ortsübliche Vergleichsmiete

ortsübliche Vergleichsmiete; Mietspiegel; Orientierungsmerkmale; Modernisierungszuschlag; Wesentlichkeitsgrenze

Zur Anwendbarkeit des § 3 GVW unter Berücksichtigung eines Modernisierungszuschlages und zur Berechnung der Wesentlichkeitsgrenze des § 5 WiStG.

Ein Anspruch auf Rückzahlung überzahlter Miete steht den Kl. gemäß § 812 Abs. 1 Satz 1 erste Alternative BGB nicht zu, da die in dem Mietvertrag zwischen den Parteien vom 25.1.1988 vereinbarte Miete nicht preisrechtswidrig ist.

Gemäß § 3 GVW darf bei Abschluß eines Mietvertrages nach dem 31.12.1987 der vereinbarte Mietzins den bisherigen Mietzins zuzüglich bisher darin nicht enthaltener Erhöhungsbeträge nach den §§ 3 bis 5 MHG nicht um mehr als 10 % übersteigen. Als bisheriger Mietzins ist hierbei, wie bereits in dem Versäumnisteil- und Schlußurteil vom 3. Oktober 1989 aus-geführt worden ist, der zuletzt vereinbarte oder durch eine begründete Mieterhöhungserklärung angehobene Mietzins anzusehen, ohne daß es darauf ankommt, ob dieser preisrechtlich zulässig war oder nicht. Die mit dem Vormieter der Kl. zuletzt vereinbarte Kaltmiete betrug 401,04 DM, wobei der Vormieter einen von den Bekl. erhobenen Modernisierungszuschlag in Höhe von 8,55 DM monatlich für den Einbau eines Isolierglasfensters im kleinen Zimmer nicht gezahlt hatte. Berücksichtigt man diesen Zuschlag, dessen Berechtigung zweifelhaft ist, nicht, so errechnet sich für die bisherige Miete zuzüglich einer Erhöhung von 10 % ein Mietzins nach § 3 GVW in Höhe von (401,04 + 40,10 =) 441,14 DM, also bei einer Wohnfläche von 81,93 qm 5,38 DM pro Quadratmeter.

Dieser Betrag liegt unter dem Mittelwert des für die Wohnung der Kl. maß-geblichen Rasterfeldes G 4 des Berliner Mietspiegels von 5,42 DM/qm.

2. Die erhebliche Überschreitung des Mittelwertes ist demgemäß allein darauf zurückzuführen, daß die Bekl. einen Modernisierungszuschlag in Höhe von 158,61 DM für den vor der Vermietung der Wohnung an die Kl. erfolgten Einbau von Duschbädern im Hause berechnet und der bisherigen Miete zugerechnet haben. Dies ist gemäß § 3 GVW zulässig. Die dem berechneten Modernisierungszuschlag zugrunde gelegten Maßnahmen und Kosten haben die Kl. nicht mehr bestritten. Die Umlage der Kosten auf 8 Wohnungen ist nach § 11 AMVOB angemessen. Rechnet man diesen Zuschlag der bisherigen Miete zuzüglich 10 % hinzu, so ergibt sich - bereits ohne Berücksichtigung des Modernisierungszuschlages für den Einbau des Isolierglasfensters - eine Kaltmiete von 599,75 DM. Dieser Mietzins liegt bereits über dem mit den Kl. vereinbarten Kaltmietzins, der 580 DM beträgt, d. h., die Bekl. haben den Modernisierungszuschlag nicht einmal voll ausgeschöpft.

3. Die Bekl. sind auch nicht wegen einer wesentlichen Überschreitung des ortsüblichen Mietzinses im Sinne von § 5 Wirtschaftsstrafgesetz zur Rück-zahlung anteiligen Mietzinses verpflichtet.

a) Hierbei kann dahinstehen, ob die Vorschrift des § 5 Wirtschaftsstrafgesetz überhaupt Anwendung findet, oder die von den Bekl. berechnete Mie-te einschließlich des Modernisierungszuschlages nicht aufgrund von vor Inkrafttreten des GVW durchgeführten Modernisierungsmaßnahmen Be-standsschutz genießt (vgl. insoweit Beschluß der Kammer vom 9. Januar 1990, 64 S 346/89, GE 1990, 315; Urteil der Zivilkammer 62 vom 16. No vember 1989, 62 S 235/89, GE 1990, 103). Der Bestandsschutz würde den Bekl. dann zugute kommen, wenn sie die Modernisierungsmaßnahmen wegen des Einbaues des Bades vor dem 31.12.1987 abgeschlossen hät-ten. Den Zuschlag von 10 % der bisherigen Miete gemäß § 3 GVW könnten sie dann allerdings nicht mehr berechnen (vgl. Urteil der ZK 62 vom 16. No vember 1989, GE 1990, 103, 105).

b) Jedenfalls ist aber auch die Wesentlichkeitsgrenze des § 5 Wirtschaftsstrafgesetz, die bei 20 % oberhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete anzu-setzen ist (vgl. OLG Stuttgart, GE 1981, 867), nicht überschritten.

Hierbei war nunmehr nach dem Einspruch der Bekl. deren erneutes Vor-bringen zu der Spanneneinordnung zu berücksichtigen.

Die Wohnung ist dem Rasterfeld G 4 des Mietspiegels 1987 zuzuordnen. Der Mittelwert hierfür beträgt 5,42 DM/qm, die obere Grenze 6,67 DM.

Als wohnwerterhöhende Merkmale sind folgende Merkmale zu berücksichtigen:

Merkmalgruppe 1: Wandfliesen im Bad bis auf halbe Höhe

Merkmalgruppe 3: Überwiegend belichtet und besonnt,

Merkmalgruppe 4: Verstärkte Elektrosteigeleitung und Gegensprechanlage,

Merkmalgruppe 5: Ruhige Lage, gute Verkehrsverbindungen, gute Einkaufsmöglichkeiten, Nähe zu öffentlichen Einrichtungen.

Soweit die Kl. bestritten haben, daß die Räume überwiegend belichtet und besonnt seien, ist dieses Bestreiten unsubstantiiert, nachdem die Bekl. mit Schriftsatz vom 7.2.1990 im einzelnen vorgetragen haben, daß die zwei größeren Zimmer der im 3. Obergeschoß gelegenen Wohnung Südlage haben. Das spricht für eine überwiegend gute Belichtung und Besonnung. Die Bekl. hätten demgegenüber vortragen müssen, weshalb sonst dieser Vorteil nicht gegeben ist.

Soweit die Kl. das Vorhandensein einer verstärkten Elektrosteigeleitung bestritten haben, haben die Bekl. diese durch Vorlage der Bestätigung der vorherigen Hausverwaltung, deren Richtigkeit die Kl. nicht mehr bestritten haben, bestätigt.

Insbesondere in Merkmalgruppe 5 überwiegen die Vorteile der guten Ver-kehrsverbindungen, guten Einkaufsmöglichkeiten und guten Erreichbarkeit öffentlicher Einrichtungen einerseits, die dennoch ruhige Lage der Wohnung andererseits. Dieser Vorteil wird nicht wesentlich durch die von den Bekl. vorgetragenen angeblich erheblichen Lärmbelästigungen durch den Betriebshof der Entwässerungswerke im schräg gegenüberliegenden Haus, einer Autowerkstatt sowie entfernt liegender Kneipen entwertet, zu-mal die Kl. den Umfang der vermeintlichen Lärmbelästigungen nicht im einzelnen substantiiert dargelegt haben. Ferner haben die Kl. die Putzschäden, die bis Juli 1989 vorgelegen haben sollen, nicht näher dargelegt, obwohl die Bekl. deren Ausmaß bestritten haben.

Damit erscheint eine Überschreitung des Mittelwertes um 40 % des oberen Spannenwertes als angemessen. Das entspricht bei einer oberen Spanne von 1,25 DM einem Betrag von 0,50 DM oberhalb des Mittelwertes, demgemäß 5,92 DM, so daß der ortsübliche Vergleichsmietzins für die 81,93 qm große Wohnung der Kl. 485,03 DM beträgt. Diese Miete darf um 20 %, d. h. 97,- DM überschritten werden, so daß die verlangte Miete nicht mehr als 582,03 DM betragen darf. Der verlangte Mietzins von 580,- DM liegt darunter.

Anmerkung: Vergleiche Versäumnisurteil vom 24. Oktober 1989, GE 1990 Seite 707.