Partizipation des Vermieters am Untervermietungsgewinn

1.
Wenn der Vermieter es dem Mieter durch die Gewährung der Untervermietungserlaubnis ermöglichen soll, wirtschaftlichen Gewinn aus der Untervermietung zu erzielen, dann ist ihm eine Erteilung der Untervermietungserlaubnis ohne Partizipation an diesem Gewinn im Sinne des § 553 Abs. 2 BGB nicht zuzumuten. Ein solcher Fall liegt nicht vor, wenn die anteiligen wohnungsbezogenen laufenden Ausgaben des Mieters 95 % der angestrebten Untermiete übersteigen. 
(Festhaltung Kammer, ER-Beschluss vom 7. Juli 2016 - 18 T 65/16 -, GE 2016, 1093)

2.
Eine Erhöhung der Miete nach § 553 Abs. 2 BGB ist auch dann angemessen, wenn durch das Begehren des Hauptmieters nach weitergehender Untervermietung die Anzahl der Nutzungsberechtigten über das von dem ursprünglich geschlossenen Vertrag abgedeckte Maß hinaus ansteigt. Erhöhten Aufwand und erhöhte Sachrisiken auf Seiten des Vermieters vermögen einen „allgemeinen Zuschlag“ zu kompensieren, dessen Höhe je nach Einzelfall in einer Größenordnung von 5 € bis 30 € pro aufzunehmender Person und Monat angemessen sein kann. (Anschluss an LG Berlin, Urt. v. 19. Dezember 2018 - 66 S 29/18 - GE 2019, 126)

Mit dem Amtsgericht ist davon auszugehen, dass die Voraussetzungen des § 553 Abs. 1 BGB erfüllt sind und die Bekl. gem. § 553 Abs. 2 BGB auch nicht durch eine Vereinbarung abbedungen habe. Des Weiteren hat das Amtsgericht zutreffend erkannt, dass für die Frage der Zumutbarkeit maßgeblich ist, dass der Vermieter durch die Genehmigung zur Untervermietung das Gebrauchsrecht des Mieters erweitert und damit eine zusätzliche, am Markt regelmäßig gesondert vergütete Leistung erbringt. Wenn der Vermieter somit es dem Mieter durch die Gewährung der Untervermietungserlaubnis ermöglicht, einen Gewinn aus der Vermietung zu erzielen, dann ist ihm eine Erteilung der Untervermietungserlaubnis ohne eine Partizipation am Zins nicht zuzumuten (vgl. auch bereits Kammer, Beschluss vom 7.7.2016 - 18 T 65/16 - GE 2016, 1093). Diese Voraussetzungen sind entgegen der Ansicht des Amtsgerichts vorliegend aber nicht gegeben. Zwar beträgt die auf vier Personen aufgeteilte Gesamtmiete von 1.142,16 € pro Person 285,54 €. Unter Berücksichtigung eines weiteren Betrages von 35,85 € für die Stromnutzung, die GEZ-Gebühren und den Internetanschluss ergibt sich im Vergleich zu der zu zahlenden Untermiete von 330 € eine Differenz von lediglich 8,61 €. Dieser Betrag liegt deutlich unter 5 % der vereinnahmten Untermiete und stellt damit keinen maßgeblichen Gewinn dar, dessen Vereinnahmung durch den Mieter ohne Partizipation des Vermieters die Genehmigung der Untervermietung für diesen unzumutbar machen würde.

Allerdings kommt nach der Rechtsprechung der Zivilkammer 66 des Landgerichts Berlin (GE 2019, 126; a. A. wohl LG Berlin, Beschluss vom 21.11.2017 - 67 S 212/17 - juris) eine Erhöhung der Miete nach § 553 Abs. 2 BGB dann in Betracht, wenn der in der Konstruktion des Hauptmietvertrages bereits abgebildete Leistungsaustausch durch die begehrte Untervermietung erheblich verschoben wird. Dies ist der Fall, wenn durch das Begehren des Hauptmieters nach weitergehender Untervermietung die Anzahl der Nutzungsberechtigten über das ursprünglich von dem geschlossenen Vertrag abgedeckte Maß hinaussteigt. Zur Abdeckung der allgemeinen Einflüsse des Vorhandenseins weiterer Nutzungsberechtigter und der damit verbundenen „Sachrisiken“, die um so gewichtiger sein dürften, je größer die Mietsache selbst ist, erscheint ein allgemeiner Zuschlag zwischen 5 und 30 €/Monat angemessen (LG Berlin, aaO.). Vorliegend sind mit dem Tod des Vaters des Kl. am … der Kl. und seine beiden Geschwister in den Hauptmietvertrag eingetreten, so dass insgesamt drei nutzungsberechtigte Hauptmieter vorhanden sind. Da neben dem Kl. drei weitere Untermieter die Wohnung nutzen, ergibt sich eine strukturelle Änderung im Hauptmietverhältnis dahingehend, dass die Wohnung nunmehr von einem weiteren Nutzungsberechtigten bewohnt wird, für den dann ein Untermietzuschlag gerechtfertigt ist. Angesichts der recht großen Wohnung von ca. … m² erscheint auch der von der Bekl. verlangte Untermietzuschlag von 25,53 € monatlich angemessen. […]

Die Entscheidung ist rechtskräftig.

Soll der Vermieter dem Mieter durch die Untervermietungserlaubnis ermöglichen, daraus wirtschaftlichen Gewinn zu erzielen, ist ihm das ohne Beteiligung am Gewinn nicht zuzumuten. Das gilt nicht, wenn die anteiligen wohnungsbezogenen Ausgaben des Mieters 95 % der Untermiete übersteigen. Ein Untermietzuschlag ist auch dann angemessen, wenn durch die Untervermietung die Anzahl der Nutzungsberechtigten über das von dem ursprünglich geschlossenen Vertrag abgedeckte Maß hinaus steigt. Erhöhten Aufwand und erhöhte Sachrisiken des Vermieters vermag ein „allgemeiner Zuschlag“ zu kompensieren, dessen Höhe je nach Einzelfall in einer Größenordnung von 5 bis 30 € pro aufzunehmender Person und Monat angemessen sein kann.

Der Kläger verlangt von der Beklagten die Erlaubnis zur Untervermietung eines Teils der Wohnung, wobei es auch um die Frage, ob und in welcher Höhe ein Untermietzuschlag verlangt werden kann, ging. Das LG verurteilte die Beklagte zur Erteilung einer Untervermietungserlaubnis unter der Bedingung, dass der Kläger und die übrigen Mieter für den Zeitraum der Untervermietung an insgesamt mindestens drei Untermieter einer Erhöhung der Miete um monatlich 25,56 € zustimmen. Das Amtsgericht hatte der Vermieterin noch eine Partizipation am Untermietzins zugesprochen.

Das Amtsgericht habe zutreffend erkannt, dass es für die Frage, ob die Erteilung einer Untervermietungserlaubnis zumutbar ist, auch maßgeblich ist, dass der Vermieter durch die Genehmigung zur Untervermietung das Gebrauchsrecht des Mieters erweitert und damit eine zusätzliche, am Markt regelmäßig gesondert vergütete Leistung erbringt. Wenn der Vermieter es somit dem Mieter durch die Gewährung der Untervermietungserlaubnis ermöglicht, einen Gewinn aus der Vermietung zu erzielen, dann ist ihm eine Erteilung der Untervermietungserlaubnis ohne eine Teilhabe am Untermietzins nicht zuzumuten. Die (früher 18., jetzt) 64. Kammer hält damit ausdrücklich an ihrem früheren Beschluss vom 7. Juli 2016 - 18 T 65/16 - (GE 2016, 1093) fest und rückt damit vom gegenteiligen Einzelrichterbeschluss vom 11. Februar 2019 - 64 S 104/18 - (GE 2019, 601) ab.

Im konkret zu entscheidenden Fall seien jedoch diese Voraussetzungen – die Möglichkeiten des Mieters, aus der Untervermietung Gewinn zu erzielen – entgegen der Ansicht des Amtsgerichts nicht gegeben. Zwar betrage die auf vier Personen aufgeteilte Gesamtmiete von 1.142,16 € pro Person 285,54 €. Unter Berücksichtigung eines weiteren Betrages von 35,85 € für die Stromnutzung, die GEZ-Gebühren und den Internetanschluss ergebe sich im Vergleich zu der zu zahlenden Untermiete von 330 € eine Differenz von lediglich 8,61 €. Dieser Betrag liege deutlich unter 5 % der vereinnahmten Untermiete und stelle damit keinen maßgeblichen Gewinn dar, dessen Vereinnahmung durch den Mieter ohne Teilhabe des Vermieters die Genehmigung der Untervermietung für diesen unzumutbar machen würde.

Allerdings komme nach der Rechtsprechung der Zivilkammer 66 des Landgerichts Berlin (GE 2019, 126) eine Erhöhung der Miete nach § 553 Abs. 2 BGB dann in Betracht, wenn der in der Konstruktion des Hauptmietvertrages bereits abgebildete Leistungsaustausch durch die begehrte Untervermietung erheblich verschoben werde. Dies sei der Fall, wenn die Anzahl der Nutzungsberechtigten über das ursprünglich von dem geschlossenen Vertrag abgedeckte Maß hinaus steige. Zur Abdeckung der allgemeinen Einflüsse des Vorhandenseins weiterer Nutzungsberechtigter und der damit verbundenen „Sachrisiken“ erscheine ein allgemeiner Zuschlag zwischen 5 und 30 €/Monat angemessen.

Vorliegend sind mit dem Tod des Vaters des Klägers der Kläger und seine beiden Geschwister in den Hauptmietvertrag eingetreten, so dass insgesamt drei nutzungsberechtigte Hauptmieter vorhanden seien. Da neben dem Kläger drei weitere Untermieter die Wohnung nutzten, ergebe sich eine strukturelle Änderung im Hauptmietverhältnis, weil die Wohnung nunmehr von einem weiteren Nutzungsberechtigten bewohnt werde, für den dann ein Untermietzuschlag gerechtfertigt sei. Angesichts der recht großen Wohnung von über 150 m² erscheine auch der von der Beklagten verlangte Untermietzuschlag von 25,53 € monatlich angemessen.

Wir hatten schon bei der Veröffentlichung der Einzelrichterentscheidung vom 11. Februar 2019 - 64 S 104/18 - (GE 2019, 601) kritisiert, dass die Entscheidung mit keinem Wort die gegenteilige Entscheidung der eigenen Kammer vom 7. Juli 2016 - 18 T 65/16 - (GE 2016, 1093) erwähnt und es für fraglich gehalten, dass „angesichts des Flickenteppichs von Entscheidungen zum Untermietzuschlag allein in Berlin die Sache einem Einzelrichter hätte zugewiesen werden dürfen“. Gut, dass die Kammer die Einzelrichterentscheidung nun korrigiert und auch eine Brücke zur Rechtsprechung der ZK 66 geschlagen hat, die sich für einen pauschalen Zuschlag für erhöhten Aufwand und erhöhte Sachrisiken von zwischen 5 und 30 € pro aufzunehmender Person und Monat ausgesprochen hat.

Damit ist der Flickenteppich in der Berliner Rechtsprechung aber nur unwesentlich kleiner geworden. Nach Ansicht der ZK 63 hat der Vermieter selbst bei unberechtigter Untervermietung keinen Zahlungsanspruch gegen den Mieter hinsichtlich der Untermiete oder eines Teils davon, und zwar selbst dann nicht, wenn die Untermiete die vom Hauptmieter zu zahlende Miete übersteigt (LG Berlin, Urteil vom 13. April 2004 - 63 S 7/04 - GE 2004, 1028; Urteil vom 27. September 2014 - 63 S 152/14 - vom Mieter angebotene 25 € je Untermieter sind i.d.R. nicht unangemessen niedrig).

Die ZK 67 vertritt ebenfalls die Auffassung, dass der Vermieter im Fall der Untervermietung nicht per se einen Anspruch auf eine Erhöhung der Miete – „weder in Höhe von 20 % der hälftigen Kalt-, Warm- oder der vereinbarten Untermiete“ – hat, sondern ausnahmsweise nur bei Unzumutbarkeit aufgrund einer vermehrten Belastung des Vermieters durch Gebrauchsüberlassung an den Dritten, wobei die stärkere Belegung der Wohnung an sich nicht ausreichen soll (LG Berlin, Beschluss vom 21. November 2017 - 67 S 212/17 -).

Auch die ZK 65 hält einen Untermietzuschlag nur dann für gerechtfertigt, wenn der Vermieter durch die Untervermietung vermehrt belastet wird, was er darzulegen habe; allein die Erhöhung der Nutzerzahl reiche dafür nicht, weil die Nutzungsintensität nicht von der Nutzerzahl, sondern mehr von den Nutzungsgewohnheiten abhinge (LG Berlin, Urteil vom 12. Januar 2018 - 65 S 427/16 -).