Pachtverhältnis

Pachtverhältnis; AGB; fristlose Kündigung; Fertigstellung; unangemessene Benachteiligung; Nichtüberlassung; Pachtobjekt

Die Formularklausel, daß das Pachtverhältnis mit der Fertigstellung des Gebäudes beginnt, ist auch einem Kaufmann gegenüber unwirksam.

(...)

1. Das Schreiben der Bekl. war als fristlose Kündigung nach den §§ 581, 542 Abs. 1 BGB wirksam, weil die Kl. der Bekl. die beiden Pachtobjekte nicht rechtzeitig zur vertragsgemäßen Nutzung übergeben hat.

a) In den jeweiligen §§ 3 Satz 1 der beiden Pachtverträge ist zwar vereinbart, daß die Pachtzeit ab Fertigstellung beginnt. Diese Formularklausel ist aber, wie das AG richtig entschieden hat, wegen Verstoßes gegen § 9 AGBG i.V. m. der Wertung des § 10 Nr. 1 AGBG unwirksam.

Die Kammer tritt zunächst den zutreffenden Ausführungen in den amtsgerichtlichen Entscheidungsgründen in vollem Umfang bei. Die hiergegen gerichteten Einwendungen der Berufung greifen nicht durch.

Auch wenn man mit der Kl. annimmt, daß § 10 Nr. 1 AGBG wegen der Kaufmannseigenschaft der Bekl. nicht unmittelbar anwendbar ist (§ 24 Satz 1 Nr. 1 AGBG in der Fassung vor der Änderung durch das Handelsrechtsreformgesetz v. 22.6.1998), so ist dennoch die Wertung dieser Vorschrift im Rahmen des § 9 AGBG zu berücksichtigen. Denn § 10 Nr. 1 ist nach dem methodischen Aufbau des AGB-Gesetzes ein konkretisierter Anwendungsfall der Generalklausel des § 9 AGBG. Richtig ist dabei die Auffassung der Kl., wonach im Einzelfall die Vertragsklausel einer wertenden Prüfung dahingehend unterzogen werden muß, ob sie den Vertragspartner entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligt, wobei gemäß § 24 Satz 2 2. Halbsatz AGBG auf die im Handelsverkehr geltenden Gewohnheiten und Gebräuche angemessen Rücksicht zu nehmen ist. Allerdings ist, eben weil die relativen Klauselverbote des § 10 AGBG Ausprägungen der Generalklausel des § 9 AGBG darstellen, auch zu berücksichtigen, daß das Vorliegen eines Klauselverbots nach § 10 AGBG auch im kaufmännischen Geschäftsverkehr ein gewisses Indiz für das Vorliegen einer mißbilligenswerten Benachteiligung des Vertragspartners bietet.

Auch nach diesen Kriterien verstößt die Regelung in den jeweiligen §§ 3 Satz 1 der Pachtverträge gegen § 9 AGBG.

Die von der Kl. verwendete Formularklausel nimmt der Bekl. angesichts der völligen Unbestimmbarkeit des Zeitpunkts, zu dem die Kl. die Pachtobjekte zu überlassen hat, jegliche Gewährleistungs- und Kündigungsrechte, die sich in einer ausgewogenen Vertragsgestaltung bei Nichtüberlassung ergeben könnten. Die Fertigstellung und der Fertigstellungszeitpunkt stehen völlig im Belieben der Kl. Der Vertrag enthält keinerlei Regelungen, die dieses Belieben irgendwie einschränken oder ihm einen äußeren Rahmen setzen, der der Bekl. eine - auch nur mittelbare - Einflußnahme ermöglicht oder ihr Rechte bei seiner Überschreitung einräumt. So enthält der Vertrag keine Regelungen, die die Kl. für die Bekl. durchsetzbar zur Vorleistung und dazu verpflichten, das Objekt ohne schuldhaften Verzug herzustellen. Damit sind wesentliche Rechte und Pflichten, die sich aus einem Pachtvertrag ergeben, so eingeschränkt, daß die Erreichung des Vertragszwecks gefährdet ist (§ 9 Abs. 2 Nr. 2 AGBG).

Die sich daraus "im Zweifel" ergebende unangemessene Benachteiligung bestätigt sich auch bei weiterer Überprüfung anhand der eingangs dargelegten Kriterien. Denn zwar ist durchaus das Interesse der Kl. anzuerkennen, sich bei der Herstellung des Objekts "K-Passage", von dem die beiden Pachtobjekte ein Teil sind, nicht auf einen genauen Fertigstellungstermin festzulegen und zum Zwecke der Finanzierung des Gesamtvorhabens eine Vermietung der einzelnen Objekte des Projekts lediglich nach Plan vorzunehmen. Die darin liegende Benachteiligung der Bekl. wäre aber nur dann nicht unangemessen, wenn sie nicht völlig einseitig zugunsten der Kl. ausgestaltet wäre, sondern ihr aufseiten und zugunsten der Bekl. ein irgendwie gearteter Ausgleich gegenüberstünde. Dies ist aber, wie schon das AG richtig festgestellt hat, nicht der Fall. Auch die Berufung führt im Rahmen der auch von ihr für richtig gehaltenen Interessenabwägung diesbezüglich nichts an. Allein daß die Bekl. sich mit dem Vertrag "praktisch ... vor anderen Bewerbern das Recht auf Überlassung des ... Ladens bei Bezugsfertigstellung (sichert)" und bis dahin keine Pachtzinsverpflichtung besteht, stellt keinen solchen Ausgleich dar. Daß die Bekl. bei Vertragsabschluß wußte, daß die gepachteten Objekte im Rahmen des Gesamtvorhabens noch nicht vorhanden und erst projektiert waren, und damit akzeptiert hat, daß die Fertigstellung einen der Größe und der Schwierigkeit des Objekts entsprechenden Zeitraum benötigt, ist für die Frage der unangemessenen Benachteiligung rechtlich unerheblich. Daß die Kl. damit ein "Aushandeln" der jeweiligen §§ 3 Satz 1 im Sinne des § 1 Abs. 2 AGBG behaupten will, ist nicht ersichtlich. Abgesehen davon reicht "Wissen" und "Akzeptieren" aufseiten des Vertragspartners für ein Aushandeln im Sinne der genannten Vorschrift eindeutig nicht aus.