Pachtvertrag für mit Wohnlaube bebauten Kleingarten, konkludente Vereinbarung von Wohnraummietrecht

1. Ein Pachtvertrag über ein Kleingartengrundstück mit Haus zu Wohnzwecken kann die konkludente Vereinbarung von Wohnraummietrecht enthalten.

2. Eine Kündigung ist dann nur bei berechtigtem Interesse möglich, was für eine beabsichtigte Umwidmung des Flächennutzungsplans von einer Erholungsfläche in Bauland zu verneinen ist.

(Leitsätze der Redaktion)

Die zulässige Berufung hat in der Sache keinen Erfolg. Im Ergebnis zu Recht hat das AG einen Räumungsanspruch des Kl. verneint.

Dem Kl. steht gegen den Bekl. kein Anspruch auf Herausgabe des Grundstücks aus §§ 985 BGB oder 546 BGB zu.

Dem Bekl. steht ein Recht zum Besitz mangels wirksamer Kündigung des Pachtverhältnisses durch den Kl. zu.

Die streitgegenständliche Kündigung des Kl. hat den Pachtvertrag nicht beendet. Diesem stand kein berechtigtes Interesse i.S.d. § 573 BGB an der Vertragsbeendigung zu. Eines solchen hätte es aber bedurft.

Die Parteien haben bei Vertragsschluss die Anwendbarkeit der Vorschriften - zumindest im Hinblick auf die Kündigungsmöglichkeit - über Wohnraummietverhältnisse zumindest konkludent vereinbart.

Ein Vertrag, durch den sich jemand verpflichtet, den Gebrauch einer Sache gegen Entrichtung eines Entgelts zu gewähren, kann sich rechtlich als Mietvertrag im Sinne des § 535 BGB darstellen. Dies gilt auch dann, wenn das vereinbarte Entgelt sehr niedrig ist, denn die Miete braucht dem Mietwert der Sache nicht zu entsprechen; vielmehr stellt auch ein weit unter der Marktmiete liegendes Entgelt für den Gebrauch einer Sache eine Miete dar. Bei einer (nahezu) unentgeltlichen Überlassung von Wohnraum zu Wohnzwecken kann die Differenzierung, ob die Parteien einen Mietvertrag (§ 535 BGB), einen Leihvertrag (§ 598 BGB) oder ein schuldrechtliches Nutzungsverhältnis sui generis (§ 241 BGB) abschließen oder nur ein bloßes Gefälligkeitsgeschäft vornehmen wollten, im Einzelfall schwierig sein. Zur Abgrenzung der verschiedenen rechtlichen Möglichkeiten ist nach Anlass und Zweck der Gebrauchsüberlassung und gegebenenfalls sonstigen erkennbar zutage getretenen Interessen der Parteien zu unterscheiden. Dabei kann auch das nachträgliche Verhalten der Vertragsparteien zu berücksichtigen sein. Dieses kann zwar den objektiven Vertragsinhalt nicht mehr beeinflussen, aber Bedeutung für die Ermittlung des tatsächlichen Willens und das tatsächliche Verständnis der Vertragsparteien haben (BGH, Urteil vom 20. September 2017 - VIII ZR 279/16 -, juris).

Zwar spricht gegen das Vorliegen eines Wohnraummietverhältnisses, was die Kammer nicht verkennt, dass lediglich ein Pachtvertrag über ein Grundstück ohne Räume, die zu Wohnzwecken vermietet werden könnten, vorliegt. Ferner ist der Vertrag - wie das Gesetz bereits in § 584 BGB für Pachtverträge vorsieht - jährlich kündbar. Nach Auffassung der Kammer ergibt sich jedoch anhand folgender Auslegung des Vertragsinhalts gemäß der vorstehenden Kriterien der obergerichtlichen Rechtsprechung, dass die Parteien zumindest die Anwendbarkeit der Wohnraummietrechtsvorschriften in Bezug auf die Vertragsbeendigung zur Geschäftsgrundlage des Vertrags gemacht haben.

Bei Abschluss des Pachtvertrages war das Grundstück bereits mit dem - nicht im Eigentum des Rechtsvorgängers des jetzigen Kl. stehendem - Haus bebaut. Unstreitig haben die Eltern des Bekl. dieses vom Vorpächter, der das Grundstück ebenfalls zu Wohnzwecken im eigenen Haus nutzte, erworben.

Ferner sieht auch der Vertrag vor, dass das sich „hierauf befindliche Haus zu ausschließlichen Wohnzwecken durch die Pächter genutzt werden sollte“. So tragen die Pächter nach dem Vertrag sämtliche in Bezug auf das Haus anfallenden Kosten (§ 11, § 12), sind zur An- und Abmeldung verpflichtet (§ 4).

Da der Pächter gemäß § 8 des Pachtvertrages zum Rückbau sämtlicher Bauten, mithin auch des Wohnhauses, auf eigene Kosten verpflichtet ist, ist nicht davon auszugehen, dass die Parteien den Vertrag angesichts der Befristung in § 1 geschlossen hätten, ohne dass ein gewisser Schutz in Form des Vorliegens eines Kündigungsgrundes bestehen sollte. Auch zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses stellte der Erwerb eines Hauses eine nicht unerhebliche finanzielle Aufwendung dar. Nach dem Vertragswortlaut endete der Vertrag bereits zum 30.9.1971, wobei die Pächter in diesem Fall dann noch sämtliche Rückbaukosten des erst erworbenen Hauses zu tragen gehabt hätten. Es ist fernliegend, dass zu diesen Bedingungen ohne Kündigungsschutz ein derartiges Vertragsverhältnis geschlossen wird, bei dem der Pächter drei Jahre nach Vertragsschluss, anlässlich dessen er eine erhebliche Summe für den Erwerb des sich auf dem Pachtgrundstück befindlichen Hauses geleistet hat, dieses ebenfalls kostenintensiv abreißen müsse.

Ferner spricht für eine derartige Geschäftsgrundlage, dass der Vertrag der Parteien bereits seit über 50 Jahren ungekündigt und mit Wohnraumnutzung im gegenseitigen Einvernehmen durch diese gelebt wird.

Dies steht entgegen der Auffassung des AG ebenfalls im Einklang mit der mehrfach zitierten Rechtsprechung des Kammergerichts (Urteil vom 27. August 2015 - 8 U 192/14 - juris). Sofern das AG ausführt, dieser Entscheidung liege ein nicht vergleichbarer Sachverhalt deshalb zugrunde, weil die Parteien im dortigen Verfahren die Anwendbarkeit der Vorschriften über das Wohnraummietrecht vereinbart haben, verkennt es, dass gerade dies das Ergebnis der Subsumtion des Kammergerichts ist. So geht auch das Kammergericht davon aus, dass „die Geltung der Mieterschutzvorschriften der §§ 573 ff. BGB ausdrücklich oder durch schlüssiges Verhalten der Parteien vereinbart werden kann, so dass der gesetzliche Kündigungsschutz für den Vertrag maßgebend sein soll“ (KG, Urteil vom 27. August 2015 - 8 U 192/14 -, Rn. 30, juris = GE 2015, 1397).

Der Kl. hat auch kein berechtigtes Interesse i.S.d. § 573 BGB.

Insbesondere stellt die Wohnnutzung entgegen der öffentlich-rechtlichen Widmung ebenso wenig ein berechtigtes Interesse dar wie die durch den Kl. beabsichtigte Umwidmung des Flächennutzungsplans von einer Erholungsfläche, die dem BundeskleingG unterfällt, in Bauland.

Bei einer vertraglichen Nutzungsart, die öffentlich-rechtlichen Beschränkungen zuwiderläuft, liegt erst dann ein berechtigtes Interesse des Vermieters vor, wenn diesem die Vermietung zu Wohnzwecken behördlich untersagt wurde (z. B. LG Berlin, Urteil vom 7. November 2018 - 65 S 121/18 -, juris). Dies ist hier gerade nicht der Fall, da der Kl. als Verpächter personenidentisch mit der zur Versagung zuständigen Behörde ist und die Wohnraumnutzung gerade seit 50 Jahren als vertragsgemäß anerkennt.

Sofern der Kl. die Fläche zu Bauland umwidmen möchte, stellte diese Widmung gerade die Anpassung an den jetzigen Zustand dar, da die Fläche mit einem Wohnhaus bebaut ist. Es ist daher nicht ersichtlich, inwiefern aus diesem Grund ein berechtigtes Interesse an der Vertragsbeendigung bestehen sollte.

Die Zulassung der Revision ist nicht geboten, da es sich um ein auslaufendes Rechtsmodell, das, nicht in einer unbestimmten Vielzahl gleichgelagerter Fälle besteht, handelt.

Miet- oder Pachtverhältnisse können fristgerecht ohne Begründung gekündigt werden (§ 542 BGB); bei Wohnraum ist ein berechtigtes Interesse des Vermieters erforderlich (§ 573 BGB). Die Abgrenzung richtet sich nach dem Vertragszweck. So kann nach Ansicht des LG Berlin ein Pachtvertrag über ein Kleingartengrundstück mit Haus zu Wohnzwecken die konkludente Vereinbarung von Wohnraummietrecht enthalten. Der Bewohner einer Laube in einer Kleingartenkolonie musste deshalb nicht räumen, weil die beabsichtigte Umwidmung des Flächennutzungsplans von einer Erholungsfläche in Bauland kein berechtigtes Kündigungsinteresse darstellt.

Die Pächter der Parzelle hatten vom Vorpächter das Haus übernommen, in dem dieser schon gewohnt hatte. Im Pachtvertrag mit dem Land Berlin hieß es, das Haus solle zu Wohnzwecken durch die Pächter genutzt werden, die auch zur An- und Abmeldung verpflichtet seien sowie zum Rückbau nach Beendigung des Vertrages. Nach Fortsetzung des Vertrages mit dem Sohn der verstorbenen Pächter kündigte das Land Berlin den Pachtvertrag, weil das Kleingartengelände zu Bauland werden sollte.

Das Landgericht Berlin bestätigte das Urteil des Amtsgerichts, das die Räumungsklage abgewiesen hatte. Hier seien bei Vertragsschluss die Vorschriften über Wohnraummietverhältnisse, zumindest im Hinblick auf die Kündigungsmöglichkeit, konkludent vereinbart worden. Bei Vertragsschluss sei das Haus vom Vorpächter schon als Wohnhaus benutzt worden; eine solche Nutzung sei auch für die Pächter nach dem Vertrag vorgesehen, die auch zur An- und Abmeldung verpflichtet gewesen seien. Zu berücksichtigen sei auch, dass der Vertrag mit Wohnraumnutzung im gegenseitigen Einvernehmen über 50 Jahre ungekündigt bestanden habe. Ein berechtigtes Interesse an der Kündigung habe der Kläger nicht dargelegt, denn die beabsichtigte Umwidmung zu Bauland reiche nicht, um das Wohnraummietverhältnis zu beenden, zumal diese Umwidmung gerade die Anpassung an den jetzigen Zustand darstelle.