Pacht

Pacht; Pachtvertrag; Kfz-Stellplatz

Die Wohnungseigentümer können mehrheitlich beschließen, ein Grundstück, auf dem die in der Baugenehmigung zur Auflage gemachten Kfz-Stellplätze entsprechend der ursprünglichen Planung errichtet werden sollten, abweichend von dieser nicht zu kaufen, sondern nur langfristig zu pachten.

Der Antragsteller und die Antragsgegner sind die Wohnungseigentümer einer als Hotel geführten Wohnanlage, die von der weiteren Beteiligten verwaltet wird. In der Baugenehmigung für die Wohnanlage ist dem Bauherrn u. a. die Auflage gemacht worden, die nach näherer Maßgabe erforderlichen Kfz-Stellplätze zu errichten und die Zufahrt zum geplanten Parkplatz auf dem der Wohnanlage auf der anderen Straßenseite gegenüberliegenden Grundstück straßenbaumäßig bituminös oder in gleichartiger Bauweise zu befestigen. In der Teilungserklärung wurde bestimmt, daß die Kfz-Stellplätze jeweils einem oder mehreren Wohnungseigentümern im Rahmen der Erstveräußerung zur Sondernutzung zugewiesen werden sollen.

Wegen Konkurseröffnung kam es nicht mehr zum Erwerb der für den geplanten Parkplatz erforderlichen Grundstücksfläche durch den Bauherrn. Die Kfz-Stellplätze sind bis heute nicht geschaffen worden; das zuständige Landratsamt besteht auf der Erfüllung der in der Baugenehmigung gemachten Auflage durch die Wohnungseigentümer.

Die Wohnungseigentümer beschlossen deshalb am 10.11.1996: "Der Verwalter wird beauftragt, im Benehmen mit dem Verwaltungsbeirat mit der öffentlichen Hand Vertragsverhandlungen zu führen mit dem Ziel, das gegenüber dem Hoteleingang gelegene Grundstück zur Anlegung der von der WEG Altbau und WEG Neubau von der Behörde geforderten Parkplätze anzupachten und mit längstmöglicher Vertragszeit zur Unterhaltung der Parkplätze zur Verfügung zu stellen. Dies beinhaltet auch den Abschluß der entsprechenden Verträge. Ferner soll der Verwalter im Benehmen mit dem Beirat einen Projektträger mit der Errichtung der Stellplätze einschließlich der dazu erforderlichen Nebenanlagen und der Zuwegungen beauftragen. Dies umfaßt auch die Herstellung der erforderlichen Straße, soweit dies von der öffentlichen Hand zwingend gefordert wird. Die Kosten für die Herstellung dürfen den Betrag von 300.000 DM nicht überschreiten. Die Jahrespacht darf 3.500 DM nicht überschreiten. Eine Kostenüberschreitung von 10 % ist zulässig. Die Parkplätze sind eine Gemeinschaftsanlage der WEG Altbau und WEG Neubau. Bei dieser Lösung sind Treuhandlösungen möglich. Zur Abdeckung der Herstellungskosten sind entsprechende Rücklagen im Wirtschaftsplan 1997 ff. einzustellen."

Der Antragsteller hat, soweit es hier noch von Interesse ist, beantragt, den Eigentümerbeschluß für ungültig zu erklären. Das AG hat den Antrag durch Beschluß angewiesen. Das LG hat auf die sofortige Beschwerde des Antragstellers den Beschluß des AG aufgehoben und den Eigentümerbeschluß für ungültig erklärt. Hiergegen richtet sich die sofortige weitere Beschwerde der Antragsgegner.

II. Das Rechtsmittel ist begründet. 2. Die Entscheidung des LG hält der rechtlichen Nachprüfung nicht stand. a) Der Eigentümerbeschluß ist nicht mit der Begründung für ungültig zu erklären, die Eigentümerversammlung sei für den Gegenstand nicht zuständig gewesen.

Der Beschlußfassung der Wohnungseigentümer unterliegen nur solche Angelegenheiten, die das Wohnungseigentumsgesetz oder eine Vereinbarung der Wohnungseigentümer der Beschlußfassung unterstellen (§ 23 Abs. 1 WEG). Für Beschlüsse über andere Bereiche fehlt demgemäß die Beschlußkompetenz mit der Folge, daß rechtmäßige Beschlüsse nicht ergehen können. Soweit in diesen Fällen keine Nichtigkeit gegeben ist, sind die Beschlüsse jedenfalls im Fall der Anfechtung für ungültig zu erklären (BayObLG NJW-RR 1991, 402f. [= WM 1991, 57] m. w. N.).

Bei der Entscheidung, ob ein Gegenstand noch der Regelung durch Beschlußfassung der Wohnungseigentümer unterliegt, ist kein enger Maßstab anzuwenden (BayObLG ZMR 1986, 448). Hier fehlte der Eigentümerversammlung nicht die Zuständigkeit für den Beschluß v. 10.11.1996. Das zuständige Landratsamt fordert nämlich von den Wohnungseigentümern die Errichtung der Kfz-Abstellplätze gemäß der in der Baugenehmigung gemachten Auflage. Beschlußgegenstand waren demgemäß Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer aus ihrer Stellung als Mitglieder der Eigentümergemeinschaft.

b) Der Eigentümerbeschluß konnte mehrheitlich gefaßt werden. Sogar beim sogenannten steckengebliebenen Bau können die Wohnungseigentümer in entsprechender Anwendung von § 22 Abs. 2 WEG mehrheitlich die Fertigstellung beschließen (BayObLG MittBayNot 1983, 68 f.; OLG Frankfurt DWE 1991, 160 [= WM 1994, 35]; Weitnauer/Lüke WEG 8. Aufl. § 22 Rn. 29). Erst recht ist ein Mehrheitsbeschluß möglich, wenn es um solche von der Baubehörde geforderten Fertigstellungsarbeiten geht, wie hier die Errichtung von Kfz-Abstellplätzen (BayObLG MittBayNot 1983, 68 f.).

c) Der Eigentümerbeschluß entspricht auch sonst ordnungsmäßiger Verwaltung (§ 21 Abs. 3 WEG).

Der Beschluß trägt dem Verlangen der Baubehörde, die Auflage hinsichtlich der Kfz-Abstellplätze zu erfüllen, Rechnung.

Um Mehrkosten zu vermeiden, will die Mehrheit der Wohnungseigentümer das Grundstück nicht erwerben, sondern nur pachten. Dies ist rechtlich nicht zu beanstanden, zumal eine "längstmögliche Vertragszeit" angestrebt wird, damit die Herstellungskosten für die Zufahrt und die Parkplätze nicht nutzlos aufgewandt werden. Bei den Vertragsverhandlungen wird allerdings zu klären sein, ob die Verwaltungsbehörde die gefundene Lösung als Erfüllung der Auflage zur Schaffung von Stellplätzen anerkennt (vgl. BayVGH BayVBI. 1987, S. 85 f.).

Unerheblich ist, daß der Eigentümerbeschluß von der ursprünglichen, auch in der Teilungserklärung zum Ausdruck gekommenen Planung abweicht, wonach der Bauherr das Grundstück erwerben und die Kfz Abstellplätze im Rahmen der Erstveräußerung einem oder mehreren Wohnungseigentümern zur Sondernutzung zuweisen wollte. Es wird zwar die Auffassung vertreten, daß von der Teilungserklärung abweichende Bauvorhaben nicht mehrheitlich beschlossen werden können, sondern gemäß § 22 Abs. 1 Satz 1 WEG grundsätzlich der Zustimmung aller Wohnungseigentümer bedürfen (OLG Köln WE 1990, 26; OLG Hamburg OLGE 1990, 308; Weitnauer/Lüke § 22 Rn. 29).

Ein solcher Fall liegt hier aber nicht vor. Es ist weder behauptet noch ersichtlich, daß die geplanten Baumaßnahmen als solche von der ursprünglichen Planung abweichen. Auf den Fall, daß sich das zu bebauende Grundstück nicht im Gemeinschaftseigentum befindet, sondern nur gepachtet ist, bezieht sich die genannte Rechtsprechung nicht.