Pachtvertrag

Pachtvertrag; Mängelbeseitigung; Aufwendungsersatz; Vermieterverzug

1. Die in einem Pachtvertrag von dem Pächter übernommene Verpflichtung, während der Pachtdauer erforderliche Aus besserungen und Erneuerungen auf seine Kosten vorzunehmen, steht dem Anspruch des Pächters auf Ersatz der erforderlichen Aufwendungen zur Beseitigung anfänglicher Mängel nicht entgegen. 2. Der Verpächter kommt mit der Beseitigung von Mängeln schon dann in Verzug, wenn er trotz Hinweises auf die Mängel deren Beseitigung endgültig und ernsthaft verweigert. Der Pächter, der daraufhin die Mängel selbst beseitigen läßt, braucht dafür nicht das billigste Angebot auszuwählen. Er kann sich vielmehr insoweit auf das Urteil eines Fachmannes verlassen, selbst wenn die Kosten der Mängelbeseitigung sich dadurch vergrößern.

Die Forderung des Kl. auf den restlichen Pachtzins für September 1986 gemäß §§ 581 Abs. 1 Satz 2 BGB in Höhe von 821,07 DM besteht nicht mehr, da sie durch die von den Bekl. erklärte Aufrechnung mit einer gemäß § 387 BGB aufrechenbaren Gegenforderung erloschen ist (§ 389 BGB).

Die Bekl. haben die Aufrechnung gemäß § 2 Abs. 4 des Pachtvertrages mit Schreiben vom 15. Juli 1986 rechtzeitig einen Monat vor Fälligkeit des Pachtzinses für September 1986 angezeigt.

Die Aufwendungsersatzforderung der Bekl. ergibt sich aus § 538 Abs. 2 BGB, der gemäß § 581 Abs. 2 BGB entsprechend anzuwenden ist. Gemäß §§ 581, Abs. 2, 536 BGB war der Kl. als Verpächter verpflichtet, das Pachtobjekt in einem zu dem vertragsmäßigen Gebrauch geeigneten Zu stand den Bekl. als Pächter zu überlassen. Da die verpachtete Sache zur Zeit der Überlassung mit einem Fehler behaftet war, der ihre Tauglichkeit zu dem vertragsmäßigen Gebrauch zumindest minderte, war der Kl. als Ver pächter zur Beseitigung dieses Mangels verpflichtet. Da der Kl. mit der Be seitigung des Mangels in Verzug kam, hatten die Bekl. ein Wahlrecht. Sie konnten Schadensersatz verlangen oder den Mangel selbst beseitigen und dann Aufwendungsersatz verlangen (§§ 581 Abs. 2, 537, 538 BGB). Die Be kl. haben hier die zweite Möglichkeit gewählt, indem sie die Firma mit der Auswechslung der Kühlanlage beauftragt haben. Daß die Kühlanlage für die Kühlung einer Zapfanlage der von den Bekl. ge pachteten Gaststätte ungeeignet war, ist zwischen den Parteien unstreitig. Der Kl. war verpflichtet, diesen anfänglichen Mangel auf seine Kosten behe ben zu lassen. Insbesondere stehen dieser Verpflichtung nicht die Bedin gungen des zwischen den Parteien geschlossenen Pachtvertrages entge gen. Die gemäß § 3 Abs. 2 des Pachtvertrages von den Bekl. übernommene Verpflichtung, während der Pachtdauer erforderliche Ausbesserungen und Erneuerungen auf ihre Kosten vorzunehmen, steht ihrem Anspruch aus §§ 581 Abs. 2, 538 Abs. 2 BGB nicht entgegen, da der Mangel bereits vor dem 1. Juli 1986, dem Beginn des Pachtvertrages bestanden hat. Zur Beseiti gung vorhandener Mängel haben sich die Bekl. aber gerade nicht verpf lichtet. Auch § 1 des Pachtvertrages hindert die Mängelbeseitigungspflicht des Kl. nicht. Der Haftungsausschluß ist hier auf die durch Augenscheinnahme feststellbaren Mängel beschränkt, zu denen aber gerade nicht eine defekte Kühlanlage gehört. Um hier den ordnungsgemäßen Zustand überprüfen zu können, ist es erforderlich, die Zapfanlage in Betrieb zu nehmen, was zu einem früheren Zeitpunkt als dem 30. Juni 1986 nicht erforderlich war.

Der Kl. ist mit seiner Verpflichtung zur Reparatur auch in Verzug geraten. Denn er hat trotz Aufforderung der Bekl. den Mangel nicht beseitigt.

Der Kl., der die Pachtsache den Bekl. in einem zu dem vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen hatte, hätte sofort nach Be kanntwerden des Mangels tätig werden müssen, da er als Verpächter dafür einstehen mußte, daß die Bekl. die Pachtsache bereits ab Beginn des Pachtverhältnisses - dem 1. Juli 1986 - vertragsgemäß nutzen konnten. Da rüberhinaus war hier angesichts der nahe bevorstehenden Eröffnungsfeier besondere Eile geboten. Grundsätzlich wäre für den Eintritt der Verzugsfol gen weiterhin eine eindeutige und bestimmte Leistungsaufforderung erfor derlich gewesen. Ob eine solche Mahnung hier erfolgt ist, kann dahinste hen, da der Kl. die Beseitigung des Mangels der Kühlanlage in dem Tele fongespräch mit den Bekl. vom 30. Juni 1986 ernstlich und endgültig verwei gert hat. Wenn der Schuldner aber die Leistung vor oder nach Fälligkeit ernsthaft und endgültig verweigert, dann ist die Mahnung entbehrlich (Pa landt-Heinrichs, 46. Aufl. 1987, § 284 BGB Anm. 4 c).

Die Bekl. haben den ih nen insoweit obliegenden Beweis für die endgültige Weigerung des Kl., den Mangel zu beseitigen, nach Auffassung des Gerichts erbracht (wird ausge führt).

Da somit die Bekl. gemäß §§ 581 Abs. 2, 538 Abs. 2 BGB berechtigt waren, die Kühlanlage selbst auswechseln zu lassen, also ein Selbsthilferecht hat ten, hatten sie einen Anspruch auf Ersatz der erforderlichen Aufwendungen.

Aufwendungen werden auf jeden Fall dann als erforderlich angesehen, wenn sie zur Erhaltung der ordnungsgemäßen Bewirtschaftung der Sache objektiv erforderlich sind, die also der Pächter dem Verpächter, der sie sonst hätte machen müssen, erspart hat. Zur ordnungsgemäßen Führung einer Gaststätte gehört eine funktionstüchtige Kühlanlage an der Theke. Diese hätte, wie oben festgestellt, sonst der Kl. einbauen müssen. Die Bekl. haben einen Aufwendungsersatzanspruch auch in der geltend ge machten Höhe. Sie durften sich auf das Urteil des Kältetechnikers Z., über das, was notwendig war, verlassen. Angesichts der kurzen Zeitspanne, in der Handeln geboten war, stellt es keine Verletzung der verkehrsüblichen Sorgfalt dar, wenn die Bekl. nach Einholung telefonischer Preisangaben und Lieferbedingungen verschiedener Firmen sich für das Angebot des Käl tetechnikers Z. entschieden. Dem Pächter sind die Aufwendungen zu erset zen, die er für angemessen halten durfte. Er muß nicht das billigste Angebot aussuchen, sondern kann sich auf das Urteil eines Fachmannes verlassen (Soergel- BGB Rdnr. 23; Palandt-Putzo, 46. Aufl. 1987, § 538 BGB Anm. 6 c; LG Berlin, GE 1985, 309).