Ortsübliche Vergleichsmiete nicht nach späterem Mietspiegel

Ortsübliche Vergleichsmiete nicht nach späterem Mietspiegel; zeitliche Anwendungsbereiche von Mietspiegeln; Erhebungsstichtag; Lageumstufung; maßgeblicher Zeitpunkt für Ermittlung der ortsüblichen Miete

Für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete ist der zum Zeitpunkt des Zugangs des Erhöhungsverlangens geltende Mietspiegel auch dann heranzuziehen, wenn später ein neuer Mietspiegel mit einem nach dem maßgeblichen Zeitpunkt liegenden Erhebungsstichtag veröffentlicht wird.

(Leitsatz der Redaktion)

Die Kl. hatten ein im Gerichtsbezirk des Amtsgerichts Pankow/Weißensee gelegenes Mietshaus gekauft und alsbald im September 2006 Mieterhöhungsverlangen an die Mieter versendet. Im Mietspiegel 2005 war die Lage des Hauses als einfach eingestuft. Im Mietspiegel 2007 stieg dieser Teil der Straße zu einer guten Wohnlage auf. Die Neueinordnung ließ die Vergleichsmiete deutlich nach oben schnellen. Das Haus selbst befindet sich in einem unterdurchschnittlichen Zustand. Aufgrund der Neueinordnung war aber die geforderte Miete am unteren Ende der Spanneneinordnung im einschlägigen Feld des Mietspiegels 2007.

Aus diesem Grunde wurde sich verglichen. Die Kostenentscheidung wurde dem erstinstanzlichen Gericht überlassen. Das erstinstanzliche Gericht legte die Kosten den Kl. als Gesamtschuldner auf mit dem Hinweis, daß für das im September 2006 eingereichte Mieterhöhungsverlangen der Mietspiegel 2005 maßgeblich sei. Aufgrund der Spanneneinordnung wäre die Klage aus diesem Grunde abzuweisen.

Die sofortige Beschwerde der Kl. ist gemäß §§ 91 a Abs. 2, 567 Abs. 1 ZPO zulässig. Sie hat in der Sache keinen Erfolg.

Nachdem die Parteien den Rechtsstreit übereinstimmend in der Hauptsache für erledigt erklärt haben, war über die Kosten des Rechtsstreits gemäß § 91 a ZPO unter Berücksichtigung des bisherigen Sach- und Streitstandes nach billigem Ermessen zu entscheiden. Dem entspricht es regelmäßig, daß die Partei die Kosten zu tragen hat, die sie nach den allgemeinen kostenrechtlichen Bestimmungen der §§ 91 ff. ZPO zu tragen gehabt hätte, wenn eine Erledigung nicht eingetreten wäre (Zöller/Vollkommer, ZPO, 26. Auflage, § 91 a ZPO, Rdnr. 24). Bei Anwendung dieser Grundsätze hat das Amtsgericht zu Recht den Kl. die Kosten zu je 1/2 auferlegt, weil sie ohne Erledigungserklärung im Prozeß aller Voraussicht nach unterlegen gewesen wären.

Zu Recht ist das Amtsgericht in seiner Entscheidung davon ausgegangen, daß die Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete dem Berliner Mietspiegel 2005 unterlag, da das streitgegenständliche Mieterhöhungsverlangen der Bekl. vor dem Erhebungsstichtag des Berliner Mietspiegels 2007 zugegangen war. Entgegen den Ausführungen der Kl. in dem Beschwerdeschriftsatz handelt es sich bei der von dem Amtsgericht und auch vom erkennenden Senat vertretenen Rechtsauffassung nicht um eine Mindermeinung. Diese zutreffende Rechtsauffassung wird vielmehr sowohl in der Literatur (Sternel, Mietrecht aktuell, 3. Auflage, Rdnr. 625; Kinne/Schach/Bieber, Miet- und Mietprozeßrecht, 4. Auflage, § 558 a, Rdnr. 6) als auch in der Rechtsprechung (LG Berlin, GE 1997, 1029, LG Hamburg WuM 1990, 310; LG Köln, WuM 1992, 20; AG Aachen, WuM 1995, 656; AG Schöneberg, GE 1990, 663; AG Recklinghausen WuM 1982, 19) vertreten und ist auch verfassungsrechtlich nicht beanstandet worden (BVerfG, NJW 1992, 1377). Der Senat vermag sich der von den Kl. zitierten, von Börstinghaus (Schmidt-Futterer, Mietrecht, 9. Auflage, §§ 558 c, 558 d BGB, Rdnr. 46 m. w. N.) vertretenen Auffassung, wonach die Gerichte auch einen erst später veröffentlichten Mietspiegel mit einem nach dem maßgeblichen Zeitpunkt liegenden Stichtag, auf den der Vermieter sein Mieterhöhungsverlangen nicht stützt, zu berücksichtigen hätten, nicht anzuschließen. Die Nichtanwendung des zwar zeitnäheren, jedoch für eine Zeit nach Angabe der Erhöhungserklärung aufgestellten Mietspiegels rechtfertigt sich grundsätzlich daraus, daß dem Fachgericht verläßliche Kriterien für eine eigenständige Rückrechnung auf den maßgeblichen Zeitpunkt fehlen (BVerfG, a.a.O.). Daran ändert sich auch nichts, wenn zwischen Zugang der Erhöhungserklärung und dem Erfassungsstichtag des neuen Mietspiegels nur wenige Tage liegen.

Der Mietspiegel dient auch zum Beweis der Höhe der ortsüblichen Miete. Wenn nach einem Mieterhöhungsverlangen ein neuer Mietspiegel veröffentlicht wird, kann es zweifelhaft sein, ob der alte oder der neue Mietspiegel heranzuziehen ist.

Der Vermieter hatte im September 2006 Zustimmung zu einer Mieterhöhung verlangt. Im Mietspiegel 2005 war die Lage des Hauses als einfach eingestuft worden, im Mietspiegel 2007 als gute Wohnlage. Nach einem Vergleich legte das AG dem Vermieter die Kosten auf, weil nach dem alten Mietspiegel das Erhöhungsverlangen unbegründet und der neue Mietspiegel mit Erhebungsstichtag am 1. Oktober 2006 nicht anwendbar gewesen sei.

Das Kammergericht folgte dieser Auffassung und verwies darauf, daß verläßliche Kriterien für eine eigenständige Rückrechnung auf den maßgeblichen Zeitpunkt fehlten, woran sich nichts ändere, wenn zwischen dem Zugang der Erhöhungserklärung und dem Erhebungsstichtag des neuen Mietspiegels nur wenige Tage liegen. Der entgegenstehenden Auffassung von Börstinghaus könne sich das Gericht nicht anschließen.

Der Ausgangspunkt des Kammergerichts, wonach der zum Zeitpunkt des Zugangs des Mieterhöhungsverlangens geltende Mietspiegel maßgeblich sei, wenn der Erhebungsstichtag für den neuen Mietspiegel danach liegt, ist sicher zutreffend. Das Gericht erwähnt allerdings nicht die Rechtsentscheide der Oberlandesgerichte Stuttgart und Hamm (zit. bei Schmidt-Futterer/Börstinghaus, 9. Aufl., Rdn. 122 zu § 558 b BGB), wonach das Gericht (nicht der Vermieter) bei älteren Mietspiegeln die "Stichtagsdifferenz" heranziehen kann. Das beruhe darauf, daß Mietspiegelwerte nicht statisch sind, sondern sich im Laufe der Zeit entwickeln. Die Rechtsprechung zur Stichtagsdifferenz ist zwar grundsätzlich zur Miethöhe ergangen, muß allerdings auch für andere Elemente wie Einstufung der Wohnlage herangezogen werden. Auch diese ändern sich nicht von heute auf morgen. Problematisch ist allein die Ermittlung dieser Stichtagsdifferenz durch die Gerichte. Gerade bei einem Kostenbeschluß nach § 91 a ZPO hätte es nahegelegen, nach § 287 ZPO zu schätzen.