Pachtverlängerung bei nicht rechtzeitiger Kündigung

Pachtverlängerung bei nicht rechtzeitiger Kündigung; fingierte Ausübung der Option; Schriftform

1. Die Klausel eines Pachtvertrages

„Die Verpächterin räumt dem Pächter zweimalige Option von jeweils 5 Jahren ein, die dann wirksam wird, wenn das Vertragsverhältnis nicht 12 Monate vor Ablauf der Vertragszeit gekündigt wird."

ist als fingierte Ausübung eines Optionsrechts des Pächters auszulegen.

2. Die schon im Vertrag fingierte Ausübung der Option bezweckt die Einhaltung der Schriftform langfristiger Mietverträge zum Schutz des Grundstückserwerbers.

Das Rechtsmittel bleibt ohne Erfolg, § 522 Abs. 2 Nr. 1 ZPO.

I. Zur Vermeidung unnötiger Wiederholungen nimmt der Senat Bezug auf seinen Hinweisbeschluss vom 18. November 2010. Dort hat er im Wesentlichen ausgeführt:

Der Senat schließt sich den in jeder Hinsicht zutreffenden Ausführungen des Landgerichts an, das der Klage zu Recht stattgegeben hat. Die Auslegungsversuche der Bekl. überzeugen dagegen nicht. Denn sie widersprechen dem Kern des Optionsrechts, nämlich dem Recht des Mieters einseitig eine Vertragsverlängerung zu bewirken (vgl. OLG Hamburg, NJW-RR 1990, 1488 = GE 1990, 535; Wolf/Eckert/Ball, Handbuch des gewerblichen Miet-, Pacht- und Leasingrechts, 10. Aufl., Rn. 863).

Es ist zwar nicht ausgeschlossen, dass in einem gewerblichen Individualmietvertrag durch weitere Vertragsbedingungen der Kern eines Optionsrechts ausgehöhlt und diesem Recht nur „kosmetischer" Charakter verliehen wird (dies ist in einem Formularmietvertrag bereits unzulässig: vgl. OLG Hamburg aaO. mit zustimmender Anmerkung Eckert in EWIR 1990, 449; Wolf/Eckert/Ball, aaO., Rn. 863). Hier bestehen jedoch - unabhängig von der Frage, ob ein Individualmietvertrag überhaupt gegeben ist - keine Anhaltspunkte dafür, dass das Optionsrecht nach den vertraglichen Vereinbarungen seines Kerns beraubt sein sollte. Die Optionsklausel in § 4 Abs. 2 des Pachtvertrages vom 23./26. März 1999 (PV) ist zwar aufgrund ihres Passiv-Gebrauchs untypisch formuliert. Denn grundsätzlich ist die Option ein Gestaltungsrecht, das von dem Berechtigten die Abgabe einer empfangsbedürftigen Willenserklärung, also ein aktives Tun verlangt, um das Recht wirksam auszuüben. (Senat WuM 2002, 606; Fritz, Gewerberaummietrecht, 4. Aufl., Kap. III Rn. 86). Dagegen ist es für eine Verlängerungsklausel typisch, dass durch Nichtstun der Vertrag verlängert wird und eine Vertragspartei kündigen muss, um die Verlängerung zu verhindern (vgl. Senat aaO.; Senat MDR 2004, 817; Hannemann/Wiegener, Münchener Anwaltshandbuch, 3. Aufl., § 29, Rn. 9).

In Vertragsgestaltungen wird dies jedoch nicht immer beachtet (BGH WM 1982, 1084; Senat WuM 2002, 606; Wolf/Eckert/Ball, aaO., Rn. 863)). Obwohl beide Rechtsinstitute in Mietvertragsvordrucken regelmäßig deutlich voneinander abgegrenzt sind, werden häufig Kombinationen aus beiden Klauseln vermischt (vgl. BGH WM 1982, 1084). Dabei kann der optionsbegünstigte Mieter sogar bei einer Kombination von einer Verlängerungsklausel mit einem Optionsrecht noch die Option ausüben und die Beendigung des Mietverhältnisses verhindern, wenn der Vermieter zuvor gekündigt hat (BGH NJW 1985, 2581 = GE 1986, 81). Denn während des Optionszeitraumes ist das ordentliche Kündigungsrecht des Vermieters gerade ausgeschlossen (BGH aaO.; Schmidt-Futterer, MietR, 9. Aufl. § 542 BGB Rn 57 m.w.N.)

Hier liegt jedoch noch nicht einmal eine Kombination des Optionsrechts mit einer Verlängerungsklausel vor. Vielmehr ist § 4 Abs. 2 PV so zu verstehen, dass die Optionsausübung durch die Kl. bereits im Vertrag unter bestimmten Voraussetzungen fingiert worden ist (vgl. OLG Hamm OLGR 2006, 138). Der Sachverhalt unterscheidet sich insoweit von der Klausel, die der Senat (aaO.) zu beurteilen hatte. Dort kam dem in Klammern gesetzten Begriff „Option" bereits sprachlich keine eigenständige Bedeutung zu. Der Begriff war lediglich als Erläuterung einer Verlängerungsklausel gedacht, aber missverständlich.

Schon aus dem Wortlaut des § 4 Abs. 2 PV sowie dem Sinn des gewährten Optionsrechts ergibt sich dagegen hier, dass die Optionsausübung im Vertrag fingiert worden ist. Denn allein dem Pächter ist ausdrücklich eine zweimalige Option von jeweils 5 Jahren eingeräumt worden. Allerdings sollte diese nur und erst dann wirksam werden, d.h. als ausgeübt gelten, wenn das Vertragsverhältnis nicht 12 Monate vor Ablauf der Vertragszeit von der Optionsberechtigten gekündigt wird. Dies kann interessengerecht nur im Sinne eines der klagenden Pächterin zustehenden Rechts verstanden werden, den Vertrag auslaufen zu lassen. Der von Laien verwendete Begriff „gekündigt" sollte der Kl. ersichtlich die Befugnis einräumen, von der fingierten Ausübung der Option Abstand zu nehmen. Dass die Ausübung der Option schon im Vertrag fingiert wird, beruht ersichtlich auf der von der herrschenden Meinung geforderten Schriftform im Sinne des § 550 BGB. Diese dient dem Schutz des Grundstückserwerbers (§§ 566, 578 BGB), wenn das Optionsrecht für eine länger als ein Jahr dauernde Optionszeit ausgeübt werden kann (vgl. BGH-NJW RR 1987, 1227; Fritz aaO.; Staudinger/Emmerich Neubearbeitung 2006 Rn 104 m. w. N.). Das war hier mit zweimal fünf Jahren der Fall.

Wenn dagegen der Bekl. ein (ordentliches) Kündigungsrecht hätte zustehen sollen, um das Optionsrecht der Kl. vor Ablauf des Optionszeitraumes „aushebeln" zu können, hätte dies im Pachtvertrag - wie im Übrigen in der Klausel der genannten Senatsentscheidung - ausdrücklich bestimmt werden müssen. Denn ein solches Kündigungsrecht liefe dem zuvor gewährten einseitigen Gestaltungsrecht gerade zuwider. Der Bekl. ist aber im Pachtvertrag weder in § 4 Abs. 2 PV noch in § 4 Abs. 4 PV ausdrücklich ein Recht eingeräumt worden, das Mietverhältnis 12 Monate vor Ablauf der Vertragszeit ordentlich zu kündigen, um die fingierte Optionsausübung und damit das Optionsrecht an sich zu unterlaufen. Vielmehr ist in § 4 Abs. 4 PV optionskonform lediglich ein außerordentliches Kündigungsrecht der Bekl. vereinbart worden.

Für diese Auslegung spricht im Übrigen - wie bereits vom Landgericht ausgeführt - auch der zwischen den Parteien geschlossene „Letter of Intend", der in seinem § 5 Abs. 1 ausdrücklich vorsah, dass der Kl. eine zweimalige Option von je fünf Jahren eingeräumt würde, und zwar ohne jede Einschränkung.

II. An dieser Beurteilung hält der Senat fest. Die mit Schriftsatz vom 3. Dezember 2010 vorgebrachten Einwendungen rechtfertigen keine abweichende Entscheidung und insbesondere keine mündliche Verhandlung. Soweit die Bekl. moniert, dass das Gericht an keiner Stelle auf § 4 Abs. 1 PV eingegangen sei, stellt sich die Frage nach der Auslegung der Optionsklausel ja gerade erst deshalb, weil der Pachtvertrag zunächst in seiner Laufzeit bis 2005 befristet war. Eine Rechtsunklarheit dahingehend, ob durch Nichtstun eine Vertragsbeendigung gemäß § 4 Abs. 1 PV eingetreten sei, ergibt sich nach dem Verständnis des Senats nicht. Denn dieser Auslegungsvariante steht bereits der Wortlaut des § 4 Ziffer 2 PV entgegen. Danach verlängert sich der Vertrag nämlich um den Optionszeitraum, wenn die Kl. nicht Abstand von der Option nimmt.

Auch die Ausführungen der Bekl. zu § 545 BGB überzeugen den Senat nicht. Erstinstanzlich hatte nicht nur die Kl., sondern auch die Bekl. selbst noch die Rechtsauffassung vertreten, dass der Vertrag durch Ausübung der Option bis Ende des Jahres 2010 verlängert worden sei. Dementsprechend hat auch das Landgericht in seinem Tatbestand festgehalten:

„Das Vertragsverhältnis wurde zunächst fünf Jahre geschlossen und verlängerte sich schon einmal gemäß § 4 Abs. 2 des Vertrages um fünf Jahre bis zum Ende des Jahres 2010."

Nach allem besteht für den Senat keine Veranlassung, seine Rechtsauffassung zu ändern.

Die bedingte Einräumung einer Option zur Verlängerung des Pachtvertrages kann auch ohne ausdrückliche Optionsausübung zur Verlängerung führen, wenn sie wirksam werden soll, wenn das Vertragsverhältnis nicht gekündigt wird.

Die Parteien eines Pachtvertrages stritten darüber, ob sich dieser auch ohne ausdrückliche Optionsausübung verlängerte. Der Pächter berief sich insoweit auf folgende Klausel des Pachtvertrages:

„Die Verpächterin räumt dem Pächter zweimalige Option von jeweils fünf Jahren ein, die dann wirksam wird, wenn das Vertragsverhältnis nicht zwölf Monate vor Ablauf der Vertragszeit gekündigt wird."

Das OLG Düsseldorf sah den Vertrag auch ohne ausdrückliche Ausübung des Optionsrechts des Pächters als verlängert an, weil die Ausübung bereits im Vertrag fingiert worden sei. Denn allein ihm sei die Verlängerung eingeräumt worden, wenn das Vertragsverhältnis nicht zwölf Monate vor Ablauf der Vertragszeit gekündigt werde. Dieses Kündigungsrecht habe aber nur dem Pächter zugestanden, um von der fingierten Ausübung des Optionsrechts Abstand zu nehmen. Die Fiktion der Ausübung des Optionsrechts beruhe auf der für den längeren Pachtvertrag notwendigen Schriftform. Für die Auslegung spreche im Übrigen auch der zwischen den Parteien geschlossene „Letter of Intend", der ausdrücklich vorgesehen habe, dass dem Pächter eine zweimalige Option ohne jede Einschränkung eingeräumt werde.

Man kann sich nicht des Eindrucks erwehren, das OLG Düsseldorf habe dem Pächter „helfen" wollen, weil er die Fiktion sozusagen aus der notwendigen Einhaltung der Schriftform für den längerfristigen Pachtvertrag herleitete. Grundsätzlich bedarf die Ausübung einer Verlängerungsoption der ausdrücklichen Erklärung (Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 10. Aufl., § 542 BGB Rn. 185) des durch die Option begünstigten Vertragspartners, während sich bei einer Verlängerungsklausel der Vertrag automatisch verlängert.

Harald Kinne