ortsübliche Vergleichsmiete

ortsübliche Vergleichsmiete; Zustimmungsbegehren; Mieterhöhung; Spanne; Mietspiegelfeld; Wohnwertmerkmale

1. Zum Nachweis der ortsüblichen Vergleichsmiete reicht es grundsätzlich aus, wenn der Vermieter ein Entgelt verlangt, das den Oberwert des maßgeblichen Mietspiegels nicht übersteigt. 2. Der Mietspiegel-Mittelwert ist kein maßgeblicher Ausgangspunkt zur Mietermittlung.

Das Mieterhöhungsverlangen ist ordnungsgemäß be-gründet worden. Verlangt der Vermieter, wie hier, einen Mietzins, der in-nerhalb des von ihm zutreffend bezeichneten Mietspiegelfeldes liegt, so genügt diese Angabe, ohne daß es geboten wäre, für die etwaige Überschreitung des im Mietspiegel ausgewiesenen mittleren Spannenwertes wohnwerterhöhende Merkmale anzugeben (vgl. § 2 Abs. 2 S. 2 MHG; LG Berlin, GE 1989, 91 und 473).

Zum Nachweis der ortsüblichen Vergleichsmiete reicht es grundsätzlich aus, wenn der Vermieter ein Entgelt verlangt, das den Oberwert des maß-geblichen Mietspiegels nicht übersteigt (LG Berlin, GE 1989, S. 473). Denn es ist allgemein kundig, daß die im Berliner Mietspiegel ausschließlich für ehemals preisgebundenen Altbauwohnraum ausgewiesenen Mietpreiswerte bei weitem nicht den Mietzins repräsentieren, der für vergleichbaren nicht preisgebundenen Wohnraum verlangt wird. Durch das Gesetz zur dauerhaften sozialen Verbesserung der Wohnungssituation im Land Berlin (GVWBln) wollte der Gesetzgeber aber die Angleichung des preisgebundenen an das preisfreie Mietniveau erreichen, wobei sozial unverträglichen Preissprüngen durch die 5%ige Kappungsgrenze des § 2 Abs. 1 GVWBln Rechnung getragen wurde. Entgegen der von den Bekl. vertrete-nen Auffassung hat der Gesetzgeber durch die Bestimmungen des GVWBln dagegen nicht den am preisfreien Wohnungsbestand orientierten Begriff der ortsüblichen Vergleichsmiete des § 2 Abs. 1 Nr. 2 MHG geändert. Zwar ist in § 2 Abs. 2 GVWBln bestimmt, daß abweichend von der genannten Vorschrift des § 2 Abs. 1 Nr. 2 MHG bei der erstmaligen Aufstellung eines Mietspiegels auch bislang preisgebundene Entgelte zugrunde gelegt wer-den "können". Schon allein der Umstand, daß dies lediglich geschehen "kann", das "ob" der Regelung also den zur Aufstellung des Mietspiegels berufenen kommunalen Stellen bzw. Interessenverbänden (§ 2 Abs. 2 S. 2 MHG) überlassen bleiben sollte, spricht gegen die Ansicht, der Ge-setzgeber habe die Absicht verfolgt, den Begriff der an preisfreien Entgel-ten orientierten ortsüblichen Vergleichsmiete abweichend vom MHG zu regeln. Der Annahme, daß einer der zentralen Begriffe des gesetzlichen Mietpreisrechtes zur Disposition von Behörden und Verbänden gestellt werden sollte, steht die grundsätzliche rechtliche Erwägung des Geset-zesvorbehaltes entgegen. Auch aus der Tatsache, daß der Gesetzgeber lediglich bei der Aufstellung eines Mietspiegels die Zugrundelegung auch bislang preisgebundener Entgelte sanktioniert hat, spricht dagegen, daß durch § 2 Abs. 2 GVWBln der Begriff der ortsüblichen Vergleichsmiete in § 2 Abs. 1 Nr. 2 MHG geändert werden sollte. Denn ein Mietspiegel stellt kein absolutes, sondern nur eines von mehreren in § 2 Abs. 2 MHG bei-spielhaft aufgezählten Begründungsmitteln eines Erhöhungsverlangens dar.

Außer Zweifel steht, daß der Berliner Mietspiegel wegen seiner gesicherten statistischen Gundlage Beweis erbringt für die im Jahre 1987 gezahlten preisgebundenen Altbaumieten. Fest steht ferner, wie ausgeführt, daß die-se Mieten weit unterhalb der in Berlin ortsüblichen preisfreien Mieten lie-gen. Ein Vermieter ist daher ohne weiteres unter Wahrung der 5%igen Kappungsgrenze befugt, einen Mietzins zu verlangen, der den im Mietspiegel ausgewiesenen Spannenoberwert nicht überschreitet. Unter den genannten Voraussetzungen, die im vorliegenden Fall, wie dargelegt, er-füllt sind, ist es Sache des Mieters, darzulegen und unter Beweis zu stellen, daß der vom Vermieter verlangte Mietzins die ortsübliche Vergleichsmiete übersteigt (vgl. LG Berlin GE 1989, S. 473). Das kann folglich nur in der Weise geschehen, daß er vorträgt, die begehrte Miete werde für ein seiner Wohnung vergleichbares Mietobjekt auf dem preisfreien Wohnungsmarkt nicht erzielt. Das haben die Bekl. hier nicht dargelegt, sondern sich ledig lich im Rahmen des Mietspiegels und der zu seiner Erläuterung beigefügten Spanneneinordnung auf wohnwertmindernde Merkmale berufen.

Zu einer abweichenden Beurteilung gibt im vorliegenden Fall auch nicht das vom Amtsgericht eingeholte Gutachten Veranlassung. Dieses stützt sich ausschließlich, auch soweit der Sachverständige zur Ergebniskontrolle eine "Feinabstimmung" vorgenommen hat, auf die im Berliner Mietspiegel ausgewiesenen Mietzinswerte, wobei in Verkennung des Rechtsbegriffes der ortsüblichen Vergleichsmiete der Spannenmittelwert als maßgeblicher Ausgangspunkt gewählt worden ist.

Anmerkung: Vergleiche auch Entscheidung der Kammer vom 3. November 1989 (GE 89, 1231).