Pachtverhältnis

Pachtverhältnis; Auflösungsvereinbarung

1. Vor Inkrafttreten des ZGB abgeschlossene Pachtverhältnisse sind wie ein Nutzungsverhältnis über Erholungsgrundstücke zu behandeln; die Vorschriften des ZGB bleiben aufgrund des Einigungsvertrages insoweit weiterhin anwendbar.

2. Eine frühere Vereinbarung, wonach eine Beendigung eines Nutzungsverhältnisses/Pachtverhältnisses ausschließlich durch Übereinkunft der Parteien zulässig ist, ist mit den seit dem 3. Oktober 1990 geltenden Bestimmungen des BGB nicht mehr zu vereinbaren.

Der Bekl. ist Eigentümer des Grundstücks in Ost-Berlin. Am 12. April 1967 hatte die frühere Eigentümerin des Grundstücks mit einem Kollektiv einen Pachtvertrag über eine auf dem Grundstück belegene Parzelle geschlossen. Das Kollektiv durfte vereinbarungsgemäß auf der Parzelle ein Wochenendhaus errichten. Das Pachtverhältnis sollte bis zum 31. Dezember 1987 laufen und nur in beiderseitigem Einverständnis gekündigt werden können. Das Nutzungsverhältnis sollte sich nach diesem Zeitpunkt jährlich verlängern, falls nicht beide Partner den Wunsch nach einer Auflösung hätten. Durch Vertrag aus dem Jahre 1973, dem der Bekl. ausdrücklich zustimmte, veräußerte das Kollektiv das zwischenzeitlich auf dem Grundstück errichtete Wochenendhaus an den Kl. Der Pachtvertrag für Grund und Boden sollte vereinbarungsgemäß bis Ende 1987 laufen, wobei es in dem Vertrag weiterhin heißt, daß mit dem Verkauf alle Rechte und Pflichten für den Verkäufer, das Kollektiv, erlöschen; gleichzeitig sollten sie auf den Käufer, den Kl., übergehen. Der Bekl. hat 1987 das Nutzungsverhältnis gekündigt, jedoch wurde ein Räumungsrechtsstreit durch das Stadtgericht Berlin rechtskräftig zu Ungunsten des Bekl. abgewiesen. Der Bekl. kündigte mit Schreiben vom 19. März 1991 dem Kl. und seiner Ehefrau gegenüber das Nutzungsverhältnis erneut zum 1. Juli 1991. In dem Kündigungsschreiben heißt es weiter, daß die Bekl. dem Kl. und seiner Ehefrau von diesem Zeitpunkt an (1. Juli 1991) den Zutritt zum Grundstück verweigern wolle. Vorliegend erhebt der Kl. Feststellungsklage, daß die ihm gegenüber ausgesprochene Kündigung unwirksam sei. Der Bekl. verlangte widerklagend die Räumung.

Dem Kl. steht ein rechtliches Interesse zur Seite, eine als unberechtigt empfundene Kündigung anzugehen und feststellen zu lassen, daß diese Kündigung nicht wirksam ist. Die Zulässigkeit ist auch nicht dadurch entfallen, daß später der Bekl. Widerklage erhoben hat, wie auch umgekehrt der durch Räumungsklage in Anspruch genommene Mieter sich durch Feststellungswiderklage zulässigerweise wehren kann, auch wenn die Streitgegenstände von Klage und Widerklage einander entsprechen und daher bei der Streitwertberechnung die Streitwerte nicht zusammenzurechnen sind (§ 19 Abs. 1 Satz 1 GKG).

Die Klage ist begründet, während entsprechend die Widerklage aus denselben Gründen erfolglos bleibt, weshalb sie abzuweisen ist.

Die Kündigung, die der Bekl. mit Schreiben vom 19. März 1991 dem Kl. und seiner Ehefrau gegenüber hat aussprechen lassen, hat das Nutzungsverhältnis zwischen den Parteien nicht beendet.

Zwischen den Parteien ist letztlich unstreitig, daß sie einander aus dem Pachtvertrag vom 12. April 1967 zwischen der damaligen Grundstücks-eigentümerin als Verpächterin und dem Kollektiv der A. berechtigt und verpflichtet sind. Dies ergibt sich schon aus Ziff. 7 des Pachtvertrages, wonach bei Eigentümerwechsel nicht nur des Grundstückes, sondern auch hinsichtlich des Wochenendhauses der Pachtvertrag mit dem jeweils neuen Eigentümer fortgesetzt werden soll, so daß es auf besondere Zustimmung des Bekl. gar nicht ankommt. Es ergibt sich insbesondere daraus, daß die Vereinbarung aus dem Jahre 1973 zwischen dem Kollektiv der A. und dem Kl. unstreitig von dem Bekl. ausdrücklich gebilligt worden ist. Insoweit verweist das hinsichtlich früherer Kündigung rechtskräftig gewordene Urteil des Stadtgerichts Berlin auf ein Schreiben des Bekl. vom 17. Juni 1973, wonach er im Falle der Kündigung durch den bisherigen Pächter zur Fortsetzung des Pachtvertrages mit dem Kl. bereit sei.

Auch wenn dieses Urteil unter Geltung anderer Rechts- und Gesellschaftsordnung zustande gekommen ist, kann dieses Gericht dem letztlich nichts hinzufügen. Indem die Parteien in dieser Weise vorgegangen sind, alsdann aber weit mehr als zehn Jahre sich wie Pächter und Verpächter verhalten haben, ist jedenfalls durch schlüssiges Verhalten eine entsprechende vertragliche Beziehung zustande gekommen. Dieser Vertrag konnte formfrei geschlossen werden, weil bei Abschluß des Vertrages auch in der Deutschen Demokratischen Republik noch das Bürgerliche Gesetzbuch galt. Nach den Bestimmungen des Einführungsgesetzes zum Zivilgesetzbuch kommt es für die Wirksamkeit der getroffenen Vereinbarungen zunächst auf das Recht an, das zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses galt. Zwar befaßt sich § 5 EGZGB nur mit Eigentumsverhältnissen und Erbbaurechten; in § 2 Abs. 2 Satz 2 EGZGB ist dies jedoch allgemein ausdrücklich bestimmt. § 566 BGB, der zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses galt, sah zwar Schriftform vor, führt jedoch in seiner Anwendung nicht zur Unwirksamkeit eines formwidrig geschlossenen Rechtsgeschäftes; vielmehr ergibt sich daraus lediglich, daß ein auf unbestimmte Zeit geschlossenes Vertragsverhältnis vorliegt.

Für die Zeit ab Inkrafttreten des Einführungsgesetzes zum Zivilgesetzbuch bestimmen sich Rechte und Pflichten jedoch nach dem Zivilgesetzbuch (§ 2 Abs. 2 Satz 1 EGZGB). Das Pachtverhältnis ist daher wie ein Nutzungsverhältnis über Grundstücke zur Erholung (§§ 312 ff. ZGB) zu behandeln; gemäß Art. 232 § 4 EGBGB - eingefügt durch die Bestimmungen des Einigungsvertrages und seiner Anlagen - bleiben diese Vorschriften des Zivilgesetzbuches auch weiterhin anwendbar.

Schon deswegen, weil wegen des Mangels der Schriftform ein unbefristetes Nutzungsverhältnis entstanden ist, wird es allerdings auf die Vereinbarung im Pachtvertrag, daß das Nutzungsverhältnis nur in gegenseitigem Einvernehmen zu beenden sei, nicht mehr ankommen. Überdies hält die Kammer an ihrer Auffassung fest, daß eine derartige Vereinbarung, daß eine Beendigung des Nutzungsverhältnisses ausschließlich durch Übereinkunft der Parteien zulässig sei, mit den Bestimmungen, wie sie seit dem 3. Oktober 1990 gelten, nicht mehr zu vereinbaren ist.

Das bürgerliche Recht kennt nur befristete oder unbefristete Nutzungsverhältnisse. Ist ein Nutzungsverhältnis befristet, so endet es mit Ablauf der Zeit, für die es eingegangen war; anderenfalls ist es unter Beachtung bestimmter Fristen kündbar, wenn nicht ein einziger enger Ausnahmefall, nämlich ein auf Lebenszeit geschlossenes Nutzungsverhältnis, vorliegt. Eine solche Auslegung auch des § 314 ZGB gebietet schon der grundrechtliche Schutz, den der Eigentümer genießt (Art. 14 GG).

Da gemäß § 314 ZGB auch bei einem auf unbestimmte Zeit geschlossenen Pachtverhältnis die Kündigung nur jeweils zum 31. Oktober zulässig ist, ist die zum 1. Juli 1991 ausgesprochene Kündigung unwirksam.

Aus den vorgenannten Gründen ist die Widerklage unbegründet, denn dem Kl. steht ein Recht zum Besitz zu.