ortsübliche Vergleichsmiete

ortsübliche Vergleichsmiete; Mietspiegel; Zeitzuschlag; wohnwerterhöhendes Merkmal; Balkon

1. Auch bei der Beurteilung der Frage, ob ein Verstoß gegen § 5 WiStG vorliegt, ist der Berliner Mietspiegel für Altbauwohnungen ein geeignetes Mittel zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete.

2. § 2 Abs. 2 GVW steht der Berücksichtigung nur der Altbaumieten im 1. Berliner Mietspiegel nicht entgegen.

3. Für die Ermittlung der nach § 5 WiStG maßgeblichen ortsüblichen Vergleichsmiete ist von der für die betreffende Wohnung konkret zu ermittelnden Vergleichsmiete auszugehen, nicht von dem Spannenoberwert.

4. Als Grundlage für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete ist derjenige Mietspiegel heranzuziehen, der in dem streitigen Zeitraum galt. Ein "Zeitzuschlag" zu der sich daraus ergebenden ortsüblichen Vergleichsmiete ist unzulässig.

5. Ein 86 cm x 4 m großer Balkon rechtfertigt nicht einen Zuschlag wegen eines wohnwerterhöhenden Merkmals.

Die Bekl. ist gemäß § 812 Abs. 1 Satz 1 erster Alternative BGB zur Rückzahlung des von den Kl. gezahlten Mietzinses verpflichtet, soweit dieser die üblichen Entgelte nicht unwesentlich übersteigt, die in Berlin für die Vermietung von vergleichbaren Räumen vereinbart worden sind (§ 5 Abs. 1 WiStG). Nach der Rechtsprechung ist dies der Fall, wenn die sogenannte Wesentlichkeitsgrenze von 20 % oberhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete überschritten wird (vgl. OLG Stuttgart, GE 1981, 867). Das Amtsgericht hat hierbei als den Betrag, der auch unter Berücksichtigung der Wesentlichkeitsgrenze nicht mehr gerechtfertigt ist, einen solchen von 152,60 DM pro Monat errechnet, und die Bekl. demgemäß für sechs Monate zur Rückzahlung von 915,60 DM verurteilt. Diesen Betrag muß die Bekl. auch nach Auffassung der Kammer mindestens zurückzahlen.

I. Ohne Erfolg wendet sich die Bekl. dagegen, daß das Amtsgericht bei der Berechnung der ortsüblichen Vergleichsmiete von dem Berliner Mietspiegel von 1987 ausgegangen ist. Es entspricht der ständigen Rechtsprechung der Kammer, daß der Berliner Mietspiegel für Altbauwohnungen ein geeignetes Mittel zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete ist (vgl. Urteile der Kammer vom 17. März 1989 - 64 S 438/88 - GE 1989, 509 sowie vom 26. Mai 1989 - 64 S 383/88 - GE 1989, 1055; vgl. auch Urteil der Zivil-kammer 62 vom 19.12.1987 - 62 S 330/88 - GE 1989, 145).

Zwar wurde dem Wortlaut des § 2 Abs. 2 GVW nach das Land Berlin nur ermächtigt, bei der erstmaligen Aufstellung eines Mietspiegels auch Entgelte zugrunde zu legen, die aufgrund gesetzlicher Bestimmungen bis zum 31. Dezember 1987 an Höchstbeträge gebunden waren. Das spricht aber nicht zwingend dagegen, daß auch ein Mietspiegel Wirksamkeit erlangen sollte, in dem die bisherigen Altbaumieten eingestellt wurden, wie bei dem Berliner Mietspiegel 1987. Das Gesetz schließt dies nicht ausdrücklich aus. Zudem war dem Gesetzgeber des GVW bei der Beratung des Geset-zes bereits bekannt, daß ein Berliner Mietspiegel auf der Grundlage der Altbaumieten in Vorbereitung war (vgl. BT-Drucksache 11/490 S. 12 zu Ziff. II 2), so daß davon auszugehen ist, daß er die Erstellung des Mietspie-gels auf dieser Grundlage billigte. Im übrigen sollte die durch § 2 Abs. 2 GVW ermöglichte Abweichung von § 2 Abs. 5 Satz 2 MHG gerade dazu dienen, für den bisherigen Altbaubestand eine erleichterte Begründungsmöglichkeit zu schaffen, was nur als sinnvoll angesehen wurde, wenn so-gleich nach Aufhebung der Mietpreisbindung ein Mietspiegel vorhanden sein würde (vgl. BT-Drucksache a.a.O., S. 14/15 zu Ziff. III, Abschn. 1 § 2). Das konnte aber nur bei Zugrundelegung der Altbaumieten Sinn haben.

II. Die Kammer weicht hiermit zwar von der Rechtsprechung der Zivilkammer 61 (Urteil vom 16.3.1989 - 61 S 317/88 - GE 1989, 473), sowie der Zivil-kammer 65 (Urteil vom 3.11.1989 - 65 S 497/88 - GE 1989, 1221; Urteil vom 2.2.1990 - 65 S 86/89 - GE 1990, 255) ab.

Dennoch ist die Rechtsfrage nicht gem. Art. 3 Abs. 1 des Dritten Miet-rechtsänderungsgesetzes zur Herbeiführung eines Rechtsentscheides dem Kammergericht vorzulegen, da die Voraussetzungen für eine Vorlage nicht gegeben sind. Die streitige Rechtsfrage betrifft lediglich den Mietspiegel 1987, dessen Geltung gem. § 2 Abs. 2 GVW bis längstens 1989 be-grenzt war. Demgemäß handelte es sich um nur vorübergehendes Recht, das inzwischen bereits ausgelaufen ist.

III. 1. Für die Ermittlung der nach § 5 WiStG maßgeblichen ortsüblichen Vergleichsmiete ist von der konkreten ortsüblichen Vergleichsmiete auszugehen, die für die betreffende Wohnung gilt, nicht von dem sich aus dem Mietspiegel ergebenden Spannenoberwert (vgl. Beuermann, Miete und Mieterhöhung bei preisfreiem Wohnraum, Rn. 13 zu § 5 WiStG; OLG Hamm, RiM 1, 932, 936). Soweit nach Ziffer 4.6 der Richtlinien zur wirksa-men Bekämpfung von Mietpreisüberhöhungen nach § 5 WiStG von der Obergrenze auszugehen sein soll, ist das für die hier zu entscheidende Frage nicht maßgeblich. Die Richtlinien binden lediglich das Ermessen der Behörde, wann eine Mietpreisüberhöhung als Ordnungswidrigkeit verfolgt werden soll, während es vorliegend um die Ermittlung eines konkreten Be-trages geht, über den die Miete nicht hinausgehen darf, und von dem eine gegebenenfalls überzahlte Miete berechnet und zurückgefordert werden darf.

2. Als Grundlage für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete ist derjenige Mietspiegel heranzuziehen, der in dem Zeitraum, für den die Mietpreisüberhöhung geltend gemacht wird, galt, d.h. der Mietspiegel 1987, da dieser für die Ermittlung der Vergleichsmiete im Vergleichszeit-raum maßgeblich war. Ein "Zeitzuschlag" im Hinblick auf den Zeitablauf seit Inkrafttreten des Mietspiegels ist hierbei unzulässig. Mit dem Mietspiegel sollten die Vergleichsmieten festgelegt werden, bis zu der die Mieten des bisher preisgebundenen Altbauwohnraums während des Geltungszeitraumes sollten angehoben werden können. Auf dieser Höhe sollten die Mieten solange "eingefroren" werden, bis ein neuer Mietspiegel erstellt würde. Die Berechnung eines Zeitzuschlages von 5 % pro Jahr wäre dem-gegenüber systemwidrig (vgl. zur Unzulässigkeit des "Zeitzuschlages" auch Sternel, Mietrecht, 3. Aufl. III Rdnr. 668 m.w.N.).

IV. Die für die Wohnung der Kl. geltende Vergleichsmiete ist vorliegend aus dem Mietspiegel des Jahres 1987 J IV für vor 1918 errichtete Wohnungen zu entnehmen. Der Mittelwert beträgt danach 5,09 DM pro qm, die Spanne 4,24 DM bis 6,18 pro qm.

Grundsätzlich ist der Mittelwert maßgeblich, da dieser den für die weitaus überwiegende Anzahl der in der Mietspiegelgruppe erfaßten Wohnungen geltenden Mietzins wiedergibt. Eine Überschreitung ist insoweit geboten, als in der Wohnung wohnwerterhöhende Merkmale eindeutig überwiegen. Hierbei ist die Orientierungshilfe ein geeignetes Hilfsmittel zur Spannen einordnung.

Auch bei Berücksichtigung sämtlicher unstreitigen und von der Bekl. be-haupteten wohnwerterhöhenden Merkmale, und selbst, wenn man für die-se jeweils den vollen Zuschlag von 20 % pro Merkmalgruppe berechnet, ergibt sich danach eine Miete für die Wohnung der Kl., die den Mittelwert um nicht mehr als 60 % der oberen Spanne überschreiten kann:

In der Merkmalgruppe 1 sind unstreitig als wohnwerterhöhende Merkmale vorhanden die Einbauwanne, wobei es nicht darauf ankommt, ob diese transportabel ist oder nicht, sowie die überwiegende Befliesung der Wän-de. Es ist daher ein Zuschlag von 20 % gerechtfertigt.

In der Merkmalgruppe 2 rechtfertigt bereits das unstreitige Vorhandensein eines Vierplattenherdes mit Backofen einen Zuschlag von 20 %, ungeachtet des Alters des Herdes.

In der Merkmalgruppe 3 ist als wohnwertminderndes Merkmal das Nichtvorhandensein eines Mieterkellers zu berücksichtigen. Wohnwerterhöhende Merkmale stehen dem nicht gegenüber. Ein Balkon von 86 cm x 4 m ist kein großer geräumiger Balkon. Davon, daß die Räume überwiegend belichtet und besonnt sind, kann bei einer Wohnung im Hochparterre, die mit 2 Zimmern zum Hinterhof gelegen ist, nicht ausgegangen werden; eher ist das Gegenteil naheliegend. Hier ist also ein Abschlag von 20 % ge-rechtfertigt.

In der Merkmalgruppe 4 wäre für den behaupteten Kabelanschluß und die verstärkte Elektrosteigeleitung ein Zuschlag von 20 % gerechtfertigt.

In der Merkmalgruppe 5 überwiegt das Vorhandensein guter Verkehrsverbindungen, guter Einkaufsmöglichkeiten und die Nähe zur naheliegenden Hasenheide den vorhandenen Fluglärm (siehe Urteil der Kammer vom 17. März 1989, 64 S 438/88, GE 1989, 509). Eine besondere Beeinträchtigung durch Straßenlärm kann nicht angenommen werden.

Nach Gegenüberstellung eines Zuschlages von 20 % in 4 Merkmalgruppen und eines Abschlages von 20 % in einer Merkmalgruppe ergibt sich ein Zuschlag von 60 % des oberen Spannenwertes, demgemäß 0,65 DM (6,18 DM - oberer Spannenwert - abzgl. 5,09 DM Mittelwert = 1,09 DM, davon 60 %). Der Vergleichsmietzins beträgt demgemäß 5,74 DM pro qm, bei 114,77 qm 658,78 DM. Für die Wesentlichkeitsgrenze sind 20 % hinzuzurechnen, das sind 131,76 DM, so daß die Überschreitung des zulässigen Mietzinses nach der Obergrenze von 790,54 DM zu berechnen ist. Die Differenz zur verlangten und gezahlten Miete von 984,64 DM würde demnach 194,10 DM betragen, so daß sich der Rückzahlungsbetrag für 6 Monate auf 1.164,62 DM belaufen würde. Damit wäre der vom Amtsgericht ausgeurteilte Betrag immer noch überschritten.