Ortsübliche Miete im Außenbezirk

Ortsübliche Miete im Außenbezirk; Freifinanzierter Wohnraum; Mietpreisüberhöhung; Mietzinsvereinbarung; Wuchermiete; ortsübliche Miete; Außenbezirk; Entgelt; unangemessen hohes; Vergleichsmiete; Kostenmiete

Zur Höhe der ortsüblichen Miete in einem Berliner Außenbezirk.

Die Kl. war seit dem 1. April 1985 Mieterin einer freifinanzierten, 101,61 m2 großen Drei-Zimmer Maisonette-Wohnung im Dachgeschoß eines Hauses in Berlin-Zehlendorf. Die Kaltmiete ohne Betriebskosten betrug vereinbarungsgemäß 2.060 DM, der Betriebskostenvorschuß 152,42 DM, der Heiz- und Warmwasserkostenvorschuß 147,02 DM. Das Mietverhältnis wurde von der Kl. wegen arglistiger Täuschung angefochten und jedenfalls einvernehmlich zum 30. November 1987 beendet. Die Kl. verlangt vorliegend von der Bekl. Rückzahlung von nach ihrer Auffas sung überzahlten Mieten für die gesamte Dauer des Mietverhältnisses in Höhe von knapp 16.000 DM. Die Kl. meint, der vereinbarte Mietzins habe um 28,45% über dem ortsüblichen Mietzins gelegen. Die Überschreitung rühre daher, daß die Bekl. auch den Anteil von 40,37 m2 Hobbyräumen nach dem Quadratmeterpreis für Wohnräume berechnet habe, obwohl diese nach den bauaufsichtsrechtlichen Bestimmungen zum dauernden Aufenthalt von Menschen nicht zugelassen und nur eingeschränkt nutzbar gewesen seien. Die Bekl. hat vorgetragen, nach den Ermittlungen des Sach-verständigen K. betrage die ortsübliche Vergleichsmiete unter Berücksichtigung auch der Hobbyräume 22,17 DM, die Kostenmiete sogar 30,53 DM je m2. Das Amts-gericht hat die Rückforderungsklage abgewiesen.

Der Kl. steht kein Rückforderungsanspruch aus § 812 Abs. 1 Satz 1 1. Alternative BGB zu. Der zwischen den Parteien abgeschlossene Mietvertrag ist gemäß §§ 535, 305 BGB wirksam gewesen und auch wirksam geblieben.

Grundsätzlich ist daran festzuhalten, daß auch im Mietrecht Vertragsfreiheit herrscht. An diesem letztlich auf Art. 14 GG beruhenden Grundsatz ist für freifinanzierten Wohnraum in der Weise festzuhalten, daß die Parteien eines Mietvertrages über die Höhe des zu entrichtenden Mietzinses eine Vereinbarung treffen, an die sie dann auch gebunden sind.

Zutreffend weist die Bekl. darauf hin, daß von diesem Grundsatz nur dann eine Aus-nahme zu machen ist, wenn der vereinbarte Mietzins deutlich, d.h. jedenfalls 20%, über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt. Es ist allerdings bereits zweifelhaft, ob an dieser Beschränkung festgehalten werden kann, wenn die Kostenmiete anhand einer wohnungswirtschaftlichen Berechnung bereits erheblich höher ist und ob dem Ver-mieter verwehrt werden kann zu versuchen, diese Kostenmiete auch zu erzielen, wenn die Marktgegebenheiten dies zulassen.

Im vorliegenden Fall kann jedoch auch von einer Überschreitung der ortsüblichen Miete um mehr als 20% nicht ausgegangen werden. Die ortsübliche Miete, die der Sachverständige K. im Auftrage der Bekl. ermittelt hat, liegt nur unwesentlich unter der zwischen den Parteien vereinbarten Miete. Die Angriffe der Kl. gegen dieses Gut-achten gehen bereits deswegen ins Leere, weil der Sachverständige das Vorhandensein von Hobbyräumen in seinem Privatgutachten durchaus berücksichtigt hat. Die Angriffe der Kl. dagegen gehen auch deswegen ins Leere, weil sie nicht unterscheidet zwischen solchen Hobbyräumen, die etwa auf dem Boden oder im Keller eines Hauses liegen ohne von der Wohnung aus direkt zugänglich zu sein, und solchen Räumen, die in die Wohnung selbst integriert sind.

Ebensowenig kommt eine Mietzinsminderung nach § 537 BGB in Betracht. Soweit die Kl. behauptet, die Dachgeschoßräume seien nicht ausreichend beheizbar gewesen, ist sie in entsprechender Anwendung von § 539 BGB mit diesem Vorbringen ausge schlossen, denn die Rechtsprechung hält übereinstimmend daran fest, daß der Mie-ter mit der Zahlung des vollen Mietzinses zu erkennen gibt, daß er die Sache als ver tragsgemäß hinnimmt. Nachträgliche Mietminderungen sind daher nur in besonderen Ausnahmefällen möglich.

Ebensowenig kann eine Mietzinsminderung darauf gestützt werden, daß ein Teil der Räume bauaufsichtsrechtlich nicht zum dauernden Aufenthalt von Menschen zugelassen gewesen sein soll. Es ist nicht ersichtlich, daß hieraus irgendwelche Beeinträchtigungen der Kl. während der Zeit ihres Gebrauchs eingetreten sind.

Aus dem vorgenannten Grund kommt auch eine Anfechtung des Mietvertrages ge-mäß § 121 BGB nicht in Betracht. Der Vermieter hat lediglich dafür einzustehen, daß die Räume sich in dem Zustand befinden, in dem sie sich bei Anmietung befunden haben. Das ist hier aber der Fall gewesen. Etwa vorhandene baurechtliche Beschränkungen haben sich nicht zu Ungunsten der Kl. ausgewirkt, so daß es an einem ent-sprechenden Anfechtungsgrund fehlt.

Ebensowenig steht der Kl. ein Schadensersatzanspruch aus § 823 Abs. 2 BGB in Ver-bindung mit § 5 Wirtschaftsstrafgesetz zu. Insoweit fehlt es bereits an dem Tatbestandsmerkmal des § 5 Abs. 1 Satz 2 Wirtschaftsstrafgesetz. Denn es ist nichts dafür ersichtlich, daß die Bekl. "infolge der Ausnutzung eines geringen Angebotes an ver gleichbaren Räumen" den Mietzins in der vorbezeichneten Höhe verlangt hat. Frei-finanzierte Räume zu Preisen von etwas über 20,- DM pro Quadratmeter und Monat sind durchaus keine Mangelware in den sogenannten durchgrünten Außenbezirken Berlins. Vielmehr herrscht hier ein durchaus ausgeglichener Wohnungsmarkt, wie dem erkennenden Gericht aus zahlreichen Rechtsstreitigkeiten bekannt ist, wo derartige Wohnungen zu den hier in Frage kommenden Quadratmeterpreisen durchaus nicht ohne weiteres ihre Mieter finden.