Pachtvertrag

Pachtvertrag; Konkurrenzbetrieb; Kündigung aus wichtigem Grund; Unterlassungsanspruch

Wird das alleinige Kino in einem kleinen Kurort auf die Dauer von zehn Jahren verpachtet und eröffnet der Pächter zwei Jahre später ein weiteres Kino am Ort, so gibt dieses Verhalten dem Verpächter keinen Grund zur Kündigung aus wichtigem Grund. Im Gegensatz zum Verpächter verbietet ein Pachtvertrag dem Pächter nicht, sich selbst während der Vertragsdauer Konkurrenz zu machen.

Unberührt davon bleibt die Frage, ob der Verpächter nach Pachtende oder auch schon kurz vor diesem Zeitpunkt den Pächter auf künftige Unterlassung (ab Vertragsende) des Konkurrenzbetriebes in Anspruch nehmen kann.

Die klagende GmbH pachtete mit notariellem Vertrag vom 25. Februar 1988 vom Bekl. dessen aus drei Vorführräumen bestehenden Kinobetrieb in einem Moselkurort auf die Dauer von zehn Jahren. Ein Kon-kurrenzverbot enthält der Vertrag nicht. Der Bekl. überließ der Kl. unter an-derem zwei zusätzliche "Vorführmaschinen Ernemann IX (gebraucht) als Ersatzteilreserve". Vertraglich ist dem Verpächter ein Recht zur fristlosen Kündigung des Vertrages insbesondere für den Fall eingeräumt, daß

"die Pächterin den Pachtgegenstand oder Teile davon nicht ordnungsgemäß bewirtschaftet und die gerügten Mängel, sofern diese eine schwerwiegende und nachhaltige Wertminderung befürchten lassen, trotz Mahnung mittels eingeschriebenen Briefs binnen angemessener Frist nicht ab-gestellt werden" (§ 2 Abs. 1 c des Pachtvertrages).

Daneben vereinbarten die Parteien, daß für das Pachtverhältnis ergänzend die allgemein gesetzlichen Bestimmungen gelten (§ 6 Abs. 2).

Im Jahre 1990 eröffnete die Kl. im Kurgastzentrum des Ortes einen weite-ren Kinobetrieb. Zur Vorführung der Filme benutzte sie unter anderem eine der als Ersatzteilreserve vom Bekl. überlassenen Vorführmaschinen. Das beanstandete der Bekl. mit Anwaltschreiben vom 4. und 25. September 1990 und setzte eine Frist zur Rückschaffung der Vorführmaschine bis zum 30. September 1990. Nach fruchtlosem Ablauf der Frist kündigte er den Pachtvertrag fristlos und forderte die Kl. auf, das Pachtobjekt bis zum 31. Oktober 1990 zu räumen.

Mit ihrer Klage hat die Pächterin festzustellen begehrt, daß die fristlose Kündigung unwirksam ist und das Pachtverhältnis zu den bisherigen Be-dingungen fortbesteht. Der Bekl. hat widerklagend die Kl. auf Räumung und Herausgabe der Pachtsache in Anspruch genommen.

1. Das Landgericht hat die Widerklage zu Recht abge-wiesen. Mangels ausreichender Kündigungsgründe ist der Pachtvertrag nicht beendet worden.

Die Kündigung hat der Bekl. auf den vertragswidrigen Gebrauch von In-ventargegenständen für den Kinobetrieb der Kl. im Kurgastzentrum gestützt. Darin liegt ein zweifacher Vorwurf. Zum einen lastet der Bekl. der Kl. die vertragswidrige Nutzung seines Eigentums an. Zum anderen sieht er auch in dem Betrieb eines Konkurrenzunternehmens einen Vertragsverstoß der Kl.

Der erste Vorwurf ergibt keinen Kündigungsgrund nach § 2 Abs. 1 c des no-tariellen Vertrages der Parteien. Denn hiernach berechtigt die nicht ordnungsgemäße Bewirtschaftung von Teilen des Pachtgegenstandes nur dann zur Kündigung, wenn eine schwerwiegende und nachhaltige Wertminderung zu befürchten ist. Die zweifelhafte Frage, ob damit nur eine Wertminderung des gesamten Pachtobjekts gemeint ist, oder ob auf den Wert des nicht ordnungsgemäß bewirtschafteten Teils der Pachtsache, hier vor allem der Vorführmaschine, abzustellen ist, kann offen bleiben. Denn auch bezüglich der Vorführmaschine fehlt es an einer Wertminderung, die als schwerwiegend und nachhaltig qualifiziert werden könnte. Die Maschine dient im Pachtobjekt lediglich als Ersatzteilreserve. Der Kl. obliegt es, die Maschine auf ihre Kosten warten zu lassen und in betriebsbereitem Zustand zu halten (§ 4 Abs. 2 des Pachtvertrages). Dieser Ver pflichtung ist sie bisher auch nachgekommen. Der Senat vermag daher nicht zu erkennen, daß der vertragswidrige Gebrauch für den Kinobetrieb im Kurgastzentrum zu einer schwerwiegenden und nachhaltigen Wertminderung der Vorführmaschine geführt hat. Der Hinweis des Bekl., die Kl. ha-be den Vertragsverstoß trotz Abmahnung beharrlich fortgesetzt, ist zutreffend, aber nicht rechtserheblich. Nicht jeder Vertragsverstoß, der unter der für eine fristlose Kündigung maßgeblichen Erheblichkeitsschwelle liegt, rechtfertigt wegen der Beharrlichkeit der anderen Vertragspartei die Beendigung des Vertrages. Ein Verpächter ist solchen Vertragsverstößen näm-lich nicht schutzlos ausgeliefert. Er kann nach §§ 581 Abs. 2, 550 BGB auf Unterlassung klagen. Vom scharfen Schwert der fristlosen Kündigung darf der Verpächter bei einem geringfügigen Vertragsverstoß dagegen auch dann nicht ohne weiteres Gebrauch machen, wenn der Pächter sein ver-tragswidriges Verhalten trotz Abmahnung fortgesetzt hat.

Der hierzu von der Kl. unterbreitete Vortrag, zwischenzeitlich habe sie die Vorführmaschine zurückgeschafft, ist allerdings für die Wirksamkeit beider Kündigungen ohne Bedeutung. Der Senat folgt der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, wonach das nachträgliche Wohlverhalten des Pächters an der Gestaltungswirkung einer Kündigung nichts mehr ändern kann (BGH, BB 1987, 2123). Das bedarf hier jedoch keiner weiteren Erörterung, da die fristlose Kündigung aus dem bereits genannten anderen Grund un-wirksam ist.

Dabei wird nicht verkannt, daß die Kl. nicht nur die Vorführmaschine, son-dern auch verschiedene Objektive, eine Breitwand, ein Umspulgerät und Spulen vertragswidrig ins Kurgastzentrum geschafft und dort in ihrem Ki-nobetrieb zumindest zeitweise genutzt hat. Auch insoweit fehlt es jedoch an der Besorgnis einer schwerwiegenden und nachhaltigen Wertminderung. Vom Bekl. ist eine solche Befürchtung - anders als bei der Vorführma-schine - auch nicht substantiiert behauptet worden.

Soweit der Bekl. die Kündigung zum zweiten auf die Eröffnung und den Be-trieb des Konkurrenzunternehmens stützt, rechtfertigt das die vorzeitige Vertragsbeendigung ebenfalls nicht. Eine nicht ordnungsgemäße Bewirtschaftung des Pachtobjekts im Sinne von § 2 Abs. 1 c des notariellen Ver-trages der Parteien kann darin nicht gesehen werden.

Ein ausdrückliches vertragliches Konkurrenzverbot zugunsten des Pacht-objekts enthält der notarielle Vertrag nicht. Dieses Verbot als vertragsimmanent anzusehen, begegnet im Lichte der grundgesetzlich garantierten Berufs- und Handlungsfreiheit Bedenken. Probleme des Konkurrenzschutzes im gewerblichen Mietrecht haben die höchstrichterliche Rechtsprechung häufig beschäftigt (vgl. die zahlreichen Nachweise bei Joachim, BB 1986 Beilage 6 zu Heft 19). Allerdings ging es dabei zum einen um die Fra-ge, ob und gegebenenfalls unter welchen Voraussetzungen einem Verpächter untersagt ist, dem Pächter Konkurrenz zu machen. Zum anderen ist höchstrichterlich weitgehend geklärt, in welchem Umfang ein Pächter nachvertraglich verpflichtet ist, nicht in Konkurrenz zu seinem ehemaligen Verpächter zu treten. Die vom Bekl. aufgeworfene Frage eines Kon-kurrenzschutzes des Verpächters bei bestehendem Vertrag für die Vertragszeit selbst (sich also zunächst einmal selbst Konkurrenz macht) ist bisher in Rechtsprechung und Literatur nicht problematisiert worden. Das ist auch hier nicht erforderlich. Dabei sieht der Senat die Sorge des Bekl., das Konkurrenzunternehmen könne sich erfolgreich entwickeln und damit etablieren, wodurch die wirtschaftliche Grundlage seines Betriebs untergraben werde, als durchaus berechtigt an. Die Erklärung der Kl., den Kon-kurrenzbetrieb nach Ablauf des Pachtvertrages mit dem Bekl. nicht fortzuführen, reicht mangels Verbindlichkeit (etwa einer strafbewehrten Unterlassungsverpflichtung) nicht aus, die Sorge um eine nachvertragliche ei-genständige Fortführung des Konkurrenzbetriebes im Kurgastzentrum auszuräumen. Die nachvertragliche Fortführung des Konkurrenzbetriebes würde dazu führen, daß der Pächter den Pachtgegenstand nicht mehr im angepachteten Zustand (Alleinbetrieb am Ort) zurückgeben will. Darauf ließe sich nach Pachtende (vielleicht auch kurz zuvor durch vorbeugende Klage) ein Unterlassungsbegehren mit Erfolg stützen. Vor diesem Hintergrund ginge es nach Auffassung des Senats jedoch zu weit, der Kl. auf-grund ergänzender Vertragsauslegung (§§ 581, 535, 157, 242 BGB) die Verpflichtung aufzuerlegen, dem Pachtbetrieb schon jetzt (sechs Jahre vor Vertragsablauf) im selben Ort keine Konkurrenz zu machen. Denn es kann nicht angenommen werden, auch insoweit weise der immerhin nota-riell geschlossene Vertrag der Parteien eine planwidrige Regelungslücke auf. Ist demnach allenfalls ein nachvertragliches Konkurrenzverbot vertragsimmanent, liegt eine vertragswidrige Bewirtschaftung der Pachtsache nicht darin, daß die Kl. das Kino im Kurgastzentrum eröffnet hat und trotz Abmahnung weiterbetreibt. Auf § 2 Abs. 1 c des Pachtvertrages kann deswegen die Kündigung nicht mit Erfolg gestützt werden. Die streitige Frage, ob der Bekl. mit der Eröffnung des Konkurrenzbetriebs ursprünglich sogar einverstanden war, bedarf damit nicht der Klärung.

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Bei gewerblichen Mietverhältnissen ist es üblich, daß dem Mieter in einem bestimmten räumlichen Bereich Konkurrenzschutz vom Vermieter gewährt wird. Der Inhaber einer Pizzeria in einem Einkaufszentrum muß dann nicht befürchten, daß sein Vermieter Räume in unmittelbarer Nachbarschaft an einen Konkurrenten vermietet.

In dem vom OLG Koblenz entschiedenen Fall ging es umgekehrt darum, ob ein solcher Konkurrenzschutz auch dem Verpächter einzuräumen ist, der mit gewisser Berechtigung darauf hinwies, daß die wirtschaftliche Grundlage seines Betriebes (ein Kino) gefährdet sein könnte, wenn der Pächter ohne Einschränkung gleichartige Betriebe (weitere Kinos in einem ohnehin kleinen Ort) im eigenen Namen eröffnen könnte.

Das OLG Koblenz hat einen solchen Konkurrenzschutz jedenfalls dann abgelehnt, wenn eine vertragliche Absprache fehlt. Von Bedeutung sind auch noch die Ausführungen des OLG dazu, daß nicht jede vertragswidrige Nutzung ein Kündigungsgrund im Sinne des § 553 BGB ist.