ortsübliche Vergleichsmiete

ortsübliche Vergleichsmiete; Bruttokaltmiete; ortsübliche; Berliner Mietspiegel; Orientierungshilfe; Mieterhöhung; Wohnumfeld; Friedrich-Wilhelm-Platz; Schloßstraße (Steglitz); Antenne; wohnwerterhöhendes Merkmal; Gegensprechanlage; Elektrosteigeleitung; verstärkte als wohnwerterhöhendes Merkmal; Verkehrslärm; Einkaufsmöglichkeiten

1. Hat der Vermieter vor dem Wirkungszeitpunkt der nach § 2 MHG verlangten Mieterhöhung eine Betriebskostenerhöhung durchgeführt, so gehören die er höhten Betriebskosten zum Mietzins im Wirksamkeitszeitpunkt.

2. Zum Lagewert von Wohnungen am Friedrich-Wilhelm-Platz.

Die Kl. ist Vermieterin, die Bekl. sind Mieter einer Wohnung im ehemals preisgebundenen Altbau. Der monatliche Mietzins betrug am 1. Mai 1987 543,24 DM und erhöhte sich zum 1. Januar 1988 um 2,35 DM für Betriebskosten. Unter dem 18. Februar 1988 verlangte die Kl. Zustimmung zu einer Erhöhung des Mietzinses um 27,16 DM auf insgesamt 572,75 DM.

Die Kl. hat einen Anspruch auf Zustimmung zu einer Mieterhöhung auf 555,31 DM gegen die Bekl. gem. §§ 2 MHG, 2 GVW.

Der ortsübliche Mietzins für die Wohnung der Bekl. beträgt 4,72 DM/m2. Auszugehen ist dabei von einem Mietzins unter Einbeziehung der Betriebskostenerhöhung, da maßgebend für die Berechnung der Preis zum Zeitpunkt des Wirksamwerdens des Erhöhungsverlangens ist. Die ein Jahr davor liegende Mietzinshöhe ist lediglich für die Berechnung der Kappungsgrenze zugrundezulegen.

Die Frage, welcher Mietzins für die Wohnung der Bekl. ortsüblich ist, ist anhand des "Berliner Mietspiegels für Altbauwohnungen" zu beantworten. Da noch keinerlei Er-fahrungswerte über frei vereinbarte Mietzinshöhen im ehemals preisgebundenen Wohnraum vorliegen, kommt die Einholung eines Sachverständigengutachtens zur Zeit noch nicht in Betracht. Der Mietspiegel ist als Maßstab geeignet, weil er auf der Grundlage durchschnittlich gezahlter Mieten für Wohnungen bestimmter Kategorien erstellt worden ist.

Die Mietzinsspanne für Wohnungen, die der Wohnung der Bekl. vergleichbar sind, bewegt sich zwischen 3,91 DM/m2 und 5,35 DM/m2 bei einem Mittelwert von 4,42 DM/m2.

Die Wohnung weist eine Reihe von Merkmalen auf, die vom durchschnittlichen Stan-dard abweichen, wobei die positiven Merkmale überwiegen. Zwar stammt die zeitge-mäße Ausstattung von Küche und Bad von den Bekl., und die Wohnung ist außerdem durch den Verkehrslärm des nahegelegenen Friedrich-Wilhelm-Platzes mit seinen zahlreichen Ampeln beeinträchtigt. Die Wohnung verfügt aber andererseits über gute Verkehrsverbindungen bei Bus und U-Bahn und über ausgezeichnete Einkaufsmöglichkeiten durch die Nähe der Schloßstraße. Sie ist gut geschnitten, insbesondere sind die Wohnräume nach vorne und der Schlafraum in den ruhigen Hof gelegen. Die zur Straße gelegenen Wohnräume sind sehr hell und sonnig, während der Schlaf-raum kühler ist. Hinzu kommen Antenne, verstärkte Elektrosteigeleitungen und Gegensprechanlage, so daß insgesamt eine Überschreitung des Mittelwertes um 0,30 DM/m2 gerechtfertigt ist.