Ortsübliche Vergleichsmiete/Gewerbezuschlag

Ortsübliche Vergleichsmiete/Gewerbezuschlag; Ortsübliche Vergleichsmiete/Berechnung bei Gewerbezuschlag f. Nutzung zu Wohnzwecken; Gewerbezuschlag/Abrechnung der ortsüblichen Vergleichsmieten; Vergleichsmiete/ortsübliche u. Gewerbezuschlag

Enthält der vertragliche Mietzins einen Gewerbezuschlag, obwohl die Räume ausschließlich zu Wohnzwecken genutzt werden, ist bei der Berechnung der Ausgangsmiete nach § 2 MHG (Quadratmeterpreis) der gesamte Mietzins zu grundezulegen.

Die Bekl. sind Mieter einer Fünfzimmerwohnung im Hause des Kl. aufgrund des schriftlichen Mietvertrages vom 18.12.1980. Der monatliche Mietzins betrug 750,- DM. Der Kl. behauptet, darin sei ein Gewerbezuschlag von 48,09 DM enthalten. Nach einem Mieterhöhungsverlangen vom 10.1.1988 hat er zunächst Zustimmung zu einer Erhöhung des Kaltmietzinses um 47,34 DM monatlich und des Gewerbezuschlages um 20,03 DM monatlich ab dem 1.4.1988 verlangt. Nach Rück-nahme der Klage hinsichtlich der Erhöhung des Gewerbezuschlags hat er den von den Bekl. für Mai und Juni 1988 nicht bezahlten unveränderten Gewerbezuschlag eingeklagt. Im übrigen beantragt er, die Bekl. zu verurteilen, dem mit Schreiben vom 10.1.1988 geltendgemachten Mieterhöhungsbegehren mit der Folge zuzustimmen, daß sich der Kaltmietzins um 47,34 DM ab dem 1.4.1988 erhöht. Die Bekl.

beantragen, die Klage abzuweisen. Sie behaupten, sie zahlten schon mehr als die ortsübliche Vergleichsmiete.

Die Zahlungsklage ist nach § 535 BGB begründet, da die Bekl. zur Zahlung des ursprünglich vereinbarten Mietzinses verpflichtet sind, also auch des vom Kl. sogenannten Gewerbezuschlags. Daß dieser Mietzins preisrechtlich unzulässig gewesen wäre, tragen die Bekl. nicht vor, so daß eine Prüfung nach § 5 GVW entfällt. Unerheblich ist dann auch die Behauptung der Bekl., es sei von Anfang an keine gewerbliche Nutzung vereinbart gewesen, so daß auch die vom Kl. genannte Entscheidung des Landgerichts Berlin (GE 1982, 85) hier nicht heranzuziehen ist. Die Bekl. sind daher zur Zahlung des einbehaltenen Mietrestes für Mai und Juni 1988 verpflichtet.

Der Kl. kann jedoch nicht Erhöhung des Mietzinses nach § 2 MHG verlangen, da die Bekl. nicht weniger als die ortsübliche Vergleichsmiete zahlen. Nach dem vom Kl. selbst herangezogenen Feld im Mietspiegel K4 beträgt die Durchschnittsmiete 5,43 DM. Nach den eigenen Angaben des Kl. sind hierauf entsprechend den Anleitungen zum Berliner Mietspiegel Zuschläge von 80% zu machen, woraus sich ein Mietzins von 6,33 DM ergibt. Die Bekl. zahlen jedoch schon 6,42 DM pro Quadratmeter, da der "Gewerbezuschlag" bei der Berechnung der Ausgangsmiete mit zu berücksichtigen ist. Wie bei der Kappungsgrenze und auch der Vereinbarung einer Teil-Inklusivmiete kommt es zunächst allein bei der Bestimmung der Ausgangsmiete auf die Vereinbarungen der Parteien an (LG München WuM 1985, 330; LG Karlsruhe WuM 1985, 328; LG Hannover WuM 1987, 125; Köhler, Handbuch der Wohnraummiete 1984, § 142 Rdnr. 3).

Es kann offenbleiben, ob dem Rechtsentscheid des Bayerischen Obersten Landesgerichts (GE 1986, 605) über die Vereinbarung eines zukünftigen Gewerbezuschlags gefolgt werden kann, da die Parteien hier den Gewerbezuschlag nicht für die Zukunft, sondern nach den Angaben des Kl. schon bei Abschluß des Mietvertrages vereinbart haben. Eine solche Vereinbarung kann jedoch nicht zu einer Änderung des gesetzlichen Begriffes der ortsüblichen Vergleichsmiete führen (§ 10 Abs. 1 MHG). Der Kl. könnte daher nur dann den angeblichen Zuschlag aus der Grundmiete (Ausgangsmiete) herausrechnen, die erhöhte ortsübliche Vergleichsmiete ermitteln und alsdann den Zuschlag wieder hinzuzählen, wenn tatsächlich eine teilgewerbliche Nutzung vorläge. Das bestreiten die Bekl. jedoch substantiiert, und der Mietvertrag sagt dazu nichts. Die Berechnung des Kl. würde somit auf eine Umgehung des Begriffs der ortsüblichen Vergleichsmiete hinauslaufen, was nach dem Gesetz ausgeschlossen ist.