Ortsübliche Vergleichsmiete

Ortsübliche Vergleichsmiete; Wirtschaftsstrafgesetz; geringes Angebot; Mietspiegel; Einzelzimmer

Bei Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete einzeln vermieteter Zimmer einer Wohnung ist die Miete vergleichbarer Einzelzimmer heranzuziehen. Im Anwendungsgebiet des Mietspiegels Münster kann dieser zur Berechnung herangezogen werden.

Der Kl. hatte in der Zeit vom 1.5.1994 bis zum 1.2.1996 ein Studentenzimmer im Wohnhaus der Bekl. in Münster gemietet. Der monatliche Kaltmietzins betrug 410 DM. Unter Berücksichtigung mitzubenutzender Sanitäreinrichtungen standen dem Kl. insgesamt 19 m2 Wohnfläche zur Verfügung.

Der Kl. hat von den Mieten für Dezember 1995 und Januar 1996 insgesamt 606,48 DM einbehalten und behauptet, der von der Bekl. verlangte Mietzins übersteige die üblichen Entgelte für vergleichbaren Wohnraum um mehr als 20 %.

Der Kl. entnimmt den Wert des maximalen Mietzinses (303,24 DM) dem Mietspiegel der Stadt Münster für 1994 (Gruppe C II/gute Wohnlage), wobei er zu dem so ermittelten Wert 3 DM pro Quadratmeter Einzelzimmerzuschlag hinzuaddiert. Er begeht für die Zeit bis einschließlich November 1995 unter Berücksichtigung der bereits einbehaltenen 606,48 DM Rückzahlung von 1.421,96 DM.

Das AG Münster hat die Klage abgewiesen. Der Kl. habe nicht hinreichend dargetan, daß die von der Bekl. geforderte und von ihm gezahlte Miete die üblichen Entgelte um mehr als 20 % überstiegen hat. Der Kl. habe sich zur Begründung seines Vorbringens auf den Mietspiegel der Stadt Münster berufen. Dieser Mietspiegel betreffe jedoch ausschließlich Wohnungen ab ca. 50 m2, er weise keine Entgelte für die Vermietung einzelner Zimmer aus. Die Mietspiegelwerte könnten auch nicht dadurch für die Vermietung einzelner Zimmer fruchtbar gemacht werden, daß ein pauschaler Zuschlag von 3 DM pro Quadratmeter hinzugerechnet werde. Der so gewonnene Wert möge möglicherweise etwas über die "Angemessenheit" aussagen, aber nichts darüber, ob die Miete üblich sei, was nicht normativ, sondern nur empirisch bestimmt werden könne. Es gehe hier auch nicht um einen Teilmarkt für bestimmte Nutzergruppen - eine solche Differenzierung sei nach der Rechtsprechung unzulässig -, sondern um einen Teilmarkt für bestimmte Mietobjekte, Einzelzimmer, auch wenn diese Märkte sich in großem Umfang decken.

(...) Die zulässige Berufung hat in der Sache teilweise Erfolg.

Bei den genannten Beträgen handelt es sich um jeweils 120 % der ortsüblichen Mieten für das vom Kl. bewohnte Zimmer, welche bis April 1995 bei 294 DM und ab Mai 1995 bei 298 DM lag. Die über 120 % dieser Werte liegenden Beträge waren vom Kl. nicht geschuldet, da der Mietvertrag insoweit gemäß § 134 BGB in Verbindung mit § 5 des Wirtschaftsstrafgesetzes nichtig war. Nach der letztgenannten Vorschrift ist die Vereinbarung eines die üblichen Entgelte um mehr als 20 % übersteigenden Mietzinses unzulässig, wenn sie infolge Ausnutzung eines geringen Angebots von vergleichbaren Räumen erfolgt. Von einem geringen Wohnungsangebot in diesem Sinne ist auszugehen, wenn es die bestehende Nachfrage nicht wenigstens spürbar übersteigt (Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., III 59). Daß diese Voraussetzung im Jahre 1994 für den hier fraglichen studentischen Wohnungsmarkt (vgl. OLG Hamm ZMR 1986, 292 [= WM 1986, 206]) vorlag, ist gerichtsbekannt. Auch wenn - die entsprechende Behauptung der Bekl. als richtig unterstellt - zum damaligen Zeitpunkt ein Wohnheimplatz ohne Wartezeit oder auch ein innenstadtfernes Zimmer problemlos zu erlangen gewesen sein sollte, würde die Ausweichmöglichkeit auf diese, aus der Sicht vieler Nachfrager mit Nachteilen verbundenen Alternativen der Annahme eines geringen Wohnungsangebots nicht entgegenstehen. Auch der Sachverständige hat in seinem Gutachten ausgeführt, daß sich etwa ab 1996 die Wohnungsmarktlage (bezogen auf Einzelzimmer) "in der Nachfrage leicht entspannt" habe, woraus zu entnehmen ist, daß zuvor jedenfalls eine Marktlage bestand, die die oben genannte Voraussetzung erfüllte. Daß der ortsübliche Mietzins für das vom Kl. bewohnte Zimmer bis April 1995 294 DM und danach 298 DM betrug, ergibt sich aus dem überzeugenden Gutachten des Sachverständigen, dem sich das Gericht nach eigener Sachprüfung anschließt. Insbesondere ist die Vorgehensweise des Sachverständigen zutreffend, als Vergleichsmaßstab Einzelzimmer als Mietobjekte zugrunde zu legen und den üblichen Mietzins hierfür ausgehend vom Mietspiegel der Stadt Münster unter Berücksichtigung eines Einzelzimmerzuschlages zu ermitteln. Unzutreffend ist demgegenüber der Ansatzpunkt des vom Kl. herangezogenen Gutachtens, in dem der Mietzins für eine 5-Zimmer-Wohnung ermittelt und sodann auf die einzelnen Zimmer aufgeteilt wird. Indem der Gutachter die Ansicht vertritt, einzelne Zimmer innerhalb einer Wohnung seien überhaupt nicht als solche an jeweils unterschiedliche Mieter vermietbar, setzt er sich über die von den Parteien tatsächlich vorgenommene und auch rechtlich nicht zu beanstandende Vertragsgestaltung hinweg und geht daher von falschen Voraussetzungen aus. Daran ändert es auch nichts, daß es sich bei dem fraglichen Zimmer nicht um eine "Wohnung" im baurechtlichen Sinne handelt, da dies seine Fähigkeit, Mietobjekt im bürgerlich-rechtlichen Sinne zu sein, nicht beeinträchtigt. Anknüpfungspunkt für den anzustellenden Vergleich hat das konkrete Mietobjekt zu sein und nicht ein hiervon abweichendes Gebilde, welches die Merkmale eines Begriffs "Wohnung" erfüllt. Unberührt hiervon bleibt die zutreffende Auffassung des Kl., daß in preismäßiger Beziehung ein Teilmarkt für bestimmte Mietergruppen - wie z. B. die Gruppe der Studenten - nicht anerkannt werden kann (vgl. OLG Hamm a. a. O.). Indem für den Vergleich das Kriterium "Einzelzimmer" zugrunde gelegt wird, liegt ein sachliches, dem Mietobjekt als solchem anhaftendes Merkmal vor und nicht etwa ein Abstellen auf eine

aß in preismäßiger Beziehung ein Teilmarkt für bestimmte Mietergruppen - wie z. B. die Gruppe der Studenten - nicht anerkannt werden kann (vgl. OLG Hamm a. a. O.). Indem für den Vergleich das Kriterium "Einzelzimmer" zugrunde gelegt wird, liegt ein sachliches, dem Mietobjekt als solchem anhaftendes Merkmal vor und nicht etwa ein Abstellen auf eine bestimmte Nachfragergruppe. Nicht zu beanstanden sind ferner die weiteren von dem gerichtlichen Sachverständigen herangezogenen Kriterien für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete. Die Einordnung der Wohnlage als mittel bis gut ist nachvollziehbar begründet. Die methodische Vorgehensweise zur rechnerischen Ermittlung der Vergleichsmiete begegnet ebenfalls keinen Bedenken. lnsbesondere ist nicht ersichtlich, warum die Zugrundelegung einer baujahresüblichen Ausstattung und nachfolgende Hinzurechnung von Zuschlägen fehlerhaft sein soll. Diese Methode ermöglicht es, auch Altbauwohnungen, die in ihrer Ausstattungsqualität nicht verändert worden sind - mag es sich um Ausnahmefalle handeln - zutreffend zu bewerten. Es trifft auch keine Ungleichbehandlung mit Neubauwohnungen ein, weil bei diesen ebenfalls auf den baujahresüblichen Standard abgestellt wird und Modernisierungsmaßnahmen bei diesen ebenfalls Mietzinszuschläge auslösen. Eine Verzerrung der Vergleichbarkeit tritt dadurch nicht ein. Soweit der Kl. die Bezugnahme auf den Mietspiegel und die Verwendung von Aktualisierungszuschlägen als zu pauschal angreift, muß er sich - wie er auch selbst einräumt - entgegen halten lassen, daß die angeblich differenziertere Methode des Gutachters zu keinen wesentlich abweichenden Ergebnissen führt. Zu bedenken ist, daß zwei Mietobjekte niemals genau gleich sind und jegliche Art von Vergleichsberechnung daher notwendigerweise mit einer gewissen Pauschalberechnung verbunden ist. Soweit diese bei der Berechnungsweise des Sachverständigen stattfindet, ist sie nicht zu beanstanden. Infolge des Verstoßes gegen § 5 WiStG ist die Mietzinsvereinbarung allerdings - wie sich aus dem RE des BGH v. 11.1.1984 (BGHZ 89, 316 ff. [= WM 1984, 68]) ergibt - nur insoweit nichtig, als sie die Wesentlichkeitsgrenze, also 120 % der onsüblichen Vergleichsmiete, übersteigt. Hiergegen lassen sich nach Auffassung der Kammer möglicherweise Bedenken vorbringen. Mit diesen Bedenken hat sich der BGH in seinem RE jedoch abschließend auseinandergesetzt, so daß eine erneute Vorlage nicht in Betracht kommt.