Penthouse

Penthouse; Dachgarten; bauliche Veränderung; Begrünung; Dachterrasse

Die Anlegung eines Dachgartens auf der im Sondereigentum stehenden Dachterrasse rund um eine Penthousewohnung stellt in der Regel eine bauliche Veränderung dar, der alle Wohnungseigentümer zustimmen müssen.

Die Bet. zu 1 sind die Eigentümer der im 34. Obergeschoß gelegenen Eigentumswohnung (Penthousewohnung) der Wohnanlage, zu der als weiteres Sondereigentum nach der Teilungserklärung und dem Aufteilungsplan eine ihr vorgelagerte "Terrassenfläche" gehört, die sich an drei Seiten um die Penthousewohnung legt. Seit der Errichtung der Anlage im Jahre 1973 war der Boden der Terrasse lediglich mit einer wasserdichten Bitumenbahn verklebt, worauf die Bet. zu 1 zum Zweck des Betretenkönnens bislang Holzroste verlegt haben. Im vorliegenden Verfahren verlangten sie, daß die Eigentümergemeinschaft den Boden der Terrasse so herrichtet, daß sie in die Lage versetzt werden, die Terrasse mit einem begehbaren Oberbelag aus Fliesen oder sonstigem Steinmaterial zu versehen. Das AG wies den Antrag ab. Auf die sofortige Beschwerde hat das LG nach Einholung eines Sachverständigengutachtens den Beschluß teilweise abgeändert und die Bet. zu 2 verpflichtet, den Boden der Terrasse durch Einbau bestimmter näher genannter Schutzeinrichtungen so herzustellen, daß die Bet. zu 1 in der Lage sind, auf diesen einen begehbaren Belag aus Holz aufzubringen. Ferner hat es unter Nr. 2 seiner Entscheidung auf den von den Ast. mit ihrer sofortigen Beschwerde ergänzend gestellten Antrag festgestellt, daß diese im Hinblick auf die vorgelegte und bedenkenfreie Planung eines Landschaftsarchitekten berechtigt seien, nach Vornahme näher genannter Schutzmaßnahmen auf der Terrasse einen Dachgarten auf eigene Kosten anzulegen.

Gegen diesen Beschluß wendeten sich die Bet. zu 2 mit der weiteren sofortigen Beschwerde, mit der sie (nur) die Abweisung des Feststellungsantrags weiterverfolgten. Das Rechtsmittel führte zur Aufhebung des angefochtenen Teils des Beschlusses und insoweit zur Zurückverweisung der Sache zur erneuten Behandlung und Entscheidung an das LG.

Die angefochtene Entscheidung beruht auf einer Gesetzesverletzung i. S. der § 27 FGG, § 550 ZPO. Das LG hat die Berechtigung der Bet. zu 1 zur Anlegung des geplanten Dachgartens auf ihrer Terrasse lediglich damit begründet, der Sachverständige K. habe in seinem von der Kammer eingeholten Gutachten vom 7.1.1998 festgestellt, daß gegen das von den Bet. zu 1 dazu vorgelegte Konzept des Landschaftsarchitekten C. vom 10.6.1997 Bedenken nicht bestehen. Die Erwägung hält indes der rechtlichen Nachprüfung nicht stand. Die Berechtigung zur Anlegung des Dachgartens setzt vielmehr voraus, daß die Bet. zu 1 nachweisen, daß es sich dabe entweder i - wie bei der Herrichtung eines begehbaren Terrassenunterbaus - um die erstmalige Herstellung des nach den Bauplänen und der Baubeschreibung vorgesehenen ordnungsgemäßen Zustands des Gebäudes handelt oder aber daß die Rechte anderer Wohnungseigentümer durch die Baumaßnahme nicht über das in § 14 Nr. 1 WEG bestimmte Maß hinaus beeinträchtigt werden (§ 22 Abs. 1 S. 2 WEG). Zu beidem fehlen jedwede Feststellungen des LG.

1. ... 2. Sollte indes nicht festgestellt werden können, daß die teilweise Begrünung von vornherein geplant war, wird das LG zu prüfen und zu entscheiden haben, ob durch die beabsichtigte Anlegung des Dachgartens, der dann eine bauliche Veränderung i. S. des § 22 WEG beinhalten kann, die über eine ordnungsgemäße Instandsetzung und Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums hinausgeht, die Rechte anderer Wohnungseigentüme nicht über das in § 14 Nr. 1 WEG bestimmte Maß hinaus beeinträchtigt werden (§ 22 Abs. 1 S. 2 WEG), d. h. daß einem anderen Wohnungseigentümer über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus kein Nachteil erwächst. Als solcher Nachteil kann eine durch die Baumaßnahme veranlaßte Veränderung des Gebäudes dann angesehen werden, wenn sie eine Verschlechterung und damit eine nicht nur unerhebliche Beeinträchtigung bedeutet oder wenn sich nach der Verkehrsanschauung ein Wohnungseigentümer in der entsprechenden Lage verständlicherweise beeinträchtigt fühlen kann (BGHZ 117, 392 = NJW 1992, 978; WE 1997, 43 c; BayObLG, NZM 1999, 423; OLG Schleswig, NZM 1999, 422). Folglich kann nach anerkannter Rechtsprechung eine beachtliche Beeinträchtigung schon darin liegen, daß Schäden am gemeinschaftlichen Eigentum wegen der Baumaßnahme nur unter Erschwerungen festgestellt, zugeordnet und behoben werden können, und durch sie ein Grund für Streit zwischen den Wohnungseigentümern bereits angelegt ist, ob für Schäden am gemeinschaftlichen Eigentum die Baumaßnahme ursächlich ist oder nicht. Ferner ist bei Baumaßnahmen der vorliegenden Art in Rechnung zu stellen, daß ihre tatsächliche Ausführung von der unbedenklichen Planung abweichen kann (vgl. OLG Hamm, NJW-MietR 1997, 277 = DWE 1997, 107; BayObLGZ 1990, 120 = ZMR 1990, 390 = WE 1991, 254: BayObLG, NJW-RR 1996, 116 = ZMR 1996, 570 = WuM 1996, 495).

Im Entscheidungsfall ist unstreitig, daß die Bet. zu 1 einen Dachgarten entsprechend dem vorgelegten Konzept des Landschaftsarchitekten C. anlegen wollen, d. h. mit einer sog. "Intensiven Dachbegrünung". Das haben sie in der Verhandlung vom 14.8.1998 ausdrücklich erklären lassen. Davon ist auch der Sachverständige K. ausgegangen, der in seinem Gutachten dargelegt hat, daß die Anlegung einer solchen intensiven Begrünung durchgreifende Veränderungen an der Abdichtung und der Höhenlage der Fenster und Türen erfordere, und daß eine solche intensiv begrünte Fläche keine Terrassenfläche mehr sei, weil deren Nutzung als Terrasse nicht möglich ist. Die intensive Begrünung erfolge in der Art eines angelegten Gartens und fordere eine Regulierung des Wasserstands im Substrat, d. h. in der Tiefe muß Wasser gehalten werden, gegebenenfalls sogar nachgeführt werden. Deshalb stellt sich auch die Frage, ob die einzubauende Wurzelschutzbahn zur Wasserabdichtung ausreichen kann.

Die danach zu treffende Feststellung, ob eine bauliche Veränderung eine nicht ganz unerhebliche Beeinträchtigung darstellt, liegt weitgehend auf tatrichterlichem Gebiet. Das LG hat solche Erwägungen nicht angestellt, die sie deshalb gegebenenfalls nachzuholen haben wird, und die für das Rechtsbeschwerdegericht Voraussetzung dafür sind, eine tatsächliche Würdigung gem. § 27 Abs. 1 S. 2 FGG, § 561 Abs. 2 ZPO zwar nicht auf ihre sachliche Richtigkeit, aber darauf zu überprüfen, ob ihr Ergebnis auf einem Rechtsfehler beruht (vgl. BGHZ 117, 392 = NJW 1992, 978; OLG Zweibrücken, WE 1998, 237; BayObLG, NZM 1999, 423; NZM 1998, 980 und ZMR 1997, 152 = WuM 1997, 186).