Parteien in einer Anfechtungsklage gegen "Wohnungseigentümergemeinschaft"

Parteien in einer Anfechtungsklage gegen "Wohnungseigentümergemeinschaft"; Beeinträchtigung durch Gartenhaus

1. Eine Anfechtungsklage, die gegen die "Wohnungseigentümergemeinschaft S. (Wohnungseigentümer siehe anliegende Liste)" gerichtet ist, ist auslegungsfähig. Bei der Auslegung ist auch zu berücksichtigen, dass die Anfechtungsklage - anders als etwa eine Klage auf Schadensersatz - gemäß § 46 Abs. 1 Satz 1 WEG nur gegen die übrigen Eigentümer gerichtet werden kann.

2. Für die Beurteilung der Beeinträchtigung eines Gartenhauses im Sinne von § 14 Nr. 1 WEG im Rahmen eines Beschlussanfechtungsverfahrens gegen den Genehmigungsbeschluss kommt es nicht darauf an, ob das Gartenhaus für den Kläger sichtbar ist, geschweige denn, von welchem Standort innerhalb seines Sondereigentums aus das Gartenhaus noch zu sehen ist. Entscheidend ist der Blickwinkel von allen Gemeinschafts- und Sondereigentumsflächen aus.

Die Eigentümergemeinschaft S. genehmigte in der Eigentümerversammlung vom 24.1.2008 unter TOP 2 ein bereits auf einer Sondernutzungsfläche des Miteigentümers M. errichtetes, 9 m2 großes Gartenhaus, das etwa 1/4 der Gartenfläche einnimmt. Die Kl. erhob fristgerecht Anfechtungsklage, die gegen die "Wohnungseigentümergemeinschaft S. (Wohnungseigentümer siehe anliegende Liste)" gerichtet war. Nach Einnahme eines Augenscheins hat das Amtsgericht die Klage mit der Begründung abgewiesen, eine das Maß des § 14 Nr. 1 WEG übersteigende Beeinträchtigung liege nicht vor. Das Gartenhaus sei nämlich in der klägerischen Wohnung nur vom Balkon und vom Esszimmer und auch dort nur teilweise sichtbar. Hiergegen legte die Kl. Berufung ein. In der Berufungsinstanz rügten die Bekl., die Klage sei bereits unzulässig, da sie gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft als teilrechtsfähigen Verband eingelegt worden sei.

Die Klage ist gegen den richtigen Bekl. gerichtet.

Zwar haben die Bekl. eingewendet, die Klage sei gegen "die Wohnungseigentümergemeinschaft" gerichtet gewesen und vom Amtsgericht im Rubrum auch so ausgesprochen worden. Jedoch nennt der Antrag im Passivrubrum zugleich die Liste der Wohnungseigentümer und ist damit zumindest mehrdeutig und somit auslegungsfähig.

Für die Frage, wer in einem Rechtsstreit Partei geworden ist, ist jedoch die von den Parteien gewählte Bezeichnung alleine nicht ausschlaggebend, sondern vielmehr, welcher Sinn ihr im Wege der Auslegung bei objektiver Würdigung des Erklärungsinhalts der Klageschrift aus Sicht der Empfänger (Gericht und Gegner) beizulegen ist (st. Rspr., BGH, NJW 1998, 1496, 1498). Dabei ist bei mehrdeutiger Parteibezeichnung grundsätzlich diejenige Partei anzusprechen, die erkennbar durch die Parteibezeichnung betroffen werden soll (LG Düsseldorf, ZMR 2008, 910). Insofern ergibt die Auslegung auch eindeutig, dass bei der Anfechtungsklage - anders als etwa bei einem Schadensersatzanspruch (vgl. OLG München, MDR 2007, 1305) - gemäß § 46 Abs. 1 Satz 1 WEG nur die übrigen Eigentümer als Personenmehrheit in Betracht kommen.

Der Anfechtungsantrag ist auch begründet, da der Beschluss, mit dem die Errichtung des Gartenhauses auf der Sondernutzungsfläche des Miteigentümers M. genehmigt wird, entgegen § 22 Abs. 1 WEG nicht mit der bloßen Mehrheit der Stimmen gefasst werden konnte.

Bei der Genehmigung des bereits errichteten Gartenhauses handelt es sich um die Genehmigung einer baulichen Veränderung durch den Miteigentümer M., § 22 Abs. 1 WEG.

Bauliche Veränderungen bedürfen gemäß § 22 Abs. 1 WEG der Zustimmung aller Miteigentümer, deren Rechte über das in § 14 Nr. 1 WEG bestimmte Maß hinaus beeinträchtigt werden. Als Nachteil in diesem Sinne ist jede nicht ganz unerhebliche Beeinträchtigung zu verstehen. Entscheidend ist, ob sich nach der Verkehrsanschauung ein Wohnungseigentümer in der entsprechenden Lage verständlicherweise beeinträchtigt fühlen kann (BGHZ 116, 392; BayObLG, ZMR 1987, 190).

Nach diesen Grundsätzen ist aufgrund der vorgelegten aussagekräftigen Lichtbilder, aufgrund der vom Erstgericht im Augenscheinstermin vom 7.7.2008 getroffenen Feststellungen und aufgrund des unstreitigen Sachverhalts eine Beeinträchtigung über das Maß des § 14 Nr. 1 WEG hinaus zu bejahen.

Nach diesen Feststellungen misst das Gartenhaus ca. 9 m2 und bedeckt etwa 1/4 der Sondernutzungsfläche des Miteigentümers M. Das Gartenhaus ist ferner gut von der Sondereigentumseinheit der Kl. ebenso wie von den Sondernutzungsflächen der angrenzenden Miteigentumseinheiten zu sehen. Dabei ist das Gericht - anders als etwa bei dem individuellen Beseitigungsanspruch eines Miteigentümers - nicht auf die Beurteilung des Nachteils nur für diesen Miteigentümer beschränkt. Maßgeblich ist vielmehr der Blickwinkel von allen Gemeinschafts- (auch Sondernutzungs-) flächen sowie von allen Sondereigentumseinheiten. Es ist also noch nicht einmal erforderlich, dass die nachteilige Veränderung des optischen Gesamteindrucks aus der Wohnung der Kl. sichtbar ist (vgl. OLG Celle, WuM 1995, 338; Jennißen/Hogenschurz, WEG § 22 Rdn. 32). Vielmehr genügt es, dass die bauliche Veränderung der Anlage von außen wahrnehmbar ist (OLG Zweibrücken, ZMR 2004, 61). Konsequenterweise kommt es auch nicht auf den Standort des Betrachters auf der Sondereigentums- bzw. Sondernutzungsfläche der Kl. an.

Die Kammer hält den vorliegenden Fall auch nicht mit der Entscheidung des BayObLG in NJW-RR 2003, 952 für vergleichbar. Dort wurde der Blick auf eine neu errichtete Garage durch die bereits vorhandene Bepflanzung nahezu verdeckt. Eine solche Bepflanzung ist im vorliegenden Fall nicht ersichtlich. Das Gartenhaus wird, wie sich aus den vorgelegten Lichtbildern ergibt, durch nichts verdeckt. Ob weitere Gartenhäuschen in den umliegenden Sondernutzungsbereichen errichtet sind, kann offenbleiben, da jedenfalls nicht vorgetragen wurde, dass weitere auch der Größe nach vergleichbare Gartenhäuser existieren.

Die Folge der Fassung als bloßer Mehrheitsbeschluss ist nicht etwa die Nichtigkeit mangels Beschlusskompetenz, da das Erreichen der erforderlichen Stimmenzahl nicht kompetenzbegründend ist (vgl. OLG Zweibrücken, ZMR 2004, 61; Spielbauer/Then, WEG, § 22 Rdn. 6). Der Beschluss war daher für ungültig zu erklären.

Eine Anfechtungsklage, die - mehrdeutig - gegen die "Wohnungseigentümergemeinschaft S. (Wohnungseigentümer siehe anliegende Liste)" gerichtet ist, ist auslegungsfähig. Bei der Auslegung ist auch zu berücksichtigen, dass die Anfechtungsklage - anders als etwa eine Klage auf Schadensersatz - gemäß § 46 Abs. 1 Satz 1 WEG nur gegen die übrigen Eigentümer gerichtet werden kann. Für die Beurteilung der Beeinträchtigung eines Gartenhauses im Sinne von § 14 Nr. 1 WEG im Rahmen eines Beschlussanfechtungsverfahrens gegen den Genehmigungsbeschluss kommt es nicht darauf an, ob das Gartenhaus für den Kläger sichtbar ist, geschweige denn, von welchem Standort innerhalb seines Sondereigentums aus das Gartenhaus noch zu sehen ist. Entscheidend ist der Blickwinkel von allen Gemeinschafts- und Sondereigentumsflächen aus.

Mit einfachem Mehrheitsbeschluss genehmigen die Wohnungseigentümer das Vorhandensein eines bereits auf einer Sondernutzungsfläche errichteten Gartenhauses. Eine Wohnungseigentümerin ficht den Eigentümerbeschluss an, nennt jedoch in der Klageschrift als Beklagte die "Wohnungseigentümergemeinschaft S. (Wohnungseigentümer siehe anliegende Liste)". Das AG stellt nach Augenschein fest, dass das Gartenhaus in der klägerischen Wohnung nur von deren Balkon und Esszimmer und auch von dort nur teilweise sichtbar sei und weist die Anfechtungsklage ab. In der Berufung verweisen die Beklagten auch darauf, dass die Klage bereits deshalb unzulässig sei, weil sie nicht gegen die übrigen Wohnungseigentümer, sondern gegen die Gemeinschaft gerichtet sei.

Bei einer mehrdeutigen Parteibezeichnung richtet sich die Klage gegen die Partei, die erkennbar betroffen sein soll. Das können hier aber nur die übrigen Wohnungseigentümer sein, weil sich eine Anfechtungsklage immer gegen sie richten muss. Für die Beeinträchtigung durch eine bauliche Veränderung kommt es nicht auf den Störfaktor gerade für die Klägerseite an, sondern die Beurteilung muss aus der Sicht aller Wohnungseigentümer vorgenommen werden. Mangels Beschlusskompetenz kann eine unzulässige bauliche Veränderung nicht mit einfacher Mehrheit genehmigt werden.

Die Rechtsprechung der Amtsgerichte geht teilweise mit unverständlicher Härte vor, wenn die Bezeichnung der beklagten Partei in der Anfechtungsklage nicht genau der gesetzlichen Vorgabe des § 46 Abs. 1 WEG entspricht, dass sie sich nämlich gegen "die übrigen Wohnungseigentümer" richtet. Zutreffend entscheidet das LG München I in dieser Frage großzügiger. Eine Anfechtungsklage kann sich sinnvollerweise immer nur gegen die übrigen Wohnungseigentümer richten (und insbesondere nicht gegen die Gemeinschaft). Nur wenn ernsthafte Zweifel bestehen können, gegen wen sich eine Klage richten soll, also verschiedene Personen in Betracht kommen, ist eine falsche Bezeichnung schädlich.