Ortsübliche Vergleichsmiete/Vergleichswohnungen

Ortsübliche Vergleichsmiete/Vergleichswohnungen; Mieterhöhung/Vergleichswohnungen; Freifinanzierter Wohnraum/Vergleichswohnungen; Mieterhöhungsverlangen/Zustimmungspflicht d. Mieters; Vergleichsmieten/Mieterhöhung; Vergleichswohnungen/ortsübliche Vergleichsmiete/Vergleichswohnung; Rechtliches Gehör

Unzulässige Verurteilung zur Zustimmung zu einer Mieterhöhung gemäß § 2 MHG, wenn das Gericht die Verurteilung auf Vergleichswohnungen stützt, die nur gerichtskundig sind, aber nicht von den Parteien eingeführt oder ihnen bekannt waren (Leitsatz der Redaktion).

I. 1. Die Beschwerdeführer sind Mieter einer Wohnung im Anwesen der Kl. des Ausgangsverfahrens. Mit Schreiben vom 28. Mai 1984 begehrte die Kl. von den Beschwerdeführern Zustimmung zur Erhöhung der Grundmiete von bisher 454 DM auf 560,66 DM mit Wirkung vom 1. August 1984. Im Erhöhungsverlangen wurden den Beschwerdeführern drei Vergleichsobjekte benannt. Nachdem die Beschwerdeführer die Mieterhöhung abgelehnt hatten, erhob die Kl. Klage auf Zustimmung zur Mieterhöhung. Die Beschwerdeführer bestritten, daß die im Erhöhungsverlangen und der Klagebegründung genannten Wohnungen mit der von ihnen innegehaltenen vergleichbar seien.

Mit Urteil des Amtsgerichts Kaiserslautern vom 23. Mai 1985 wurde die Klage abgewiesen. Zur Begründung führte das Gericht aus, die durchgeführte Beweisaufnahme - Besichtigung der Wohnung der Beschwerdeführer und Verwertung der aus einem Parallelverfahren durchgeführten Beweisaufnahme zum Wohnwert der Vergleichswohnungen - habe eine Vergleichbarkeit der Wohnungen nicht ergeben.

Gegen dieses Urteil legte die Kl. Berufung ein. In der Berufungsbegründung benannte sie drei weitere Vergleichswohnungen. Die Beschwerdeführer verteidigten sich mit ihrem erstinstanzlichen Vorbringen und wandten ein, das Nachschieben weiterer Vergleichswohnungen sei aus prozessualen und materiellen Gründen unzulässig; ferner fehle es auch bezüglich dieser Wohnungen an der Vergleichbarkeit. Das Landgericht Kaiserslautern erhob Beweis durch Besichtigung sowohl der in erster wie in zweiter Instanz benannten Vergleichswohnungen. Mit Urteil vom 5. Dezember 1986 verurteilte es die Beschwerdeführer unter Abänderung des erstinstanzlichen Urteils zur Zustimmung, daß die bisherige monatliche Grundmiete von 454 DM mit Wirkung vom 1. August 1984 auf monatlich 491,79 DM erhöht werde. Im übrigen wies es die Klage ab. Zur Begründung führte es aus: Die formellen Voraussetzungen der Mieterhöhungsklage, insbesondere ein wirksames Mieterhöhungsverlangen lägen vor. Im Rahmen der Begründetheit der Klage müsse die ortsübliche Vergleichsmiete anhand von im Wohnwert vergleichbarer Wohnungen ermittelt werden. Von den in der ersten Instanz durch die Kl. benannten Wohnungen sei nur eine vergleichbar. Bei den beiden anderen fehle die Vergleichbarkeit. Mithin sei die geforderte Anzahl von drei vergleichbaren Wohnungen zunächst nicht nachgewiesen. Die in der Berufungsinstanz erfolgte Nachbenennung von Vergleichswohnungen sei auf der Grundlage eines wirksamen Erhöhungsverlangens zwar möglich. Im Zuge der Beweisaufnahme habe sich aber herausgestellt, daß diese Wohnungen im gleichen Wohnblock lägen wie die streitbefangene Wohnung und ebenfalls von der Kl. vermietet seien. Der vergleichbare Wohnraum dürfe zwar vom gleichen Vermieter stammen und im gleichen Haus gelegen sein; mit solchen Wohnungen allein könne im Rahmen der Begründetheit der Erhöhungsklage die Vergleichsmiete aber nicht bestimmt werden. Im Rahmen des § 287 Abs. 2 ZPO könne jedoch die Kammer zur Ermittlung der Vergleichsmiete auf diejenigen Vergleichswohnungen zurückgreifen, die ihr aus anderen Rechtsstreitigkeiten bekannt geworden seien. Aus vier früheren Verfahren seien dem Gericht vier vergleichbare Wohnungen (die im einzelnen im Urteil beschrieben werden) bekannt, die billigste Vergleichsmiete belaufe sich auf 5,07 DM pro Quadratmeter. Dieser Quadratmeterpreis sei zugrunde zu legen und ergebe für die 97 qm große Wohnung der Beschwerdeführer die ausgeurteilte neue Miete.

Das Urteil wurde den Beschwerdeführern am 17. Dezember 1986 zugestellt.

2. Mit ihrer am 7. Januar 1987 eingegangenen Verfassungsbeschwerde rügen die Beschwerdeführer die Verletzung rechtlichen Gehörs. Sie tragen u. a. vor: Die vom Landgericht herangezogenen Vergleichswohnungen aus früheren Verfahren seien ihnen bis zum Erlaß des Urteils unbekannt gewesen, so daß sie sie weder besichtigten noch zur Vergleichbarkeit hätten Stellung nehmen können. Im übrigen habe das Gericht die in der Berufungsinstanz von den Kl. erstmals benannten Vergleichswohnungen ebenfalls nicht berücksichtigen dürfen; vielmehr habe sie die Kl. mit dem entsprechenden Vorbringen präkludieren müssen.

II. Die zulässige Verfassungsbeschwerde ist wegen Verletzung des Anspruchs der Beschwerdeführer auf rechtliches Gehör (Art. 103 Abs. 1 GG) offensichtlich begründet (§ 93b Abs. 2 BVerfGG).

Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts darf ein Gericht seiner Entscheidung keine Tatsachen und Beweisergebnisse zugrunde legen, ohne den Parteien vorher Gelegenheit zu geben, sich zu ihnen zu äußern; dies gilt auch für gerichtskundige, also dem Richter kraft seines Amtes, z. B. aus früheren Prozessen bekanntgewordene Tatsachen (vgl. BVerfGE 10, 177 [182 f.]; 15, 214 [218]; 32, 195 [197]; 48, 206 [209]). Gegen diese Pflicht, die ihm bekannten Tatsachen vor ihrer Verwertung in dem Prozeß einzuführen, hat das Landgericht verstoßen. Es hat die ortsübliche Vergleichsmiete durch Erhebungen über die Mietzinsen im Wohnwert vergleichbarer Wohnungen ermittelt und hierauf die Verurteilung der Beschwerdeführer gestützt. Dabei hat es aber wesentlich auf Wohnungen abgehoben, deren Wohnwert und Mietzinshöhe es aus früheren Prozessen kannte, die also nur gerichtskundig, aber nicht von den Parteien eingeführt oder ihnen bekannt waren. Ersichtlich hat es vor seiner Entscheidung den Beschwerdeführern hierzu keine Gelegenheit zur Äußerung gewährt.

Die Entscheidung des Landgerichts beruht auf dem Verstoß gegen Art. 103 Abs. 1 GG. Es kann nicht ausgeschlossen werden, daß eine Äußerung der Beschwerdeführer zu einer anderen Bewertung der Vergleichbarkeit und damit zu einer für die Beschwerdeführer günstigeren Entscheidung geführt hätte. Da die Verfassungsbeschwerde bereits aus vorstehenden Gründen Erfolg haben muß, besteht kein Anlaß, zu den übrigen Einwendungen gegen die beanstandete Entscheidung Stellung zu nehmen.

Das angefochtene Urteil war, soweit es die Beschwerdeführer beschwert, aufzuheben und die Sache an das Landgericht zurückzuverweisen.