ortsüblichen Vergleichsmiete

ortsüblichen Vergleichsmiete; Mietspiegel; Sachverständigengutachten

1. Die Kammer bleibt grundsätzlich dabei, zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete im Rahmen des § 2 MHG und des § 5 WiStG den Berliner Mietspiegel als Beweismittel heranzuziehen.

2. Etwas anderes gilt dann, wenn begründete Zweifel an einzelnen Mietspiegelwerten bestehen (hier: Sachverständigengutachten für eine andere Wohnung im Haus).

Das Zustimmungsverlangen der Kl. auf Erhöhung der vom Bekl. geschuldeten Bruttokaltmiete ist nach § 2 Abs. 1 MHG begründet. Das Mieterhöhungsverlangen vom 29. Juli 1993 erfüllt - wie schon das Amtsgericht zu Recht festgehalten hat -, formell die Anforderungen des § 2 Abs. 2 MHG. Der Bekl. hat auch in der Berufung insofern keine Einwände mehr herausgestellt. Insbesondere sind im Rahmen des § 2 Abs. 2 letzter Satz MHG mehr als drei Vergleichswohnungen genannt, wobei unerheblich ist, daß bzw. ob diese aus dem Bestand des Vermieters stammen (vgl. Barthelmess, MHG, § 2 Rdn. 103; ständige Rechtsprechung). Ferner ist es unschädlich, daß die Hausverwaltung die Erklärung nicht im Namen der Vermieter abgegeben hat, daß der Bekl. ausweislich der von den Kl. eingereichten Unterlagen bereits zur Kenntnis genommen hatte, daß die klägervertretende Firma die Hausverwaltung betreibt.

Der verlangte neue Mietzins übersteigt nicht die ortsübliche Vergleichsmiete im Sinne des § 2 Abs. 1 Nr. 2 MHG. Davon hat sich die Kammer anhand des in der Berufung eingeholten Gutachtens des Sachverständigen B. überzeugt.

Zwar bleibt die Kammer grundsätzlich dabei, zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete im Rahmen des § 2 MHG (wie auch bei der Beurteilung von Rückforderungsansprüchen aus ungerechtfertigter Bereicherung im Zusammenhang mit § 5 WiStG) den Berliner Mietspiegel in der jeweils geltenden Auflage heranzuziehen; denn die Daten des Mietspiegels geben als allgemein kundige Tatsachen den ortsüblichen Vergleichsmietzins zutreffend wieder und haben aufgrund der ihnen zugrunde liegenden statistischen Datenerhebungen in aller Regel einen höheren Vergleichswert als ein Sachverständigengutachten (vgl. LG Berlin, ZK 62, MM 1992/171; MM 1995/185 f.). Daran kann jedoch naturgemäß dann nicht festgehalten werden, wenn der entsprechende Mietspiegel für die konkrete Wohnung nicht ausreichend aussagekräftig ist, sei es z. B. daß dem dementsprechenden Mietspiegelfeld kein ausreichendes Datenmaterial zugrunde liegt, die Wohnung vom Mietspiegel wegen der Ausstattung und insbesondere der Lage nicht angemessen erfaßt wird oder auch berechtigte Bedenken bestehen, ob das bestimmte Gebäude, in dem sich die streitgegenständliche Wohnung befindet, angemessen von der Baualtersklassengliederung des bestimmten Mietspiegels erfaßt wird.

Der vorliegende Fall bildet eine Ausnahme, die die Kammer veranlaßt hat, ein Sachverständigengutachten einzuholen. Aufgrund eines Gutachtens des Sachverständigen K. vom 7. August 1992, das sich zwar auf eine andere, jedoch mit der des Bekl. durchaus vergleichbare Wohnung in demselben Haus bezog, hatte die Kammer Zweifel an der Richtigkeit der Mietspiegelwerte für die Wohnung des Bekl. Insbesondere fiel auf, daß der Sachverständige die Lage des Gebäudes besonders hervorhob und bewertete. Diese Erkenntnisse lagen der Kammer bei einer früheren Entscheidung, die eine weitere Wohnung im selben Hause betraf, noch nicht vor, so daß dort von der Einholung eines Sachverständigengutachtens allein aufgrund der Tatsache, daß das Fertigstellungsdatum des Gebäudes an der Grenze einer Baualtersklasse liegt, (noch) abgesehen worden ist. Die Bedenken der Kammer zur Anwendung des Mietspiegels für den vorliegenden Fall haben sich (jetzt) auch deswegen verdichtet, weil die angegebenen Vergleichsmieten für die angegebene Baualtersklasse nicht nachvollziehbare Sprünge aufweist, so daß die Einholung eines Sachverständigengutachtens zur Überzeugungsbildung der Kammer notwendig war. So beträgt nach Mietspiegel 1992 der Höchstwert in dem Mietspiegelfeld H 11 8,52 DM und liegt damit um 3,90 DM unter dem Mittelwert des Mietspiegelfeldes H 12, das für die Baualtersklasse 1965 bis 1983 gilt. Ein derartiger Sprung vom einen zum anderen Jahr ist schwer nachvollziehbar. Der Mietspiegel 1992 wäre anwendbar, denn der maßgebliche Zeitpunkt für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete ist der Zugang des Mieterhöhungsverlangens, hier also Ende Juli 1993. Zu dieser Zeit war die Datensammlung für den neuen Mietspiegel 1994 nicht einmal abgeschlossen (vgl. dazu Urteil der Kammer vom 30.1.1992 in MM 1992/171, 172).

Das jetzt eingeholte Gutachten des Sachverständigen B. vom 17. Juli 1995 ist verwertbar und überzeugt die Kammer davon, daß jedenfalls das Mieterhöhungsverlangen der Kl. berechtigt ist. Dabei ist anzumerken, daß der Betrag von 9,76 DM noch unter dem niedrigsten Wert (9,99 DM) liegt, der für die Baualtersklasse 1965 bis 1983 laut Mietspiegel 1992 gilt und nur etwas höher liegt, als der Mittelwert (9,24 DM) des Mietspiegelwertes H 8 aus dem Mietspiegel 1994 für die Baualtersklasse 1956 bis 1964.

Die Angriffe des Bekl. erschüttern die Ergebnisse des Gutachtens nicht derart, daß es nicht verwendbar wäre. Dem Bekl. mag darin zugestimmt werden, daß die Ausführungen des Sachverständigen zur Einordnung in den Berliner Mietspiegel 1994 nicht restlos überzeugen. Zwar gibt der Sachverständige Anhaltspunkte dafür, daß eine Einordnung in die nächst jüngere Baualtersklasse sachgemäß sein könnte, indem er z. B. auf die neue Dacheindeckung mit verbesserten Dämmwerten hinweist; dies scheint bei der Gesamtbetrachtung nicht unbedingt ausschlaggebend zu sein. Dieser Punkt mindert den Wert seiner zuvor getroffenen Bewertung allerdings nicht, denn entscheidend ist insofern die Feinanalyse, die - worauf der Sachverständige zu Recht hinweist - zusätzliche Merkmale, wie die unmittelbare Lagesituation und die Bauweise, berücksichtigt.

Soweit der Bekl. in bezug auf einzelne Vergleichsobjekte darlegt, aus welchen Gründen die nicht mit seiner Wohnung vergleichbar sein sollen, kann ihnen nicht gefolgt werden. Es liegt in der Natur der Sache, daß identische Objekte herangezogen werden, die in einigen Punkten Abweichungen aufweisen. Dies wird jedoch im Rahmen der jeweils durchgeführten Feinanalyse berücksichtigt. Im übrigen erscheinen die Einschätzungen des Bekl. z. B. zur Wohnlage und zum Verkehrslärm sehr subjektiv. So ist der Begriff der "Villengegend" oder der "ruhigen Straße" auslegungsbedürftig. Auch stellt der Bekl. keine Gesamtbetrachtung an, sondern greift die ihm günstig erscheinenden Tatsachen heraus, ohne eine Betrachtung über die restlichen Tatsachen, die vielleicht ungünstiger sind und somit zu einem Ausgleich führen, ,anzustellen. Insgesamt läßt sich feststellen, daß die Kammer erhebliche Abweichungen, die zu einer Unvergleichbarkeit der Objekte führen würde, nicht zu erkennen vermag.

Da nach der Überzeugung er Kammer die ortsübliche Vergleichsmiete für die Wohnung des Bekl. jedenfalls nicht unter 9,76 DM liegt, war die Berufung des Bekl. zurückzuweisen.