgabe oder gar durch deren Vereitelung zu schädigen, ist insolvenzspezifisch (MünchKomm-InsO/Brandes, aaO. § 60 Rn. 54; Uhlenbruck, InsO 12. Aufl. § 60 Rn. 21; Kübler/Prütting/Lüke, InsO § 60 Rn. 15; FK-InsO/Kind, 4. Aufl. § 60 Rn. 15; zur Konkursordnung vgl. BGHZ 100, 346, 350; BGH, Urt. v. 5. März 1998 - IX ZR 265/97, NJW 1998, 2213, 2215; OLG Hamm ZIP 1985, 628). Dasselbe gilt dann für die Pflicht, eine Untervermietung nur mit Erlaubnis des Vermieters vorzunehmen. Die Erfüllung dieser Pflicht trägt dazu bei, daß die mit jeder Untervermietung verbundene Gefährdung des Rückgabeanspruchs vermindert wird. Dies gilt insbesondere dann, wenn der Vermieter - wie im vorliegenden Fall - den in Aussicht genommenen Untermieter kennt und er berechtigte Zweifel an dessen Seriosität und Vertragstreue hegt.

(...)

11 2. Demgegenüber ist der Revision darin recht zu geben, daß die Kl. die Höhe des Schadens nicht schlüssig dargetan hat.

12 a) Die Kl. verlangt Schadensersatz in Höhe des mit der Schuldnerin vereinbarten Mietzinses für den Zeitraum vom 1. Oktober 2003 bis Februar 2005 mit der Begründung, ihr sei in dieser Zeit kein Mietzins zugeflossen, obwohl sie selbst als Mieterin unverändert die Miete habe weiterzahlen müssen. Diesen Vortrag hat das Berufungsgericht für die schlüssige Darlegung des Mietausfallschadens in der von der Kl. geltend gemachten Höhe von 77.732,33 € ausreichen lassen.

13 b) Dem kann aus mehreren Gründen nicht gefolgt werden.

14 aa) Das Berufungsgericht hat verkannt, daß der Schadensersatzanspruch aus § 60 InsO der Kl. keinen Ersatzschuldner verschafft, sondern eine gesetzliche Haftung begründet, die regelmäßig auf den Ersatz des negativen Interesses gerichtet ist (BGHZ 159, 104, 118; Fischer WM 2004, 2185, 2187). Der Geschädigte ist so zu stellen, wie wenn der Insolvenzverwalter die Pflichtverletzung nicht begangen hätte (§ 249 Abs. 1 BGB). Für einen Mietausfallschaden wegen der von dem Bekl. persönlich - der insoweit außerhalb des Mietverhältnisses steht - zu verantwortenden verspäteten Rückgabe des Mietobjekts gilt § 252 Satz 1 BGB. Die Kl. hätte darlegen müssen, wann sie das Objekt bei rechtzeitiger Rückgabe anderweitig hätte vermieten können und zu welchem Mietzins. Dazu fehlt jeder Vortrag. Die Darlegungserleichterung gemäß § 252 Satz 2 BGB ändert nichts daran, daß der Geschädigte Anknüpfungstatsachen vorzutragen und zu beweisen hat, aus denen sich die Wahrscheinlichkeit ergibt, daß der geltend gemachte Gewinn zu erzielen gewesen wäre (BGHZ 54, 45, 55; BGH, Urt. v. 17. Juni 1998 - XII ZR 206/96, WM 1998, 1787, 1788; v. 27. September 2001 - IX ZR 281/00, NJW 2002, 825, 826; v. 17. Oktober 2003 - V ZR 84/02, NJW-RR 2004, 79, 81).

(...)

III. 16 Das Berufungsurteil ist somit aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Die Sache ist zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO), weil sie noch nicht zur Endentscheidung reif ist. Auf die zur Höhe des Klageanspruchs bestehenden Bedenken ist die Kl. von den Vordergerichten nicht hingewiesen worden. Ihr ist deshalb Gelegenheit zu geben, ihr Vorbringen zu ändern oder zu ergänzen (vgl. BGHZ 163, 351, 361; BGH, Urt. v. 7. Dezember 2000 - I ZR 179/98, NJW 2001, 2548, 2549).

(...)

Nach § 60 InsO haftet der Insolvenzverwalter den am Verfahren Beteiligten bei einer schuldhaften Pflichtverletzung auf Schadensersatz. Der Umfang des Anspruchs ergibt sich aus § 249 BGB.

Die Hauptmieterin hatte Geschäftsräume untervermietet; über das Vermögen der Untermieterin wurde das Insolvenzverfahren eröffnet. Der Insolvenzverwalter kündigte das Untermietverhältnis und schloß schon vor Ablauf der Kündigungsfrist ein neues Untermietverhältnis, ohne die nach dem Vertrag erforderliche Zustimmung der Hauptmieterin einzuholen. Diese wies den Insolvenzverwalter schriftlich darauf hin und teilte ferner mit, die vom Insolvenzverwalter ausgewählte Untermieterin habe sich in der Vergangenheit als unzuverlässig erwiesen. Nachdem eine fristgerechte Räumung nicht erfolgt war, verlangte die Hauptmieterin vom Insolvenzverwalter Schadensersatz.

Mit Urteil vom 25. Januar 2007 gab der Bundesgerichtshof der Klage grundsätzlich statt und meinte, hier liege eine schuldhafte Pflichtverletzung des Insolvenzverwalters vor. Die Klägerin habe daher einen Schadensersatzanspruch dahingehend, daß sie so zu stellen sei, als ob der Insolvenzverwalter keine Pflichtverletzung begangen hätte. Für den Mietausfall wegen der verspäteten Rückgabe durch die Untermieterin hätte die Klägerin darlegen müssen, daß sie bei rechtzeitiger Rückgabe die Räume hätte weitervermieten können. Da Feststellungen dazu von der Vorinstanz nicht getroffen worden waren, verwies der BGH die Sache an das OLG zurück.

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