Pauschale Angaben zu Betriebskosten im Mieterhöhungsverlangen bei Bruttomiete

Pauschale Angaben zu Betriebskosten im Mieterhöhungsverlangen bei Bruttomiete; zur Anwendung der Orientierungshilfe des Berliner Mietspiegels; Veranda kein Wintergarten; halbes Zimmer kein Abstellraum; unzureichende Elektroinstallation; keine unzureichende Wärmedämmung bei konventionellem Mauerwerk; Wohnung im Hochparterre als Erdgeschosswohnung

1. Ein Mieterhöhungsverlangen bei einer Bruttomiete ist auch dann formell wirksam, wenn Betriebskosten ohne weitere Begründung angeben werden (Anschluss an BGH, GE 2008, 580).

2. Eine Veranda ist nicht als Wintergarten anzusehen, wenn sie als Durchgang für Mieter und Besucher dient.

3. Ein halbes Zimmer ist kein Abstellraum.

4. Eine unzureichende Elektroinstallation liegt dann vor, wenn nur eine Steckdose in jedem Raum vorhanden ist.

5. Eine unzureichende Wärmedämmung ist bei einem Haus mit konventionellem Mauerwerk nicht anzunehmen.

6. Eine Wohnung im Hochparterre ist einer Wohnung im Erdgeschoss gleichzusetzen, so dass ein Wohnwertabschlag vorzunehmen ist.

(Leitsätze der Redaktion)

Die Bekl. sind Mieter einer Wohnung auf dem Grundstück G.-weg in Berlin. Die Miete beträgt monatlich 387,02 €. Es handelt sich um eine Bruttokaltmiete.

Die Kl. verlangt von den Bekl. die Zustimmung zu einer Mieterhöhung, die sie mit Schreiben vom 14. Juli 2008 geltend gemacht hat. Dem Schreiben war eine Aufstellung über „Nebenkostenabrechnungsdaten" für das Jahr 2006 beigefügt. (...)

Das Grundstück befindet sich an einer kleinen Umkehrstraße nicht weit entfernt vom Humboldt-Krankenhaus. Die in der unteren Etage des Gebäudes gelegene Wohnung ist im Berliner Mietspiegel 2007 in das Feld H 4 einzuordnen. Den Mietern steht ein separater Garten zur Verfügung. Hinsichtlich der Wohnwertmerkmale ist die Merkmalgruppe 1 negativ und die Merkmalgruppe 2 neutral. Zur Merkmalgruppe 3 ist eine überwiegend moderne Isolierverglasung vorhanden. In einem Kellerraum steht ein elektrischer Wäschetrockner gegen Entgelt zur Verfügung. Hinsichtlich der Merkmalgruppe 4 ist eine Gegensprechanlage nicht vorhanden. Ob und welche weiteren Wohnwertmerkmale in den Merkmalgruppen 3, 4 und 5 gegeben sind, ist zwischen den Parteien streitig. (...)

I. Die Klage ist teilweise begründet. Die Kl. kann von den Bekl. gemäß § 558 Abs. 1 BGB verlangen, einer Erhöhung der Bruttokaltmiete auf monatlich 397,89 € mit Wirkung vom 1. Oktober 2008 zuzustimmen. Das weitergehende Zustimmungsverlangen ist hingegen nicht gerechtfertigt. (...)

Das Mieterhöhungsverlangen entspricht den formellen Anforderungen des § 558 a Abs. 1 BGB. Insbesondere sind die Angaben zum Anteil der Betriebskosten in der Bruttomiete ausreichend. Nach dem Hinweisschreiben des Bundesgerichtshofs vom 13. Februar 2008 (GE 2008, 580) genügt es, wenn ohne weitere Begründung lediglich der Betrag für die Betriebskosten genannt wird. Der Mieter soll lediglich in die Lage versetzt werden, die sachliche Berechtigung des Mieterhöhungsverlangens grundsätzlich zu überprüfen. Diese Auffassung ist schon deshalb überzeugend, weil nach § 558 a Abs. 3 BGB in gleicher Weise auch keine näheren Angaben zur Spanneneinordnung erforderlich sind. Der Gesetzgeber folgt hier dem Gebot, dass Mieterhöhungsverlangen nicht durch besondere formale Hürden erschwert werden sollen. Dies gilt in gleicher Weise für die Umrechnung von Bruttomieten in Nettomieten zum Zweck der Anwendung des Mietspiegels.

In der Sache ist das Mieterhöhungsverlangen wegen eines Betrages von 10,87 € gerechtfertigt.

Unstreitig ist die Wohnung in das Mietspiegelfeld H 4 einzuordnen. Danach beträgt der Mittelwert 4,63 €/m2, wobei die Spanne von 4,02 €/m2 bis 5,45 €/m2 reicht. Für die konkrete Spanneneinordnung kommt es auf das Verhältnis der Merkmalgruppen an. Danach ergibt sich hier Folgendes:

Merkmalgruppe 1

Die Merkmalgruppe 1 ist unstreitig negativ zu bewerten.

Merkmalgruppe 2

Die Merkmalgruppe 2 ist unstreitig neutral.

Merkmalgruppe 3

Die Merkmalgruppe 3 ist negativ zu bewerten. Einem positiven Merkmal stehen mindestens zwei negative Merkmale gegenüber.

Von den positiven Merkmalen ist in der Merkmalgruppe 3 unstreitig das Kriterium der überwiegend modernen Isolierverglasung gegeben.

Eine Veranda im Sinne des in der Merkmalgruppe aufgeführten Wintergartens ist hingegen nicht vorhanden. Zwar bezeichnet die von der Kl. vorgelegte Skizze einen Teil der Wohnung als Veranda, die Kl. hat jedoch nicht vorgetragen, aus welchen konkreten Tatsachen sich dies ergeben soll. Eine Veranda ist eine überdachte Terrasse, die als Wintergarten bezeichnet wird, wenn sie mit Glastüren oder großen Fenstern verschlossen ist. Jedenfalls dient sie zum entspannten, naturnahen Aufenthalt der Bewohner. Die Bekl. haben hingegen unwidersprochen eingewandt, bei dem von der Kl. genannten Raum handele es sich lediglich um einen Durchgang für die Mieter und Besucher, die von draußen kommen. Dann ist es aber keine Veranda, sondern ein Vorraum oder Windfang. Dieser erfüllt das positive Wohnwertmerkmal nicht.

Ebenfalls nicht erfüllt ist das Merkmal eines Abstellraums. Soweit ein Raum der Wohnung in der Skizze als Kammer bezeichnet wird, handelt es sich nach dem Mietvertrag aber um ein halbes Zimmer. Ein halbes Zimmer dient einer eingeschränkten Wohnnutzung und ist nicht lediglich zum Abstellen von Gegenständen bestimmt. Für diese Zweckbestimmung sprechen im vorliegenden Fall auch die Maße des Raums, die zwar sehr knapp sind, aber im Verhältnis zu der geringen Wohnungsgröße insgesamt über dem liegt, was als reine Abstellfläche angemessen wäre.

Von den negativen Merkmalen sind jedenfalls die mangelnde Anschließbarkeit der Waschmaschine wie auch eine unzureichende Elektroinstallation gegeben. Was den Waschmaschinenanschluss anbelangt, hat die Kl. auf das Vorbringen der Bekl., sie selbst hätten erst im Badezimmer eine Anschlussmöglichkeit geschaffen, nicht entgegengetreten. Die Elektroinstallation ist schon deshalb unzureichend, weil die Wohnung von Seiten des Vermieters zumindest nur mit einer Steckdose je Raum ausgestattet ist. Die Kl. hat diesen Umstand eingeräumt. Entgegen ihrer Ansicht ist bereits dieser Umstand nach heutigen Maßstäben als unzureichend zu betrachten. Bei der Vielzahl moderner Elektrogeräte in jeden Haushalt entsprechen mehrere Steckdosen je Raum dem allgemein vorausgesetzten Standard, und zwar auch in einem Altbau. Auf die weiteren Fragen, ob auch die Leitungskapazitäten unzureichend waren und ob die Elektroleitungen erst von den Bekl. unter Putz verlegt worden sind, kommt es damit nicht mehr an.

Merkmalgruppe 4

Die Merkmalgruppe 4 ist positiv zu bewerten. Zwei positiven Merkmalen steht ein negatives Merkmal gegenüber.

Die Wohnung verfügt über eine moderne Heizung. Denn sie ist an das Fernwärmenetz des Unternehmens Fernheizwerk Märkisches Viertel GmbH angeschlossen. Dem sind die Bekl. nicht konkret entgegengetreten. Sie hätten über das schlichte Bestreiten hinaus vortragen müssen, wie das Gebäude stattdessen beheizt wird. Eine Fernwärmeversorgung ist einer modernen Heizungsanlage gleichzusetzen. Denn sie arbeitet in gleicher Weise effizient und wird technisch stets auf einem aktuellen Stand gehalten.

Ferner verfügt die Wohnung mit dem Trockenraum im Keller über einen zusätzlichen Nutzraum außerhalb der Wohnung. Unerheblich ist, dass der Trockner nur gegen Entgelt genutzt werden kann. In den Beispielsfällen des Mietspiegels, etwa bei einer Gästewohnung, wird ebenfalls nicht gefordert, dass die Nutzung kostenlos ist. Es kommt auch nicht darauf an, dass der Trockenraum im Keller lediglich der Ersatz für eine frühere Nutzbarkeit des Dachbodens als Trockenraum dient. Auch der Dachboden wäre als zusätzlicher Nutzraum außerhalb der Wohnung zu werten gewesen.

Negativ steht dem lediglich die fehlende Gegensprechanlage gegenüber. Eine Gegensprechanlage ist auch in einem kleinen Gebäude nützlich und wird geschätzt, weil der Mieter sich so zunächst vergewissern kann, wer kommt. Nicht gegeben ist hingegen das Merkmal einer unzureichenden Wärmedämmung. Die Kl. hat eingewandt, dass das Gebäude in konventionellem Mauerwerksbau mit zweischaliger Klinkerfassade errichtet ist. Darauf sind die Bekl. nicht mehr eingegangen. Sie haben insbesondere nicht dazu Stellung genommen, dass die Wärmedämmung nicht allein aus den Klinkern besteht, sondern es sich um ein gemauertes Gebäude handelt, dem die Klinker lediglich vorgeblendet sind. (...)

Dieser Wert ist noch um 0,19 auf 4,32 €/m2 zu kürzen. Denn die Wohnung liegt im Erdgeschoss. Auch ein Hochparterre wird von dem Begriff Erdgeschoss umfasst. Denn Erdgeschoss ist lediglich das deutsche Wort für Parterre, ein Hochparterre ist also ein Hoch-Erdgeschoss. Andernfalls müsste es Niedrig‑Obergeschoss heißen, parallel etwa zum Souterrain, der im Mietspiegel gesondert berücksichtigt ist. Daraus ergibt sich, dass auch in der allgemeinen Ansicht die Hochparterre der Parterre‑Lage zuzuschlagen ist. Und die allgemeine Einschätzung ist entscheidend: Wohnungen in der untersten Etage sind generell besonders unbeliebt und werden gemieden. Dabei unterscheidet der Markt nicht zwischen Parterre und Hochparterre. Solche Wohnungen gelten insgesamt als sozial nicht angesehen, dunkel und ungemütlich. Ob dies im Einzelfall tatsächlich so ist, gerade bei einem Hochparterre, ist unerheblich, maßgebend ist die allgemeine Einschätzung des Marktes, die sich im Wohnwert ausdrückt.

Die ortsübliche Vergleichsmiete beträgt damit netto 4,32 €/m2.

Hinzu zu rechnen ist ein Betriebskostenanteil von 1,90 €/m2. Dieser Betrag ergibt sich auf der Aufstellung der Kl. über die Betriebskosten für die einzelne Wohnung. Die Betriebskosten für 2006 durfte die Kl. verwenden, weil die Betriebskosten für 2007 bei der Formulierung des Mieterhöhungsverlangens noch nicht zwingend abgerechnet waren und die Kl. auch gegenüber Mietern mit umlagefähigen Betriebskosten sich noch innerhalb der gesetzlichen Abrechnungsfrist von einem Jahr befunden hätte. Die Aufstellung ist auch schlüssig, obwohl die Kl. nicht alle Parameter mitgeteilt hat, jedenfalls nicht die Gesamtgröße der Anlage. Zu berücksichtigen ist, dass die Kl. - gerade weil sie den Bekl. gegenüber nicht verpflichtet ist, die Betriebskosten abzurechnen - nicht gezwungen werden kann, nunmehr indirekt über die Umrechnung der Bruttokaltmiete in eine Nettokaltmiete diese Abrechnung vollständig nachzuholen. Jedenfalls sind die Angaben hinreichend konkret, dass sich die Bekl. bei der Kl. nach den näheren Umständen der Ermittlung hätten erkundigen und von ihrem Einsichtsrecht in die Belege hätten Gebrauch machen können.

Im Ergebnis beträgt die ortsübliche Bruttokaltmiete damit (4,32 + 1,90) = 6,22 €/m2 x 63,97 m2 = 397,89 €.

Für die Anwendung der Orientierungshilfe ist spätestens im Rechtsstreit ein Hinweis auf Gerichtsentscheidungen hilfreich. Auch das Urteil des Amtsgerichts Wedding kann dabei hilfreich sein.

Der Vermieter verlangte Zustimmung zu einer Erhöhung der Bruttomiete und gab ohne Begründung den Betriebskostenanteil im Mieterhöhungsverlangen an. Über einzelne Wohnwertmerkmale bestand Streit.

Mit Urteil vom 18. Februar 2009 gab das Amtsgericht Wedding der Klage des Vermieters zum Teil statt. Das Mieterhöhungsverlangen sei jedenfalls formell wirksam gewesen, auch wenn der Betriebskostenanteil, um den die Bruttomiete zu kürzen war, ohne Begründung angegeben war. Das Gericht folgte insoweit dem Hinweisschreiben des Bundesgerichtshofs (GE 2008, 580). Die Veranda sei nicht wohnwerterhöhend zu berücksichtigen, weil es sich um keinen Wintergarten handele, sondern nur um einen Vorraum oder Windfang. Ein halbes Zimmer sein kein Abstellraum. Es liege eine unzureichende Elektroinstallation vor, da nur eine Steckdose pro Raum vorhanden sei. Eine unzureichende Wärmedämmung liege allerdings nicht vor, da das Haus in konventionellem Mauerwerksbau errichtet worden sei. Für die Wohnung im Hochparterre sei allerdings ein Wohnwertabschlag zu machen, da sie einer Wohnung im Erdgeschoss gleichstehe.

Dass eine Wohnung im Hochparterre einer Wohnung im Erdgeschoss gleichstehen soll, ist originell und erspart dem Gericht die Abgrenzung, wann welche Lage anzunehmen ist. Die umfangreiche Rechtsprechung dazu hätte allerdings zitiert werden müssen: LG Berlin, MM 1997, 237 (Hochparterre ist gleich Erdgeschoss); LG Berlin, GE 2003, 744 (Hochparterre ist nicht gleich Erdgeschoss und liegt vor, wenn die Wohnung 1,60 m über Straßenniveau und die Fensterunterkante 2,70 m über Straßenniveau ist); LG Berlin, GE 2007, 784 (Hochparterre ist nicht gleich Erdgeschoss); AG Schöneberg, GE 2008, 545 (Hochparterre ist nicht gleich Erdgeschoss und liegt vor, wenn die Wohnung eine halbe Treppe hoch liegt); AG Lichtenberg, GE 2008, 1261 (Hochparterre ist nicht gleich Erdgeschoss); AG Tempelhof-Kreuzberg, GE 2008, 1564 (Hochparterre ist nicht gleich Erdgeschoss).

Die überwiegende Rechtsprechung setzt also Hochparterre nicht mit Erdgeschoss gleich, wobei die Abgrenzung, die vom AG Schöneberg vorgenommen wird, zutreffend erscheint (halbe Treppe).