Pergola

Pergola; Garten; ortsübliche Nutzung; Sondernutzungsfläche; bauliche Veränderung

Ist einem Wohnungseigentümer das Sondernutzungsrecht an einem Teil des gemeinschaftlichen Gartens eingeräumt, und ist weiter vereinbart, daß er den Garten "ortsüblich nutzen" darf, so kann ihm damit je nach den örtlichen Verhältnissen auch das Recht eingeräumt sein, auf der Sondernutzungsfläche bauliche Veränderungen vorzunehmen, etwa eine Pergola als offenes Rankgerüst für Schling- und Kletterpflanzen zu errichten.

Die Ast. und die Ag. sind die Wohnungseigentümer einer Wohnanlage, die von der weiteren Beteiligten verwaltet wird. Die Wohnung der Ast. liegt im Erdgeschoß; vor einem zur Wohnung gehörenden Wintergarten ließ die Ast. 1993 auf einer Sondernutzungsfläche, zu einem hinsichtlich der Größe zwischen den Beteiligten umstrittenen Teil auch außerhalb derselben auf gemeinschaftlichem Eigentum eine im Boden einbetonierte, aus massiven Holzbalken bestehende Pergola errichten.

In der Eigentümerversammlung v. 5.11.1996 beschlossen die Wohnungseigentümer mit Stimmenmehrheit unter anderem zu TOP 4: "Der Partei B. (= Ast.) wird kraft Beschluß das Entfernen der Pergola an der Süd- und Westseite des Grundstückes von der Eigentümergemeinschaft verordnet. Die Erstellung der Pergola ist eine von der Gemeinschaft genehmigungspflichtige Veränderung der Fassadenansicht der Liegenschaft. Diese Genehmigung wurde von der Gemeinschaft nicht erteilt. Die Pergola ist zu entfernen."

Nach § 11 der als Inhalt des Sondereigentums im Grundbuch eingetragenen Gemeinschaftsordnung (GO) können "bauliche Veränderungen und Aufwendungen, die über die ordnungsgemäße Herstellung oder Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums hinausgehen, ... mit einer Mehrheit von 3/4 aller vorhandenen Stimmen beschlossen werden".

Die Antragstellerin hat unter anderem beantragt, diesen Eigentümerbeschluß für ungültig zu erklären.

Das AG Starnberg hat den Antrag abgewiesen, das LG München II die dagegen gerichtete sofortige Beschwerde der Ast. - weitere teils erfolglose, teils erfolgreiche Anfechtungsanträge sind nicht mehr Gegenstand des Verfahrens - mit Beschluß v. 4.9.1997 zurückgewiesen. Die Ast. hat sofortige weitere Beschwerde eingelegt.

II. 2. Die Entscheidung des LG hält der rechtlichen Nachprüfung nicht stand. Das LG hat bei der Auslegung der Gemeinschaftsordnung nicht alle rechtlich bedeutsamen Gesichtspunkte gewürdigt. Da sich die Entscheidung auch nicht aus anderen Gründen als richtig darstellt (vgl. § 27 Abs. 1 Satz 2 FGG, § 563 ZPO) und weitere Ermittlungen (§ 12 FGG) erforderlich sind, ist der Beschluß des LG aufzuheben und die Sache zur erneuten Verhandlung und Entscheidung an das LG zurückzuverweisen.

a) Durch den Eigentümerbeschluß v. 5.11.1996 wurde die Pflicht der Antragstellerin zur Entfernung der Pergola konstitutiv begründet, unabhängig davon, ob sie schon aufgrund der Gemeinschaftsordnung oder des Gesetzes dazu verpflichtet gewesen wäre (vgl. BayObLG DWE 1984, 62; BayObLG WM 1996, 790 f.). Die Entscheidung über den Anfechtungsantrag der Antragstellerin hängt davon ab, ob der Eigentümerbeschluß den Bestimmungen der Gemeinschaftsordnung und, soweit darin keine Regelungen getroffen sind, dem Gesetz entspricht. Dies bedarf weiterer Aufklärung.

b) Zu Recht geht das LG zunächst davon aus, daß es sich bei der Errichtung der Pergola um eine bauliche Veränderung des gemeinschaftlichen Eigentums im Sinne von § 22 Abs. 1 Satz 1 WEG handelt, die über dessen ordnungsmäßige Instandhaltung und Instandsetzung hinausgeht. Solche Veränderungen bedürfen, soweit nicht die Ausnahme des § 22 Abs. 1 Satz 2 WEG eingreift, der Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer, die hier nicht vorliegt.

Die Bestimmungen des § 22 Abs. 1 WEG sind abdingbar (Weitnauer/Lüke WEG 8. Aufl. § 22 Rn. 2 m. w. N.). Hier sind sie im letzten Absatz von § 11 GO weitgehend abgeändert worden. Nach dieser Bestimmung der Gemeinschaftsordnung, die der Senat als Grundbucheintragung selbständig auszulegen hat, können bauliche Veränderungen, die über die ordnungsmäßige Herstellung oder Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums hinausgehen, mit einer Mehrheit von 3/4 aller vorhandenen Stimmen beschlossen werden. Dieses Erfordernis ist hier nicht erfüllt. § 11 GO ist nach den für die Auslegung von Grundbucheintragungen maßgebenden Grundsätzen (BGHZ 121, 236/239 [WM 1993, 285] m. w. N.; BayObLGZ 1996, 58/61 [= WM 1996, 294]) dahin auszulegen, daß diese Zustimmung für alle baulichen Veränderungen erforderlich ist, unabhängig davon, ob die Rechte anderer Wohnungseigentümer dadurch über das in § 22 Abs. 1 Satz 2, § 14 Nr. 1 WEG bestimmte Maß hinaus beeinträchtigt werden (vgl. BayObLG WM 1996, 487; 1997, 700), daß aber andererseits nicht die Zustimmung aller - auch nicht aller von der Maßnahme beeinträchtigter Wohnungseigentümer - erforderlich ist. Durch die Regelung in § 11 GO wird die gesetzliche Vorschrift des § 22 Abs. 1 WEG also teilweise verschärft, teilweise abgemildert. Das LG brauchte somit, von seinem Standpunkt aus zu Recht, auch nicht auf die Frage einzugehen, ob durch die Errichtung der Pergola der optische Gesamteindruck der Wohnanlage nachteilig verändert wird (vgl. dazu BGHZ 73, 196/202; BayObLG WE 1995, 237) oder ob daraus für einzelne Wohnungseigentümer sonstige, nicht hinzunehmende Nachteile entstehen.

c) Das LG hat § 3 Nr. 1 GO, in dem durch Bezugnahme auf einen Lageplan unter anderem das Sondernutzungsrecht an dem der Wohnung Nr. 3 der Antragstellerin vorgelagerten Terrassen- und Gartenanteil dem jeweiligen Eigentümer dieser Wohnung eingeräumt und umschrieben ist, zitiert. Es hat aber in rechtlich fehlerhafter Weise unterlassen, den letzten Satz dieser Regelung heranzuziehen und auszulegen. Danach dürfen die Gärten von den Sondernutzungsberechtigten "ortsüblich" genutzt werden. Ein Sondernutzungsrecht an einer Gartenfläche gibt das Recht, die Fläche in einem bestimmten Rahmen gärtnerisch zu gestalten (vgl. BayObLGZ 1985, 164/168 f.; OLG Düsseldorf WM 1994, 495); es gibt aber grundsätzlich nicht das Recht, auf der Fläche bauliche Veränderungen im Sinne von § 22 Abs. 1 WEG vorzunehmen, etwa ein Gartenhaus (vgl. BayObLG MittBayNot 1985, 205 f.; BayObLG NJW-RR 1988, 591; 1992, 975 f. [= WM 1992, 331 L]; OLG Frankfurt DWE 1986, 60; OLG Köln MDR 1997, 1020 [= WM 1997, 461 Ls]), einen überdachten, durch Glaswände seitlich abgeschlossenen Sitzplatz (vgl. BayObLG WM 1992, 392), kniehohe Betonumfassungsmauern (vgl. KG WM 1994, 225) oder auch eine Pergola (vgl. BayObLG WE 1991, 48 [= WM 1990, 91]; OLGFrankfurt DWE 1989, 70) zu errichten.

Dies gilt aber nur mangels einer besonderen Regelung.(vgl. OLG Köln a. a. O.). Hier ist der Antragstellerin und den übrigen Sondernutzungsberechtigten das Recht eingeräumt, den Garten ortsüblich zu nutzen. Der Senat legt diese Bestimmung der Gemeinschaftsordnung so aus, daß ihnen damit grundsätzlich auch das Recht eingeräumt ist, eine Pergola als offenes Rankgerüst (vgl. Simon BayBO Art. 7 Rn. 25a) und Tragwerk von Schling- und Kletterpflanzen, nicht aber zu einem anderen Zweck, zu errichten und in diesem Rahmen auch bauliche Veränderungen vorzunehmen, sofern dies "ortsüblich", d. h. in Gärten von vergleichbarer Größe und vergleichbarem Zuschnitt in der Umgebung der Wohnanlage gleichfalls anzutreffen ist. Denn würde die Regelung diese Befugnis nicht einräumen, sondern nur die Befugnisse, die sich in jedem Fall schon aus dem Sondernutzungsrecht an einer Gartenfläche ergeben, dann hätte sie keinen eigenen Regelungsgehalt; dies kann nicht die nächstliegende Bedeutung einer Bestimmung in der Gemeinschaftsordnung sein. Außerdem umfaßt die Berechtigung zu einer bestimmten Nutzung auch das Recht, die dazu erforderlichen baulichen Veränderungen vorzunehmen (vgl. BayObLG WM 1997, 343 f.).

4. Für das weitere Verfahren weist der Senat noch auf folgendes hin: Ergibt die Beweisaufnahme, daß sich die Pergola in dem beschriebenen Rahmen, vor allem im Rahmen des Ortsüblichen hält, dann ist das Beseitigungsverlangen insoweit nicht gerechtfertigt, der Eigentümerbeschluß für ungültig zu erklären. Soweit die Pergola über den Bereich der Sondernutzungsfläche hinausreicht, wäre dann zu prüfen, ob das durch den Eigentümerbeschluß begründete Beseitigungsverlangen nicht rechtsmißbräuchlich ist (vgl. BayObLG WM 1998, 49; OLG Düsseldorf NZM 1998, 79f. [= WM 1997, 705 L]). Es könnte dann auf den Umfang der Überbauung und darauf ankommen, ob die Pergola etwa im Winter den optischen Gesamteindruck der Wohnanlage nachteilig verändert oder sonst einem der übrigen Wohnungseigentümer einen über das zulässige Maß hinausgehenden Nachteil bringt; für die Frage, ob das Beseitigungsverlangen rechtsmißbräuchlich ist, könnten dann auch die Ausführungen des LG zur Kostenentscheidung bedeutsam werden. Hält sich die Pergola dagegen nicht im Rahmen des Ortsüblichen, dürfte der Einwand des Rechtsmißbrauchs nicht begründet sein. Auch steht dann der Umstand, daß auch vielleicht andere Wohnungseigentümer nicht genehmigte bauliche Veränderungen vorgenommen haben, dem Beseitigungsverlangen nicht entgegen (vgl. BayObLGWM 1992, 563 f.).

Verwirkt wäre der Beseitigungsanspruch sicherlich nicht, nachdem der Verwalter schon von Anfang an auf die Zustimmungsbedürftigkeit hingewiesen hatte; auch könnte von einer rein schikanösen Rechtsausübung (§ 226 BGB) nicht gesprochen werden, wenn mit der Pergola irgendein, wenn auch geringfügiger Nachteil für einen anderen Wohnungseigentümer verbunden wäre. Schließlich ist aus Rechtsgründen nicht zu beanstanden, daß das LG die Behauptung der Antragstellerin, die Pergola sei als Windschutz für den Wintergarten bautechnisch erforderlich, nicht für schlüssig hält.