ortsübliche Vergleichsmiete

ortsübliche Vergleichsmiete; Wirtschaftsstrafgesetz

1. Ist für die Frage, ob für die Vermietung von Wohnraum ein unangemessen hohes, gegen § 5 Abs. 1 Wirtschaftsstrafgesetz verstoßendes Entgelt gefordert wird, die ortsübliche Vergleichsmiete (die nicht wesentlich überschritten werden darf) zu ermitteln, so ist der vermietete Wohnraum nur mit solchen Wohnungen zu vergleichen, die nach objektiven Merkmalen wie Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit, Lage und ähnlichen objektiven Merkmalen vergleichbar sind. Der Umstand, daß der vermietete Wohnraum von einer Wohngemeinschaft benutzt wird - gleichviel ob sie von Studenten oder von wem auch immer gebildet wird -, ist bei dem Vergleich der Wohnungswerte nicht zu berücksichtigen; der Vergleich darf nicht nur auf vergleichbare von Wohngemeinschaften belegte Wohnungen begrenzt werden, m. a. W. keinen Teilmarkt für Wohnungen von Wohngemeinschaften bilden.

2. Der Umstand, daß der vermietete Wohnraum von einer Wohngemeinschaft benutzt wird, rechtfertigt es auch nicht, bei dem Mietenvergleich zur Prüfung der Voraussetzungen des § 5 Abs. 1 WiStG einen allgemein festgelegten pauschalen Zuschlag zu den ermittelten Vergleichsmieten anzusetzen. Das schließt nicht aus, daß im Einzelfall für die Vermietung an eine Wohngemeinschaft je nach den Umständen des Falles, z. B. wegen übermäßiger Abnutzung der Wohnung oder wegen häufigen kurzfristigen Wechsels der Mitglieder der mietenden Wohngemeinschaft, ein Zuschlag zur ortsüblichen Vergleichsmiete angemessen sein kann, ohne gegen § 5 Abs. 1 WiStG zu verstoßen. Welche Umstände im einzelnen einen solchen Zuschlag rechtfertigen können und mit welchem Prozentsatz der ortsüblichen Vergleichsmiete sie zu veranschlagen sind, ist Frage der Würdigung des Einzelfalles und der Normierung durch einen Rechtsentscheid nicht zugänglich.

3. Wird ein Verstoß gegen § 5 Abs. 1 WiStG (mit den daraus zu ziehenden Folgerungen) für einen längeren - zurückliegenden - Zeitraum geltend gemacht, so sind Änderungen der Vergleichsmiete ebenso jeweils zu berücksichtigen wie nachhaltige Änderungen der für einen Mietzuschlag in Betracht kommenden Umstände, ohne daß bezüglich der Änderung solcher Umstände abstrakte Regeln durch Rechtsentscheid aufgestellt zu werden vermöchten.

I. Das Landgericht Bielefeld hat dem Senat mit Beschluß vom 27. 8. 1982 die folgende Frage gemäß Art. 3 Abs. 1 des 3. Gesetzes zur Änderung mietrechtlicher Vorschriften vom 21.12.1967 (BGBl. I Seite 1248) in der Fassung des Gesetzes vom 5. Juni 1980 (BGBL. I Seite 657) zum Rechtsentscheid vorgelegt: Wie sind die üblichen Entgelte i. S. d. § 5 Abs. 1 Satz 2 Wirtschaftsstrafgesetz zu ermitteln, insbesondere dann, wenn Räume zum Wohnen an eine Wohngemeinschaft vermietet sind? Der Vorlage liegt folgender Sachverhalt zugrunde: Der Bekl. vermietete in der Zeit vom 1.5.1979 bis zum 15.8.1980 eine in seinem Haus in Bielefeld gelegene Wohnung an die Kl. als studentische Wohngemeinschaft. Der Mietvertrag war von jedem einzelnen Mitglied der Wohngemeinschaft unterzeichnet. Die Wohnung, bestehend aus 4 Zimmern, Küche, Diele und Bad, hatte eine Wohnfläche von etwas mehr als 70 qm; sie war nicht möbliert. Die monatliche Kaltmiete betrug 550,- DM (entsprechend 7,54 DM pro qm) zuzüglich einer Pauschale von 86, - DM für Nebenkosten. Überdies hatten die Mieter die Kosten für Heizung (Etagenheizung), Strom und Wasser selbst aufzubringen. Außerdem hatten die Mieter eine Kaution in Höhe von 1560, - DM zu stellen. Nach dem Vertrage waren die Mieter zur Durchführung der turnusmäßig anfallenden Schönheitsreparaturen sowie zur Beseitigung kleinerer, nicht vom Bekl. zu vertretender Schäden bis zur Höhe von 100,- DM verpflichtet. Nach der Beendigung des Mietverhältnisses nehmen die Kl. den Bekl. unter dem Gesichtspunkt der Mietpreisüberhöhung aus ungerechtfertigter Bereicherung in Anspruch. Sie haben unter Berufung auf § 5 Abs. 1 Wirtschaftsstrafgesetz geltend gemacht, der Bekl. habe ihnen einen unangemessen hohen Mietzins abgefordert. Das im Rahmen der ortsüblichen Vergleichsmiete angemessene Entgelt hätte allenfalls bei 4,55 DM pro qm gelegen. Demgegenüber hat der Bekl. u. a. eingewandt, zur Erhebung eines Zuschlages zur ortsüblichen Vergleichsmiete berechtigt gewesen zu sein, weil Mieter eine studentische Wohngemeinschaft gewesen sei. Das Amtsgericht hat der Klage nach Einholung eines Sachverständigengutachtens zur Frage der ortsüblichen Vergleichsmiete teilweise stattgegeben. Es hat dem Bekl. allerdings einen 30 %igen Zuschlag zur ortsüblichen Vergleichsmiete zugestanden, weil die Wohnung an eine Wohngemeinschaft vermietet gewesen sei. Gegen dieses Urteil wenden sich beide Parteien mit Berufung und Anschlußberufung, mit der sie jeweils unter Aufrechterhaltung ihrer gegenteiligen Standpunkte die vollständige Durchsetzung des Klageanspruchs bzw. die Abweisung der Klage insgesamt erreichen wollen. Auf die mündliche Verhandlung vom 30. 6. 1982 hat das Landgericht die oben aufgeführte Frage, der es grundsätzliche Bedeutung beimißt, dem Senat zum Rechtsentscheid vorgelegt. Die Parteien hatten Gelegenheit zur Stellungnahme. II. Die Vorlage ist zulässig. Außerdem ist die Vorlagefrage für den vom Landgericht konkret zu entscheidenden Fall auch entscheidungserheblich. Die Vorlagefrage stößt allerdings zunächst insoweit auf Bedenken, als das Landgericht über die Art und Weise der Ermittlung der ortsüblichen Miet entgelte i. S. d. § 5 Abs. 1 Wirtschaftsstrafgesetz befunden wissen will. Wollte man die Frage nur in diesem Sinne verstehen, dürfte ein Rechtsentscheid nicht ergehen. Denn die Frage nach dem " Wie" der Ermittlung ist zu allgemein gestellt. Sie erwartet nach ihrer Wortfassung eine abstrakte, gleichsam lehrbuchartige Darstellung über alle denkbaren

entgelte i. S. d. § 5 Abs. 1 Wirtschaftsstrafgesetz befunden wissen will. Wollte man die Frage nur in diesem Sinne verstehen, dürfte ein Rechtsentscheid nicht ergehen. Denn die Frage nach dem " Wie" der Ermittlung ist zu allgemein gestellt. Sie erwartet nach ihrer Wortfassung eine abstrakte, gleichsam lehrbuchartige Darstellung über alle denkbaren Möglichkeiten, Vergleichsmieten zu ermitteln. Solche Kommentare zu liefern, ist aber nicht Aufgabe eines Rechtsentscheides. Soweit die Vorlagefrage dahin verstanden werden konnte, daß der Senat (auch) die möglichen Ermittlungswege aufzählen soll, liegt obendrein bereits der Rechtsentscheid des Oberlandesgerichts Stuttgart vom 7.7. 1981 (NJW 1981, 2365) vor. Darin ist u. a. ausgeführt, daß die ortsübliche Vergleichsmiete i. S. d. § 5 Wirtschaftsstrafgesetz nicht allein aus einem Mietspiegel entnommen werden kann. Vielmehr muß die Vergleichsmiete konkret für die in Frage stehende Wohnung festgestellt werden, wozu im allgemeinen die Einholung eines Sachverständigengutachtens erforderlich ist. Daß das Landgericht hiervon bei seiner Entscheidung im Prinzip abweichen will, ist nicht ersichtlich. Vielmehr ist in dem Vorlagebeschluß der Rechtsentscheid des Oberlandesgerichts Stuttgart überhaupt nicht erwähnt, es fehlt auch jede nähere Auseinandersetzung mit der Frage der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete im allgemeinen. Aus dem 2. Halbsatz sowie der Begründung der Vorlagefrage im Zusammenhang mit dem konkret zu entscheidenden Sachverhalt, der der Vorlagefrage zugrunde liegt, ergibt sich aber, daß das Landgericht zu der allgemeinen Frage der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete auch tatsächlich gar keinen Rechtsentscheid einholen will. Vielmehr geht es allein um das Problem, ob der Umstand, daß Wohnraum an eine Wohngemeinschaft vermietet ist oder wird, die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichs miete i. S. eines höheren angemessenen Entgeltes berührt, oder ob sich nicht zumindest ein Zuschlag auf die ortsübliche, sonst für die konkrete Wohnung im allgemeinen angemessene Miete rechtfertigt. In den Gründen des Vorlagebeschlusses befaßt sich das Landgericht nämlich ausschließlich mit Gesichtspunkten, die die Frage der besonderen Inanspruchnahme von Wohnräumen durch - hier studentische - Wohngemeinschaften zum Gegenstand haben, sowie mit Erwägungen zu einem Teilmarkt für " mehr funktional" genutzte Räume einer Mehrzimmerwohnung durch Wohngemeinschaften. Versteht man die Vorlagefrage im Lichte der vom Landgericht beigegebenen Begründung in dem aufgezeigten konkret beschränkten Sinne, so bestehen keine Bedenken gegen die Zulässigkeit in diesem Rahmen. Insoweit ist die Vorlagefrage auch von grundsätzlicher Bedeutung, weil sie geeignet ist, auf die vom Oberlandesgericht Stuttgart bei 20 % angesiedelte sogenannte Wesentlichkeitsgrenze, von der ab eine unwesentliche Übersteigerung der ortsüblichen Vergleichsmiete i. S. d. § 5 Abs. 1 Wirtschaftsstrafgesetz nicht mehr vorliegt, Einfluß nehmen kann. Außerdem würde die Erhebung eines generalisierten Zuschlags auf die ortsübliche Vergleichsmiete bei der Vermietung von Wohnraum an studentische Wohngemeinschaften die Entwicklung eines unerwünschten Teilwohnungsmarktes zumindest begünstigen können. Es ist auch zu erwarten, daß die gleiche Frage auch künftig wiederholt auftritt und unterschiedlich beurteilt wird (vgl. dazu Landfermann WuM 1980, 259). Die Zulässigkeit der Vorlage war auch nicht schon aus dem Grunde zu verneinen, weil das

he Wohngemeinschaften die Entwicklung eines unerwünschten Teilwohnungsmarktes zumindest begünstigen können. Es ist auch zu erwarten, daß die gleiche Frage auch künftig wiederholt auftritt und unterschiedlich beurteilt wird (vgl. dazu Landfermann WuM 1980, 259). Die Zulässigkeit der Vorlage war auch nicht schon aus dem Grunde zu verneinen, weil das Oberlandesgericht Stuttgart in seinem Rechtsentscheid vom 26. 2. 1982 (NJW 82, 1160) die Erhebung eines Zuschlags zur ortsüblichen Vergleichsmiete bei der Vermietung von Wohnraum an Ausländer für unzulässig erklärt hat. Damit ist die hier vorgelegte Rechtsfrage noch nicht geklärt. Die vorbezeichnete Entscheidung des Oberlandesgerichts Stuttgart befaßt sich im wesentlichen mit der Frage, ob neben den für die Bemessung der ortsüblichen Vergleichsmiete vom Gesetz vorgegebenen Kriterien sachlicher Art auch Umstände, die an die Person des Mieters anknüpfen, Bedeutung haben dürfen. Zwar hat die vorgelegte Rechtsfrage damit bestimmte Berührungspunkte. So kann die Frage, ob eine Mietwohnung durch eine Wohngemeinschaft über das Maß des Üblichen hinaus beansprucht wird und demgemäß einen Zuschlag zur ortsüblichen Vergleichsmiete rechtfertigt, nicht völlig losgelöst von der Person des Mieters insgesamt, nämlich der Wohngemeinschaft, gesehen werden. Für die Beurteilung der Vorlagefrage sind aber letztlich weniger die in den einzelnen Personen begründeten Umstände von Bedeutung; hier liegt vielmehr als sachlicher Bezugspunkt die Erwägung zugrunde, daß der Gebrauch der Mietsache durch eine nicht im Familienverbund stehende Personenmehrheit zu einer stärkeren, über das übliche Maß hinausgehenden Inanspruchnahme von Wohnräumen führen kann. Damit wird die Frage auf den Kern zurückgeführt, ob bei der Bemessung der ortsüblichen Vergleichsmiete im Rahmen von § 5 Abs. 1 Wirtschaftsstrafgesetz neben den von Gesetzes wegen vorgegebenen Kriterien noch andere sachlicher Art, wie hier eine stärkere Beanspruchung der Mietsache durch den Mieter zu berücksichtigen sind. Diese Frage ist, soweit ersichtlich, noch nicht Gegenstand eines Rechtsentscheides eines Oberlandesgerichts gewesen.

III. Die Vorlagefrage war, wie aus der Beschlußformel ersichtlich, zu entscheiden. Nach Auffassung des Senats sind für die Bemessung des ortsüblichen Mietentgelts neben den im Gesetz (§ 5 WiStG) genannten Wohnwertmerkmalen Umstände, die durch den Mieter der Wohnung begründet werden, wie etwa der Gesichtspunkt der Überbelegung oder der der stärkeren Gebrauchsabnutzung oder der der unverhältnismäßigen Fluktuation der Mieter nicht zu berücksichtigen. Auch scheidet ein pauschaler Zuschlag auf die ortsübliche Vergleichsmiete bei der Vermietung von Wohnräumen an Wohngemeinschaften aus. Nach § 5 Abs. 1 Wirtschaftsstrafgesetz wird das ortsübliche Entgelt für vergleichbaren Wohnraum innerhalb der Gemeinde durch die Art, die Größe, die Ausstattung, die Beschaffenheit und die Lage oder die damit verbundenen Nebenleistungen des Vermieters bestimmt. Diese Vorschrift stimmt, was die Wohnwertmerkmale angeht, mit § 2 Abs. 1 Nr. 2 MHRG wortwörtlich überein, so daß die Frage des ortsüblichen Mietentgeltes im Rahmen des § 5 Abs. 1 Wirtschaftsstrafgesetz und des § 2 Abs. 1 Nr. 2 MHRG einheitlicher Beurteilung und Bewertung unterliegt. Darüber, ob die genannten Vorschriften die für den Wohnwert einer Mietwohnung genannten Wohnwertmerkmale abschließend, mithin unter Ausschluß zusätzlicher anderer Kriterien, bestimmen, besteht keine Einhelligkeit. Palandt-Putzo (42. Auflage 2. Wohnraumkündigungsschutzgesetz Art. 3 § 2 MHRG Anm. 3 b, cc) und Barthelmess (2. Wohnraumkündigungsschutzgesetz 2. Auflage 1980 § 2 MHRG Rn. 35) halten die aufgestellten Bewertungskriterien für abschließend. Das vertreten im Grundsatz auch Schmidt-Futterer- Blank (Wohnraumschutzgesetze 4. Auflage Rn. C 59, C 67). Sie halten jedoch darüber hinaus im Einzelfall auch sonstige mietwertbildende Kriterien für berücksichtigungsfähig, soweit diese üblicherweise einen erheblichen Einfluß auf die Mietpreisgestaltung ausüben (wie etwa Baukostenzuschüsse oder sonstige Finanzierungsbeiträge der Übernahme geldwerter Leistungen durch den Mieter). Demgegenüber bilden nach Meinung von Sternel (Mietrecht 2. Auflage III Rd.- Nr. 127) die in § 2 Abs. 1 Nr. 2 MHRG genannten Kriterien keinen abschließenden Katalog. Vielmehr können nach seiner Auffassung weitere Merkmale berücksichtigt werden, soweit sie einen maßgeblichen Einfluß auf die Mietpreisgestaltung ausüben. Die weiteren Ausführungen hierzu sind allerdings mißverständlich. Einerseits soll zu den weiteren Merkmalen für die Mietpreisgestaltung auch der Status des Mieters rechnen (unter Hinweis auf Gastarbeiter, die in der Regel höhere Mieten als deutsche Mieter zahlen müßten, ohne daß der Wohnwert das rechtfertige). Andererseits soll für die Mietbewertung im Einzelfall der Status des Mieters nicht zu dessen Lasten zu berücksichtigen sein, ohne daß dem entgegengehalten werden könne, daß die Vermietung an Ausländer vielfach mit besonderen Risiken - stärkerer Fluktuation und stärkeren Abnutzungserscheinungen, insbesondere durch Überbelegung der Räume - verbunden sei, die durch besondere Mietzuschläge ausgeglichen werden müßten. Auch Voelskow in MünchKomm. Anh. § 564 b Rn. 7 (vgl. dazu auch Staudinger-Emmerich BGB 12. Auflage § 2 MHRG Rd.- Nr. 26, 29) hält die Aufzählung der Wohnwertmerkmale nicht für abschließend und will im Einzelfall die Erhebung eines Zuschlages zur ortsüblichen Vergleichsmiete zulassen. Dieser Auffassung hat sich das Oberlandesgericht Karlsruhe (3 RE Miet 9/81 - NJW 82, 890, 891) unter Hinweis auf Landgericht Frankfurt (GWW 1974,

h BGB 12. Auflage § 2 MHRG Rd.- Nr. 26, 29) hält die Aufzählung der Wohnwertmerkmale nicht für abschließend und will im Einzelfall die Erhebung eines Zuschlages zur ortsüblichen Vergleichsmiete zulassen. Dieser Auffassung hat sich das Oberlandesgericht Karlsruhe (3 RE Miet 9/81 - NJW 82, 890, 891) unter Hinweis auf Landgericht Frankfurt (GWW 1974, 396) angeschlossen. Auch das Bundesverfassungsgericht (NJW 1979, 31, 32) scheint zu dieser Ansicht zu neigen. Nähere Begründungen für die jeweils vertretenen Meinungen sind indes nirgends zu finden. Welcher Auffassung der Vorzug zukommt, kann der Senat auch hier unentschieden lassen. Denn jedenfalls kommen als zusätzliche Bewertungsmerkmale nur solche Umstände und Eigenschaften in Betracht, die geeignet sind, den objektiven Wohnwert für den Mieter zu beeinflussen (herrschende Meinung: Senatsentscheidung vom 3. 6.1982 - 4 RE Miet 5/82; OLG Karlsruhe NJW 82, 891, OLG München NJW 81, 1219, 1220; Sternel a. a. O. III Rd.- Nr. 26; Schmidt-Futterer/Blank a. a. O. Rd.- Nr. C 67). Bestimmendes Kriterium für die Bemessung der ortsüblichen Vergleichsmiete ist mithin der objektive Wohnwert, der unter Berücksichtigung der von Angebot und Nachfrage geprägten Marktverhältnisse festzustellen ist (vgl. dazu Bundesverfassungsgericht NJW 1980,1617; Staudinger-Emmerich a. a. O, § 2 MHRG Rd.- Nr. 4; Barthelmess a. a. O. § 2 MHRG Rd.- Nr. 28; OLG Stuttgart NJW 82, 1160). Der Mieter soll mithin nur dazu verpflichtet werden können, für die Überlassung von Wohnraum den Preis zu bezahlen, der unter den gegebenen Marktverhältnissen dem Marktwert entspricht. Auf den Marktwert einer Wohnung hat der einzelne Mieter jedoch keinen Einfluß, weil dieser regelmäßig durch objektive Kriterien bestimmt wird. Unter marktwirtschaftlichen Gesichtspunkten ist der objektive Wohnwert einer Wohnung für jeden Mieter gleich, auch wenn das subjektive Interesse eines Mieters an einer Wohnung durchaus unterschiedlich hoch sein kann, mithin der Wohnwert einer Wohnung für den einen oder anderen Mieter gegenüber dem objektiven Wohnwert subjektiv größer erscheinen kann. Der für die Bemessung des Mietzinses ausschlaggebende marktentsprechende Wohnwert ist aber eine von dem jeweiligen Mieter unbeeinflußte und tatsächlich auch kaum beeinflußbare Größe. Nun läßt sich zwar nicht ernsthaft bestreiten, daß der konkrete Wohnwert einer Wohnung in der Relation zu Vergleichswohnungen durch das Verhalten eines Mieters beeinflußt werden kann. So mag es durchaus sein, daß sich eine Wohnung, insbesondere deren sich auf den Wohnwert auswirkende Ausstattung, je nach dem Verhalten des Mieters und der Zahl der die Wohnung benutzenden Personen stärker abnutzt, was dann eine Verringerung des Wohnwertes zur Folge haben kann. Das ist indes ein Risiko, welches jeder Vermieter in mehr oder weniger großem Maße bei der Vermietung von Wohnraum auf sich nehmen muß und das durch die Zahlung des Mietzinses abgegolten wird. Dieser Gesichtspunkt kann hingegen für die Beurteilung des objektiven Wohnwertes einer Wohnung keine Rolle spielen. Denn das Mieterverhalten läßt sich nicht generalisierend objektivieren und als feste Bezugsgröße für die Bildung des ortsüblichen Mietzinses heranziehen. Daß die Berücksichtigung eines durch den Mieter begründeten Umstandes im Rahmen des § 5 Abs. 1 Wirtschaftsstrafgesetz bzw. §§ 2 Abs. 1 Nr. 2 MHRG abwegig ist, zeigt auch die Überlegung, daß sonst ein durch den Mieter negativ beeinflußter Wohnwert zu einer Senkung der ortsüblichen

Bezugsgröße für die Bildung des ortsüblichen Mietzinses heranziehen. Daß die Berücksichtigung eines durch den Mieter begründeten Umstandes im Rahmen des § 5 Abs. 1 Wirtschaftsstrafgesetz bzw. §§ 2 Abs. 1 Nr. 2 MHRG abwegig ist, zeigt auch die Überlegung, daß sonst ein durch den Mieter negativ beeinflußter Wohnwert zu einer Senkung der ortsüblichen Vergleichsmiete führen könnte oder sogar müßte. Daß dies nicht richtig sein kann, liegt auf der Hand. So gesehen kann die Frage, ob die Vermietung von Wohnraum an Wohngemeinschaften auf die Höhe des sonst ortsüblichen Mietentgeltes Einfluß nehmen kann, nur negativ beantwortet werden . Damit ist aber noch nicht gesagt, ob nicht -jedenfalls im Rahmen des § 5 Abs. 1 Wirtschaftsstrafgesetz - ein Zuschlag zur ortsüblichen Vergleichsmiete im Hinblick auf ganz konkrete im einzelnen Mietverhältnis begründete Umstände, etwa bei überdurchschnittlicher Beanspruchung der Mietsache durch den Mieter, erhoben werden kann. Soweit ersichtlich, ist diese Frage noch nirgends eingehend erörtert worden. Das Oberlandesgericht Stuttgart a. a. O. hat sich wohl mit dem Problem befaßt, ob bei der Vermietung von Wohnraum an Ausländer ein Zuschlag zur ortsüblichen Vergleichsmiete, der mit der Ausländereigenschaft des Mieters als solcher begründet ist, und diese Frage schließlich verneint. Über die Vorfrage, ob nämlich im Rahmen des § 5 Abs. 1 Satz 2 Wirtschaftsstrafgesetz ein Zuschlag zur ortsüblichen Vergleichsmiete überhaupt berücksichtigt werden darf, verhält sich der Rechtsentscheid dagegen nur am Rande. Schmidt-Futterer/Blank (a. a. O. D 118), Dreher Tröndle (StGB. 40. Auflage § 302 a Anm. 23) sowie das Landgericht Mannheim (MDR 1977, 159) halten die Erhebung eines Zuschlags zur ortsüblichen Vergleichsmiete im Einzelfall für zulässig, ohne allerdings die Problematik, ob nach § 5 Abs. 1 Satz 2 Wirtschaftsstrafgesetz neben der ortsüblichen Vergleichsmiete noch Raum für einen Zuschlag bleiben kann, erörtert zu haben. Das Gesetz selbst gibt hierauf - jedenfalls auf den ersten Blick - keine klare Antwort. Wie oben erörtert, bestimmt sich die ortsübliche Vergleichsmiete nach den im Gesetz genannten objektiven Wohnwertmerkmalen und allenfalls solchen zusätzlichen Kriterien, die nicht in dem jeweiligen konkreten Mietverhältnis begründet sind. Allerdings sind bei der Beurteilung, ob der vom Vermieter verlangte Mietzins die ortsübliche Vergleichsmiete nicht nur unwesentlich übersteigt, im Rahmen des § 5 Abs. 1 Satz 2 Wirtschaftsstrafgesetz abweichend vom Wortlaut des § 2 Abs. 1 Nr. 2 MHRG auch die Nebenleistungen des Vermieters mit zu berücksichtigen. Das bedeutet, daß Zuschläge auf die ortsübliche Vergleichsmiete i. S. d. § 2 Abs. 1 Nr. 2 MHRG jedenfalls dann zulässig sind, wenn diese für Nebenleistungen des Vermieters verlangt und entrichtet werden. Zu den Nebenleistungen des Vermieters gehören Kosten für Wasser-, Strom- und Gasanschluß, die Beheizbarkeit der Wohnung oder ähnliches mehr (vgl. dazu Palandt-Putzo BGB, a. a. O. § 535 Anm. 2 b). Unter einer Nebenleistung des Vermieters kann aber nicht die etwa durch Überbelegung der Wohnräume möglicherweise eintretende überdurchschnittliche Abnutzung der Mietsache verstanden werden. Denn mit der Gebrauchsüberlassung der Wohnräume und der dadurch bedingten Verschlechterung der Wohnung erfüllt der Vermieter seine Hauptpflicht. Hieraus folgt aber noch nicht, daß dem Vermieter die Erhebung eines Zuschlages auf die ortsübliche Vergleichsmiete in jedem Fall auch bei für ihn konkret

ttliche Abnutzung der Mietsache verstanden werden. Denn mit der Gebrauchsüberlassung der Wohnräume und der dadurch bedingten Verschlechterung der Wohnung erfüllt der Vermieter seine Hauptpflicht. Hieraus folgt aber noch nicht, daß dem Vermieter die Erhebung eines Zuschlages auf die ortsübliche Vergleichsmiete in jedem Fall auch bei für ihn konkret festzustellenden Nachteilen und Risiken versagt ist. Gemäß § 549 Abs. 2 Satz 2 BGB kann der Vermieter die angemessene Erhöhung des Mietzinses im Falle der Untermiete verlangen, wenn ihm die Gestattung der Untermiete nur unter dieser Voraussetzung zugemutet werden kann. Daß es sich bei dem Mietzins i. S. d. § 549 Abs. 2 Satz 2 BGB um ein sich im Rahmen der zulässigen mithin bis zur Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete bewegendes Entgelt handelt, versteht sich von selbst. Denn anderenfalls gäbe die Vorschrift keinen Sinn. Dieses Ergebnis legt den Schluß nahe, daß der Gesetzgeber des Vermieter über das Maß der ortsüblichen Vergleichsmiete hinaus jedenfalls dann begünstigen wollte, wenn besondere konkrete Umstände, etwa die Überbelegung der Wohnung, einen zusätzlichen geldwerten Ausgleich gebieten. Ob und inwieweit sich hieraus ein allgemeiner Rechtssatz ableiten läßt, mag im Ergebnis dahin stehen. Dann jedenfalls kommt die Erhebung eines pauschalen Zuschlages, der damit begründet ist, daß Mieter eine Wohngemeinschaft ist, nicht in Betracht. Es fehlt bereits an durch systematische empirische Untersuchungen gesicherten Erkenntnissen dahin, daß mit der Vermietung von Wohnraum an Wohngemeinschaften besondere Nachteile für den Vermieter ins Haus stehen. Zwar läßt sich nicht leugnen, daß vielfach gemeint wird, die Vermietung von Wohnungen an Wohngemeinschaften berge ganz generell für den Vermieter besondere, über den Rahmen eines " normalen" Mietvertrages hinausgehende Risiken. Eine einleuchtende, nicht nur auf Vermutungen und Unterstellungen basierende Begründung dafür, daß diese Auffassung ganz allgemein zutrifft, was nicht heißt, daß sie im Einzelfall doch richtig sein kann, findet sich für diese Ansicht allerdings nicht. Aber selbst wenn man die Erwägung durchgreifen ließe, daß bei der Vermietung von Wohnraum an eine Wohngemeinschaft ein übermäßiger Verschleiß der Mietsache zu erwarten ist, rechtfertigt das keinen pauschalierten Mietzuschlag. Es gibt keine allgemeingültigen Kriterien, die eine generalisierende Erfassung einer - unterstellten - Überbeanspruchung von Wohnraum, geschweige denn deren Grad ermöglicht. Die Vermietung an eine Wohngemeinschaft kann insoweit für sich gesehen kein maßgebliches Kriterium sein. Eine Wohngemeinschaft kann nämlich, auch wenn das vielleicht die Ausnahme ist, aus nur 2 Personen bestehen und auf Dauer angelegt sein. Warum eine solche Gemeinschaft etwa bei Anmietung einer 3-Zimmerwohnung einen Zuschlag entrichten sollte, erscheint nicht ohne weiteres einleuchtend, hingegen wären bei der Anmietung eines 1-Zimmerappartements durch 2 Personen schon ganz andere Überlegungen anzustellen. Bereits die gewählten beispielhaften Überlegungen machen deutlich, daß die Frage der überdurchschnittlichen Beanspruchung einer Wohnung durch eine Wohngemeinschaft sowohl von der Zahl der Personen als auch von dem Grad und der Dauer der Bindung der einzelnen Wohngemeinschaftsmitglieder aneinander als auch von der Größe der Wohnung selbst abhängig ist. Darüber hinaus spielt auch das Alter der in der Wohngemeinschaft zusammenlebenden Personen eine nicht unbeachtliche Rolle. So mag die

rch eine Wohngemeinschaft sowohl von der Zahl der Personen als auch von dem Grad und der Dauer der Bindung der einzelnen Wohngemeinschaftsmitglieder aneinander als auch von der Größe der Wohnung selbst abhängig ist. Darüber hinaus spielt auch das Alter der in der Wohngemeinschaft zusammenlebenden Personen eine nicht unbeachtliche Rolle. So mag die Furcht vor einer überdurchschnittlichen Inanspruchnahme von Wohnräumen bei der Vermietung einer Wohnung an jüngere Menschen eher begründet sein, als bei älteren und bei einer Wohngemeinschaft mit Kindern anders zu beurteilen sein als bei einer solchen, die nur aus Erwachsenen besteht. Auch der Gesichtspunkt der "mehrfunktionalen Nutzung", den das Landgericht angeführt hat, ist nicht geeignet, einen pauschalen Zuschlag auf die ortsübliche Vergleichsmiete bei der Vermietung von Wohnraum an studentische Wohngemeinschaften zu rechtfertigen. Dabei stellt sich ohnehin die Frage, ob allein der Umstand, daß Wohnräume einer Mietwohnung - die Gemeinschaftsräume wie Küche, Flur und Bad ausgenommen - jeweils als Wohn-, Arbeits- und Schlafraum für eine Person dienen, die Annahme einer überdurchschnittlichen Abnutzung der Mietsache begründet. Jedenfalls aber ist dieser Gesichtspunkt in dem hier erörterten Rahmen nicht praktikabel, weil nicht grundsätzlich bei Wohngemeinschaften von einer solchen Raumaufteilung ausgegangen werden kann, auch wenn eine solche wahrscheinlich häufig anzutreffen sein wird. Auch § 549 Abs. 2 BGB, wonach der Vermieter die Erlaubnis zur Untervermietung von der angemessenen Erhöhung des Mietzinses abhängig machen kann, wenn ihm die Gestattung der Untervermietung nur dann zu zumuten ist, gibt für die Frage der Erhebung eines Pauschalzuschlages auf die örtliche Vergleichsmiete bei der Vermietung von Wohnraum an Wohngemeinschaften nichts her. Ob die Gestaltung der Lebensverhältnisse der Wohngemeinschaft - wenn sie etwa derjenigen eines Untermietverhältnisses ähnelt - die vertraglichen Verhältnisse zwischen Mieter und Vermieter überhaupt in den Bereich des § 549 BGB rücken kann, mag auf sich beruhen. Denn selbst wenn § 549 Abs. 2 BGB vorliegend entsprechende Anwendung finden könnte, änderte sich nichts daran, daß die Erhebung eines generalisierten Zuschlags auf die ortsübliche Vergleichsmiete nicht zulässig ist. Aus § 549 Abs. 2 BGB läßt sich nämlich jedenfalls kein allgemeiner Rechtssatz ableiten, der dem Vermieter die Erhebung eines pauschalen Zuschlags gestattet. Nach der genannten Vorschrift hat die Aufnahme eines Dritten in die Mietwohnung durch den Mieter - ungeachtet der Frage der ausdrücklichen Gestattung des Vermieters - nicht automatisch die Berechtigung des Vermieters, die Zahlung eines Mietzuschlags zur bisher gezahlten Miete verlangen zu können, zur Folge. Vielmehr kann der Vermieter von Gesetzes wegen nur dann die Zahlung einer höheren Miete vom Mieter verlangen, wenn ein Unterbleiben einer Mieterhöhung nicht zumutbar wäre (Roquette Mietrecht § 549 Rd.- Nr. 34- Sternel a. a. 0. II 343; Staudinger-Emmerich a. a. O. § 549 Rd.- Nr. 49). Dafür reicht aber nicht schon aus, daß das Verlangen nach einer höheren Miete etwa angesichts der stärkeren Belegung der Wohnung angemessen erscheint; vielmehr muß die Schwelle der Unzumutbarkeit überschritten sein (vgl. dazu Sternel a. a. O.). Das festzustellen ist jedoch Sache des jeweiligen Einzelfalles. Eine generalisierende Betrachtung scheidet auch nach dem Willen des Gesetzgebers aus, denn er hat zum Nachteil des Mieters abweichende

der stärkeren Belegung der Wohnung angemessen erscheint; vielmehr muß die Schwelle der Unzumutbarkeit überschritten sein (vgl. dazu Sternel a. a. O.). Das festzustellen ist jedoch Sache des jeweiligen Einzelfalles. Eine generalisierende Betrachtung scheidet auch nach dem Willen des Gesetzgebers aus, denn er hat zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarungen für unzulässig erklärt (§ 549 Abs. 2 Satz 3 BGB). Im übrigen würde die Zulassung eines pauschalierten Zuschlages zur ortsüblichen Vergleichsmiete unter dem Gesichtspunkt der überdurchschnittlichen Beanspruchung der Mietsache - das ist der Gesichtspunkt, den das Landgericht der Vorlage unterstellt hat - die (Gefahr der Ausuferung mit sich bringen. Denn es ist leicht vorstellbar, daß dann andere Umstände, die eine allgemeine Risikoerhöhung für den Vermieter bedeuten können (wie etwa das Aufstellen einer Waschmaschine in der Wohnung, vgl. dazu Voelskow a. a. O. §§ 535 Rd.- Nr. 91 ) vorgeschoben würden, um im Ergebnis eine höhere Miete verlangen zu können. Schließlich verbietet sich ein generalisierter Zuschlag bei der Vermietung von Wohnraum an eine Wohngemeinschaft auch deswegen, weil er letzten Endes einen bestimmten Personenkreis treffen würde, was dann, gerade in Universitätsstädten, die Bildung eines Teilmietmarktes begünstigen könnte. Nur nebenbei bemerkt sei abschließend noch, daß auch wegen der Bedenken gegen die Höhe eines etwaigen pauschalierten Zuschlages die Vorlagefrage wie geschehen zu entscheiden war. Es fehlt ein brauchbarer allgemeingültiger Maßstab für die Bewertung einer etwaig überdurchschnittlichen Inanspruchnahme einer Mietwohnung durch eine Wohngemeinschaft. So läßt sich nicht allgemeinverbindlich sagen, ob und in welchem proportionalen Verhältnis der Grad der das normale Maß übersteigenden Abnutzung zur Zahl der Personen einer Wohngemeinschaft und der Größe einer Wohnung steht. Schon die Frage nach dem Maß der üblichen Abnutzung einer Mietwohnung wirft unübersehbare Schwierigkeiten auf und erlaubt keine in jeder Beziehung gesicherte Antwort. So stellt denn auch das Gesetz bei der Beurteilung, welchen Grad der Abnutzung der Mietsache der Vermieter gegen die Zahlung des Mietzinses hinnehmen muß, nicht darauf, sondern auf den Gesichtspunkt des vertragsgemäßen Gebrauchs ab. Ob und inwieweit Veränderungen und Verschlechterungen der Mietsache nicht mehr durch den vertragsgemäßen Gebrauch gedeckt sind, kann nur nach den Umständen des jeweiligen Einzelfalles entschieden werden. Ein allgemein prozentual ausgewiesener Pauschalzuschlag erwiese sich daher letztendlich als rein willkürlich. Nur klarstellend sei angemerkt, daß bei der Beantwortung der Frage, ob

eine vom Vermieter verlangte Miete mit § 5 Abs. 1 Wirtschaftsstrafgesetz unvereinbar ist, nicht unbedingt allein die nach die § 2 Abs. 1 Nr. 2 MHRG ermittelte ortsübliche Miete maßgebend sein muß. Ob unter welchen konkreten Umständen und zu welchem Prozentsatz der ortsüblichen Vergleichsmiete im Einzelfall die Erhebung eines Zuschlages zur ortsüblichen Vergleichsmiete gestattet sein kann, wenn der Mieter für den Vermieter konkret festgestellte Nachteile zu vertreten hat, hat der Senat nicht zu entscheiden. Denn ein Rechtsentscheid darüber, unter welchen abstrakten Voraussetzungen ein Zuschlag in welcher Höhe in Betracht kommt, kann nicht ergehen. Es versteht sich aber von selbst, daß für die Beurteilung der im Rahmen des § 5 Abs. 1 WiStG. zu bestimmenden höchstzulässigen Miete nach Maßgabe der anstehenden Erörterungen Umstände, die einen Zuschlag zur ortsüblichen Miete begründen können, nur derjenige Zeitraum in Betracht kommt, in dem diese auch tatsächlich vorgelegen und zu einer nachhaltigen zusätzlichen Belastung des Mietobjektes geführt haben. Einer im einzelnen abstrakten allgemeingültigen Regelung durch einen Rechtsentscheid ist dieses Problem allerdings nicht zugänglich. Ebenso selbstverständlich ist schließlich auch, daß die ortsübliche Vergleichsmiete nicht für jeden Kalendermonat neu, sondern für längere Zeiträume zu ermitteln ist. Maßstab für die Länge der Zeiträume kann dabei nur § 2 Abs. 1 Nr. 1 MHRG sein. Danach kann die Zustimmung zur Erhöhung des Mietzinses bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete nur verlangt werden, wenn - von den Erhöhungen nach §§ 3-5 MHRG abgesehen - der Mietzins ein Jahr lang unverändert geblieben ist.