Pachtzinserhöhung

Pachtzinserhöhung; Kleingarten; Pachtzinsbegrenzung, gesetzliche -; Vertragsanpassung, - wegen Wegfalls der Geschäftsgrundlage; Äquivalenzstörung, - infolge Geldwertschwund; Wegfall der Geschäftsgrundlage

Bis zum Inkrafttreten des Bundeskleingartengesetzes (1. April 1983) konnte der Verpächter von Kleingartengelände bei Fehlen besonderer (verfassungsgemäßer) Pachtzinsbegrenzungsbestimmungen Zahlung eines er höhten Pachtzinses wegen Wegfalls der Geschäftsgrundlage nach Maßgabe der vom Bundesgerichtshof für die Zahlung erhöhten Erbbauzinses aufgestellten Grundsätze (Äquivalenzstörung infolge Geldwertschwundes) verlangen. § 5 BKleingG in der Fassung des Gesetzes zur Änderung des Bundeskleingartenge setzes vom 8. April 1994 (BGBl. I S. 766) stellt dabei die Obergrenze einer möglichen Vertragsanpassung dar.

Die Kl. sind Eigentümerinnen des Kleingartengeländes "Am F." in Hamburg-H., das durch Pachtvertrag vom 12. November 1934 an den Rechtsvorgänger des Bekl. Vereins als Zwischen pächter verpachtet worden ist. Die Größe des Grundstücks ist in dem Vertrag mit 16.875 qm an gegeben. Der Pachtpreis wurde mit 2,5 Pfennig je qm jährlich fest vereinbart. Durch Verordnung vom 18. Februar 1969 (Hamb. GVBl. S. 22) hat der Senat der Freien und Han sestadt Hamburg auf Grund des § 1 der Kleingarten- und Kleinpachtlandordnung vom 31. Juli 1919 (RGBl. S. 1371) die hamburgische Verordnung über Pachtpreise für Kleingärten vom 28. März 1961 (Hamb. GVBl. S. 115) dahin geändert, daß der höchstzulässige Pachtpreis für Kleingärten je qm jährlich auf 0,08 DM für die Bodenklasse 1 und auf 0,06 DM für die Bodenklasse 2 festgesetzt wurde.

Der Bekl. hat an die Kl. bis zum 31. Dezember 1980 eine Jahrespacht von 0,08 DM je qm zuzüg lich 0,005 DM für Grundsteuer und ab 1. Januar 1981 von 0,20 DM je qm entrichtet. Mit der Klage machen die Kl. eine Erhöhung des Pachtzinses vom 1. Juli 1977 an - nach Zeiträu men gestaffelt - auf 0,60 DM bis 0,80 DM geltend. Vor dem Landgericht haben sie für die Zeit vom 1. Juli 1977 bis zum 30. Juni 1981 Zahlung weiterer 37.884,39 DM nebst Zinsen begehrt. Das Landgericht hat die Klage abgewiesen. Im Berufungsverfahren haben die Kl. die Klage auf den Zeitraum vom 1. Juli 1981 bis zum 31. März 1983 erweitert und zuletzt Zahlung von insgesamt 55.603,14 DM nebst Zinsen verlangt. Das Oberlandesgericht hat unter Abweisung auch der Klageerhöhung die Berufung zurückgewiesen. Auf die Revision der Kl. hat der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs die Entscheidung durch Urteil vom 6. Dezember 1985 (V ZR 277/84) aufgehoben und die Sache zurückverwiesen. Das Oberlandesgericht hat am 28. März 1990 unter Klageabweisung im übrigen den Bekl. zur Zahlung von 49.401,59 DM nebst Zinsen verurteilt. Auf die Revision des Bekl. hat der V. Zivilsenat mit Urteil vom 5. Juli 1991 (V ZR 117/90 - NJW-RR 1992, 142) die Entscheidung des Berufungsgerichts erneut aufgehoben und die Sache zurückverwiesen. Das Oberlandesgericht hat daraufhin mit Urteil vom 6. November 1991 unter Abweisung der Kla geerhöhung die Berufung der Kl. zurückgewiesen. Mit Beschluß vom 26. Februar 1998 (1 BvR 1342/91) hat das Bundesverfassungsgericht auf die Verfassungsbeschwerde der Kl. das Urteil des V. Zivilsenats vom 5. Juli 1991 und das Urteil des Oberlandesgerichts vom 6. November 1991 aufgehoben und die Sache an den Bundesgerichtshof zurückverwiesen.

I. (...)

II. 1. Da das Bundeskleingartengesetz (BKleingG) vom 28. Februar 1983 (BGBl. I S. 210) nach § 22 des Gesetzes erst am 1. April 1983 in Kraft getreten ist, beantwortet sich die Frage, welchen (erhöhten) Pachtzins die Kl. für den hier in Rede stehenden Zeitraum vom 1. Juli 1977 bis zum 31. März 1983 verlangen können, nicht unmittelbar nach den Preisbestimmungen dieses Geset zes (vgl. insbesondere §§ 5, 16 BKleingG). Etwas anderes ergibt sich auch nicht aus Art. 3 des am 1. Mai 1994 in Kraft getretenen Gesetzes zur Änderung des Bundeskleingartengesetzes (BKleingÄndG) vom 8. April 1994 (BGBl. I S. 766).

Nach § 5 Abs. 1 Satz 1 BKleingG in der ursprünglichen Fassung durfte der Verpächter einer Klein gartenanlage als Pachtzins höchstens den doppelten Betrag des ortsüblichen Pachtzinses im erwerbsmäßigen Obst- und Gemüseanbau verlangen. Nachdem das Bundesverfassungsgericht durch Beschluß vom 23. September 1992 (BVerfGE 87, 114) diese gesetzliche Pachtzinsbegren zung, soweit von ihr private Verpächter betroffen waren, in ihrem Ausmaß für unvereinbar mit Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG erklärt hatte, hat der Gesetzgeber durch Art. 1 Nr. 2 BKleingÄndG un ter Beibehaltung der Bemessungsgrundlage den Multiplikator verdoppelt; nach § 5 Abs. 1 Satz 1 BKleingG n. F. kann der Verpächter nunmehr als zulässigen Pachthöchstzins den vierfachen Be trag des ortsüblichen Pachtzinses im erwerbsmäßigen Obst- und Gemüseanbau verlangen. Dar über hinaus hat der Gesetzgeber in § 5 Abs. 5 BKleingG n. F. die Möglichkeit geschaffen, die Kosten für öffentlich-rechtliche Lasten, die auf dem Kleingartengrundstück ruhen, auf den Pächter abzuwälzen. Nach Art. 3 Satz 1 Nr. 1 BKleingÄndG können private Verpächter im Falle am 1. November 1992 nicht bestandskräftig entschiedener Rechtsstreitigkeiten über die Höhe des Pachtzinses rückwirkend vom ersten Tage des auf die Rechtshängigkeit folgenden Monats Pacht zinserhöhungen nach Maßgabe des § 5 Abs. 1 Satz 1 BKleingG n. F. geltend machen. Zwar ist durch den Aufhebungsbeschluß des Bundesverfassungsgerichts vom 26. Februar 1998 die formelle Rechtskraft des (dritten) Berufungsurteils vom 6. November 1991 wieder beseitigt worden, so daß die im Oktober 1981 (Zustellung der Klageschrift) bzw. im Oktober 1983 (Zustellung des Klageerweiterungsschriftsatzes) rechtshängig gemachte Pachtzinsstreitigkeit der Parteien immer noch nicht bestandskräftig entschieden und damit die Voraussetzungen für ein rückwirkendes Erhöhungsverlangen nach dem Wortlaut des Art. 3 BKleingÄndG erfüllt sind. Gleichwohl steht den Kl. ein Anspruch auf Zahlung erhöhten Pachtzinses gemäß Art. 3 BKlein gÄndG für den Zeitraum vor dem 1. April 1983 nicht zu. Die Überleitungsbestimmung des Art. 3 BKleingÄndG will - in dem durch die Rechtshängigkeit der Pachtzinsklage jeweils individuell vor gegebenen zeitlichen Rahmen - rückwirkend zugunsten des Verpächters den verfassungsrecht lichen Makel beseitigen, der der Bestimmung des § 5 Abs. 1 Satz 1 BKleingG a. F. anhaftete. Von dieser Zielsetzung her gesehen kann der zeitliche Anwendungsbereich des § 5 Abs. 1 Satz 1 BKleingG n. F. jedenfalls nicht weitergehen als der des Bundeskleingartengesetzes über haupt. Der Tag des Inkrafttretens des Bundeskleingartengesetzes (1. April 1983) bildet somit die äußerste zeitliche Grenze einer möglichen Rückwirkung (Senatsurteil vom 6. Februar 1997 - III ZR 141/96 - NJW 1997, 3374, 3376). 2. Die Klage kann daher nur dann Erfolg haben, wenn die Voraussetzungen einer Vertragsanpas sung wegen Wegfalls der Geschäftsgrundlage (§ 242 BGB) gegeben sind. In diesem Zusammen hang kommt vor allem ein Anspruch wegen einer durch Geldwertschwund eingetretenen Äquiva lenzstörung in Betracht. Insoweit sind die vom Bundesgerichtshof für die Zahlung eines erhöhten Erbbauzinses aufgestellten Grundsätze entsprechend anwendbar (vgl. BGHZ 77, 194, 198; 91, 32, 34; 94, 257, 259 f.; 97, 171, 175). Allerdings darf dies nicht dazu führen, daß sich die aus kleingartenrechtlichen Bestimmungen ergebenden Pachtzinsbegrenzungen überschritten wer den (Urteil vom 5. Juli 1991 a. a. O. S. 143). Insoweit ist dem Senat eine

Erbbauzinses aufgestellten Grundsätze entsprechend anwendbar (vgl. BGHZ 77, 194, 198; 91, 32, 34; 94, 257, 259 f.; 97, 171, 175). Allerdings darf dies nicht dazu führen, daß sich die aus kleingartenrechtlichen Bestimmungen ergebenden Pachtzinsbegrenzungen überschritten wer den (Urteil vom 5. Juli 1991 a. a. O. S. 143). Insoweit ist dem Senat eine abschließende Sachent scheidung nicht möglich. a) Die Frage, ob die durch die hamburgische Verordnung vom 18. Februar 1969 erfolgte Festset zung der zulässigen Kleingartenhöchstpacht für den hier in Rede stehenden Zeitraum auf jährlich 0,08 DM je qm für die Bodenklasse 1 und auf 0,06 DM je qm für die Bodenklasse 2 verfassungs gemäß war, ist nach denselben Maßstäben zu beantworten, die das Bundesverfassungsgericht in der Entscheidung BVerfGE 87, 114 (146 ff.) der Prüfung des § 5 Abs. 1 Satz 1 BKleingG a. F. zugrunde gelegt hat (Beschluß des Bundesverfassungsgerichts vom 26. Februar 1998 S. 7). Diese Prüfung kann, da es sich bei der hamburgischen Verordnung nicht um ein Gesetz im for mellen Sinne handelt und die gesetzliche Grundlage, auf der die in der Verordnung getroffene Höchstpachtfestsetzung beruhte, vorkonstitutionelles Recht ist, von den Zivilgerichten abschlie ßend vorgenommen werden, ohne daß es einer Vorlage an das Bundesverfassungsgericht bedarf (vgl. BVerfGE 68, 319, 326; 70, 126, 129 jeweils m.w.N.). Danach wäre die Verordnung vom 19. Februar 1969 ohne weiteres als verfassungwidrig und damit nichtig anzusehen, wenn der dort festgesetzte Pachtzins den doppelten Betrag des ortsüblichen Pachtzinses im erwerbsmäßigen Obst- und Gemüseanbau nicht überschreiten würde, da die ent sprechende Pachtzinsbegrenzung in § 5 Abs. 1 Satz 1 BKleingG a. F. vom Bundesverfassungs gericht für mit Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG unvereinbar erklärt worden ist. Mangels ausreichender tatrichterlicher Feststellungen kann der Senat diese Frage nicht selbst beantworten. (...)

b) Sollte sich die hamburgische Verordnung vom 18. Februar 1969 als nichtig erweisen, so bedeu tet dies nicht, daß bei der Entscheidung darüber, ob und in welchem Umfang die Kl. nach Maßgabe der Grundsätze über eine Vertragsanpassung wegen Wegfalls der Geschäftsgrundlage einen hö heren Pachtzins verlangen können, die Vorschriften des Bundeskleingartengesetzes außer acht gelassen werden dürfen. Der mit Erlaß der besonderen gesetzlichen Vorschriften über die Kleingartenpacht verfolgte ge setzgeberische Zweck, durch Einschränkungen der Vertragsfreiheit hinsichtlich der Festlegung der Vertragsdauer (vgl. § 6 BKleingG), der Kündigungsmöglichkeiten des Verpächters (vgl. §§ 8 bis 10 BKleingG) und des Pachtzinses (vgl. § 5 BKleingG) die sozial schwächeren Bevölkerungs schichten vor einer Verdrängung aus der Kleingartenpacht zu schützen, ist als solcher von Verfas sungs wegen nicht zu beanstanden (BVerfGE 87, 114, 150). Das Bundesverfassungsgericht hat demzufolge davon abgesehen, § 5 Abs. 1 Satz 1 BKleingG a. F. für nichtig zu erklären, sondern lediglich die Unvereinbarkeit dieser Bestimmung mit Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG festgestellt. Vor diesem Hintergrund ist, wie auch die Überleitungsregelung des Art. 3 BKleingÄndG deutlich macht, das Vertrauen eines Verpächters darauf, einen "freien" Pachtzins fordern zu können, auch dann nicht schützenswert, wenn er mit Erfolg die Verfassungswidrigkeit einer ihn betreffenden Pachtzinsbegrenzungsvorschrift geltend gemacht hat.

Nach der Rechtsprechung des Senats ist dem dadurch Rechnung zu tragen, daß § 5 BKleingG n. F. - der im Unterschied zur alten Fassung verfassungsgemäß ist (BVerfG NJW-RR 1998, 1166) - auch für die Zeit vor Inkrafttreten des Bundeskleingartengesetzes als "Orientierungshilfe" dient; eine Vertragsanpassung wegen Wegfalls der Geschäftsgrundlage darf nicht dazu führen, daß der Verpächter für die Zeit vor dem 1. April 1983 einen höheren Pachtzins verlangen kann als nach den Maßstäben des § 5 BKleingG n. F. für die Zeit danach (vgl. Senats-[Nichtannahme ]Beschlüsse vom 29. Juni 1995 - III ZR 99/94 - NJW-RR 1996, 142, 143; v. 19. Oktober 1995 - III ZR 24/95 - NJW-RR 1996, 143, 144). III. Für die erneute Verhandlung und Entscheidung weist der Senat auf folgendes hin: 1. Für die Prüfung, ob bzw. wann der eingetretene Kaufkraftschwund eine nicht mehr hinzuneh mende Äquivalenzstörung hervorgerufen hat, ist der gesamte Zeitraum seit Vertragsschluß zu berücksichtigen; bei einer zwischenzeitlichen freiwilligen Erhöhungsvereinbarung ist diese Aus gangspunkt der Prüfung (vgl. RGRK BGB/Räfle, § 9 ErbbauVO Rn. 65). In diesem Zusammenhang dürfte jedenfalls der Umstand, daß der Bekl. ab 1. Januar 1981 einen Pachtzins von 0,20 DM je qm entrichtet hat, ohne Bedeutung sein. Diesen Pachtzinszahlungen gingen Schreiben der Kl. vom 9. Februar 1979 und 30. Januar 1980 voraus, in denen sie Pacht zinsbeträge von 0,60 DM je qm bzw. 0,70 DM je qm eingefordert haben. Vor diesem Hintergrund kann daraus, daß die Kl. die Zahlungen des Bekl. entgegengenommen haben - was selbstver ständlich dazu führt, daß die empfangenen Gelder als "Abzugsposten" zu berücksichtigen sind -, nicht geschlossen werden, daß sie diesen Betrag als den zukünftig vertraglich geschuldeten Pachtzins akzeptiert hätten. 2. In der Revisionserwiderung haben die Kl. darauf hingewiesen, daß der vierfache Betrag des ortsüblichen Pachtzinses im erwerbsmäßigen Obst- und Gemüseanbau nicht die absolute Ober grenze für eine gemäß den Grundsätzen über den Wegfall der Geschäftsgrundlage vorzuneh mende Vertragsanpassung darstelle; zu berücksichtigen sei auch, daß die Kl. - entgegen § 5 Abs. 5 BKleingG n. F. - nicht die Möglichkeit gehabt hätten, öffentlich-rechtliche Lasten auf den Bekl. abzuwälzen.

Sollten die Kl. im fraglichen Zeitraum tatsächlich in nennenswertem Umfang von § 5 Abs. 5 BKleingG n. F. erfaßte und auf den Bekl. nicht abwälzbare finanzielle Leistungen an die öffentliche Hand erbracht haben, so spricht vieles dafür, daß diesem Umstand bei der Festlegung der Ober grenze einer etwaigen Pachtzinsanpassung Rechnung zu tragen ist. Denn die Möglichkeit, öffent lich-rechtliche Lasten gemäß § 5 Abs. 5 BKleingG n. F. auf den Pächter abzuwälzen, ist bei der Beurteilung der Verfassungsmäßigkeit des § 5 BKleingG n. F. (auch) entscheidend ins Gewicht gefallen (BVerfG NJW-RR 1998, 1166, 1167). (...)