ortsübliche Vergleichsmiete

ortsübliche Vergleichsmiete; Mieterpreisüberhöhung; Mietspiegelfeld; Beweismittel; Sachverständigengutachten

1. Wer sich darauf beruft, daß die ortsübliche Vergleichsmiete vom Mietspiegelwert abweicht, muß die das Abweichen rechtfertigenden Tatsachen substantiiert darlegen, sonst braucht seinem Beweisantritt (Einholung eines Sachverständigengutachtens) nicht nachgegangen zu werden.

2. Die Rechtsprechung des 5. Bußgeldsenats des Kammergerichtes daß der Mietspiegel allein für die Bestimmung der ortsüblichen Ver-gleichsmiete nicht ausreiche (KG GE 91, 1193), ist in Zivilrechtsstreitigkeiten nicht anzuwenden.

Die Vereinbarung über die Höhe des Mietzinses vom 18. Juni 1990 ist gem. § 134 BGB unwirksam, soweit ein über 468,66 DM hinausgehender monatlicher Bruttokaltmietzins vereinbart wurde. Der darüber hinausgehend in Höhe von weiteren 377,34 DM vereinbarte Miet-zins wird vom kl. Mieter nicht geschuldet, weil er die 390,55 DM betragende ortsübliche Vergleichsmiete um mehr als 20 % übersteigt. Wenn ein unter Verletzung von § 5 WiStG unzulässig überhöhter Mietzins vereinbart wird, bleibt die Vereinbarung wirksam, soweit die ortsübliche Vergleichsmiete nicht um mehr als 20 % überschritten wird (Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., III 68, III 30 m. Nachw. in Fn. 5). Die ortsübliche Vergleichsmiete ergibt sich vorliegend unter Zugrundelegung des Neubaumietspiegels. Der Mietspiegel ist zwar kein Beweismittel im Sinne der ZPO, aber als all-gemein zugängliche Erkenntnisquelle grundsätzlich zur Tatsachenfeststellung hinsichtlich der Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete geeignet (KG, GE 91, 725, 727; vgl. a. LG Berlin, GE 91, 727). Soweit der 5. Senat für Bußgeldsachen des Kammergerichtes entschieden hat, daß der Mietspiegel allein für die Berechnung der ortsüblichen Vergleichsmiete nicht ausreiche (KG GE 91, 1193), weicht die vorliegende Entscheidung nur scheinbar davon ab. Der Rechtsstreit braucht nicht gem. § 541 ZPO dem Kammergericht vor-gelegt zu werden, weil die Scheindivergenz darauf zurückzuführen ist, daß es sich bei jenem Verfahren um ein Strafverfahren gehandelt hat, in dem der Sachverhalt von Amts wegen zu ermitteln ist, und die Abweichung ge-rade auf diesem Unterschied des anzuwendenden Verfahrensrechtes be-ruht. Richtig ist allerdings, daß der Mietspiegel nicht notwendig für jede Wohnung die ortsübliche Vergleichsmiete wiedergeben kann. Das liegt vor al-lem daran, daß er - insbesondere hinsichtlich der Lage und des Baualters einer Wohnung - nur ein Grobraster bildet. Individuelle Eigenschaften einer Wohnung können dazu führen, daß diese Wohnung nicht mehr diesem Grobraster unterfällt, sondern daß die ortsübliche Vergleichsmiete sich auf einen vom Mietspiegel abweichenden Betrag beläuft. Die Kammer hält an ihrer Auffassung fest, daß wegen des im Zivilprozeß geltenden Beibringungsgrundsatzes eine Partei mit der Behauptung, die ortsübliche Vergleichsmiete weiche von dem sich aus dem Mietspiegel ergebenden Wert ab, nur dann gehört werden kann, wenn substantiiert dargelegt wird, auf Grund welcher konkreten Umstände die Wohnung nicht dem Grobraster unterfalle. Die bekl. Vermieter haben solche Umstände nicht vorgetragen, sondern le-diglich pauschal in Abrede gestellt, daß der Mietspiegel die ortsübliche Vergleichsmiete wiedergebe. Soweit Einzelheiten über die Wohnung und deren Umfeld in den Rechtsstreit eingeführt wurden, geschah dies lediglich im Zusammenhang mit der Frage, wo die Wohnung zwischen den bei-den Schwellenwerten des Mietspiegels einzuordnen ist. Auch für den Neubaumietspiegel wird die ortsübliche Vergleichsmiete grundsätzlich durch den Mittelwert bestimmt (vgl. LG Berlin, a. a. O.). Ent-gegen der Auffassung des Kl. sind allerdings wohnwerterhöhende Merkmale vorgetragen, die - entgegen der Auffassung der Bekl. - jedoch nicht einem Umfang erreichen, daß sie den oberen Schwellenwert rechtfertigen könnten. Die Kammer ist der Auffassung, daß die wohnwerterhöhenden Merkmale eine Einstufung der Wohnung beim Mittelwert zuzüglich 50 % der Differenz zum oberen Schwellenwert begründen. Eine solche Einstufung ist gem. § 287 ZPO im Wege der

der Auffassung der Bekl. - jedoch nicht einem Umfang erreichen, daß sie den oberen Schwellenwert rechtfertigen könnten. Die Kammer ist der Auffassung, daß die wohnwerterhöhenden Merkmale eine Einstufung der Wohnung beim Mittelwert zuzüglich 50 % der Differenz zum oberen Schwellenwert begründen. Eine solche Einstufung ist gem. § 287 ZPO im Wege der Schätzung geboten und zulässig, weil nach dem Vorbringen der Parteien die ortsübliche Vergleichsmiete in-nerhalb der Schwellenwerte des Mietspiegels liegen muß und insoweit die eigene Sachkunde der Kammer hinreichend ist, zumal die im Altbaumietspiegel aufgestellten Wohnwertkriterien insbesondere bei den älteren Baualtersklassen des Neubaumietspiegels entsprechend herangezogen werden können. Vorliegend begründet das Innenliegen des Badezimmers ebensowenig wie die fehlende Beheizbarkeit der Diele eine Wohnwertminderung. Die ventilatorlose Entlüftung des Badezimmers kann allenfalls ein Mangel i.S.v. § 537 BGB sein. Ob ein Mangel vorliegt, braucht nicht aufgeklärt zu werden, weil er jedenfalls behebbar wäre und behebbare Mängel auf den Wohnwert keinen Einfluß haben. Es wirkt sich auch nicht wohnwertmindernd aus, daß die Waschmaschine im Badezimmer aufgestellt werden muß. Es reicht völlig aus, wenn eine Waschmaschine im Badezimmer oder in der Küche aufgestellt werden kann. Lediglich das Überputzliegen der Leitungen kann als (leicht) wohnwertmindernd berücksichtigt werden. Als wohnwerterhöhend sind die aufgelockerte Bauweise, die günstige Ver-kehrsanbindung (zwei U-Bahnhöfe in unmittelbarer Nähe), noch relativ günstige Einkaufsmöglichkeiten (auch zur Pankstraße ist es nicht übermäßig weit), relativ nahgelegene Naherholungsgebiete (der Humboldthain ist nur ca. 1 km entfernt), "Einbau"-Küche, Flurgarderobe, Badezimmerspiegelschrank, Spiegeltür und Stores zu berücksichtigen. Dabei kann sowohl dem Badezimmerspiegelschrank bei einem Anschaffungspreis von ca. 150,- DM als auch der Einbauküche kein sehr großer Wohnwerterhöhungswert zugemessen werden, da es sich nur um Möbel, nicht aber um Geräte (Kühlschrank, Spül-, Waschmaschine etc.) handelt. Das Vorhandensein von Sanitärobjekten ist selbstverständlicher Standard. Das Vorhandensein von Küchenschränken, zumindest des Spülenschrankes dürfte in Berliner Neubauten ortsüblich sein. Auch ein Herd ist ortsüblicher Stan-dard und wirkt nicht wohnwerterhöhend. Da die Bekl. für die behauptete Hochwertigkeit der Gardinen keinen Beweis angetreten haben, ist von dem Vorhandensein von gebrauchten Stores einfacher Qualität auszugehen, wie es der Kl. geschildert hat. Dem Vorhandensein eines Fahrstuhls kommt - anders als im Altbaumietspiegel, der ab dem 1. Obergeschoß einen Zuschlag von 0,90 DM pro m2 vorsieht - keine explizit zu berücksichtigende Wohnwerterhöhung zu. Zwar war für die im Jahre 1959 bezugsfertig gewordene und im vierten Obergeschoß belegene Streitwohnung durch die seinerzeit geltende Bauordnung von 1958 die Errichtung eines Aufzuges nicht vorgeschrieben (dies wurde erst durch § 44 Abs. 10 der BauO von 1966 angeordnet), aber in dieser Baualtersklasse ist ein Aufzug grundsätzlich als Standard anzusehen; eher dürfte sich das Fehlen eines Fahrstuhls für die Streitwohnung wohn-wertmindernd auswirken. Jedenfalls kann ein Fahrstuhl nur im Rahmen der Schwelleneinordnung berücksichtigt werden, und die Würdigung aller vorgetragenen Wohnwertmerkmale führt zu der vorgenommenen Einordnung. Als zusätzliche explizite Erhöhung ist mit einem Betrag von 2,62 DM der

r dürfte sich das Fehlen eines Fahrstuhls für die Streitwohnung wohn-wertmindernd auswirken. Jedenfalls kann ein Fahrstuhl nur im Rahmen der Schwelleneinordnung berücksichtigt werden, und die Würdigung aller vorgetragenen Wohnwertmerkmale führt zu der vorgenommenen Einordnung. Als zusätzliche explizite Erhöhung ist mit einem Betrag von 2,62 DM der unstreitig vorhandene Teppichboden zu berücksichtigen, da dieser Betrag im Neubaumietspiegel ausdrücklich als ggf. zusätzlich zu berücksichtigender Erhöhungsbetrag vorgesehen ist. Entgegen der Auffassung des Amts-gerichtes ist jedoch ein Möblierungszuschlag schon deswegen nicht an-zusetzen, da es sich bei der vorgetragenen Teilmöblierung um keine Möblierung im eigentlichen Sinne handelt und die Einrichtungsgegenstände bereits bei der Schwelleneinordnung berücksichtigt wurden. Bei einem Mietspiegelmittelwert in Höhe von 7,78 DM und einem oberen Schwellenwert in Höhe von 9,02 DM berechnet sich die ortsübliche Ver-gleichsmiete für die 35,44 m2 große Wohnung zu (8,40 + 2,62) x 35,44 = 390,55 DM.