Pachtvertrag über mehr als 30 Jahre

Pachtvertrag über mehr als 30 Jahre; Kündigungsausschluss; Vorkaufsrecht

Bei einem auf unbestimmte Zeit abgeschlossenen Pachtvertrag, dessen Kündigung nur bei Eintritt eines Ereignisses möglich ist, das auch erst nach mehr als dreißig Jahren eintreten kann, ist § 567 BGB anwendbar. Dies gilt auch dann, wenn der Verpächter das Ereignis vorher herbeiführen kann, aber nur um den Preis der Aufgabe des Pachtgrundstücks durch Verkauf.

Die Kl. begehren vom Bekl. die Räumung eines Pachtgrundstücks. Die Erbengemeinschaft schloß am 27. Februar 1965 mit den Eltern des Bekl. einen Pachtvertrag. Auf dem Pachtgrundstück befand sich bereits bei Vertragsschluß ein von den Großeltern des Bekl. errichtetes Haus, das der Bekl. derzeit bewohnt. In § 2 des Pachtvertrages wurde vereinbart:

"Das Pachtverhältnis beginnt mit dem 1. April 1965 und läuft auf unbefristete Zeit. Das Vertragsverhältnis kann von seiten des Verpächters nur gekündigt werden, wenn der Pächter trotz Zahlungsaufforderung durch eingeschriebenen Brief mit mehr als der Hälfte der jeweilig fälligen Beträge länger als 14 Tage in Verzug ist. In diesem Fall ist der Verpächter zu einer fristlosen Kündigung berechtigt. ... Eine Kündigung des Pachtvertrages durch den Verpächter ist außerdem zulässig, falls der Pächter von dem ihm in § 4 dieses Vertrages eingeräumten Vorkaufsrecht einen Monat nach Zugang des Angebotes, welches durch eingeschriebenen Brief zu erfolgen hat, keinen Gebrauch macht. Die Kündigungsfrist beträgt in diesem Fall 3 Monate auf das Ende eines Kalenderquartals. Die Kündigung hat durch eingeschriebenen Brief zu erfolgen. ..." In § 4 des Vertrages räumten die Verpächter dem Pächter, seinen Erben und Rechtsnachfolgern im Pachtvertrag für die Dauer des Pachtverhältnisses ein Vorkaufsrecht für den ersten Verkaufsfall für die hier verpachtete Parzelle ein. In § 5 wurde vereinbart:

"Der Pächter ist Eigentümer der vorhandenen und von ihm künftig errichteten Baulichkeiten. ... Dem Pächter steht das alleinige Verfügungsrecht über das auf dem Pachtgrundstück errichtete Wohnhaus zu. Insbesondere haben bei Domizilveränderung der Pächter oder seine Erben das Recht, das Haus an einen solventen Nachfolger als Mieter oder Käufer zu übertragen unter Übergang des Pachtvertrages auf seinen Nachfolger, wobei es der Zustimmung des Verpächters bedarf, allerdings nur in bezug auf die Pachthöhe und der Solvenz des Nachfolgers." Der Bekl. und sein Bruder (der vormalige Bekl. zu 1) wurden Erben ihrer Eltern und traten in das Pachtverhältnis ein. Der vormalige Bekl. zu 1) räumte das Pachtgrundstück bereits 1980. Mit Schreiben vom 28.6.1995 kündigten die Kl. das Pachtverhältnis zum 31.12.1995 und verwiesen den Bekl. und seinen Bruder hinsichtlich des Gebäudes auf ihr gesetzliches Wegnahmerecht. Das Landgericht hat den Bekl. verurteilt, das Pachtgrundstück an die Kl. herauszugeben.

Die zulässige Berufung des Bekl. ist nicht begründet.

Es kann dahingestellt bleiben, ob es sich bei dem Vertrag vom 27.2.1965 um einen Pachtvertrag oder um einen Mietvertrag handelt, da sich für die Entscheidung aufgrund § 581 Abs. 2 BGB keine Unterschiede ergeben. Im folgenden wird - entsprechend dem Sprachgebrauch der Parteien - von Pacht gesprochen. § 567 BGB ist im vorliegenden Fall anwendbar, obwohl der Pachtvertrag auf unbestimmte Zeit abgeschlossen worden ist und obwohl die Möglichkeit bestand, ihn unter bestimmten Voraussetzungen (Nichtausübung des Vorkaufsrechts) auch bereits vor Ablauf von 30 Jahren zu kündigen. Dem Wortlaut nach bezieht sich § 567 BGB zwar nur auf Verträge, die auf eine längere Zeit als 30 Jahre geschlossen worden sind. § 567 BGB wird aber auch angewandt, wenn bei einem Miet- oder Pachtverhältnis auf unbestimmte Zeit die Kündigung für mindestens einen Vertragspartner für längere Zeit als 30 Jahre ausgeschlossen ist (RGRK/Gelhaar, BGB, 12. Aufl., § 567, Rn. 2; Soergel/Kummer, BGB, 11. Aufl., § 567, Rn. 2; Staudinger/Emmerich, BGB, 12. Aufl., 2. Bearbeitung, § 567, Rn. 5; weitergehend, nämlich auch bei unzumutbarer Erschwernis der Kündigung für mehr als 30 Jahre: MüKo/Voelskow, BGB, 3. Aufl., § 567, Rn. 2; Palandt/Putzo, BGB, 55. Aufl., § 567, Rn. 4; Erman/Jendrek, BGB, 9. Aufl., § 567, Rn, 2; Bub/Treier/Grapentin, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 2. Aufl., Rz. IV 223), ferner bei Mietverhältnissen, die mit Eintritt eines Ereignisses enden, wenn das Ereignis später als 30 Jahre nach Vertragsschluß eintreten kann (vgl. BGHZ 117, 236; MüKo/Voelskow, a.a.O., § 567, Rn. 2; Staudinger/Emmerich, a.a.O., § 567, Rn. 6; Palandt/Putzo, a.a.O., § 567, Rn. 4; Erman/Jendrek, a.a.O., § 567, Rn. 2; Bub/Treier/Grapentin, a.a.O, Rz. IV 223). Im vorliegenden Fall handelt es sich um einen Pachtvertrag auf unbestimmte Zeit; nicht um einen Pachtvertrag, der mit dem Eintritt eines objektiv bestimmten Ereignisses enden sollte, wobei lediglich der Zeitpunkt des Eintritts dieses Ereignisses ungewiß war. Die Besonderheit der vorliegenden Vereinbarung ist, daß eine ordentliche Kündigung der Kl. nur bei Eintritt eines Ereignisses möglich sein sollte, das erst nach mehr als 30 Jahren eintreten konnte. Bei diesem Ereignis handelt es sich um die Nichtausübung des Vorkaufsrechts durch den Pächter. Dies setzt wiederum voraus, daß hinsichtlich des Pachtgrundstücks überhaupt ein Kaufvertrag (mit einem Dritten) abgeschlossen wird. Wenn die Kündigungsmöglichkeit des Verpächters zwar nicht für längere Zeit als 30 Jahre ausgeschlossen wird, eine Kündigung aber nur bei Eintritt eines Ereignisses möglich ist, das auch erst nach 30 Jahren eintreten kann, ist die Frage der Anwendbarkeit des § 567 BGB nicht anders zu beurteilen, als wenn das Pachtverhältnis bei Eintritt dieses Ereignisses automatisch enden soll (wie in dem Fall, der der in BGHZ 117, 236 veröffentlichten Entscheidung zugrunde lag) Es handelt sich wertungsmäßig um eine "Kombination" der beiden anerkannten Fälle (1. Vertrag auf unbestimmte Zeit mit Kündigungsausschluß für mehr als 30 Jahre; 2. Vertrag, der durch den Eintritt eines objektiv bestimmten, zeitlich aber ungewissen Ereignisses endet). Die Tatsache, daß eine Kündigung auch vor Ablauf von 30 Jahren möglich sein kann (wenn nämlich das Ereignis, an das die Kündigungsmöglichkeit geknüpft ist, vor Ablauf von 30 Jahren eintritt - hier die Nichtausübung des Vorkaufsrechts), ändert daran nichts. Diese Möglichkeit besteht auch in den vom BGH entschiedenen Fällen, in denen das Ende

ndet). Die Tatsache, daß eine Kündigung auch vor Ablauf von 30 Jahren möglich sein kann (wenn nämlich das Ereignis, an das die Kündigungsmöglichkeit geknüpft ist, vor Ablauf von 30 Jahren eintritt - hier die Nichtausübung des Vorkaufsrechts), ändert daran nichts. Diese Möglichkeit besteht auch in den vom BGH entschiedenen Fällen, in denen das Ende des Pachtverhältnisses an den Eintritt eines zeitlich unbestimmten Ereignisses gebunden ist; auch hier kann dieses Ereignis sowohl vor als auch nach Ablauf der 30 Jahre eintreten. Auf die Frage, ob darüber hinaus § 567 BGB generell in allen Fällen einer unzumutbaren Erschwernis der Kündigung für mehr als 30 Jahre anwendbar ist, kommt es daher nicht an. Die Tatsache, daß die Kl. dazu beitragen konnten, eine Kündigungsmöglichkeit ggf. vor Ablauf der 30 Jahre herbeizuführen, ändert an der Beurteilung der Rechtslage nichts. Die Kl. hatten nur die Möglichkeit zum Verkauf des Grundstücks; dadurch hätten sie die Pächter zwingen können, sich zu entscheiden, ob sie das Vorkaufsrecht ausüben wollen. Zum einen war die Kündigungsmöglichkeit dann immer noch vom Verhalten der Pächter abhängig. Zum anderen - und darauf hat bereits das Landgericht zu Recht hingewiesen - bestand diese Möglichkeit, eine Entscheidung der Pächter herbeizuführen, nur zu dem Preis der Aufgabe des Pachtgrundstücks durch Verkauf. Die Kl. hatten keine Möglichkeit, Eigentümer des Pachtgrundstücks zu bleiben und trotzdem eine Kündigungsmöglichkeit herbeizuführen. Die Argumente des Bekl. in der Berufungsbegründung, die endgültige Besitzaufgabe und der spätere Verkauf des Grundstücks seien gerade beabsichtigt gewesen, führen nicht zu einer anderen rechtlichen Beurteilung. Die Parteien haben eben nicht einen Vorvertrag über den Verkauf des Grundstücks geschlossen. Irgendeine Verpflichtung der Kl., das Grundstück zu verkaufen, läßt sich dem Vertrag nicht entnehmen, sie wäre wegen Formmangels auch unwirksam (§ 313 BGB). Soweit die Parteien eine endgültige Besitzaufgabe hätten vereinbaren wollen, verstieße dies gerade gegen den zwingenden Charakter des § 567 BGB (vgl. dazu: RGZ 130, 143, 146; BGH BB 1951, 974: BGH MDR 1968, 233, 234; Staudinger/Emmerich, a.a.O., § 567, Rn. 2; RGRK/Gelhaar, a.a.O., § 567, Rn. 1; MüKo/Voelskow. a.a.O., § 567, Rn. 2; Soergel/Kummer, a.a.O., § 567, Rn. 1; Erman/Jendrek, a.a.O., § 567, Rn. 1; Palandt/Putzo, a.a.O., § 567, Rn. 2; Bub/Treier/Grapentin, a.a.O., Rz. IV 228; zweifelnd Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., Rz. IV 535; ebenfalls a.A. Roguette, BB 1967, 509). Durch eine solche endgültige Besitzaufgabe würde gerade eine Erbmiete geschaffen werden, die durch § 567 BGB verhindert werden soll. Die Ausübung des Kündigungsrechtes stellt auch keinen Verstoß gegen die Grundsätze von Treu und Glauben dar. Ein Verstoß gegen § 242 BGB ist nur in eng begrenzten Ausnahmefällen anzunehmen. Nach der Rechtsprechung des BGH kann die Kündigung eines Miet- oder Pachtvertrages rechtsmißbräuchlich sein, wenn der Abschluß des Miet- oder Pachtvertrages der Erfüllung einer anderen, wirksamen Verpflichtung des Vermieters bzw. Verpächters dient (vgl. BGH MDR 1968, 233, 234; Soergel/Kummer, a.a.O., § 567, Rn. 6; RGRK/Gelhaar, a.a.O., § 567, Rn. 4; Staudinger/Emmerich, a.a.O., § 567, Rn. 10). Ein solcher Fall liegt hier nicht vor. Bei Wirksamkeit der Kündigung würde zwar auch das dem Pächter eingeräumte Vorkaufsrecht entfallen. Die Einräumung eines Vorkaufsrechts setzt allerdings die Einhaltung der notariellen Form des § 313 BGB voraus

.a.O., § 567, Rn. 6; RGRK/Gelhaar, a.a.O., § 567, Rn. 4; Staudinger/Emmerich, a.a.O., § 567, Rn. 10). Ein solcher Fall liegt hier nicht vor. Bei Wirksamkeit der Kündigung würde zwar auch das dem Pächter eingeräumte Vorkaufsrecht entfallen. Die Einräumung eines Vorkaufsrechts setzt allerdings die Einhaltung der notariellen Form des § 313 BGB voraus (vgl. BGH NJW-RR 1991, 205). Mangels Einhaltung der Form war die Vereinbarung des Vorkaufsrechts im Pachtvertrag vom 27.2.1965 daher zunächst unwirksam. Da der Bekl. in der Berufungsbegründung vorgetragen hat, das Vorkaufsrecht sei später grundbuchmäßig gesichert worden (wie in § 4 Satz 2 des Vertrages vorgesehen), kann aber davon ausgegangen werden, daß es später dinglich wirksam vereinbart worden ist. Der Bekl. hat aber nicht vorgetragen, daß das im Grundbuch eingetragene dingliche Vorkaufsrecht des Bekl. einen anderen Inhalt hätte als bereits im Vertrag vom 27.2.1965 vereinbart. Gemäß § 4 des Pachtvertrages sollte das Vorkaufsrecht nur für die Dauer des Pachtverhältnisses bestehen. Das Vorkaufsrecht ist nach dieser Vereinbarung an das Pachtverhältnis gebunden, nicht umgekehrt. Die Ausübung des gesetzlichen Kündigungsrechts gemäß § 567 BGB ist daher durch das damit gleichzeitig entfallende Vorkaufsrecht nicht ausgeschlossen. Der Senat verkennt nicht, daß das Vorkaufsrecht sowie die unbefristete Dauer des Pachtvertrages, verbunden mit der eingeschränkten Kündigungsmöglichkeit (nur für den Fall der Nichtausübung des Vorkaufsrechts) einen anderen, weitergehenden Zweck haben. Sinn dieser Regelung ist es, dem Pächter auf Dauer die Nutzung des Hauses auf dem Grundstück zu ermöglichen, das nach der getroffenen Vereinbarung in seinem Eigentum stehen soll, über das er die alleinige Verfügungsbefugnis haben soll und das er an Dritte übertragen können soll (sei es als Mieter oder Käufer). Das bedeutet der Sache nach die Vereinba-rung eines Erbbaurechts. Eine solche Vereinbarung ist aber nicht wirksam zustande gekommen. Es fehlt bereits an der Wirksamkeit des entsprechenden Grundgeschäfts mangels Einhaltung der notariellen Form (§§ 11 Abs. 2 ErbbauVO, 313 BGB), es fehlt auch an einer Eintragung eines Erbbaurechts im Grundbuch. Wenn aber die beabsichtigte Vereinbarung, dem Pächter eine dem Erbbauberechtigten vergleichbare Stellung zu verschaffen, nicht wirksam ist, kann es keinen Verstoß gegen den Grundsatz von Treu und Glauben darstellen, wenn durch die Ausübung des gesetzlich vorgesehenen Kündigungsrechtes gleichzeitig die (gar nicht wirksame) Stellung des Bekl. als Quasi-Erbbauberechtigter berührt wird.

Nach § 567 BGB kann ein Mietvertrag, der für längere Zeit als dreißig Jahre geschlossen worden ist, nach Ablauf von dreißig Jahren mit der gesetzlichen Frist von knapp drei Monaten gekündigt werden. Nach der Rechtsprechung gilt dies auch dann, wenn das Ende des Vertrages auf ein bestimmtes Ereignis gelegt wird, das später als dreißig Jahre nach Vertragsschluß eintreten kann oder die Kündigung für mehr als dreißig Jahre ausgeschlossen oder unzumutbar erschwert ist.

Mit Urteil vom 29. Mai 1996 wandte das OLG Hamburg diese Grundsätze auch auf einen Vertrag an, bei dem der Verpächter nur dann kündigen konnte, wenn der Pächter von einem Vorkaufsrecht keinen Gebrauch machen wollte. Das Gerichte meinte, ob das Grundstück verkauft werden würde, sei bei Vertragsabschluß ungewiß gewesen. Es sei daher die Kündigung an ein Ereignis geknüpft worden, das möglicherweise erst nach dreißig Jahren eintreten könnte. Damit sei § 567 BGB anwendbar. Der Bekl., der auf dem Grundstück in dem von seinen Großeltern gebauten Haus wohnte, wurde daher zur Räumung verurteilt. Das Urteil gibt, insbesondere wenn man sich nur den amtlichen Leitsatz ansieht, zu Zweifeln Anlaß. Insbesondere bei einem Wohnraummietverhältnis, für das ja dieselben Grundsätze gelten, ist der Eintritt eines Kündigungsgrundes, wie etwa Eigenbedarf, zeitlich unabsehbar, und kann auch erst nach dreißig Jahren erfolgen. Damit wäre jedes Wohnraummietverhältnis, das auf unbestimmte Zeit abgeschlossen worden ist und länger als dreißig Jahre bestanden hat (und das sind nicht wenige), kündbar, wobei wiederum zweifelhaft ist, ob dazu noch ein besonderer Kündigungsgrund des Vermieters erforderlich ist (bejahend Bub/Treier/Grapentin IV 226). Nach allgemeiner Auffassung ist die Regelung des § 567 BGB zwingend und soll die vertragliche Schaffung einer Erbmiete oder ähnlicher Verhältnisse verhindern (Staudinger-Emmerich Rn. 1 zu § 567 BGB). Es erscheint daher angebracht, jedenfalls für die dem sozialen Mietrecht unterliegenden Wohnraummietverträge, entgegen der Auffassung des OLG Hamburg das Sonderkündigungsrecht des § 567 BGB nicht schon dann eingreifen zu lassen, wenn die Kündigungsmöglichkeit an ein ungewisses Ereignis geknüpft ist. Nötig ist vielmehr zusätzlich eine vertragliche Bindung der Parteien für 30 Jahre.