Ortsübliche Miete im Außenbezirk

Ortsübliche Miete im Außenbezirk; Freifinanzierter Wohnraum; Mietpreisüberhöhung; Mietzinsvereinbarung; Wuchermiete; ortsübliche Miete; Außenbezirk; Entgelt, unangemessen hohes; Vergleichsmiete; Kostenmiete

Zur Höhe der ortsüblichen Miete in einem Berliner Außenbezirk.

Die Kl. war seit dem 1. April 1985 Mieterin einer freifinanzierten, 101,61 m2 großen Drei-Zimmer-Maisonette-Wohnung im Dachgeschoß eines Hauses in Berlin-Zehlendorf. Die Kaltmiete ohne Betriebskosten betrug vereinbarungsgemäß 2.060 DM, der Betriebskostenvorschuß 152,42 DM, der Heiz- und Warmwasserkostenvorschuß 147,02 DM. Die Kl. verlangt vorliegend von der Bekl. Rückzahlung von nach ihrer Auffassung überzahlten Mieten für die gesamte Dauer des Mietverhältnisses. Die Kl. meint, der vereinbarte Mietzins habe um 28,45% über dem ortsüblichen Mietzins gelegen. Die Überschreitung rühre daher, daß die Bekl. auch den Anteil von 40,37 m2 Hobbyräumen nach dem Quadratmeterpreis für Wohnräume berechnet habe, obwohl diese nach den bauaufsichtsrechtlichen Bestimmungen zum dauernden Aufenthalt von Menschen nicht zugelassen und nur eingeschränkt nutzbar gewesen seien. Die Bekl. hat vorgetragen, nach den Ermittlungen des Sachverständigen K. betrage die ortsübliche Vergleichsmiete unter Berücksichtigung auch der Hobbyräume 22,17 DM, die Kostenmiete sogar 30,53 DM je m2.

Der Kl. steht kein Rückforderungsanspruch aus § 812 Abs. 1 Satz 1 1. Alternative BGB zu. Der zwischen den Parteien abgeschlossene Mietvertrag ist gemäß §§ 535, 305 BGB wirksam gewesen und auch wirksam geblieben.

Grundsätzlich ist daran festzuhalten, daß auch im Mietrecht Vertragsfreiheit herrscht. An diesem letztlich auf Art. 14 GG beruhenden Grundsatz ist für freifinanzierten Wohnraum in der Weise festzuhalten, daß die Parteien eines Mietvertrages über die Höhe des zu entrichtenden Mietzinses eine Vereinbarung treffen, an die sie dann auch gebunden sind.

Zutreffend weist die Bekl. darauf hin, daß von diesem Grundsatz nur dann eine Ausnahme zu machen ist, wenn der vereinbarte Mietzins deutlich, d.h. jedenfalls 20%, über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt. Es ist allerdings bereits zweifelhaft, ob an dieser Beschränkung festgehalten werden kann, wenn die Kostenmiete anhand einer wohnungswirtschaftlichen Berechnung bereits erheblich höher ist und ob dem Vermieter verwehrt werden kann zu versuchen, diese Kostenmiete auch zu erzielen, wenn die Marktgegebenheiten dies zulassen.

Im vorliegenden Fall kann jedoch auch von einer Überschreitung der ortsüblichen Miete um mehr als 20% nicht ausgegangen werden. Die ortsübliche Miete, die der Sachverständige K. im Auftrage der Bekl. ermittelt hat, liegt nur unwesentlich unter der zwischen den Parteien vereinbarten Miete. Ebensowenig steht der Kl. ein Schadensersatzanspruch aus § 823 Abs. 2 BGB in Verbindung mit § 5 Wirtschaftsstrafgesetz zu. Insoweit fehlt es bereits an dem Tatbestandsmerkmal des § 5 Abs. 1 Satz 2 Wirtschaftsstrafgesetz. Denn es ist nichts dafür ersichtlich, daß die Bekl. "infolge der Ausnutzung eines geringen Angebotes an vergleichbaren Räumen" den Mietzins in der vorbezeichneten Höhe verlangt hat. Freifinanzierte Räume zu Preisen von etwas über 20,- DM pro Quadratmeter und Monat sind durchaus keine Mangelware in den sogenannten durchgrünten Außenbezirken Berlins.