Persönliche Geltendmachung von Ansprüchen bei Vermietermehrheit

Persönliche Geltendmachung von Ansprüchen bei Vermietermehrheit; Zeitpunkt für Erhebung des Modernisierungszuschlags; Vorauszahlungen nach erstmaligem Heizungseinbau

1. Mehrere Vermieter können die ihnen zustehenden Ansprüche als Gesellschafter auch persönlich geltend machen.

2. Nach Heizungseinbau stehen dem Vermieter angemessene Vorauszahlungen zu, die er mit einer einseitigen Erklärung geltend macht.

3. Der Modernisierungszuschlag kann schon dann verlangt werden, wenn der Vermieter aufgrund der vorliegenden Rechnungen die tatsächliche Höhe der Modernisierungskosten kennt und die Arbeiten abgeschlossen sind.

(Leitsätze der Redaktion)

[...] 1. Die Kl. hatten gegen den Bekl. einen Anspruch auf Zahlung von Vorausleistungen auf die Heizkosten und einen Modernisierungszuschlag in Höhe von 1.159,30 €.

a) Zunächst waren die Kl. aktiv legitimiert. Zwar bildeten sie als Mehrheit von Vermietern intern eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts. Dies hindert sie aber nicht daran, die ihnen als Vermieter zustehenden Ansprüche als Gesellschafter persönlich im Wege der Streitgenossenschaft geltend zu machen. Die (Außen-) Gesellschaft bürgerlichen Rechts besitzt zwar Rechtsfähigkeit und ist in diesem Rahmen auch im Zivilprozess aktiv und passiv parteifähig (BGH, Urteil vom 29. Januar 2001 - II ZR 331/00, GE 2001, 276). In der zitierten Entscheidung führt der Bundesgerichtshof u. a. weiter aus:

Im Übrigen bleibt es dem Gesellschaftsgläubiger auch bei Anerkennung der Parteifähigkeit der Gesellschaft bürgerlichen Rechts unbenommen, ausschließlich die Gesellschafter persönlich in Anspruch zu nehmen. Dem Gesellschaftsgläubiger wird die Rechtsverfolgung demnach durch die Anerkennung der Parteifähigkeit in keiner Weise erschwert.

In Übereinstimmung damit stellt auch das OLG Dresden in seinem Beschluss vom 16.8.2001 - 23 W 916/01 (NJW-RR 2002, 544) klarstellend fest:

Die KI. waren als notwendige Streitgenossenschaft gem. §§ 59 ff. ZPO aktivlegitimiert. Das LG Leipzig weist zu Recht darauf hin, dass es auch nach der neueren Rechtsprechung des BGH zur Parteifähigkeit (BGH, NJW 2001, 1056) weiterhin möglich ist, als BGB-Gesellschafter im Wege der Streitgenossenschaft gemeinschaftlich zu klagen. Nichts anderes haben die KI. gemacht.

b) Die Kl. hatten gegen den Bekl. einen Anspruch auf Zahlung von rückständigen Heizkostenvorschüssen für die Monate März 2008 bis April 2009 in Höhe von je 70 € und für die Monate Mai und Juni 2009 in Höhe von je 20 €, mithin insgesamt in Höhe von 1.020 € (§ 535 Abs. 2 BGB).

(1) Generell muss die Zahlung von Betriebskosten wirksam zwischen den Parteien vereinbart werden. Dies war im gegenständlichen Verfahren nicht der Fall, denn der zwischen dem Bekl. und einem vorherigen Vermieter geschlossene Mietvertrag enthält keine Vereinbarung über die Zahlung von Vorschüssen auf die Heizkosten.

Zum Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrages war die Wohnung des Bekl. aber auch noch mit Kohleöfen versehen, so dass der Bekl. selbst die nötigen Brennstoffe auf eigene Kosten und Veranlassung beschaffen musste. Seit dem 5. März 2008 sind das Haus und die Wohnung des Bekl. jedoch an die Fernwärmeversorgung angeschlossen, wie dem Bekl. durch den von ihm geführten Rechtsstreit wegen der Modernisierungsankündigung und aufgrund des Schreibens der Hausverwaltung der Kl. vom 11. März 2008 bekannt war. Aus diesem Grunde sind aufgrund der Modernisierung des Gebäudes neue Betriebskosten - hier: Heizkosten - angefallen.

Aufgrund des rechtskräftigen Urteils des Landgerichts Berlin vom 11. Februar 2008 (62 S 361/07) ist der Bekl. verpflichtet, die Modernisierungsmaßnahme zu dulden. Durch den Einbau der Heizung und den Anschluss an die Fernwärmeversorgung sind auch notwendige Folgekosten entstanden. In einem solchen Fall steht dem Vermieter ein Anspruch auf Zahlung angemessener Vorauszahlungen zu, die er mit einer einseitigen Erklärung geltend machen kann (LG Berlin, Urteil vom 14.5.1992 - 62 S 40/92, GE 1992, 679; Schmidt-Futterer/Langenberg, Mietrecht, 9. Aufl. 2007, § 556 Rn. 253 - zitiert nach beck-online).

(2) Die Höhe der geforderten monatlichen Vorauszahlungsbeträge ist auch angemessen. Hier ist für die Beurteilung der Angemessenheit auf den Zeitpunkt des Mieterhöhungsverlangens abzustellen. Aus damaliger Sicht ergaben sich voraussichtliche Heizkosten von 0,80 €/m2 zuzüglich MwSt. Bei einer Wohnungsgröße des Bekl. von 70,30 m2 ergibt das (70,30 m2 x 0,80 € + 19 % MwSt. =) 66,93 €. Gefordert werden 70 €. Angesichts der von Vattenfall als Energielieferant bereits angekündigten Preissteigerungen von 1,8 % bzw. 8 % für die Folgejahre war ein „Sicherheitszuschlag" in Höhe von 4,6 % nicht zu beanstanden. Dass der Bekl., wie sich aus der nunmehr erstellten Heizkostenabrechnung vom 1.12.2009 für das Jahr 2008 ergibt, aufgrund seines geringen Verbrauchs lediglich Vorauszahlungen in Höhe von rund 30 € hätte leisten müssen, lässt die zum damaligen Zeitpunkt vorgenommene Betrachtung nicht als unangemessen erscheinen, denn die Kl. konnten den tatsächlichen Verbrauch des Bekl. nicht voraussehen und konnten auch nicht absehen, für welchen Zeitraum seine bevorrateten Heizmittel noch ausreichen würden. Zuviel gezahlte Vorauszahlungen kann der Bekl. im Übrigen nach Erstellung der Abrechnung zurückfordern, ebenso ist es ihm unbenommen, eine Anpassung der monatlichen Rate entsprechend dem sich aus der Abrechnung ergebenden Verbrauch geltend zu machen.

(3) Da die Heizkosten auch für den gesamten Zeitraum ab Anschluss des Hauses an die Fernwärmeversorgung anfallen würden, war es im Übrigen sachgerecht, mit Schreiben vom 11. März 2008 bereits Vorschüsse ab März 2008 zu fordern. Eine entsprechende Anwendung von § 559 b Abs. 2 Satz 2 BGB scheidet aus. Anders als bei der Mieterhöhung handelt es sich bei einem Heizkostenvorschuss um eine Vorauszahlung auf tatsächlich anfallende Verbrauchskosten. Die Vorauszahlung soll den Vermieter davor bewahren, bis zur Fälligkeit des Saldos allein mit den Kosten in Vorlage gehen und das Risiko der Beitreibung beim Mieter tragen zu müssen. Der Mieter andererseits kann durch die Vorauszahlung Nachforderungen vermeiden, deren einmalige Geltendmachung seine finanziellen Möglichkeiten unter Umständen übersteigt.

(4) Ein Kürzungsrecht wegen der zunächst nicht vorhandenen Wärmemengenzähler stand dem Bekl. allenfalls nach Abrechnung der Heizkosten gemäß § 12 Abs. 1 HeizkostenV zu, nicht jedoch schon bei der Berechnung der Vorauszahlung.

c) Die Kl. hatten gegen den Bekl. auch einen Anspruch auf Zahlung der Mieterhöhung wegen der Modernisierung der Wohnung für die Monate Februar bis Juni 2009 in Höhe von monatlich 27,86 €, insgesamt also in Höhe von (5 x 27,86 € =) 139,30 €. Der Anspruch ergibt sich aus den §§ 535 Abs. 2 und 559 Abs. 1 BGB in Verbindung mit dem Mietvertrag und dem wirksamen Mieterhöhungsverlangen der Hausverwaltung der Kl. vom 25. November 2008.

(1) Dieses Mieterhöhungsverlangen war formell wirksam und entspricht den Voraussetzungen der §§ 559, 559 b BGB. Dass die Kl. aufgrund der berechtigten Einwände des Bekl. einzelne Abrechnungspositionen neu berechnet und daraus eine verminderte monatliche Erhöhung der Miete mit Schriftsatz ihres Prozessbevollmächtigten vom 13. Juli 2007 errechnet haben, steht der formellen Ordnungsgemäßheit der Abrechnung nicht entgegen, wie das Amtsgericht in der angefochtenen Entscheidung zutreffend ausführt.

(2) Sofern sich der Bekl. darauf beruft, dass die Kosten für die Modernisie­rungsmaßnahme entgegen dem Wortlaut des § 559 b Abs. 1 Satz 2 BGB wegen der Vorfinanzierung durch die Firma Vattenfall noch nicht „entstanden" seien, vermag dieser Einwand nicht zu überzeugen. Zwar wird in der Literatur vereinzelt ein tatsächlicher Mittelabfluss beim Vermieter als Voraussetzung für das Mieterhöhungsverlangen gefordert (Kinne/Schach/Bieber-Schach, Miet- und Mietprozessrecht, 5. Aufl. 2008, § 559 b Rn. 3). Ob der Vermieter die Rechnungen der Handwerker aber bereits bezahlt hat, ist eine Frage, die allein deren Vertragsverhältnis betrifft und keinen Einfluss auf die Wirksamkeit der Mieterhöhung hat (so auch Münchener Kommentar zum BGB-Artz, 5. Aufl. 2008, § 559 b Rn. 9; Beck'scher Online-Kommentar-Ehlert, Stand: 1.2.2009, § 559 b Rn. 19; Blank/Börstinghaus, Miete, 3. Auflage 2008, § 559 b Rn. 18). Die Kosten der Modernisierung sind im Sinne des § 559 b Abs. 1 Satz 2 BGB also bereits entstanden, wenn der Vermieter aufgrund der vorliegenden Rechnungen die tatsächliche Höhe der Kosten kennt und die Arbeiten abgeschlossen sind. Beides ist im streitgegenständlichen Verfahren der Fall. Ein nach Ansicht des Bekl. heraus zu rechnender fiktiver Zinszuschlag von Seiten der Firma Vattenfall ist vom Bekl. weder beziffert noch sonst nachvollziehbar geltend gemacht worden. Allein aufgrund seiner Behauptung, es müsse angesichts der Ratenzahlungsbewilligung ein solcher Zuschlag erhoben worden sein, genügt den Anforderungen, die an einen substantiierten Vortrag zu stellen sind, nicht. Gegen einen Abschluss der Arbeiten spricht im Übrigen auch nicht der Einwand des Bekl., es seien einzelne Heizungsrohre in seiner Wohnung etwa 20 cm abweichend von der Modernisierungsankündigung verlegt worden. Entscheidend ist, dass der Bekl. die Heizungsanlage in Betrieb nehmen kann, was unstreitig der Fall ist.

(3) Sofern der Bekl. geltend macht, dass die einzelnen Arbeiten im Seitenflügel des Hauses nicht hätten auf sämtliche Wohnungen umgelegt werden dürfen, greift dieser Einwand ebenfalls nicht durch. Bei der vorgenommenen Baumaßnahme handelt es sich um eine komplexe handwerkliche Arbeit, die verschiedene Teile des Hauses betraf. Es ist bei einer solchen Maßnahme nicht möglich, sämtliche angefallenen Kosten daraufhin zu überprüfen, ob sie für das Funktionieren der Heizungsanlage speziell in einer Wohnung des Hauses notwendig waren. Die vom Bekl. beanstandeten Einzelpositionen waren letztlich notwendig, um überhaupt eine funktionsfähige Heizungsanlage im Haus zu schaffen. Insofern sind diejenigen Kosten, die letztlich keiner der Wohnungen speziell zuzuordnen, für die Funktionsfähigkeit der Anlage im Ganzen aber notwendig sind, anteilig von allen Mietern zu tragen. Dies entspricht einer sachgerechten Kostenverteilung und ist nicht zu beanstanden.

Nach erstmaligem Heizungseinbau kann der Vermieter einseitig angemessene Heizkostenvorauszahlungen und den Modernisierungszuschlag auch schon vor Bezahlung der ihm vorliegenden Rechnungen verlangen.

Die mehreren Vermieter klagten nach Einbau einer Zentralheizung (vorhanden waren Kohleöfen) mit Anschluss an das Fernwärmenetz Heizkostenvorschüsse und Modernisierungszuschläge gegen den Mieter persönlich – nicht als (Außen-) GbR – ein. Dieser monierte, dass die Klage nicht seitens der (Außen-) GbR erhoben worden sei, Heizkostenvorauszahlungen nicht vereinbart und die Rechnungen für die Maßnahmen noch nicht bezahlt worden seien. Gegen das stattgebende Urteil der ersten Instanz legte er daher Berufung ein.

Die ZK 67 des LG Berlin wies die Berufung zurück. Die mehreren Vermieter seien, auch wenn sie intern eine GbR gebildet hätten, berechtigt gewesen, ihre Ansprüche persönlich im Wege der Streitgenossenschaft geltend zu machen. Der Einbau der Zentralheizung und der Anschluss an das Fernwärmenetz anstelle vorhandener Kohleöfen stelle eine Modernisierung dar, für die die insoweit entstehenden Folgekosten in Form von Heizkostenvorschüssen auch ohne vertragliche Vereinbarung zu zahlen seien. Auch der Modernisierungszuschlag sei aufgrund der dem Vermieter vorliegenden Rechnungen nach Abschluss der Arbeiten zu zahlen, da es insoweit nur darauf ankomme, ob die Kosten der Modernisierung bereits entstanden seien.

Für den Anspruch auf Betriebskostenvorauszahlungen bedarf es zwar grundsätzlich einer ausdrücklichen Vereinbarung des Vermieters mit dem Mieter (§ 556 Abs. 2 Satz 1 BGB). Ein Anspruch auf Vorauszahlungen auch ohne Vereinbarung besteht aber ausnahmsweise für modernisierungsbedingte Betriebskosten, wie hier nach Einbau einer Zentralheizung statt einer Ofenheizung (LG Berlin, Urteil vom 29. Juli 2004, 62 S 111/04, GE 2004, 1395; Schmidt-Futterer/Langenberg, § 556 Rn. 253; Rips, Betriebskostenkommentar, Rn. 1765; v. Seldeneck, Rn. 2715; ebenso nach Fahrstuhleinbau: LG Berlin, WuM 1992, 444; a. A. LG Berlin, Urteil vom 7. November 2006, 65 5 169/06, GE 2007, 597 = MM 2007, 75). Ob der Modernisierungszuschlag bereits vor Bezahlung der Rechnungen verlangt werden kann, ist umstritten. Der Auffassung, dass der Zuschlag zumindest dann geschuldet ist, wenn dem Vermieter die Rechnungen für die Arbeiten vorliegen und diese abgeschlossen sind, ist aber zuzustimmen (vgl. dazu Kinne, GE 2011, 724).