ortsübliche Vergleichsmiete

ortsübliche Vergleichsmiete; Zustimmungsbegehren; Mieterhöhung; Spanne; Mietspiegelfeld; Wohnwertmerkmale

Zum Nachweis der ortsüblichen Vergleichsmiete reicht es grundsätzlich aus, daß die Zustimmung zu einem Mietzins verlangt wird, der innerhalb der Spanne des für die jeweilige Wohnung maßgeblichen Mietspiegelfeldes liegt. Auf die im Mietspiegel aufgeführten Wohnwertmerkmale kommt es regelmäßig nicht an (wie ZK 61).

Das Mieterhöhungsbegehren der Kl. ist gerechtfertigt. Der ver-langte Mietzins, der eine Anhebung von weniger als 5 % beinhaltet, übersteigt nicht das ortsübliche Entgelt (§ 2 Abs. 1 Nr. 2 MHG in Verb. mit § 2 Abs. 1 GVW). Er befindet sich innerhalb der im Berliner Mietspiegel für die Wohnung ausgewiesenen Preisspanne.

Wie zwischen den Parteien außer Streit steht, ist die Wohnung in das Rasterfeld R 4 des Berliner Mietspiegels für Altbauwohnungen einzuordnen, wonach die Preisspanne von 4,69 DM/m2 bis 6,45 DM/m2 reicht und der Mittelwert 5,46 DM/m2 beträgt. Die-se Mietwerte liegen jedoch nach Auffassung der Kammer erheblich unterhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete, so daß der verlangte Mietzins von 6,05 DM/m2 (einschließlich der Betriebskostenerhöhung), also 0,56 DM/m2 über dem Mittelwert, un-abhängig von den hier im einzelnen gegebenen wohnwertmindernden und wohn-werterhöhenden Merkmalen in jedem Fall gerechtfertigt ist.

Nach § 2 Abs. 1 Nr. 2 MHG ist der Mietzins ortsüblich, der für nicht preisgebundenen Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage in den letzten 3 Jahren vereinbart oder, von Erhöhungen nach § 4 MHG abgesehen, geän-dert worden ist. Solche frei vereinbarten Entgelte enthält der Berliner Mietspiegel nicht. Er stellt ausweislich der Vorbemerkungen lediglich eine Übersicht über die im Jahre 1987 üblicherweise gezahlten preisgebundenen Altbaumieten dar. Diese Handhabung mag von § 2 Abs. 2 GVW gedeckt sein. Der Vorschrift, die sich lediglich mit der Erstellung eines Mietspiegels befaßt, kann jedoch eine Änderung des Begriffs der Vergleichsmiete in § 2 Abs. 1 Nr. 2 MHG dahin, daß auch oder sogar ausschließlich preisgebundene Mieten zum Maßstab zu nehmen sind, nicht entnommen wer-den. Aus ihr ergibt sich auch nicht, daß der Berliner Mietspiegel ein sachlich unab-weisbares Beweismittel für das ortsübliche Mietenniveau darstellt. Nach § 2 Abs. 2 MHG dient ein Mietspiegel nämlich grundsätzlich lediglich als formales Begründungsmittel eines Mieterhöhungsverlangens. Welche Beweiskraft ihm für die materielle Berechtigung der begehrten Mieterhöhung zukommt, unterliegt der freien Wür-digung des Gerichts (vgl. Sternel Mietrecht, 3. Aufl., Teil III Rdn. 731 ff.).

Nach Überzeugung der Kammer unterschreiten die im Mietspiegel angegebenen Werte die in Berlin für nicht preisgebundenen Wohnraum vereinbarten Mieten bei weitem, denn die preisgebundenen Altbaumieten lagen erheblich unter dem, was für vergleichbare Wohnungen auf dem freien Wohnungsmarkt gezahlt wurde. Bereits seit einigen Jahres gibt es dort kaum noch Mieten unter 8,00 DM/m2, während Qua-dratmeterpreise von über 20,00 DM keine Seltenheit mehr sind (Oske, Zum Begriff der ortsüblichen Miete in Berlin und zur Relevanz des Mietspiegels, GE 1989, 546, 547). Zwar sind diese Wohnungen ausnahmslos erst nach dem 31. Dezember 1949 bezugsfertig geworden (vgl. § 1 AMVOB), allein das Baualter stellt jedoch, wie die Aufzählung in § 2 Abs. 1 Nr. 2 MHG belegt, keinen entscheidenden Wohnwertfaktor dar. Insbesondere kann nicht davon ausgegangen werden, daß Altbauten auf dem Wohnungsmarkt generell geringer bewertet werden. Altbauwohnraum ist im Gegenteil wegen seines im allgemeinen großzügigeren und individuelleren Zuschnitts häu-fig besonders begehrt.

Auch der Gesetzgeber ist offensichtlich der Ansicht gewesen, daß trotz der durch das XII. BMG gewährten besonders umfassenden Möglichkeiten einer Anhebung der preisgebundenen Altbaumieten diese bei ihrer grundsätzlichen Freigabe bis zum 1. Januar 1988 vom allgemeinen Marktniveau noch weit entfernt waren. Anderenfalls hätte es nicht des Gesetzes zur dauerhaften sozialen Verbesserung der Wohnungssituation im Land Berlin bedurft, das zur Vermeidung sozialer Härten bei der Miet preisentwicklung während einer siebenjährigen Übergangszeit die möglichen Erhöhungen auf jährlich 5 % begrenzt (§ 2 Abs. 1 GVW).

Die Kammer schließt sich damit in Ergebnis und Begründung der von der Zivilkammer 61 des Landgerichts Berlin in der Entscheidung GE 1989, 473 entwickelten Rechtsauffassung an. Danach reicht es wegen des aufgezeigten Abstandes zwischen den im Mietspiegel ausgewiesenen und den am freien Markt regelmäßig erzielten Mieten zum Nachweis der ortsüblichen Vergleichsmiete grundsätzlich aus, wenn der Vermieter die Zustimmung zu einem Mietzins verlangt, der innerhalb der Spanne des für die jeweilige Wohnung in Betracht kommenden Mietspiegelfeldes liegt.