Pauschaler Widerspruch gegen Betriebskostenabrechnung unbeachtlich

Pauschaler Widerspruch gegen Betriebskostenabrechnung unbeachtlich; Einwendungsausschluss nach Fristablauf auch bei Bruttomiete; Zusammenfassung unterschiedlichster Betriebskosten (hier: Winterdienst, Hausreinigung, Gartenpflege, Hauswart, Balkonentwässerung, Dachrinnenreinigung, Springbrunnenpflege, Spielplatzpflege; ausnahmsweise nicht erforderlicher Vorwegabzug bei Hauswartskosten) unter „Hausbetreuung“ unzulässig

1. Nach Ablauf der Einwendungsfrist (§ 556 Abs. 3 Satz 5 BGB) kann der Mieter auch nicht geltend machen, eine Betriebskostenabrechnung sei grundsätzlich wegen Vereinbarung einer Bruttomiete ausgeschlossen.

2. Ein pauschaler Widerspruch des Mieters ohne nähere Begründung ist unbeachtlich.

3. Werden verschiedene Betriebskostenarten (Winterdienst, Hausreinigung, Gartenpflege, Hauswart, Balkonentwässerung, Dachrinnenreinigung, Springbrunnen- und Spielplatzpflege) unter der Position „Hausbetreuung" zusammengefasst, ist die Betriebskostenabrechnung insoweit formell unwirksam.

4. Die Angabe des gesamten Hauswartslohns für einen Vorwegabzug bei Instandhaltungs- und Verwaltungstätigkeiten des Hauswarts ist nicht erforderlich, wenn zwei Hauswartsverträge abgeschlossen wurden und in der Betriebskostenabrechnung nur die umlegbaren Kosten aus einem der beiden Verträge aufgeführt werden.

(Leitsätze der Redaktion)

I. Die Parteien streiten um Nachzahlungen aus Betriebskostenabrechnungen. Der Bekl. ist bereits seit dem 1.11.1985 Mieter der hier streitgegenständlichen Wohnung in der S.straße in Berlin. Er hat einen sog. DDR‑Mietvertrag abgeschlossen, welcher unstreitig keine Vereinbarung zur Umlage der Betriebskosten vorsieht.

Die Kl. ist nach Restitution 1994 Eigentümerin der Anlage geworden, in der sich die vom Bekl. innegehaltene Wohnung befindet. Es werden von der Kl. seit 1994 Abrechnungen über die Betriebskosten erstellt.

Mit Schreiben vom 22.10.2007 rechnete die Kl. gegenüber dem Bekl. über die Betriebskosten für das Jahr 2006 ab. Die umfangreiche Abrechnung besteht neben dem Anschreiben und der Abrechnung selbst aus weiteren Anlagen, die eine Legende zu den Abrechnungspositionen gemäß § 35 a EStG, einen Erläuterungstext zur Abrechnung, eine Tabelle zum Kostenvergleich mit den Vorjahren sowie eine Heizkosten‑ und Wasserabrechnung enthalten. Die Abrechnung endete mit einem Nachforderungsbetrag zu Lasten des Bekl. in Höhe von 224,38 €.

Mit Schreiben vom 18.11.2007 widersprach der Bekl. der Abrechnung ohne jedoch einzelnen Abrechnungspositionen anzugreifen. Er wandte gegen die gesamte Abrechnung ein, dass diese für ihn nicht nachvollziehbar sei.

Mit Schreiben vom 30.9.2008 (im Anschreiben fälschlicherweise als 30.9.2007 angegeben) rechnete die Kl. über die Betriebskosten für das Jahr 2007 ab. Diese war ebenso aufgebaut, wie die Abrechnung für das Jahr 2006 und endete mit einem Nachforderungsbetrag zu Lasten des Bekl. in Höhe von 216,90 €.

Mit Schreiben vom 12.12.2008 widersprach der Bekl. auch dieser Abrechnung. Er wandte ein, dass die Abrechnung unklar, undurchsichtig und nicht nachvollziehbar sei. Konkrete Einwände gegen einzelne Abrechnungspositionen machte er nicht geltend.

Wegen der Nachforderung verlangt die Kl. zudem eine Erhöhung der Betriebskostenvorschüsse um 24 € für Januar bis September 2009, mithin die Zahlung von 216 Euro.

Der Bekl. nahm keine Einsicht in die Betriebskostenunterlagen für die Abrechnungen 2006 und 2007.

Das Amtsgericht hat den Bekl. zur Zahlung der Nachforderungen und der Betriebskostenvorauszahlung wie beantragt verurteilt. Hiergegen wendet sich der Bekl. mit seiner Berufung. Er macht geltend, die Kl. habe niemals eine Zahlung erhöhter Vorschüsse verlangt. Die Widersprüche gegen die Abrechnungen würden die Voraussetzungen des § 556 Abs. 3 BGB erfüllen, so dass er mit seinen Einwendungen nicht ausgeschlossen sei. Die abgerechneten Betriebskosten seien ferner z. T. nicht umlagefähig und es fehle an einer entsprechenden vertraglichen Vereinbarung. Die Abrechnung sei zudem nicht nachvollziehbar und die beigefügten Erläuterung unzureichend. Durch die Zusammenfassung der Kosten unter dem Stichwort „Hausbetreuung" sei die Abrechnung formell unwirksam. Die Hauswartkosten könnten nicht abgerechnet werden, da es an einem Vorausabzug für lnstandhaltungs- und Verwaltungsaufgabe fehle. Ferner seien die Kosten für Wasser und Gartenpflege zu hoch.

II. Die Berufung ist in dem aus dem Tenor ersichtlichen Umfang begründet. Die Kl. hat gegen den Bekl. aus der Betriebskostenabrechnung 2006 lediglich einen Anspruch auf Nachzahlung in Höhe von 52,77 € sowie aus der Betriebskostenabrechnung 2007 in Höhe von 33,92 €. Ferner hat die Kl. gegen den Bekl. einen Anspruch auf Zahlung der erhöhten Vorschüsse für die Monate Januar bis September 2009 in Höhe von 216 €. Im Übrigen ist der Anspruch der Kl. nicht fällig und die Klage daher abzuweisen.

Anspruch aus der Betriebskostenabrechnung 2006

Die Kl. hat gegen den Bekl. einen Anspruch auf Zahlung in Höhe von 52,77 € aus der Betriebskostenabrechnung 2006. Zwar enthält der zwischen den Parteien geltende Mietvertrag keine ausdrückliche Umlagevereinbarung und es kann auch nach dem Vortrag des Bekl., der behauptet, alle bisherigen Abrechnungen hätten ein Guthaben zu seinen Gunsten ergeben, nicht davon ausgegangen werden, dass eine derartige Umlagevereinbarung stillschweigend zustande gekommen ist (vgl. hierzu BGH, Urteil vom 10.10.2007 - VIII ZR 279/06 -, GE 2008, 46).

Jedoch könnte eine wirksame Umlagevereinbarung durch einseitige Erklärung entweder der Rechtsvorgängerin der Kl. oder der Kl. selbst gemäß der Betriebskostenumlageverordnung getroffen worden sein. Nach der Betriebskosten‑Umlageverordnung, die zusammen mit der 1. GrundMV am 17.6.1991 in Kraft getreten ist, war die Kl. bzw. deren Rechtsvorgängerin als Vermieterin berechtigt, in Abänderung der bisherigen Mietzinsstruktur anfallende Betriebskosten im Sinne der Anlage zur BetrKostUV, die mit der Anlage 3 zu § 27 Il. BV identisch ist, auf den Mieter umzulegen und die Miete gemäß § 11 Abs. 4 MHG (in der bis vom 29.9.1990 bis 31.8.1990 geltenden Fassung) zu erhöhen. Hierzu hat die Kl. indes nichts vorgetragen.

Ob die Parteien eine wirksame Umlagevereinbarung getroffen haben, kann indes offen bleiben, da der Bekl. mit dem Einwand, es fehle an einer wirksamen Umlagevereinbarung gemäß § 556 Abs. 3 Satz 6 BGB ausgeschlossen ist. Gemäß § 556 Abs. 3 Satz 6 BGB obliegt es dem Mieter, dem Vermieter bis zum Ablauf des zwölften Monates nach Zugang einer Betriebskostenabrechnung mitzuteilen, ob er Einwendungen gegen diese erhebt. Nach Ablauf dieser Frist kann der Mieter Einwendungen grundsätzlich nicht mehr geltend machen. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs gehören zu diesen Einwendungen auch der Einwand, dass es für einzelne nach § 556 Abs. 1 BGB grundsätzlich umlagefähige Betriebskosten an einer vertraglichen Vereinbarung über deren Umlage fehlt (BGH, Urteil vom 10.10.2007, VIII ZR 279/06, GE 2008, 46‑48; Urteil vom 5.3.2008, VIII ZR 80/07, GE 2008, 664; Urteil vom 12.5.2010, VIII ZR 185/09, zitiert nach juris). Grund hierfür ist, dass sich weder aus dem Wortlaut des § 556 Abs. 3 Satz 6 BGB noch aus dessen Sinn und Zweck ein Hinweis für die Beschränkung des Einwendungsausschlusses ergibt. Die Bestimmung stellt im Interesse der Ausgewogenheit (Begr. in BT‑Drs. 14/5663 S. 79) dem Nachforderungsausschluss für den Vermieter (Abs. 3 Satz 3) einen Einwendungsausschluss für den Mieter gegenüber. Damit soll erreicht werden, dass in absehbarer Zeit nach einer Betriebskostenabrechnung Klarheit über die wechselseitig geltend gemachten Ansprüche besteht (aaO). Die insoweit beabsichtigte Befriedungsfunktion wäre nicht gewährleistet, wenn nicht nach Ablauf der Einwendungsfrist auch Streitigkeiten darüber ausgeschlossen wären, ob die Abwälzung einzelner, grundsätzlich umlagefähiger Betriebskostenarten auf den Mieter vereinbart worden ist oder nicht. Ein Wertungswiderspruch zu § 556 Abs. 1 BGB besteht in diesem Fall nicht (vgl. hierzu BGH, Urteil vom 10.10.2007, VIII ZR 279/06, GE 2008, 46).

Nach Auffassung der Kammer fällt daher auch der Einwand, dass die Umlage der Betriebskosten zwischen den Mietvertragsparteien vereinbart wurde, unter den Einwendungsausschluss des § 556 Abs. 3 Satz 6 BGB, denn ebenso wie bei der Frage, welchen Umfang eine Umlagevereinbarung hat, würde eine Streitigkeit über die Frage, ob es überhaupt eine wirksame Umlagevereinbarung gibt, der Befriedungsfunktion des § 556 Abs. 3 Satz 6 BGB entgegenstehen. Auch ist es nicht unbillig, vom Mieter zu verlangen, den Einwand, es sei keine Umlagevereinbarung getroffen worden, zu erheben, denn dieser Umstand ist für ihn ohne weiteres aus dem von ihm abgeschlossenen Mietvertrag ersichtlich. Es bedarf hierzu keiner gesonderten juristischen Prüfung oder eines besonderen Sachverstandes.

Der hierzu in der Literatur vertretenen Auffassung, dass der Einwendungsausschluss gemäß § 556 Abs. 3 Satz 6 BGB jedenfalls dann nicht greift, wenn es gänzlich an einer Vereinbarung zur Umlage von Betriebskosten fehlt (hierzu: Schmid in Münchener Kommentar zum BGB, 5. Aufl. 2008, § 556 Rn. 96; Blank/Börstinghaus, Miete, 3. Aufl. 2008, § 556 Rn. 157), schließt sich die Kammer aus den obigen Gründen nicht an.

Der Bekl. hat gegen die Betriebskostenabrechnung 2006 nicht eingewandt, dass es an einer Umlagevereinbarung fehle. Entgegen der Auffassung des Bekl. genügen die pauschalen Schreiben vom 18.11.2007 und vom 12.12.2008 auch nicht den Anforderungen des § 556 Abs. 3 BGB, da der Widerspruch des Mieters den Vermieter zumindest in die Lage versetzen muss, die Abrechnung zu korrigieren (vgl. Blank/Börstinghaus, Miete, 3. Aufl. 2008, § 556 BGB Rn. 156). Würde man hingegen einen pauschalen „Widerspruch" ohne nähere Begründung von Einwänden gegen einzelne Abrechnungspositionen oder eine konkrete Abrechnungsweise als ausreichend im Sinne des § 556 Abs. 3 Satz 6 BGB ansehen, stünde dies ebenfalls der Befriedigungsfunktion dieser Norm entgegen. Denn auf diese Weise könnte der Mieter über einen beliebig langen Zeitraum nach Erhebung seines „Widerspruchs" immer wieder neue Einwände gegen die Abrechnung vorbringen ohne dass für den Vermieter zu einem bestimmten Zeitpunkt Klarheit besteht, welche Beanstandungen der Mieter noch erheben wird. Ein Streit über die konkrete Abrechnung könnte sich daher auf unbestimmte Zeit hinziehen, was durch die Regelung des § 556 Abs. 3 Satz 6 BGB indes vermieden werden sollte und auch der Rechtsprechung des BGH, wonach der Mieter gegen jede Betriebskostenabrechnung auch die bereits erhobenen Einwände wieder erneut geltend machen muss entgegenstehen (vgl. BGH, Urteil vom 12.5.2010, VIII ZR 185/09, GE 2010, 901).

Position Hausbetreuung

Von dem geltend gemachten Nachzahlungsbetrag in Höhe von insgesamt 224,38 € ist der Bekl. jedoch lediglich zur Zahlung von 52,77 € verpflichtet, da der darüber hinausgehende Abrechnungsbetrag in Höhe von 171,61 € nicht fällig ist. Dieser Betrag betrifft die in der Abrechnung unter der Position „Hausbetreuung" zusammengefasste anteilig auf den Bekl. entfallenden Kosten. Die Abrechnung ist insoweit formell unwirksam.

Der Fälligkeit steht nämlich insoweit entgegen, dass unter der Position „Hausbetreuung" verschiedene Abrechnungspositionen, nämlich die Positionen Winterdienst, Hausreinigung, Gartenpflege, Hauswart, Balkonentwässerung, Dachrinnenreinigung, Springbrunnen- und Spielplatzpflege, zusammengefasst wurden.

Grundsätzlich müssen die einzelnen Gesamtkosten für jede in § 2 BetrKV genannte Kostenart in der Betriebskostenabrechnung jedoch getrennt voneinander abgegeben werden. Eine Zusammenfassung erlaubt die Rechtsprechung dort, wo die Kosten schon unter einer gemeinsamen Ziffer des § 2 BetrKV zusammengefasst sind, wie z. B. bei Versicherungen (vgl. BGH, Urteil vom 16.9.2009, VIII ZR 346/08, GE 2009, 1428).

Nach einer in der Literatur vertretenen Auffassung folgt daraus zwingend, dass Kosten, die unter verschiedene Ziffern fallen, wie z. B. Gebäudereinigung und Straßenreinigung, stets getrennt dargestellt werden müssen (Langenberg, Betriebskostenrecht, 5. Aufl. 2009, Kapitel G, Abrechnung, Rn. 131). Der Bundesgerichtshof hat hingegen im Fall der gemeinsamen Abrechnung von Frischwasser und Schmutzwasser, die auch unter verschiedene Ziffern fallen, entschieden, das beide Kosten in einer Kostenposition zusammengefasst werden können, wenn auch die Berechnung der Kosten für Abwasser an den Frischwasserverbrauch geknüpft ist (vgl. BGH, Urteil vom 15.7.2009, VIII ZR 340/08, GE 2009, 1037). Ferner sei die Nachvollziehbarkeit der Abrechnung für den Mieter auch dann gewährleistet, wenn der Vermieter ohne Aufschlüsselung im Einzelnen eng zusammenhängende Kosten in einer Summe zusammenfasst. Dem Mieter muss es nur möglich sein, die jeweils angesetzten Beträge auf ihre Plausibilität hin zu überprüfen (vgl. BGH, Urteil vom 22.9.2010, VIII ZR 285/09, zitiert nach juris). Die demnach zu stellenden Anforderungen an eine wirksame Kostenzusammenfassung sind jedoch nicht erfüllt.

Vorliegend sind die unter der Position „Hausbetreuung" zusammengefassten Kosten nämlich nur dadurch miteinander verbunden, dass sie unter einem Vertrag, nämlich dem Vertrag zur Durchführung von Hauswartsleistungen erbracht werden. Dies rechtfertigt indes nicht die Zusammenfassung derartig unterschiedlicher und zahlreicher Positionen wie Winterdienst, Hausreinigung, Garten‑, Springbrunnen‑ und Spielplatzpflege, denn hierdurch ist es für den Mieter nicht zu ersehen, welcher Betrag für welche Leistung angesetzt wurde. Eine Plausibilitätskontrolle wird so weitestgehend vereitelt. Lediglich aus dem Erläuterungstext auf Seite 2 in der Anlage 2 zur Betriebskostenabrechnung 2006 ergeben sich die einzelnen Beträge für zusätzliche Hausreinigung und Gartenpflege sowie die Springbrunnen‑ und Spielplatzpflege. Die übrigen Kosten werden nur in einem pauschalen Betrag zusammengefasst, so dass der Mieter erst durch Einsichtnahme in den der Abrechnung zu Grunde liegenden Vertrag die jeweiligen Gesamtkosten ermitteln kann. Einen anderen Grund für die Zusammenfassung der Beträge hat die Kl. nicht angegeben.

Mit dieser Entscheidung setzt sich die Kammer auch nicht in Widerspruch zum Urteil vom 9.3.2010 - 63 S 141/09 - (GE 2010, 983), denn in dem dortigen Fall wurden lediglich die Kosten der Hausreinigung und der Gartenpflege in der dort streitigen Betriebskostenabrechnung zusammengefasst. Dies war dort nicht zu beanstanden, da die Leistungen gemeinsam unter einem Vertrag erbracht und mit einem Pauschalhonorar zuzüglich gesondert ausgewiesener Materialkosten abgerechnet wurden. Dass die zusammengefassten hiesigen Kosten ebenfalls unter einem Pauschalhonorar abgerechnet werden, hat die Kl. nicht vorgetragen und scheint auch angesichts des Umstandes, dass die Kosten für die Springbrunnen‑ und Spielplatzpflege jedenfalls in der Erläuterung zur Betriebkostenabrechnung gesondert ausgewiesen werden, unwahrscheinlich.

Da der auf den Bekl. entfallende Anteil für die Position „Hausbetreuung" 171,61 € beträgt, ist die Betriebskostenabrechnung 2006 mithin um diesen Betrag zu kürzen, so dass nur noch ein Nachzahlungsbetrag in Höhe von 52,77 € verbleibt.

Mit diesem Einwand ist der Bekl. auch nicht gemäß § 556 Abs. 3 Satz 6 BGB ausgeschlossen, da der Mieter nur Einwendungen erheben muss, soweit die Abrechnung formell wirksam ist.

Vorwegabzug Hauswartkosten

Entgegen der Auffassung des Bekl. steht der formellen Wirksamkeit und somit der Fälligkeit der Betriebskostenabrechnung 2006 jedoch nicht entgegen, dass kein Vorwegabzug für die Instandhaltungskosten des Hauswarts vorgenommen wurde. Nach dem Vortrag der Kl. war ein Vorwegabzug nicht vorzunehmen, da es zwei verschiedene Verträge gibt, wovon der eine die umlegbaren Kosten und der andere Instandhaltungs‑ und Verwaltungskosten zum Gegenstand hat. Der Bekl. hat dies bestritten, ohne jedoch Einsicht in die Abrechnungsunterlagen zu nehmen. Da die Kosten für die nicht umlagefähigen Leistungen des Hauswartes getrennt von den umlagefähigen Kosten anfallen, muss der Vermieter diese nicht erst zusammenrechnen, um sie dann wieder zu trennen. Die Betriebskostenabrechnung 2006 genügt daher in diesem Punkt den vom Bundesgerichtshof aufgestellten Mindestanforderungen, da sie nur die umlagefähigen Gesamtkosten in die Abrechnung aufnimmt. Denn in einem solchen Fall wird dem Mieter kein Rechenschritt vorenthalten. Ein etwa zu Unrecht unterbliebener Vorwegabzug betrifft nur die materielle Richtigkeit der Abrechnung und führt deshalb nicht zur Unwirksamkeit der Abrechnung insgesamt, sondern nur zu einer Korrektur um den erforderlichen Vorwegabzug (vgl. BGH, Urteil vom 11.8.2010, VIII ZR 45/10, GE 2010, 1261).

Einwendungsausschluss gemäß 556 Abs. 3 Satz 6 BGB

Mit den übrigen erhobenen Einwendungen ist der Bekl. indes gemäß § 556 Abs. 3 Satz 6 BGB ausgeschlossen. Dies gilt aus den vorgenannten Gründen insbesondere für die Frage, ob die Umlagevereinbarung die umgelegten Kosten wie z. B. die Springbrunnenpflege erfasst sowie die Beanstandung, die Kosten für Wasser und Gartenpflege seien zu hoch.

Betriebskostenabrechnung 2007

Da auch diese Abrechnung die Position „Hausbetreuung" in Höhe von 182,98 € enthält, ist sie ebenfalls in Höhe diese Betrages formell unwirksam und nicht fällig, so dass mithin nur ein Nachforderungsbetrag in Höhe von 33,92 € verbleibt. Im Übrigen ist die Betriebskostenabrechnung 2007 jedoch aus den oben genannten Gründen fällig und der Bekl. mit den übrigen Einwendungen gemäß § 556 Abs. 3 Satz 6 BGB ausgeschlossen.

Anspruch auf Leistung von Vorauszahlungen

Die Kl. hat gegen den Bekl. ferner einen Anspruch auf Zahlung der erhöhten Vorschüsse für die Monate Januar bis September 2009 in Höhe von 216 €, denn aufgrund der Nachforderungen aus den Betriebkostenabrechnungen 2006 und 2007 war sie berechtigt, die Vorschüsse angemessen zu erhöhen. Dem steht auch nicht entgegen, dass die fälligen Nachforderungen aus den genannten Abrechnung relativ gering sind, denn die Abrechnungen können trotz der teilweisen formellen Unwirksamkeit herangezogen werden, um die künftigen Betriebskosten zu schätzen.

Erstmals in der Berufung wendet der Bekl. ein, dass die Kl. zuvor keine Erhöhung der Vorauszahlungen verlangt habe. In der Klageschrift hat die Kl. jedoch erklärt, dass eine Vorauszahlung schon anlässlich der Betriebskostenabrechnung um 24 €/Monat stattgefunden habe. Der Bekl. hat dies in der ersten Instanz nicht bestritten. Mit seinem erstmaligen Bestreiten ist er daher in der Berufungsinstanz gemäß § 531 Abs. 2 BGB präkludiert. (...)

Nach § 556 Abs. 3 Satz 5 BGB kann der Mieter Einwendungen gegen eine Betriebskostenabrechnung nur innerhalb eines Jahres nach Zugang der Abrechnung geltend machen. Nach wohl herrschender Auffassung betrifft der Einwendungsausschluss nicht den Fall, dass es überhaupt an einer Vereinbarung zur Umlage von Betriebskosten fehlt. Die 63. Kammer des Landgerichts Berlin ist anderer Auffassung. Ein pauschaler Widerspruch des Mieters ist unbeachtlich, soweit die Betriebskostenabrechnung nicht formell unwirksam ist.

Der Mieter hatte 1985 einen DDR-Mietvertrag abgeschlossen mit Vereinbarung einer Bruttomiete. Seit 1994 rechnete die Vermieterin über Betriebskosten ab, nach Behauptung des Mieters jeweils mit einem Guthaben für ihn. Ist die Abrechnungen für 2006 und 2007 ergaben einen Nachzahlungsbetrag; der Mieter widersprach den Abrechnungen pauschal mit der Begründung, sie seien nicht nachvollziehbar.

Mit Urteil vom 30. November 2010 gab das Landgericht Berlin mit der Zahlungsklage der Vermieterin nur zum Teil statt. Grundsätzlich sei allerdings die Einwendung des Mieters, es fehle an einer Betriebskostenvereinbarung, nach Fristablauf ausgeschlossen, so dass es nicht darauf ankomme, ob in der Vergangenheit nach der Betriebskostenumlageverordnung die Vermieterin aus der Bruttomiete eine Nettomiete gemacht hatte. Die vom Gesetzgeber beabsichtigte Befriedungsfunktion mit der Regelung des Einwendungsausschlusses wäre nicht gewährleistet, wenn auch nach Ablauf der Einwendungsfrist der Mieter grundsätzlich eine Umlagevereinbarung bestreiten könnte. Der pauschale Widerspruch des Mieters sei unbeachtlich und keine Einwendung im Sinne des Gesetzes. Allerdings sei die Abrechnung formell unwirksam hinsichtlich der Position „Hausbetreuung", da hier unzulässigerweise verschiedene Betriebskostenarten zusammengefasst würden, was für den Mieter nicht nachvollziehbar sei. Ein Zahlungsanspruch der Vermieterin bestehe daher insoweit nicht. Anders sei es bei der Position Hauswartskosten, da hier zwei verschiedene Hauswartsdienstverträge abgeschlossen worden seien und in der Betriebskostenabrechnung nur die umlagefähigen Kosten auftauchten. Ein Vorwegabzug mit Angabe der Gesamtkosten sei dann nicht erforderlich.

Die Kammer bejaht ferner einen Anspruch des Vermieters auf Zahlung von erhöhten Betriebskostenvorschüssen ohne nähere Begründung. Wenn - wie das Landgericht es als möglich unterstellt - es überhaupt an einer Umlagevereinbarung fehlte, dürfte ein solcher Anspruch nicht bestehen, denn der Einwendungsausschluss für den Mieter gilt nur für die Vergangenheit, führt aber nicht zu einer Vertragsänderung.