ortsübliche Vergleichsmiete

ortsübliche Vergleichsmiete; Mietspiegel; Orientierungsmerkmal; wohnwerterhöhendes Merkmal; Isolierglasfenster; Auskunftsanspruch; Wesentlichkeitsgrenze

1. Der Mieter hat gegen den Vermieter insoweit einen Rückzahlungsanspruch, als die vereinbarte Miete die Wesentlichkeitsgrenze von 20 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete überschreitet.

2. Ein Isolierglasfenster in einem ca. 10,5 qm großen Zimmer einer 81,93 qm großen Wohnung stellt ohne Hinzutreten weiterer Umstände kein wohnwerterhöhendes Merkmal dar.

3. Der Mieter hat dann keinen Anspruch auf Auskunft über die zuletzt vor dem 1.1.1988 preisrechtlich zulässige Miete, wenn der Mietvertrag nach diesem Stichtag abgeschlossen worden ist.

4. Der Begriff der "bisherige/n Miete" in § 3 GVW ist nicht auslegungsfähig.

Den Kl. steht nach ihrem als zugestanden anzunehmenden tatsächlichen mündlichen Vorbringen insoweit ein Rückzahlungsanspruch aus § 812 Abs. 1 BGB zu (vgl. dazu Kinne, GE 1987, 843, 849), weil die gezahlte Miete die Wesentlichkeitsgrenze des § 5 WiStG von 20 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete (vgl. dazu OLG Stuttgart GE 1981, 867) überschreitet. Nach dem als zugestanden anzusehenden tatsächlichen mündlichen Vorbringen der Kl. ist die Wohnungsmiete aus dem Rasterfeld G 4 des Berliner Mietspiegels zu entnehmen, nach dessen Mittelwert sich eine ortsübliche Vergleichsmiete von 5,42 DM pro qm, mithin für die Wohnung der Kl. von 444,06 DM errechnet. Unter Berücksichtigung ei-nes Zuschlages von 20 % zu dieser Miete ergibt sich eine Miete von 6,50 DM/qm, mithin für die von den Kl. gemietete Wohnung eine Mietobergrenze von 532,55 DM. Im Verhältnis zu der vertraglich vereinbarten und von den Kl. seit Mietbeginn gezahlten Miete von 580,00 DM ergibt sich eine monatliche Überzahlung von 47,45 DM, mithin für die Zeit vom 1.2.1988 bis zum 31.5.1989 von (16 Monaten x 47,45 DM =) 759,20 DM. Das, auch nach dem Vortrag der Kl., in das kleine Zimmer eingebaute Iso-lierglasfenster rechtfertigt keinen Ansatz einer über dem Mittelwert des Rasterfeldes G 4 liegenden Miete. Zwar sind nach der Orientierungshilfe für die Spanneneinordnung des Berliner Mietspiegels als wohnwerterhöhendes Merkmal Isolierglasfenster in Wohn-/Schlafräumen anzusehen. Da aber die Orientierungshilfe nur Anhaltspunkte für die Spanneneinordnung gibt, aber nicht als schematisch zu handhabendes Spannenkriterium anzusehen ist (vgl. dazu u. a. Urteil der Kammer vom 17. März 1989 - 64 S 438/88 - GE 1989, 509; ebenso AG Schöneberg GE 1989, 47), kommt es auf die Umstände des Einzelfalles an. Ein Isolierglasfenster in einem ca. 10,5 qm großen Zimmer einer 81,83 qm großen Wohnung kann aber für sich gesehen ohne das Hinzutreten weiterer Umstände nicht als wohnwerterhöhend angesehen werden. Denn die Schall- und Wärmeisolierung durch dieses Fenster fällt angesichts der Größe der Wohnung und der La-ge des Zimmers neben der Küche und hinter dem Bad nicht derart ins Gewicht, daß sich die Wohnverhältnisse insgesamt verbessern.

Die Berufung hatte insoweit keinen Erfolg, als die Kl. ihren Anspruch auf Auskunft über die preisrechtlich zulässige Miete im Dezember 1987 und im Dezember 1988 weiter verfolgen. Insoweit war die Berufung durch Schlußurteil zurückzuweisen.

Wie bereits in dem angefochtenen Urteil zutreffend ausgeführt worden ist - die Kammer folgt insoweit den Gründen der angefochtenen Entscheidung -, ist für das seit dem 1. Februar 1988 bestehende Mietverhältnis der Parteien § 3 GVW maßgebend, wonach der vereinbarte Mietzins den bisherigen Mietzins nicht um mehr als 10 vom Hundert übersteigen darf. Als "bisheriger Mietzins" i. S. d. § 3 Abs. 1 GVW ist der zuletzt vereinbarte oder durch eine begründete Mieterhöhungserklärung angehobene Mietzins an-zusehen, ohne daß es darauf ankommt, ob dieser preisrechtlich zulässig war oder nicht (Beuermann, Miete und Mieterhöhung bei preisfreiem Wohnraum, § 3 GVW Rdn. 2; Schach in Perspektive 89 - Forum für die Wohnungswirtschaft - S. 43, 47; ebendort auch Beuermann S. 48, 54; Em-merich Sonnenschein, Miete, § 3 GVW Rdn. 8; Kinne, GE 1987, 843, 848). Es handelt sich dabei um eine Art Stichtagsmietenregelung, durch die die bisherigen Mieten unabhängig von ihrer preisrechtlichen Zulässigkeit fest-geschrieben werden sollten. Dies ergibt sich bereits aus der Verwendung des Begriffes "bisherige Miete" im Gegensatz zu "bisheriger preisrechtlich zulässiger Miete". Da dem Gesetzgeber bekannt war, daß Mietzinsvereinbarungen auch preisrechtlich unzulässig gewesen sein konnten - wie sich insbesondere aus § 5 GVW ergibt -, hätte es nahegelegen, auch in § 3 Abs. 1 GVW die preisrechtlich zulässige Miete zur Berechnungsgrundlage für die Mietbegrenzung beim Neuabschluß von Mietverträgen nach dem 1.1.1988 zu bestimmen. Statt dessen hat der Gesetzgeber den Be-griff "bisherige Miete" gewählt, der eindeutig und nicht auslegungsfähig ist.

Dem steht nicht entgegen, daß Mietzinsvereinbarungen für über den 31. Dezember 1987 hinaus fortbestehende Mietverhältnisse nur in Höhe von 10 % über der preisrechtlich zulässigen Miete wirksam werden (§ 5 Abs. 1 GVW). Da § 5 Abs. 1 GVW nur auf den "Rahmen des § 3" verweist, im übri-gen einen anderen Sachverhalt erfaßt, kann aus der Verweisung in § 5 Abs. 1 GVW auf § 3 GVW nicht entnommen werden, daß für beide Bestim-mungen derselbe Mietzinsbegriff gilt (vgl. dazu auch Beuermann, § 3 Rdn. 2). Im übrigen spricht auch die Entstehungsgeschichte dafür, daß auf die "bisherige Miete" und nicht auf die "preisrechtlich zulässige Miete" abzustellen ist. In den Gesetzesmaterialien ist stets von "bisheriger Miete" und nicht von "bisheriger preisrechtlich zulässiger Miete" die Rede.

Da die Bekl. den Kl.

mit der Klageerwiderung Auskunft über die "bisherige Miete" erteilt haben, stand den Kl. der noch geltend gemachte Auskunftsanspruch nicht zu.