ortsübliche Vergleichsmiete

ortsübliche Vergleichsmiete; Mietpreisüberhöhung; Rückzahlung; Mietspiegel; Tabellen- Mietspiegel; Sachverständigengutachten; Augenscheinseinnahme; Grundlagendaten; Einsichtsrecht

1. Für die Feststellung der ortsüblichen Vergleichsmiete im Klageverfahren auf Rückzahlung überhöhter Miete kann das Gericht nach Augenscheinseinnahme der Wohnung den Tabellen Mietspiegel ohne Einholung eines Sachverständigengutachtens heranziehen.

2. Die Mietspiegel Hamburg 1989 bis 1995 sind unter gebotener Methodenkontrolle erstellt worden. Nicht substantiierte Angriffe gegen die Erstellungen sind unbeachtlich. Die Baubehörde ist nicht verpflichtet, die Grundlagendaten der Mietspiegel einer Partei zur Einsicht zu überlassen, wenn der Mietspiegel auf einem breiten, empirisch erhobenen Datenmaterial beruht und vom zuständigen Ministerium herausgegeben wird.

Das AG hat die Bekl. mit Recht zur Zahlung verurteilt. Auch hat es zutreffend festgestellt, daß die Kl. für die von ihnen genutzte Wohnung X.-Straße (2. OG) keine monatliche Nettokaltmiete von mehr als DM 1.112,40 zu zahlen haben. (...)

1. Die Einwände der Bekl. gegen die Anwendbarkeit der genannten Mietspiegel sind nicht begründet. Entgegen der Meinung der Bekl. spiegeln die Mietspiegel die ortsübliche Vergleichsmiete zuverlässig wider. Es sind keine "Zuschläge zur Stichtagsdifferenz" vorzunehmen. Es gibt nämlich keine hinreichend gesicherten Anhaltspunkte dafür, daß der Mietpreisanstieg zwischen den Erhebungen zu den einzelnen Mietenspiegeln linear verlaufen ist (vgl. ausführlich dazu LG Hamburg WM 1997, 209).

a. Soweit die Bekl. behaupten, den Mietenspiegeln sei keine einwandfreie wissenschaftliche Methode zugrunde gelegt worden, ist ihr Vortrag unsubstantiiert. Nachdem sie den Methodenbericht 1995 erhalten hatten, waren sie gehalten, ihre Bedenken und Vorbehalte spezifiziert darzutun. Dies gilt auch für die vorangegangenen Mietspiegel, die nach dem eingehaltenen Grundsatz der Methodenkonstanz nach denselben Regeln erstellt wurden (zur Ausgabe 1993, vgl. S. 2 des Methodenberichts). Im übrigen ist auf die Einleitungen zu den Mietspiegeln zu verweisen, aus denen sich ergibt, daß ein Arbeitskreis die jeweilige Erstellung der Mietspiegel fachlich begleitete, der sich u. a. aus Mitgliedern mehrerer Grundeigentümer- und Wohnungsunternehmensverbände zusammensetzt. Auch aus Vermietersicht ist daher die gebotene Methodenkontrolle gewährleistet.

b. Die Rüge der Bekl., es seien zu wenige Wohnungen in das Feld C 3 eingeflossen, um von einer repräsentativen Aussage ausgehen zu können, wird durch die Tabelle 4.3 des Methodenberichts widerlegt. Danach ist hier eine Feldbesetzung von 406 Wohnungen zu verzeichnen, die auch strengsten wissenschaftlichen Anforderungen ohne weiteres genügt.

c. Die Anwendbarkeit der Mietspiegel scheitert nicht daran, daß den Bekl. nicht die gesamten Grundlagen von der Baubehörde Hamburg zur Einsicht überlassen wurden. Die Bekl. verkennen den Inhalt der Entscheidung des BVerfG v. 11.10.1994 (WM 1994, 661). Das BVerfG hat im Rahmen der den Parteien zu eröffnenden Möglichkeit, die von einem Sachverständigen zugrunde gelegten Befundtatsachen zu überprüfen, ausdrücklich ausgeführt, daß diese Möglichkeit um so weniger bestehen müsse, je größer der von ihm verwertete Tatsachenstoff ist, und daß, wenn der Sachverständige auf statistisch erfaßtes Material zurückgreift, Einzelheiten für eine kritische Würdigung in der Regel nicht benötigt werden. Diese Ausführungen und damit die Reduzierung der Überprüfbarkeit gelten erst recht für die Grundlagendaten eines Mietspiegels, zumal, wenn er, wie ständig in Hamburg, auf einem breiten, empirisch erhobenen Datenmaterial beruht und vom zuständigen Ministerium herausgegeben wird. Die überzogene Forderung der Bekl. macht eine Kontrollüberlegung deutlich: Der Mieter von Gewerberaum, der eine Mietanpassung aufgrund einer genehmigten Wertsicherungsklausel schuldet, könnte etwa dem entsprechenden Verlangen des Vermieters entgegenhalten, er müsse die Grundlagen für die vom Statistischen Bundesamt herausgegebenen Indizes der Lebenshaltungskosten überprüfbar darlegen. Es ist evident, daß dieser Standpunkt rechtlich nicht haltbar ist.

Die Bekl. übersehen schließlich die weitere Entscheidung des BVerfG v. 24.7.1996 (WM 1996, 748), nach der im Einzelfall das Recht auf rechtliches Gehör hinter das umfassende Gebot des effektiven Rechtsschutzes zurückzutreten hat. Da sich die Baubehörde Hamburg - nach der von den Bekl. erwähnten Entscheidung des BVerwG offensichtlich zu Recht - weigert, ihnen die vollständigen Akten zur Einsicht und Überprüfung zur Verfügung zu stellen, würde der den Kl. zustehende Rechtsschutz in unerträglicher Weise verkürzt, wenn dem zusätzlichen Informationsinteresse der Bekl. der Vorrang eingeräumt würde. Weder die Kl. noch das Gericht sind gehalten, wegen des von den Bekl. monierten Informationsdefizits vom Mietspiegel abzugehen und auf ein Sachverständigengutachten abzustellen. Wie bereits oben ausgeführt, ist das Defizit aufgrund des statistisch erhobenen Datenmaterials irrelevant. Darüber hinaus ist es außerhalb der beteiligten Berufsgruppen allgemein anerkannt, daß ein Mietspiegel, bei dem wie hier im Feld C 3 406 einschlägige Wohnungen Berücksichtigung gefunden haben, einem Sachverständigengutachten bei weitem überlegen ist. Gerade bei größeren Wohnungsmärkten ist es den Sachverständigen kaum möglich, einen angemessenen Überblick über den Wohnungsmarkt zu erhalten (Hinweise zur Erstellung von Mietspiegeln, 1997, herausgegeben vom Bundesministerium für Raumordnung, Bauwesen und Städtebau, S. 10).

2. Nach dem Ergebnis der von der Kammer durchgeführten Ortsbesichtigung ist die Wohnung nach Art, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage - verglichen mit anderen vor 1919 errichteten Objekten in normaler Wohnlage und von vergleichbarer Größe (hier: 90 qm), die über Bad und Sammelheizung verfügen, allenfalls durchschnittlich. Die Lage ist - bezogen auf andere Wohnungen in normaler Wohnlage - unterdurchschnittlich; sie ist in etwa im Bereich des unteren Drittelwertes der Spanne einzuordnen. Die Kammer verkennt hierbei weder die gute Verkehrsanbindung noch die Einkaufsmöglichkeiten. Sehr nachteilig wirkt sich jedoch die erhebliche Verkehrsbelastung der Wohnung aus. Auch bei geschlossenen Fenstern und trotz der vorhandenen Isolierverglasung ist der Verkehr auf der X.-Straße in den nach vorne hin gelegenen Räumen deutlich wahrzunehmen. Vorteile, die sich aufgrund des gastronomischen Angebots im Viertel bieten, werden zumindest aufgewogen durch die Nachteile, welche mit der im Erdgeschoßbereich des Hauses gelegenen Gaststätte verbunden sind.

Mit Recht haben die Kl. auch auf die schlechte Belichtung der Küche und der beiden nicht zur Straße hin gelegenen Zimmer der Wohnung hingewiesen. Im allgemeinen sind Wohnungen, auch wenn sie entsprechend dem Baualter in einer sog. Schlitzbauweise errichtet sind, erheblich heller. Der Ausblick von den nicht zur Straße hin gelegenen Fenstern ist sehr unattraktiv. Sie sind zu engen und verschmutzten Lichtschächten und zum wenig gepflegten Hinterhof hin gerichtet.

Die genannten Nachteile der Wohnung werden durch die erfolgten Modernisierungen allenfalls ausgeglichen; eine Überschreitung der Mittelwerte kommt jedenfalls nicht in Betracht. Dabei kann zugunsten der Bekl. unterstellt werden, daß die in der Wohnung teilweise vorhandenen (jetzt durch Teppichböden verdeckten) Holzfußböden durchaus attraktiv waren bzw. sind, und daß die Wohnung in einem renovierten Zustand übergeben wurde. Auch ist die Badausstattung überdurchschnittlich. Das Vorhandensein von Bad und separater Dusche liegt über dem Standard vergleichbarer Altbauwohnungen. Die Wohnung ist zudem mit neuen E-Leitungen und Steckdosen versehen, und teilweise sind auch neue Wasser- und Abflußleitungen vorhanden. Bei der Gewichtung dieser Ausstattungsvorteile ist aber zu berücksichtigen, daß zwischenzeitlich ein nicht ganz geringer Teil von Altbauwohnungen in einem mehr oder weniger großen Umfang modernisiert worden ist. Die Küche ist hier zwar teilweise mit neuen Fliesen versehen. Es wurden aber nur ein alter Herd und eine Spüle zur Verfügung gestellt.

3. Entgegen der Meinung der Bekl. ist die ortsübliche Vergleichsmiete genau zu ermitteln. Es ist nicht unterschiedslos für jedes Mietobjekt der Oberwert des jeweiligen Feldes heranzuziehen. Denn ein Tabellenmietspiegel (der einem nach der Regressionsmethode aufgestellten offensichtlich vorzuziehen ist; vgl. LG München I WM 1996, 709) beschreibt einen breiten Rahmen ortsüblicher Mieten, in den die jeweilige Wohnung sowohl nach den Ausstattungskriterien gemäß Anl. 1 als auch den Wohnlagekriterien gemäß Anl. 2 konkret einzuordnen ist. Die von den Bekl. bevorzugte Methode würde dazu führen, daß eine schlecht ausgestattete und ungünstig gelegene Wohnung ebenso beim Oberwert anzusiedeln wäre wie eine Wohnung gehobener Ausstattung und sehr ansprechender Lage. Dieses Ergebnis wäre grob unbillig und im übrigen mit dem Gebot, auf die konkreten Verhältnisse des Einzelfalls abzustellen, nicht in Einklang zu bringen.

4. Die Kammer sieht keinen Anlaß, zusätzlich ein Sachverständigengutachten zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete einzuholen. Die Bewertung der tatsächlichen, an Ort und Stelle vorgefundenen Verhältnisse anhand der umfangreichen Daten eines Mietspiegels in Verbindung mit den dazugehörigen Anl. 1 und 2 führt zu einer verläßlichen Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete. Dadurch, daß die Kammer eine Ortsbesichtigung durchgeführt hat, hat sie dem Gebot Rechnung getragen, daß der Mietenspiegel, wie die Bekl. zutreffend anführen, nicht schematisch angewandt werden darf, es sind vielmehr die Umstände des Einzelfalles zu würdigen, was in der Regel, wenn nicht Ausstattung und Lage der Wohnung von den Parteien ausführlich und im wesentlichen unstreitig beschrieben sind (vgl. LG Frankfurt/Main WM 1994, 605), die Durchführung eines Ortstermins voraussetzt, nicht aber die zusätzliche Einholung eines Sachverständigengutachtens, das hier weitere Erkenntnis nicht bieten kann.