Pachtvertrag

Pachtvertrag; Abschluss des Pachtvertrages durch nur einen Miterben; Herausgabeanspruch gegen Nutzer; Eigentumserwerb bei Bebauung des Pachtgrundstücks

1. Herausgabeanspruch bei von einem Miterben ohne Zustimmung der anderen Miterben abgeschlossenen Pachtvertrag.

2. Kein Eigentumserwerb an auf "Pachtgrundstück" errichtetem Gebäude, wenn ein Nutzungsvertrag nicht wirksam zustandegekommen ist.

Josef N. in Berlin war und ist im Grundbuch als Eigentümer des Grundstücks ... eingetragen. Er verstarb am 21. April 1945 in E. und wurde von insgesamt 11 Miterben beerbt, darunter den Kl. (Miterben zu Nr. 5, 6 und 9 b) und Hugo N. (Miterbe zu Nr. 4). Hugo N. verpachtete durch schriftlichen "Pachtvertrag" vom 1. Juli 1975 als "Eigentümer des Grundstücks ..." einen Teil der genannten Parzelle mit einer Größe von 1485 qm an den Erstbekl. zur gärtnerischen und baulichen Nutzung. Das Pachtverhältnis wurde auf die Dauer von 99 Jahren festgelegt mit einem Vorkaufsrecht des Pächters. Der Pachtzins betrug 160 Mark jährlich. Die Vertragsurkunde ist für den "Pächter" von beiden Bekl. unterzeichnet, für den "Eigentümer" von Hugo N. Der bekl. Ehemann ist der Neffe der Ehefrau des Hugo N. Hugo N. erteilte mit schriftlicher Erklärung vom 20.7.75 dem Erstbekl., "seinem Pächter", auch die Genehmigung zur Erstellung eines Sommerhauses. Die Bekl. haben dieses Haus errichtet. Die Kl. verlangen mit der im Februar 1991 eingereichten Klageschrift Räumung und Herausgabe der verpachteten Parzelle und Entfernung des Bungalows. Sie machen geltend, der Pachtvertrag sei nichtig, weil das Einverständnis der Miterben nicht eingeholt worden sei.

Sie haben beantragt die Bekl. zu verurteilen, 1. die Parzelle an die Erbengemeinschaft herauszugeben, und zwar zu Händen eines vom Gericht zu bestellenden Sequesters, 2. den auf dem Grundstück errichteten Bungalow zu entfernen. Die Bekl. haben vorgebracht: Durch den Pachtvertrag sei die seit 1945 ungenutzte und verwahrloste Fläche einer ordnungsgemäßen Pflege zugeführt worden. In dem Vertrag sei der Verpächter als Eigentümer genannt. Sie seien deshalb in gutem Glauben gewesen, daß Hugo N. zur Verfügung berechtigt gewesen sei. Der Vertrag sei wirksam abgeschlossen. Denn Hugo N. habe als Notgeschäftsführer eine zur Erhaltung des Grundstücks notwendige Maßnahme getroffen. Die in den Altbundesländern, Schweden und Dänemark verstreuten Mitglieder der Erbengemeinschaft hätten das Grundstück nicht selbst bewirtschaften können. Die Kl. zu 1 habe sich bei ihren jährlichen Besuchen ihnen gegenüber anerkennend über die gute Pflege des Grundstücks geäußert und sogar den Wunsch kund getan, weitere zum Nachlaß gehörige Flächen ebenfalls zu verpachten. Der Pachtvertrag gelte als Nutzungsverhältnis gemäß §§ 312 ff ZGB fort und sei deshalb nicht kündbar. Das Kreisgericht hat dem Klageantrag zu 1 stattgegeben und den zu 2 abgewiesen.

Die Berufung ist zulässig.

Die Kl. machen als Rechtsnachfolger des noch im Grundbuch eingetragenen Eigentümers gegen die Bekl. den Herausgabeanspruch (§ 985 BGB) und den Beseitigungsanspruch (§ 1004 BGB) geltend. Ihre Stellung als Miterben nach Josef N. ist unbestritten, zumal sie durch den Erbschein legitimiert sind. Unerheblich ist das Vorbringen der Bekl., die Erbenstellung der übrigen im Klageantrag aufgeführten Personen sei nicht gesichert. Nach altem (§ 400 Abs. 3 ZGB) wie nach neuem Recht (§ 2039 BGB) kann jeder Miterbe auf Leistung an alle Erben klagen und verlangen, daß die Nachlaßsache an einen gerichtlich zu bestellenden Verwahrer abgeliefert wird. In diesem Falle klagt der Erbe im eigenen Namen, nicht als Vertreter der Miterben. Das Urteil schafft nur in seiner Rechtsbeziehung zu den Bekl. Rechtskraft, die Erbengemeinschaft wird nicht berührt (vgl. Palandt 50. Auflage, § 2039 Randnote 7 mit Nachweisungen). Es ist deshalb für die Berechtigung des Klagebegehrens ohne Belang, wen die Kl. als Mitglieder der Erbengemeinschaft bezeichnen, da ihre eigene Erbenstellung feststeht.

Der Pachtvertrag der Bekl. ist nach den Vorschriften des BGB zu beurteilen, da er am 1. Juli 1975 abgeschlossen worden ist. Das ZGB ist erst am 1. Januar 1976 in Kraft getreten. § 8 Abs. 1 EGZGB bestimmt, daß sich die Regelung erbrechtlicher Verhältnisse nach dem vor dem Inkrafttreten des ZGB geltenden Recht bestimmt, wenn der Erbfall vor diesem Zeitpunkt eingetreten ist. Die Befugnis der Miterben zum Abschluß von Rechtsgeschäften über den Nachlaß bestimmt sich deshalb nach der Vorschrift des § 2038 Abs. 1 BGB. Diese Vorschrift besagt: Die Verwaltung des Nachlasses steht den Erben gemeinschaftlich zu. Jeder Miterbe ist den anderen gegenüber verpflichtet, an Maßregeln mitzuwirken, die zur ordnungsmäßigen Verwaltung erforderlich sind. Die zur Erhaltung notwendigen Maßregeln kann jeder Miterbe ohne Mitwirkung der anderen treffen.

Der Pachtvertrag vom 1.7.1975 ist keine zur Erhaltung des Nachlaßgrundstücks notwendige Maßregel, wie das Kreisgericht mit Recht annimmt. Durch diesen Vertrag wurde das Recht der Miterben, über die Nutzung dieses Grundstücks zu befinden, auf die Dauer von 99 Jahren ausgeschlossen, dem Pächter wurde ein Vorkaufsrecht eingeräumt mit der Folge, daß die Veräußerung des Grundstücks erschwert wurde, in unmittelbarem zeitlichen Zusammenhang mit dem Vertrag wurde dem Pächter das Recht eingeräumt, ein Sommerhaus auf der Pachtparzelle zu errichten, was eine wesentliche Veränderung des Grundstücks darstellt, die gemäß §§ 2038 Abs. 2, 745 Abs. 3 BGB sogar den Rahmen einer durch Mehrheitsbeschluß der Miterben zu treffenden Maßregel der ordnungsgemäßen Verwaltung sprengt. Die Bekl. berufen sich in diesem Zusammenhang zu Unrecht auf die Entscheidungen des Obersten Gerichts der DDR vom 24.7.1986 (NJ 85, 166) und 26.9.86 (NJ 86, 210). Abgesehen davon, daß diese Rechtsprechung zu § 400 Abs. 2 ZGB entwickelt worden ist, liegen die dort entschiedenen Fälle anders. Eine vorübergehende Überlassung des Besitzes und des Nutzungsrechts an einer Nachlaßsache mag durchaus eine zur Erhaltung der Sache notwendige Maßnahme darstellen. Die von Hugo N. mit dem Bekl. getroffenen Vereinbarungen schießen aber weit über dieses Ziel hinaus, sowohl was die zeitliche Dauer betrifft, als auch nach der Art der Rechtsübertragung. Die Bekl. konnten berechtigterweise nicht annehmen, daß Hugo N. solche Maßnahmen treffen durfte. Angesichts der bestehenden familiären Beziehungen - unbestritten ist der bekl. Ehemann der Neffe der Ehefrau Else N. und war schon als Kind bei Hubert und Else N. zu Besuch - wäre es lebensfremd, anzunehmen, daß den Bekl. die erbrechtlichen Verhältnisse am Nachlaß Josef N., die durch Erbschein des Amtsgerichts A. aus dem Jahre 1947 geregelt worden waren, unbekannt gewesen seien. Die Schwierigkeit einer Verständigung mit den Miterben rechtfertigte nicht den eigenmächtigen Abschluß dieses Vertrags. Notfalls war an die Einrichtung einer Nachlaßpflegschaft zu denken, wenn über die Person der Erben Unklarheit bestand. Aus dem Gesagten folgt, daß sowohl der Pachtvertrag vom 1 .7. 1975 als auch das am 20.7.75 erklärte Einverständnis zum Bau eines Sommerhauses keine Bindungswirkung zu Lasten der Miterben entfalten konnten. Ein Nutzungsverhältnis im Sinne der §§ 312 ff ZGB konnte nicht wirksam entstehen, weil der hierfür erforderliche Vertrag zwischen den Verfügungsberechtigten und dem Nutzer nicht abgeschlossen war. Mangels eines vertraglich vereinbarten Nutzungsrechts konnten die Bekl. auch an dem von ihnen errichteten Sommerhaus kein Eigentum erwerben. Denn nach § 296 ZGB ist entscheidende Voraussetzung für das Entstehen des selbständigen Eigentums an den errichteten Baulichkeiten, daß diese "in Ausübung eines vertraglich vereinbarten Nutzungsrechts " errichtet worden sind. Die Kl. können hiernach gemäß § 985 BGB die Herausgabe des Grundstücks und gemäß § 1004 BGB die Beseitigung des Sommerhauses verlangen. Die Ansprüche sind nicht verjährt. Nach ZGB ist keine Verjährung eingetreten. § 474 Abs. 1 Ziff. 5 ZGB, wonach Ansprüche auf Herausgabe von Sachen in 10 Jahren verjähren, ist nicht einschlägig. Denn § 479 ZGB besagt als Sondervorschrift, daß Ansprüche aus eingetragenen Rechten an Grundstücken nicht verjähren. Nach BGB gilt sowohl für den Anspruch aus § 985 BGB als auch für den aus § 1004 BGB die 30jährige Verjährungsfrist gemäß § 195 BGB. Auch hier gilt die

nsprüche auf Herausgabe von Sachen in 10 Jahren verjähren, ist nicht einschlägig. Denn § 479 ZGB besagt als Sondervorschrift, daß Ansprüche aus eingetragenen Rechten an Grundstücken nicht verjähren. Nach BGB gilt sowohl für den Anspruch aus § 985 BGB als auch für den aus § 1004 BGB die 30jährige Verjährungsfrist gemäß § 195 BGB. Auch hier gilt die Vorschrift des § 902 BGB, daß Ansprüche aus eingetragenen Rechten nicht der Verjährung unterliegen. Die Ansprüche sind auch nicht verwirkt. Verwirkung setzt nach anerkannten Rechtsgrundsätzen voraus, daß der Berechtigte längere Zeit von seinem Recht keinen Gebrauch gemacht hat und der Verpflichtete sich nach dem gesamten Verhalten des Berechtigten darauf eingerichtet hat und auch einrichten durfte, daß dieser das Recht in Zukunft nicht mehr geltend machen werde. Die Bekl. durften sich nicht darauf einrichten, daß die Erben von Josef N. als Eigentümer des Pachtgrundstücks ihre Eigentumsrechte nicht mehr wahrnehmen würden. Sie haben niemals mit einem Mitglied dieser Gemeinschaft, das berechtigt war, in aller Namen oder wenigstens im Namen der Mehrheit zu sprechen, Kontakte gehabt. Die Erbengemeinschaft hat keinen Tatbestand gesetzt, auf den die Bekl. vertrauen durften. Die Bekl. berufen sich darauf, daß die Kl. Ruth L. sich bei ihren jährlichen Besuchen anerkennend über die gute Pflege des Grundstücks geäußert habe. Eine Billigung oder ein Anerkenntnis des abgeschlossenen Vertrags vom 1.7.1975 kann darin nicht gefunden werden, weil jeder Anhalt dafür fehlt, daß der Kl. die gravierenden Vertragsbedingungen, die den abgeschlossenen Vertrag als aus dem Rahmen ordnungsgemäßer Verwaltung fallend kennzeichnen, überhaupt bekannt waren. Die Äußerungen lassen wohl den Schluß zu, daß die Kl. sich unter den damals herrschenden politischen Verhältnissen mit der Gebrauchsüberlassung an die Bekl. einverstanden zeigte. Das bedeutet aber nicht, daß sie auch in Zukunft auf eine Ausübung ihres Eigentümerrechts verzichten wollte, wenn - was damals nicht voraussehbar war - dies durch eine grundlegende Änderung der politischen Verhältnisse ermöglicht wurde. Das Vertrauen der Bekl. auf den Fortbestand der damaligen politischen Verhältnisse ist kein Gesichtspunkt, der eine Verwirkung der Gläubigerrechte zu rechtfertigen vermag. Das angefochtene Urteil war hiernach auf die Berufung der Kl. teilweise abzuändern. Die Berufung der Bekl. ist von ihnen zurückgenommen worden, nachdem der Senat mangels Erfolgsaussicht Prozeßkostenhilfe verweigert hat. Der Anspruch aus § 985 BGB ist deshalb nicht mehr Gegenstand des Berufungsverfahrens. Obige Ausführungen sind gemacht, damit die Bekl. verstehen, warum ihnen Prozeßkostenhilfe verweigert wurde.