Ortsübliches Entgelt nach dem Verkehrswert nur ausnahmsweise

Bei der Ermittlung des ortsüblichen Entgelts für die Grundstücksnutzung nach § 51 SchuldRAnpG kann nur ausnahmsweise auf den Verkehrswert zurückgegriffen werden. Zunächst hat der Eigentümer andere zumutbare Erkenntnisquellen wie Mietspiegel, Marktberichte und andere Mietdaten zu verwerten.

Ausweislich des beglaubigten Grundbuchauszuges ist der Kl. "teilweise ohne Eigentumswechsel, teilweise Erbteilübertragungen vom 25. Juni 1998 und 6. Juli 1998, eingetragen am 28. Oktober 1999" als Eigentümer der Kleingartenanlage E. im Grundbuch eingetragen. Die Bekl. nutzen aufgrund des Pflegevertrages vom 8.4.1974 die Parzelle Nr. 38 dieser Anlage. Der Großvater des Bekl. errichtete auf der Parzelle ein zum dauernden Wohnen geeignetes Gebäude, das die Bekl. noch heute bewohnen. (...)

Der Kl. behauptet, das von den Bekl. bewohnte Gebäude befinde sich nicht in einer Kleingartenanlage. Der Bodenwert betrage 300 DM/qm. Er meint, dieser sei bei der Ermittlung des Entgeltes maßgeblich, da das ortsübliche Entgelt bis heute nicht feststellbar sei. (...)

Die form- und fristgerecht eingelegte Berufung des Kl. ist unbegründet, denn das AG hat zu Recht entschieden, daß dem Kl. gegenüber den Bekl. der geltend gemachte Zahlungsanspruch gemäß § 51 SchuldRAnpG nicht zusteht. (...)

Die Berufung ist deshalb unbegründet, weil der Kl. sein Erhöhungsverlangen nicht auf das ortsübliche Vergleichsentgelt bezieht, sondern auf der Basis des Verkehrswerts des unbebauten Grundstücks berechnet. Zunächst ist die Vorschrift des § 51 SchuldRAnpG vorliegend anwendbar, da mangels ausreichendem Vortrag seitens der Bekl. nicht davon ausgegangen werden kann, daß die Anlage eine Kleingartenanlage im Sinne des Bundeskleingartengesetzes ist. Auch das Schreiben des Vorstandes des Siedlervereins E. vom 12. September 1992 spricht nicht für das Vorliegen einer Kleingartenanlage. Die Tatsache, daß das von den Bekl. zu zahlende Entgelt einmal nach Bundeskleingartengesetz erhöht worden ist, besagt auch nicht zwingend, daß eine Kleingartenanlage gegeben ist. Die Vorschriften der Sachenrechtsbereinigung finden nicht Anwendung, weil zwischen den Parteien unstreitig eine Sachenrechtsbereinigung nicht stattgefunden hat. Auch die Vorschriften der Nutzungsentgeltverordnung sind nicht anwendbar, da vorliegend kein Erholungsgrundstück im Sinne des § 312 ZGB-DDR gegeben ist.

Gemäß § 51 Abs. 1 S. 1 SchuldRAnpG kann der Grundstückseigentü-mer vom Nutzer die Zahlung des für die Nutzung des Grundstücks orts-üblichen Entgelts verlangen. Nur im Zweifel sind gemäß § 51 Abs. 1 S. 2 SchuldRAnpG 4 % des Verkehrswertes des unbebauten Grundstücks jährlich in Ansatz zu bringen. Das bedeutet, daß der Grundstückseigentümer grundsätzlich das für die Nutzung ortsübliche Entgelt verlangen kann; nur soweit dies im Einzelfall nicht feststellbar ist, soll im Zweifel auf den im Eigenheim bauüblicherweise vereinbarten Erbbauzinssatz von 4 % jährlich zurückgegriffen werden (Krauß, Sa-chenrechtsbereinigung und Schuldrechtsanpassung im Beitrittsgebiet 1995, Abs. 1; Rädler/Raubach/Bezzenberger Vermögen in der ehemaligen DDR, § 51 SchuldRAnpG Rdnr. 4). Zur Bestimmung der orts-üblichen Mieten für Wohngrundstücke ist auf den Mietpreisspiegel, Grundstücksmarktberichte der örtlich zuständigen Gutachterausschüsse für Grundstückswerte sowie auch auf veröffentlichte Mietdaten an-derer Stellen aus dem Bereich der Immobilienwirtschaft (z. B. jährliche Immobilienpreisspiegel des Rings Deutscher Makler) und des Kreditgewerbes zurückzugreifen (Zimmermann in Rechtshandbuch Vermögen und Investitionen in der ehemaligen DDR, § 51 Rdnr. 2).

Vorliegend hat der Kl. zwar behauptet, daß er auf Anfrage bei der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin keine (ortsüblichen) Entgelte für Grundstücke mit vermieteten Ein- und/oder Zweifamilienhäusern erhalten habe, auch aus dem Bereich der Immobilienwirtschaft und des Kreditwesens für den Bereich G.-StraBe, Ortsteil B. oder P. lägen diesbezüglich keine Angaben vor. Andererseits hat der Kl. insoweit nicht seine jeweiligen Anfragen vorgelegt, aus denen sich ergibt, welche Merkmale er als Kriterium für die Suche nach vergleichbaren Objekten angegeben hat, so daß nicht ausgeschlossen werden kann, daß diese Anfragen zu stark eingegrenzt waren, so daß eine Trefferquote von vornherein ausschied. Soweit der Kl. das Schreiben der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung vom 27. November 2001 vorgelegt hat, spricht dieses für eine zu stark eingegrenzte Anfrage. Ein Schriftsatznachlaß war dem Kl. auf seinen im Termin zur mündlichen Verhandlung am 26. Juli 2002 gestellten Antrag insoweit nicht zu gewähren, weil das Amtsgericht bereits in seinem angefochtenen Urteil darauf hingewiesen hat, daß der Kl. den Ausnahmetatbestand des § 51 Abs. 2 SchuldRAnpG nicht schlüssig dargetan habe. Der Kl. hatte damit bereits in der Berufungsbegründung Gelegenheit seinen erstinstanzlichen Vortrag insoweit zu ergänzen und zu untermauern. Zudem läßt der gesamte Prozeßvortrag des Kl. darauf schließen, daß er als Vergleichsobjekte nur Grundstücke akzeptieren will, auf denen sich zu Wohnzwecken genutzte Gebäude befinden, für die ein Entgelt freivertraglich nach dem 3. Oktober 1990 vereinbart wurde. Eine derartige Einschränkung ist jedoch für die Ermittlung des ortsüblichen Vergleichsentgeltes nicht zulässig. Auch preisgebundene Objekte prägen das ortsübliche Vergleichsentgelt. Unter diesen Umständen erscheint es nicht ausgeschlossen, daß ein Sachverständiger ein ortsübliches Entgelt für die Nutzung des streitgegenständlichen Grundstückes ermitteln kann. Hinzu kommt, daß der Kl. im Termin zur mündlichen Verhandlung am 26. Juli 2002 selbst angegeben hat, daß sich auf dem streitgegenständlichen Gelände derzeit sieben Dauerbewohner befänden.

Nach § 51 SchuldRAnpG kann der Grundstückseigentümer vom Nutzer eines (rechtmäßig errichteten) Wohnhauses das ortsübliche Entgelt verlangen. Im Zweifel sind das 4 % des Verkehrswertes. Darauf kann aber nur ausnahmsweise zurückgegriffen werden.

Auf einer Parzelle einer "Kleingartenanlage" hatte der Großvater des Bekl. ein Wohnhaus errichtet; der Grundstückseigentümer verlangte das ortsübliche Entgelt vom Nutzer und berechnete dies nach dem Verkehrswert. Er berief sich darauf, daß er auf Anfrage bei der zuständigen Stelle keine Entgelte für vergleichbare Objekte erfahren habe.

Mit Urteil vom 26. Juli 2002 wies das Landgericht Berlin die Klage ab. Anwendbar sei § 51 des Schuldrechtsanpassungsgesetzes, da eine Sachenrechtsbereinigung nicht stattgefunden habe und das Gelände auch kein Kleingarten im Sinne des Bundeskleingartengesetzes sei und kein Erholungsgrundstück, für das die Nutzungsentgeltverordnung anwendbar gewesen wäre. Dann müsse aber grundsätzlich der Eigentümer sein Verlangen auf Zahlung des ortsüblichen Entgelts mit Mietpreisübersichten von verschiedenen Stellen (Gutachterausschuß, Preisübersichten von Maklern) begründen und dürfe nur bei erfolglosen Anfragen vom Verkehrswert ausgehen. Dabei dürfe er die Anfragen nicht zu stark eingrenzen, etwa dahin, daß nur Objekte zu berücksichtigen seien, für die nach dem 3. Oktober 1990 das Entgelt frei vereinbart wurde.