Pachtzinsabgrenzung

Pachtzinsabgrenzung; Grundstückslasten; Anliegerbeiträge für Kleingärten; Erschließungsbeiträge; Straßenausbau; Abfallbeseitigung; Straßenreinigung; Vereinbarung über Erstattung öffentlich- rechtlicher Lasten wirksam

a) Unbeschadet der Pachtzinsbegrenzung des § 5 Abs. 1 BKleingG konnten die Parteien eines Kleingartenpachtverhältnisses schon vor Einfügung des gesetzlichen Erstattungsanspruchs nach § 5 Abs. 5 BKleingG n. F. vereinbaren, daß der Pächter die öffentlichen Grundstückslasten zu übernehmen hat.

b) Werden von einer Gemeinde "grundstücksbezogene", an sich von § 5 Abs. 5 BKleingG n. F. erfaßte, geldwerte Vorteile (Straßenausbau) geboten oder Leistungen (Abfallbeseitigung, Straßenreinigung) erbracht, so steht ihr ein Erstattungsanspruch nach § 5 Abs. 5 BKleingG n. F. (zumindest analog) auch dann zu, wenn die kleingärtnerisch genutzten Pachtflächen in ihrem Eigentum stehen und deswegen eine Beitrags- oder Abgabenforderung bzw. -schuld nicht entsteht.

I. Die beklagte Stadt ist Eigentümerin kleingärtnerisch genutzter Grundstücke, die sie an den klagenden Verein zwischenverpachtet hat. In dem am 16. März 1988 geschlossenen Generalpachtvertrag haben die Parteien einen jährlichen Pachtzins von 0,35 DM je qm vereinbart. Mit diesem Pachtzins sollten auch die Grundsteuer für den Boden und die Straßenreinigungsgebühren abgegolten sein. Weiter kamen die Vertragsparteien überein, daß dann, wenn auf eine Kleingartenanlage Anliegerbeiträge für die Herstellung, Erweiterung, Verbesserung oder Erneuerung von Erschließungsanlagen entfallen sollten, an die Verpächterin neben dem Pachtzins ein Zuschlag von jährlich 6 % des Anliegerbeitrags zu zahlen sei.

Der Kl. verlangt Rückerstattung der Beträge, die in den jährlichen Abrechnungen der Bekl. in den Jahren 1989 bis einschließlich 1993 als "Grundbesitzabgaben" (Grundsteuer und Straßenreinigungsgebühren) und "Anliegerbeiträge" ausgewiesen sind.

II. Dem Kl. steht ein Anspruch aus § 812 Abs. 1 Satz 1 BGB auf Rückerstattung der in den Jahren 1989 bis 1993 bezüglich der Positionen "Grundbesitzabgaben" und "Anliegerbeiträge" von der Bekl. verlangten und von dem Kl. gezahlten Beträge nicht zu. Diesen Leistungen lagen wirksame vertragliche Vereinbarungen zugrunde, so daß sie nicht ohne Rechtsgrund erfolgt sind.

1. Nach § 5 Abs. 1 Satz 1 BKleingG in der - hier maßgeblichen - ursprünglichen Fassung vom 28. Februar 1983 (BGBl. I S. 210) durfte der Verpächter einer Kleingartenanlage als Pachtzins höchstens den doppelten Betrag des ortsüblichen Pachtzinses im erwerbsmäßigen Obst- und Gemüseanbau verlangen. Darüber hinaus kann und konnte schon damals nach § 5 Abs. 4 Satz 1 BKleingG der Verpächter für von ihm geleistete Aufwendungen für die Kleingartenanlage, insbesondere für Bodenverbesserungen, Wege, Einfriedungen und Parkplätze, vom Pächter Erstattung verlangen, soweit die Aufwendungen nicht durch Leistungen der Kleingärtner oder ihrer Organisationen oder durch Zuschüsse aus öffentlichen Haushalten gedeckt worden sind und soweit sie im Rahmen der kleingärtnerischen Nutzung üblich sind.

Nachdem das Bundesverfassungsgericht (BVerfGE 87, 114) die Unvereinbarkeit der Pachtzinsbegrenzung des § 5 Abs. 1 Satz 1 BKleingG a. F. mit Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG festgestellt hatte, hat der Gesetzgeber durch das Gesetz zur Änderung des Bundeskleingartengesetzes (BKleingÄndG) vom 8. April 1994 (BGBl. I S. 766) den maßgeblichen Multiplikator verdoppelt nunmehr ist der vierfache Betrag des ortsüblichen Pachtzinses im erwerbsmäßigen Obst- und Gemüseanbau die Obergrenze - und darüber hinaus dem Verpächter einen Anspruch auf Erstattung der öffentlich-rechtlichen Lasten zugebilligt, die auf dem Kleingartengrundstück ruhen (§ 5 Abs. 5 BKleingG n. F.).

Nach § 13 BKleingG waren bzw. sind zum Nachteil des Pächters von § 5 BKleingG abweichende Vereinbarungen nichtig.

2. Der nach § 5 Abs. 5 BKleingG n. F. dem Verpächter eingeräumte Anspruch auf Erstattung öffentlich-rechtlicher Lasten besteht ebenso wie der schon vorher in § 5 Abs. 4 BKleingG verankerte Aufwendungserstattungsanspruch kraft Gesetzes, benötigt also keine Grundlage im Vertrag (Senatsurteil vom 16. Januar 1997 III ZR 79/96 - NJW 1997, 1071). Dessen ungeachtet bleibt es den Parteien unbenommen, über diese "Nebenleistungen" vertragliche Vereinbarungen zu treffen, ohne daß diese Abreden allein schon deshalb von der Nichtigkeitssanktion des § 13 BKleingG bedroht wären, weil der danach insgesamt geschuldete Betrag die in § 5 Abs. 1 BKleingG für den eigentlichen (Netto-) Pachtzins festgelegte Obergrenze überschreitet. Schützenswerte Belange des (Zwischen-) Pächters stehen dem jedenfalls so lange nicht entgegen, wie der vertraglich geschuldete Gesamtbetrag nicht über das hinausgeht, was der (Zwischen-) Pächter unter Zugrundelegung des nach § 5 Abs. 1 BKleingG zulässigen Höchstpachtzinses und des bei Fehlen besonderer vertraglicher Abreden unmittelbar aus § 5 Abs. 4 und 5 BKleingG herzuleitenden (gesetzlichen) Erstattungsanspruchs an den Verpächter zahlen müßte (vgl. hierzu nachfolgend unter 5).

3. Vertragliche Abreden der Vertragsparteien, wonach den Verpächter treffende öffentlich rechtliche Lasten i. S. d. § 5 Abs. 5 BKleingG n. F. auf den Pächter abgewälzt werden sollen, konnten entgegen der Auf-fassung der Revision - wie hier geschehen - schon vor der Einfügung des gesetzlichen Erstattungsanspruchs des § 5 Abs. 5 BKleingG durch Art. 1 Nr. 4 Buchst. c BKleingÄndG wirksam getroffen werden.

Dem Wortlaut des § 5 Abs. 1 BKleingG a. F. läßt sich ein ausdrückliches Verbot, die Lasten der Sache über den darin festgelegten Höchstpachtzinsbetrag hinaus vertraglich auf den Pächter abzuwälzen, nicht entnehmen. Auch aus der Entstehungsgeschichte der Norm läßt sich ein solches Verbot nicht herleiten; vielmehr ist im Gegenteil festzustellen, daß nach dem Willen des Gesetzgebers solche Vereinbarungen über "Zusatz- bzw. Nebenleistungen" des Pächters nicht ausgeschlossen sein sollten. So hat der federführende Bundestagsausschuß für Raumordnung, Bauwesen und Städtebau eine Anregung des Deutschen Städtetages, ausdrücklich zu regeln, daß öffentliche Abgaben und Erschließungsbeiträge zusätzlich zum Pachtzins auf den Pächter umgelegt werden können, mit der Begründung nicht aufgegriffen, nach §§ 581, 546 BGB habe der Verpächter die auf dem Grundstück ruhenden Lasten zu tragen, freilich seien abweichende Vereinbarungen möglich (BT-Drucks. 9/2232 S. 16; in diesem Sinne schon die Begründung des Regierungsentwurfs BT-Drs. 9/1900 S. 13).

Entgegen der Auffassung der Revision steht diese Gesetzesauslegung nicht in Widerspruch zum Gesetzeszweck. Zwar dient die gesetzliche Pachtzinsbindung dem Schutz der sozial schwächeren Bevölkerungsschichten vor einer Verdrängung aus der Kleingartenpacht; deshalb dürfen aber die Eigentümerinteressen nicht völlig in den Hintergrund gedrängt werden. Da gerade öffentliche Lasten in ei-ner solchen Höhe anfallen können, daß der Eigentümer ohne deren Berücksichtigung bei der Bemessung des Pachtzinses nicht nur kei-nen Ertrag mehr erzielen kann, sondern sogar Verluste hinnehmen muß, hat das Bundesverfassungsgericht eine ausdrückliche Regelung im Sinne des Eigentümers für verfassungsrechtlich geboten er-achtet (BVerfGE 87, 114, 150 f.). Unter dem Eindruck dieser verfassungsgerichtlichen Ausführungen hat sich der Gesetzgeber zur Einfügung des § 5 Abs. 5 BKleingG n. F. entschlossen (BT-Drs. 12/6154 S. 6).

Aufgrund dessen ist § 5 Abs. 1 Satz 1 BKleingG a. F. schon nach dem Grundsatz verfassungskonformer Gesetzesauslegung dahin zu verstehen, daß sich auch ohne ausdrücklich normierten gesetzlichen Er-stattungsanspruch Verpächter und Pächter - wie hier geschehen - darauf verständigen können, öffentliche Lasten des Grundstücks auf den Pächter "umzulegen", und solche Vertragsabreden nicht deshalb nach § 13 BKleingG nichtig sind, weil die Gesamtbelastung des Pächters - die "abgewälzten" Grundstückslasten und der vereinbarte (Netto-) Pachtzins - den sich aus § 5 Abs. 1 Satz 1 BKleingG a. F. rechnerisch ergebenden Höchstpachtzins überschreiten (vgl. Mainczyk, BKleingG, 5. Aufl., § 5 [a.F.] Rn. 27; Otte, BKleingG [Stand: November 1997] § 4 Rn. 6, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg, Kommentar zum Baugesetzbuch; Landfermann, NJW 1983, 2670, 2671 f.; die abweichende Auffassung von Stang, BKleingG [1983], § 5 Rn. 18 ff.; RdL 1987, 113, 114 ist durch die Entscheidung BVerfGE 87, 114 überholt; in diesem Sinne auch Stang, BKleingG, 2. Aufl., § 5 Rn. 84).

Daß vorliegend der Verpächter des Grundstücks keine natürliche Person oder eine juristische Person des Privatrechts ist, sondern eine Gemeinde, rechtfertigt keine andere Betrachtungsweise. Ungeachtet des Umstands, daß die aus Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG herrührenden durchgreifenden Bedenken gegen die ursprüngliche Pachtzinsbegrenzungsregelung nur Pachtverhältnisse mit privaten Verpächtern betroffen haben, hat der Gesetzgeber von Anfang an bis heute - abgesehen von der Überleitungsregelung des Art. 3 BKleingÄndG - im Interesse des sozialen Friedens unter den Kleingärtnern, insbesondere in sogenannten gemischten Kleingartenanlagen, bewußt und gewollt darauf verzichtet, hinsichtlich der Pachtzinsbegrenzung bzw. der Möglichkeit der Kostenüberwälzung für Aufwendungen oder öffentlich-rechtliche Lasten pächterfreundliche "Sonderregelungen" für öffentliche Verpächter zu schaffen (Senatsurteil vom 16. Januar 1997 a. a. O. S. 1072). Diese gesetzgeberische Entscheidung ist auch bei der Frage zu berücksichtigen, ob die - unter privaten Verpächtern von Verfassungs wegen gebotene - weite Auslegung des § 5 Abs. 1 Satz 1 BKleingG a. F. auch bei einer Verpachtung gemeindeeigener Grundstücke vorzunehmen ist.

4. Die vertraglichen Abreden, wonach die Grundsteuer für den Boden und die Straßenreinigungsgebühren Teil des vereinbarten Pachtzinses sein sollen und darüber hinaus bei auf eine Kleingartenanlage entfallenden Anliegerbeiträgen neben dem Pachtzins ein Zuschlag von jährlich 6 % des Anliegerbeitrags zu entrichten sei, sind bezüglich ihres Regelungsgegenstandes schon deshalb unbedenklich, weil es sich hierbei um solche - auf den Pächter abwälzbare - "Nebenleistungen" handelt, deren "Erstattung" der Verpächter nach § 5 Abs. 5 BKleingG n. F. von Gesetzes wegen vom Pächter verlangen könnte.

Zu den von § 5 Abs. 5 BKleingG n. F. erfaßten öffentlich-rechtlichen Lasten gehören typischerweise die hier in Rede stehenden Grundsteuer, Straßenreinigungsgebühren und Anliegerbeiträge (vgl. BT-Drucks. 12/6154 S. 9). Dies ist vorliegend nicht deshalb anders, weil die verpachteten Grundstücke im Eigentum einer Gemeinde stehen und es sich bei diesen Positionen durchweg um gemeindliche Steuern und Abgaben handelt. Das dagegen von der Revision vorgebrachte Argument, da niemand sein eigener Schuldner sein könne, seien Steuer- und Gebührenansprüche, die auf den Kl. als Pächter "abgewälzt" werden könnten, nie entstanden, greift nicht durch.

a) Grundsteuer

aa) Das örtliche Aufkommen der Grundsteuer steht nach Art. 106 Abs. 6 Satz 1 GG der Gemeinde zu; sie ist die Steuergläubigerin. Die Steuerpflicht trifft nach § 10 Abs. 1 GrStG denjenigen, dem der Steuergegenstand bei der Feststellung des Einheitswerts zugerechnet ist, also grundsätzlich den bürgerlich-rechtlichen Eigentümer (vgl. § 19 BewG, § 39 Abs. 1 AO); dies gilt auch im Falle einer Vermietung oder Verpachtung (vgl. Troll, Grundsteuergesetz, 7. Aufl., § 10 Rn. 2). Ist - wie hier - Grundstückseigentümer eine Gemeinde, so sind die gesetzlichen Voraussetzungen der Steuergläubiger- und -schuldnereigenschaft in ein und derselben Person erfüllt. Dieser Umstand steht jedoch anerkanntermaßen dem Entstehen einer Grundsteuerschuld nicht von vornherein entgegen. Der zivilrechtliche Grundsatz, daß niemand sein eigener Schuldner sein kann (vgl. BGHZ 48, 214, 218), gilt im Steuerrecht nicht. (wird ausgeführt)

dd) Zusammenfassend ist festzuhalten, daß Gemeinden, die eigenen Grundbesitz für kleingärtnerische Zwecke verpachten, nach § 5 Abs. 5 BKleingG n. F. Grundsteuererstattung verlangen können. (...)

b) Straßenreinigungsgebühren, Anliegerbeiträge

Bei in Privateigentum stehenden Kleingartenpachtgrundstücken versteht es sich, daß solche Gebühren und Beiträge typischerweise zu den öffentlich-rechtlichen Entgeltabgaben gehören, deren "Erstattung" der Verpächter nach § 5 Abs. 5 BKleingG n. F. vom Pächter verlangen kann, und die daher - wie ausgeführt - auch schon vor Inkrafttreten des Änderungsgesetzes zum Bundeskleingartengesetz durch besondere Vereinbarung zwischen den Vertragsparteien auf den Pächter abgewälzt werden konnten. Indes stellt sich die Rechtslage auch bei gemeindeeigenen Grundflächen nicht anders dar, und zwar selbst dann nicht, wenn nach den einschlägigen Rechtsnormen gemeindeeigene Grundstücke von der allgemeinen Beitragspflicht ausgenommen sind (im Ergebnis ebenso Stang a. a. O. § 5 Rn. 77; a. A. Mainczyk a. a. O. § 5 Rnrn. 46 a, 46 b; Otte a. a. O. § 4 Rn. 6).

aa) Anders als im Steuerrecht hält die Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts zum Erschließungsbeitragsrecht (§§ 127 ff. BauGB) den Grundsatz, daß niemand sein eigener Schuldner sein kann, für beachtlich. Danach kann in bezug auf ein Grundstück, das im Zeitpunkt der endgültigen Herstellung einer Erschließungsanlage (§ 133 Abs. 2 BauGB) im Eigentum der zur Beitragserhebung berechtigten Gemeinde steht, ein Rechtsverhältnis mit dem Inhalt einer abstrakten Beitragspflicht von vornherein nicht entstehen (BVerwG DVBl. 1984, 188, 190; NVwZ 1985, 912, 913). Selbst wenn dieser Grundsatz darüber hinaus auch im gesamten, landesrechtlich geregelten Kommunalabgabenrecht gelten sollte (in diesem Sinne Driehaus, Erschließungs- und Ausbaubeiträge, 5. Aufl., § 34 Rn. 3), so stellte er jedenfalls kein unverrückbares logisches Prinzip dar, von dem der Gesetzgeber nicht abweichen könnte oder dürfte. Es ist vielmehr eine Frage der Auslegung des jeweiligen Gesetzes, ob und inwieweit der Konfusionsgedanke auch im Beitrags- und Abgabenrecht Geltung beansprucht. (...)

bb) Vor allem der Gesetzeszweck des § 5 Abs. 5 BKleingG n. F. spricht eindeutig dafür, es einer Gemeinde zu ermöglichen, von den Pächtern die Erstattung "fiktiver" Beiträge und Abgaben auch dann zu verlangen, wenn nach dem einschlägigen Landesrecht wegen der Identität von Beitrags- und Abgabengläubiger bzw. schuldner eine öffentlich-rechtliche Forderung oder Grundstückslast nicht entsteht.

Wie ausgeführt, besteht der Zweck der Kostenerstattungsregelung des § 5 Abs. 5 BKleingG n. F. darin, den privaten und gleichermaßen auch den öffentlichen Verpächter in die Lage zu versetzen, seine (ohnehin schmale) Rendite zu erhalten bzw. zu verbessern. Werden aber von einer Gemeinde "grundstücksbezogene", also an sich von § 5 Abs. 5 BKleingG n. F. erfaßte, geldwerte Vorteile (Straßenausbau) geboten oder Leistungen (Abfallbeseitigung, Straßenreinigung) erbracht, so verschlechterte sich ihre Rendite, wenn sie selbst Grundstückseigentümerin ist und die letztlich auch und gerade dem Pächter zugute kommenden Vorteile oder Leistungen nicht "umlegungs- bzw. erstattungsfähig" wären, auch dann, wenn eine Beitrags- oder Abgabenschuld wegen des Grundsatzes, daß niemand sein eigener Schuldner sein kann, nicht entsteht. Denn der Umstand, daß eine solche Schuld nicht begründet wird, ändert nichts daran, daß der auf gemeindeeigene Grundstücke entfallende Anteil des Gesamtaufwands wirtschaftlich von der Gemeinde zu tragen ist. (...)

Zusammenfassend läßt sich feststellen, daß bei öffentlich-rechtlichen Entgelten, die nach dem maßgeblichen (Bundes- oder Landes-) Recht "an sich" als öffentlich-rechtliche Grundstückslast ausgestaltet sind, der öffentliche Verpächter auch dann (zumindest analog) nach § 5 Abs. 5 BKleingG n. F. vom Pächter "Erstattung" verlangen kann, wenn eine solche Last entsprechend dem Grundsatz, daß niemand sein eigener Schuldner sein kann - ausnahmsweise deshalb nicht entstanden ist, weil der öffentliche Verpächter (Gemeinde) derjenige ist, der zur Erhebung der Abgabe berechtigt und gleichzeitig Eigentümer des begünstigten Grundstücks ist. (...)

Nach § 5 Bundeskleingartengesetz darf der Pachtzins nicht frei vereinbart werden (Preisbindung). Abweichende Vereinbarungen sind nichtig (§ 13). Nach einer Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts, das die strenge Preisbindung für unwirksam angesehen hatte, führte der Gesetzgeber unter anderem in § 5 Abs. 5 einen Anspruch des Verpächters auf Erstattung der öffentlich-rechtlichen Lasten ein (Grundsteuern, Straßenreinigungsgebühren, Anliegerbeiträge).

In dem vom Bundesgerichtshof mit Beschluß vom 18. April 2000 entschiedenen Fall ging es um eine Vereinbarung zwischen der Stadt als Verpächterin und dem Kleingartenverein aus der Zeit vor der Gesetzesänderung, die ebenfalls eine Übernahme der öffentlich-rechtlichen Lasten auf den Pächter vorsah. Der Bundesgerichtshof meinte, bei einer verfassungskonformen Auslegung der alten Gesetzesfassung liege in einer solchen Vereinbarung kein Verstoß gegen die Preisbindung. Auch der Gesichtspunkt, daß die Gemeinde sich die öffentlich-rechtlichen Lasten nicht selbst schulden könne, da sie zugleich auch Gläubigerin sei (Konfusion), führe zu keinem anderen Ergebnis. Der Gesetzeszweck gehe vielmehr dahin, einer Gemeinde zu ermöglichen, die Erstattung "fiktiver" Beiträge und Abgaben zu verlangen. Ähnlich hatte das Bundesverfassungsgericht (GE 1999, 1579) für Datschengrundstücke entschieden, daß es verfassungswidrig ist, wenn die Nutzungsentgeltverordnung eine Beteiligung der Nutzer an den öffentlichen Lasten verbietet. Hier muß der Gesetzgeber bis zum 30. Juni 2001 eine Gesetzesänderung vorgenommen haben.