Ortsübliche Vergleichsmiete

Ortsübliche Vergleichsmiete; Denkmalschutz; Altbau; Mieterhöhung

Der ortsübliche Mietzins für ein über 200 Jahre altes, in seiner baulichen Substanz nahezu unverändert gebliebenes und unter Denkmalschutz stehendes Haus kann sich an den Werten des örtlichen Mietspiegels orientieren.

Die Kl. hat gegen den Bekl. keinen Anspruch nach § 2 MHG auf Zustimmung zu einer Erhöhung des Mietzinses, da der von ihr für die vom Bekl. bewohnte Wohnung verlangte höhere Mietzins die ortsübliche Vergleichsmiete deutlich übersteigt. Der Bekl. zahlt bislang eine Miete in Höhe von 460 DM monatlich. Die ortsübliche Vergleichsmiete beträgt demgegenüber nach dem im Berufungsverfahren eingeholten überzeugenden schriftlichen Gutachten des Gutachterausschusses für Grundstückswerte im Kreis Höxter v. 26.6.1997, unter Berücksichtigung des auf den 1.6.1995 aktualisierten Mietspiegels der Stadt Höxter aber nur 400 DM monatlich. Dabei hat der Gutachterausschuß die Wohnung nach der Art des Mietobjekts, der Wohnungsgröße, der Ausstattung, der Beschaffenheit und der Qualität der Wohnlage bewertet. Nach seinen Feststellungen ist das über 200 Jahre alte Wohnhaus, in dem sich die Wohnung befindet, in seiner baulichen Substanz - entgegen der Darstellung der Kl. nahezu unverändert geblieben. Durch die durchgeführten Renovierungs /Sanierungsmaßnahmen ist es lediglich in etwa an den Ausstattungsstandard einer normalen Altbauwohnung der im Mietspiegel ausgewiesenen Baujahrskategorie bis "20.6.1948" herangeführt worden, für den der Mietspiegel bei einer Wohnfläche von 41-70 qm eine Mietwertbandbreite von 5,80-6,60 DM/qm Wohnfläche ausweist. Allerdings entspricht die Wohnung nach den weiteren Ausführungen des Gutachterausschusses innerhalb dieser Mietwertkategorie nicht uneingeschränkt der Norm des Mietspiegels. So ist insbesondere hervorzuheben, daß die Raumhöhe der Wohnung (mit Ausnahme der Dachkammer) nicht den heutigen baurechtlichen Bestimmungen und den Mindestanforderungen an gesunde Wohnverhältnisse entspricht. Die Räume haben nur eine lichte Höhe von rund 1,80 m, die Türdurchgänge sind sogar nur rund 1,65 m hoch. Die Kammer schließt sich der Auffassung des Gutachterausschusses an, daß dieser Qualitätsminderung entsprechend der Regelung des auch in dem Mietspiegel ausdrücklich in Bezug genommenen § 44 der II. BV dadurch Rechnung zu tragen ist, daß die Grundflächen der niedrigen Räume nur zur Hälfte als Wohnfläche angesetzt werden können. Diese Regelung erscheint auch außerhalb des unmittelbaren Anwendungsbereichs des § 44 der II. BV angemessen und steht im Einklang mit der DIN 283. Im übrigen weist der Gutachterausschuß darauf hin, daß der Wohnung kein Keller zugeordnet ist. Andererseits kann der Bekl. allerdings den nicht ausgebauten Dachboden als Abstellraum benutzen. Die Beheizung mit Einzelöfen entspricht ebenfalls nicht dem Mietspiegelstandard. Durch die zentrale Ölversorgung wird ein ähnlicher Bedienungskomfort nur mit Einschränkungen erreicht. Die straßenseitige Außenfassade des Hauses ist zwar im Zuge des Einbaus isolierverglaster Fenster zum Teil saniert worden, weitergehende Wärme-, Schall- und Dämmaßnahmen sind jedoch offensichtlich nicht erfolgt. Im Badezimmer zeigt die Bausubstanz überdurchschnittliche Schäden. Im Ergebnis hat der Gutachterausschuß nach Abwägung aller Umstände bei Zugrundelegung einer Wohnfläche von 50,49 qm eine Miete in Höhe von 6,50 DM/qm ermittelt. Für den vorhandenen Stellplatz rechnet der Gutachterausschuß weitere 70 DM hinzu, womit sich der Mietwert von insgesamt rund 400 DM ergibt.

Die Kl. kann den Bekl. im vorliegenden Rechtsstreit angesichts der in § 2 MHG eindeutig geregelten Voraussetzungen für eine Mieterhöhung nicht entgegenhalten, daß das Haus unter Denkmalschutz steht und daß sie dem Bekl. angeblich Materialien für eine weitergehende Wohnungsrenovierung zur Verfügung gestellt hat. Maßgeblich für die Berechtigung des Mieterhöhungsverlangens der Kl. ist allein der objektive Zustand der Wohnung.