Parkplatz

Parkplatz; Anmietung; Kfz-Stellplatz; Gemeinschaftsbeschluß; Sondernutzungsrecht

Ist ein Teil der nach der Teilungserklärung einzelnen Wohnungseigentümern im dinglichen Sondernutzungsrecht zugewiesenen Kfz-Stellplätze so geschnitten, daß ein gemeinschaftliches Parken ohne Behinderung der beteiligten Fahrzeuge nicht möglich ist, so kann die Gemeinschaft nicht mit einfacher Mehrheit beschließen, auf Kosten der Gemeinschaft für einen der beteiligten Eigentümer auf einem Nachbargrundstück einen Parkplatz anzumieten, um ein reibungsloses Parken aller Eigentümer zu ermöglichen. Das Problem muß vielmehr allein von den beteiligten Eigentümern und dem Verkäufer dieser Wohnungen gelöst werden.

Die Bet. zu 1 bis 7 sind die Eigentümer der Wohnanlage, die nach der maßgeblichen Teilungserklärung in insgesamt acht Miteigentumsanteile aufgeteilt ist, und die in der Tiefgarage über neun Pkw-Abstellplätze verfügt. Einigen dieser Miteigentumsanteile ist jeweils ein Sondernutzungsrecht an einem oder mehreren der Autostellplätze zugewiesen. So hatte die Wohneinheit mit der Nr. der Bet. zu 3 das Sondernutzungsrecht an drei Tiefgaragenstellplätzen erhalten, im Lageplan mit den Nrn. 5, 8 und 9 versehen. Ferner waren der Wohneinheit mit der Nr. 4 die Stellplätze mit den Nrn. 6 [plus] 7, der Wohneinheit mit der Nr. 5 die Stellplätze mit den Nrn. 1 [plus] 2, und den Wohneinheiten mit den Nrn. 7 [plus] 8 (jetzige Eigentümer die Bet. zu 1) zwei Stellplätze mit den Nrn. 3 [plus] 4 des Lageplans zugeordnet. Die Wohneinheiten mit der Nr. 1 der Bet. zu 7, der Nr. 2 der Bet. zu 2 und der Nr. 6 der Bet. zu 6 verfügten mithin über keinen Stellplatz. Mit Erklärung vom 30.5.1974 haben der damalige Eigentümer der Wohneinheit Nr. 3 sowie die Rechtsvorgänger der Bet. zu 7 als damalige Eigentümer der Wohneinheit Nr. 1 (= H) die Teilungserklärung abgeändert und den im Lageplan mit Nr. 9 bezeichneten Stellplatz dem Wohnungseigentum Nr. 3 entzogen und dem jeweiligen Eigentümer der Wohnung Nr. 1 zugewiesen. Auf die entsprechende Bewilligung wurde die Änderung am 17.9.1974 in den Wohnungsgrundbüchern der Bet. zu 3 und 7 eingetragen. Die Bet. zu 7 haben ausweislich der Wohnungsgrundbücher ihr Wohnungseigentum Nr. 1 des Aufteilungsplans im Jahre 1979 erworben, die Bet. zu 3 ihr Wohnungseigentum Nr. 3 im Jahre 1995.

Weil ihr Stellplatz Nr. 9 als solcher angeblich nicht nutzbar war, da durch ein dort parkendes Auto die Ein- und Ausfahrt von drei weiteren Stellplatzinhabern behindert wurde, benutzten die Bet. zu 7 bzw. ihr Mieter in der Vergangenheit den freien Stellplatz eines anderen Eigentümers. Als dieser Stellplatz den Inhaber wechselte und der neue Eigentümer nun seine beiden Stellplätze benutzt und keinen an die Bet. zu 7 abtreten will, setzte die Bet. zu 8 als Verwalterin der Wohnanlage die Frage, ob für die Bet. zu 7 in der benachbarten Tiefgarage auf Kosten der Eigentümergemeinschaft ein Stellplatz angemietet werden soll, auf die Tagesordnung einer Eigentümerversammlung. Diese beschloß daraufhin am 27.6.1996 zum TOP 4 mit der Mehrheit der Miteigentumsanteile, daß "die Wohnungseigentümergemeinschaft die monatlichen Kosten für eine Tiefgaragenplatzanmietung in einem Nachbargelände übernimmt". Die Bet. zu 1 und 2 haben diesen Beschluß fristgemäß beim AG angefochten mit der Begründung, ein Mehrheitsbeschluß sei bei einem Abstimmungsergebnis von 3:3 Stimmen, zumal auch noch die Bet. zu 7 als unmittelbar Betroffene mit- und für die Anmietung gestimmt hatten, nicht zustande gekommen, darüber hinaus sei eine Kostenbeteiligung derjenigen beiden Eigentümer, die über gar keinen Stellplatz verfügen, nicht zulässig.

Das AG hat den angefochtenen Eigentümerbeschluß für ungültig erklärt. Auf die sofortige Beschwerde der Bet. zu 3 bis 7 hat das LG den Beschluß abgeändert und den Anfechtungsantrag der Bet. zu 1 und 2 abgewiesen mit der Begründung, die Belastung aller Wohnungseigentümer mit den Anmietungskosten sei im Hinblick darauf, daß es sich dabei um - gemäß den jeweiligen Miteigentumsanteilen zu tragende - Lasten der Tiefgarage für eine Maßnahme ordnungsgemäßer Verwaltung handele, nicht zu beanstanden. Auf die sofortige weitere Beschwerde der Bet. zu 1 hat das OLG den Beschluß des LG abgeändert und die sofortige Beschwerde gegen den Beschluß des AG zurückgewiesen.

Für den angefochtenen Beschluß ist Einstimmigkeit erforderlich gewesen, denn er regelt eine Materie, die der Beschlußfassung durch die Wohnungseigentümerversammlung entzogen ist und der Vereinbarung aller Wohnungseigentümer gem. § 10 Abs. 2 WEG bedarf. Der Senat teilt nicht die Ansicht der Bet. zu 3 bis 7 sowie der Vorinstanzen, daß es sich bei der mit Stimmenmehrheit beschlossenen Anmietung des Stellplatzes im Nachbargebäude für die Bet. zu 7 um "eine der Beschaffenheit des gemeinschaftlichen Eigentums entsprechende ordnungsmäßige Verwaltung" i. S. von § 21 Abs. 3 WEG zur Gewährleistung der ordnungsgemäßen Nutzung und Funktionalität der Tiefgarage handelt. Die Wohnungseigentümerversammlung hat mit dem zum TOP 4 gefaßten Beschluß ihre Entscheidungskompetenz vielmehr überschritten. Der Umstand, daß die Stellplätze in der Tiefgarage gemeinschaftliches Eigentum sind und die Bet. zu 7 den ihnen im Wege des Sondernutzungsrechts zugewiesenen Stellplatz Nr. 9 nicht nutzen können, ohne den Inhabern der Stellplätze Nr. 8 und 7 die gleichzeitige Nutzung unmöglich zu machen, zumindest diese aber erheblich zu erschweren, macht die beschlossene Maßnahme nicht zu einer Gemeinschaftsangelegenheit. Richtig ist zwar, daß mit der Einräumung der dinglichen Sondernutzungsrechte die Regelungskompetenz der Gemeinschaft hinsichtlich der Stellplätze nicht endete. Auch bei der Überlassung eines Stellplatzes zur alleinigen Nutzung behalten die Eigentümer bestimmte Gebrauchsregelungs- bzw. Verwaltungsbefugnisse, d. h. das Recht, durch Stimmenmehrheit eine der Beschaffenheit des der Sondernutzung unterliegenden Gebäudeteils entsprechenden ordnungsmäßige Nutzung (§ 15 Abs. 2 WEG) oder Verwaltungsmaßnahme (§ 21 Abs. 3 WEG) zu beschließen, wie etwa die Absperrung des Stellplatzes durch ein Hindernis zu verbieten (vgl. BayObLG, ZMR 1992, 202) oder die Nutzung des Stellplatzes nur dem Wohnungseigentümer sowie dessen Lebensgefährten und Kindern zu erlauben (vgl. KG, NJW-RR 1996, 586; Bärmann/Pick/Merle, WEG, § 15 Rdnr. 17). Zu einer solchen Regelungskompetenz gehört die hier beschlossene Stellplatzersatzbeschaffung indes nicht. Bei der Maßnahme geht es vielmehr darum, zugunsten und im Interesse nur der Bet. zu 3, 4 und 7 als den insoweit betroffenen Sondernutzungsberechtigten eine Regelung zu schaffen, die es den Bet. zu 3 und 4 ermöglicht, die ihnen im Wege des Sondernutzungsrechts zugewiesenen beiden Stellplätze ungehindert nutzen zu können, indem die Bet. zu 7 auf die Nutzung des ihnen zugewiesenen Stellplatzes verzichten, und diesen dafür als Ersatz außerhalb der Wohnanlage ein anderer Stellplatz zur Verfügung gestellt wird. Damit aber steht keine Gemeinschaftsangelegenheit, sondern eine Angelegenheit nur dieser drei Nutzungsberechtigten an, die jeweils von ihrem Verkäufer ein unschwer erkennbar von vornherein mängelbehaftetes Nutzungsrecht erworben haben. Zur Korrektur dieses Mangels könnten nur die jeweiligen Verkäufer verpflichtet sein, nicht aber die Eigentümergemeinschaft, die insoweit nicht der richtige Anspruchsgegner ist. Der Erwerber übernimmt nach dem Erwerbsvertrag das Wohnungseigentum, wie es steht und liegt (vgl. OLG Hamm, NJW-RR 1996, 971 = ZMR 1996, 390; BayObLG, NJW-RR 1991, 1041 m. w. N.). Sind dann bestimmte, dem Wohnungseigentum im Wege von Sondernutzungsrechten zugeordnete Abstellplätze in einer Tiefgarage so angelegt, daß ihre gleichzeitige Nutzung nicht möglich ist, können und müssen deshalb die betroffenen Nutzungsberechtigten selbst

liegt (vgl. OLG Hamm, NJW-RR 1996, 971 = ZMR 1996, 390; BayObLG, NJW-RR 1991, 1041 m. w. N.). Sind dann bestimmte, dem Wohnungseigentum im Wege von Sondernutzungsrechten zugeordnete Abstellplätze in einer Tiefgarage so angelegt, daß ihre gleichzeitige Nutzung nicht möglich ist, können und müssen deshalb die betroffenen Nutzungsberechtigten selbst versuchen, eine sie befriedigende Lösung zu finden, etwa wie hier dadurch, daß einer der Stellplatzinhaber seinen Stellplatz im Interesse der uneingeschränkten Nutzbarmachung der anderen Stellplätze aufgibt und dafür als Ersatz im Wege der Anmietung in einem benachbarten Gebäude einen Stellplatz erhält. Die beschlossene Maßnahme, zumal da mit Kosten für alle Wohnungseigentümer verbunden, kann danach nicht dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer nach billigem Ermessen entsprechen (§§ 15 Abs. 3, 21 Abs. 4 WEG).

Will die Eigentümergemeinschaft die Korrektur der mängelbehafteten Sondernutzungsrechte beschließen und hierfür auch die Kosten übernehmen, bedarf es der Zustimmung aller Wohnungseigentümer. Damit würde das Sondernutzungsrecht nachgebessert und faktisch ergänzt, als wenn dem Berechtigten an anderer Stelle etwa des Gemeinschaftseigentums ein weiterer nunmehr uneingeschränkt nutzbarer Stellplatz zur Verfügung gestellt würde. Jede Nachbesserung/Ergänzung des Sondernutzungsrechts bedeutet indes dessen Änderung und unterliegt deshalb den für die Begründung eines Sondernutzungsrechts geltenden Regeln.