Pachtvertrag

Pachtvertrag; Kündigung; Schriftform; Räumungsklage; Kündigungserklärung; Kündigungsausschluss

1. Ein Pachtvertrag, dessen Kündigung die Vertragspartner für länger als ein Jahr ausgeschlossen haben, ist auf unbestimmte Dauer geschlossen und innerhalb gesetzlicher Frist kündbar, wenn er nicht der gesetzlichen Schriftform genügt.

2. In der Erhebung der Räumungsklage liegt regelmäßig die Wiederholung einer verfrühten und deshalb unwirksamen Kündigungserklärung.

I. Das Landgericht hat den Bekl. zu Recht zur Räumung und Herausgabe des Geschäftslokals sowie zur Zahlung (157,30 € nebst Zinsen und Kosten) verurteilt. [...] Zur Vermeidung unnötiger Wiederholungen nimmt der Senat Bezug auf den Hinweisbeschluss vom 25. November 2008. Dort ist ausgeführt worden:

"1. Räumungsanspruch

a) Der Bekl. bezweifelt nicht, dass das angefochtene Urteil dann nicht zu beanstanden ist, wenn Grundlage der vertraglichen Beziehung der Parteien der Pachtvertrag ist, den sie am 19. Juli 2006 unter den Titeln "Geschäftsübergabevertrag" und "Ergänzung zum Geschäftsübergabevertrag" schriftlich vereinbart haben. Auch der Senat folgt dieser Beurteilung, so dass es dazu keiner näheren Ausführungen mehr bedarf.

b) An der Räumungs- und Herausgabepflicht des Bekl. aus §§ 581 Abs. 2, 546 Abs. 1 BGB ändert sich aber im Ergebnis auch dann nichts, wenn seine unter Beweis gestellte Behauptung zutreffen sollte, die Parteien hätten abweichend vom schriftlich fixierten Vertragsinhalt mündlich einen Ausschluss der ordentlichen Kündigung vereinbart, und zwar bis zum Wirksamwerden des gleichzeitig vereinbarten Unternehmenskaufvertrags nach Ablauf von zwei Jahren. Aus dieser Vereinbarung könnte der Bekl. wegen Verstoßes gegen die gesetzliche Schriftform (§§ 581 Abs. 2, 578 Abs. 1, 550 Satz 1 BGB) keine Besitzrechte herleiten, so dass das Vertragsverhältnis gemäß §§ 581 Abs. 2, 550 Satz 2, 584 Abs. 1 BGB unter Einhaltung der gesetzlichen Frist kündbar ist.

aa) Wird nämlich ein Pachtvertrag für längere Zeit als ein Jahr nicht in schriftlicher Form abgeschlossen, so gilt er für unbestimmte Zeit und kann - frühestens zum Ablauf eines Jahres nach Überlassung - ordentlich gekündigt werden. Zwar hätten die Parteien nach der Behauptung des Bekl. keine bestimmte Laufzeit vereinbart. Es ist aber herrschende Meinung, dass die in Rede stehende Formvorschrift auch auf Pachtverträge mit unbestimmter Dauer Anwendung findet, wenn die Vertragsparteien, wie der Bekl. hier behauptet, die ordentliche Kündigung über ein Jahr hinaus ausschließen (vgl. BGH NJW-RR 2008,1329 = NZM 2008, 687; NJW 1960, 475 f.; OLG Köln ZMR 2001, 963, 966 jew. zum Mietvertrag; Schmidt-Futterer/Lammel, Mietrecht, 9. Aufl., § 550 BGB Rn. 20; Lindner-Figura/Oprée/Stellmann, Geschäftsraummiete Kap. 6 Rn. 16; Staudinger/Emmerich, BGB [2003], § 550 Rn. 8; Emmerich/Sonnenschein, Miete, 9. Aufl., § 550 Rn. 5; Herrlein/Kandelhard, Mietrecht, 3. Aufl., § 550 Rn. 28; Palandt/Weidenkaff, BGB, 67. Aufl., § 550 Rn. 7).

bb) Unter der Prämisse des vom Bekl. behaupteten Kündigungsausschlusses durch bloße mündliche Vereinbarung konnte das Pachtverhältnis beiderseitig ordentlich mit gesetzlicher Frist (§ 584 Abs. 1 BGB) gekündigt werden, mit Rücksicht auf §§ 581 Abs. 2, 578 Abs. 1, 550 Satz 2 BGB allerdings erstmals frühestens zum Ablauf eines Jahres ab Überlassung der Pachtsache, hier also frühestens nach Ablauf des 31. Juli 2007. Zwar war demnach die Kündigungserklärung vom 28. Februar 2007 verfrüht und konnte das Vertragsverhältnis noch nicht zur Auflösung bringen. In diesem Sinne vorfristig ist aber nicht mehr die Räumungs- und Herausgabeklage, in der problemlos eine Wiederholung der Kündigungserklärung gesehen werden kann (vgl. Wolf/Eckert/Ball, Handbuch des gewerblichen Miet-, Pacht- und Leasingrechts, 9. Aufl. Rn. 830 m. w. N.) und die dem Prozessbevollmächtigten des Bekl. Ende Oktober 2007 zugegangen ist. Sie hätte das Vertragsverhältnis mit Ablauf des 31. Juli 2008 beendet, so dass das angefochtene Urteil im Ergebnis zu bestätigen sein wird.

c) An diesem rechtlichen Befund würde sich schließlich im Ergebnis auch dann nichts ändern, wenn man im Streitfall mit Blick auf den verbundenen Mietkaufvertrag wegen des (hier zu unterstellenden) Formverstoßes abweichend von §§ 581 Abs. 2, 550 BGB nicht zu einem Pachtvertrag mit unbestimmter Laufzeit, sondern gemäß §§ 125, 139 BGB zur Gesamtnichtigkeit der Vertragsvereinbarung käme (vgl. BGH WM 1963, 534 = MDR 1963, 854; Bub/Treier/Heile, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., Kap. II Rn. 782; Palandt/Weidenkaff, aaO., § 550 Rn. 13). In diesem Fall wäre der Bekl. nämlich gemäß § 812 Abs. 1 Satz 1 1. Alt. BGB zur Herausgabe der Räume verpflichtet gewesen, und zwar nicht erst mit Ablauf des 31. Juli 2008, sondern spätestens mit Ablauf der ihm mit Schreiben vom 28. Februar 2007 gesetzten Frist zum 31. März 2007.

Wird abweichend vom schriftlich fixierten Vertragsinhalt mündlich vereinbart, dass eine ordentliche Kündigung des Pachtvertrages für zwei Jahre ausgeschlossen sein soll, so kann der Pachtvertrag zum Ablauf eines Jahres nach Überlassung ordentlich gekündigt werden, weil er nunmehr der Schriftform entbehrt und als auf unbestimmte Dauer abgeschlossen gilt, somit auch mit gesetzlicher Frist gekündigt werden kann.

Dem Pächter von am 19. Juli 2006 gemieteten Geschäftsräumen wurde vom Verpächter am 28. Februar 2007 schriftlich gekündigt. Mit der dem Pächter Ende Oktober 2007 zugegangenen Klage wurde er vom Verpächter auf Räumung und Herausgabe in Anspruch genommen.

Er berief sich demgegenüber darauf, dass eine Kündigung des Pachtvertrages nicht möglich gewesen sei, weil abweichend vom schriftlich fixierten Vertragsinhalt mündlich ein Ausschluss der ordentlichen Kündigung vereinbart worden sei, und zwar bis zum Wirksamwerden des gleichzeitig vereinbarten Unternehmenskaufs (zwei Jahre später). Gegen das Räumungsurteil der ersten Instanz legte er Berufung ein.

Das OLG Düsseldorf wies seine Berufung zurück. Dem Pächter wurde dabei sein eigener Vortrag, die ordentliche Kündigung sei durch mündliche Vereinbarung für zwei Jahre ausgeschlossen worden, zum Verhängnis. Grund: Verstoß gegen die gesetzliche Schriftform. Das Pachtverhältnis sei deshalb unter Einhaltung der gesetzlichen Frist kündbar gewesen.

Die vorgeschriebene Schriftform für befristete Miet- und Pachtverträge, die für eine längere Zeit als ein Jahr geschlossen würden, gelte nämlich auch für Pachtverträge auf unbestimmte Dauer, sofern die ordentliche Kündigung für mehr als ein Jahr ausgeschlossen werde.

Hier habe der Beklagte selbst das Vorliegen einer entsprechenden mündlichen Vereinbarung behauptet.

Zwar sei die Kündigungserklärung vom 28. Februar 2007 verfrüht gewesen. In der Erhebung der darauf gestützten Räumungsklage nach Ablauf des 31. Juli 2007 könne aber problemlos die Wiederholung einer verfrühten Kündigungserklärung gesehen werden.

Die Entscheidung verdeutlicht, welche Gefahren in dem Abschluss mündlicher Vereinbarungen über den Ausschluss der ordentlichen Kündigung über längere Zeit als ein Jahr liegen, denn diese Vertragsverhältnisse sind - von beiden Parteien - zum Ablauf eines Jahres nach Überlassung kündbar. Das gilt sowohl für Mietverträge über Wohnraum (§ 550 Satz 1 BGB) als auch kraft der Verweisungsvorschrift des § 578 Abs. 2 BGB für Gewerberäume.

Schriftformurteile:

• BGH, Urteil vom 17. Dezember 2008, XII ZR 57/07, ZMR 2009, 273 = NZM 2009, 198

1. Das Schriftformgebot des § 550 BGB ist gewahrt, wenn Anlagen, auf die der schriftliche Miet- bzw. Pachtvertrag verweist, bei Vertragsschluss fehlen und auch später nicht mehr hergestellt/dem Vertrag hinzugefügt werden, aber sich aus den Umständen bei Vertragsschluss ergibt, dass diese Anlagen nur Beweiszwecken (hier: Grundrissplan und Inventarverzeichnis eines Hotels im "laufenden Betrieb", das vermietet worden ist "wie von den Parteien besichtigt" und im Vertrag in Abgrenzung zu anderen Gewerberäumen im Objekt detailreich beschrieben worden ist) dienen sollten. 2. Erläuternde oder/und veranschaulichende Abreden bedürfen nicht der Schriftform.

3. Die wesentlichen Vertragsabsprachen müssen sich im Zeitpunkt des Vertragsabschlusses hinreichend bestimmbar aus der Vertragsurkunde ergeben.

4. Bei einem existenten, von beiden Parteien besichtigten Objekt kann ein nachzureichender Grundrissplan auch lediglich der Veranschaulichung dienen.

5. Das Fehlen einer Liste für das Hotelinventar ist für die Schriftform unschädlich, wenn das gesamte im Zeitpunkt des Vertragsabschlusses vorhandene Inventar Vertragsgegenstand ist.

• OLG Jena, Urteil vom 13. März 2008, 1 U 130/07, MietRB 2009, 97

Das Schriftformerfordernis bei langfristigen gewerblichen Mietverhältnissen ist gewahrt,

1. auch wenn der Vertrag vom Mieter erst nach Ablauf einer in einem Anschreiben gesetzten Frist unterschrieben und zurückgesandt wird;

2. auch wenn der Beginn des Mietverhältnisses an die im Wesentlichen mangelfreie Übergabe des Mietobjekts geknüpft ist;

3. trotz fehlender Angaben zu den Vertretungsverhältnissen auf Mieter- und Vermieterseite;

4. wenn eine nachträgliche Änderung des Mietvertrages keine wesentliche Bedeutung hat;

5. die Mieterhöhung nach dem Vertrag auf einem einseitigen Mieterhöhungsverlangen des Vermieters wegen eines geänderten Lebenshaltungskostenindexes beruht oder eine Erhöhungsvereinbarung der Mietvertragsparteien nur unbedeutend ist.

• LG Hamburg, Urteil vom 8. Oktober 2008, 307 O 116/08, jurisPR-MietR 8/2009 Nr. 5

Wegen folgender Vertragsklausel

"Alle Vereinbarungen, die zwischen den Parteien getroffen worden sind, sind in diesem Vertrag enthalten: Nachträgliche Änderungen und Ergänzungen dieses Vertrages bedürfen der Schriftform. Den Vertragsparteien sind insbesondere die besonderen gesetzlichen Schriftformerfordernisse der §§ 126, 550 BGB bekannt. Sie verpflichten sich hiermit gegenseitig, auf jederzeitiges Verlangen einer Partei alle Handlungen vorzunehmen und Erklärungen abzugeben, die erforderlich sind, um dem gesetzlichen Schriftformerfordernis Genüge zu tun und den Mietvertrag nicht unter Berufung auf die Nichteinhaltung der gesetzlichen Schriftform vorzeitig zu kündigen. Dies gilt nicht nur für den Abschluss des Ursprungsvertrages/Hauptvertrages, sondern auch für Nachtrags-, Änderungs- und Ergänzungsvereinbarungen"

kann sich der Vermieter nicht erfolgreich auf einen Formmangel berufen. Der Mieter kann die Nachholung der Form verlangen.