Ortsübliche Vergleichsmiete, Spanneneinordnung, wohnwertminderndes Merkmal „kein Balkon“, Orientierungshilfe nicht bindend

Das Wohnwertmindernde Merkmal „kein Balkon“ liegt dann nicht vor, wenn der Balkonanbau den Gebrauchswert der Mietsache nicht nachhaltig erhöhen würde (hindernder rechtlicher Grund gegen Balkonanbau).

(Leitsatz der Redaktion)

II. 1. […] Die Kl. hat gegen die Bekl. einen Anspruch auf Zustimmung zu einer Erhöhung der Bruttokaltmiete um 53 € auf monatlich 734,89 € mit Wirkung ab 1. April 2014 aus §§ 558 ff. BGB i. V. m. den Regelungen des Vergleiches der Parteien vom 10. August 2012.

Der letztgenannte Betrag übersteigt - unter Berücksichtigung der Vorgaben des Vergleiches der Parteien - nicht die ortsübliche Vergleichsmiete für die unstreitig in das Mietspiegelfeld J1 des Berliner Mietspiegels 2013 einzuordnende Wohnung, das eine Mietzinsspanne von 4 €/m2 bis 6,62 €/m2 und einen Mittelwert von 5,17 €/m2 ausweist. Letzterer ist der Berechnung der Miete nunmehr zugrunde zu legen, denn nach Abschluss des Vergleiches ist unstreitig das positive Wohnwertmerkmal einer nur den Mietern zugänglichen gepflegten Müllstandfläche mit sichtbegrenzender Gestaltung (Merkmalgruppe 5) hinzugekommen; es sind hingegen nicht den Wohnwert mindernde Merkmale hinzugetreten.

Dem liegen unter Berücksichtigung der Orientierungshilfe für die Spanneneinordnung als Schätzgrundlage folgende Feststellungen zugrunde: […]

b) Unter Berücksichtigung der vom Bundesgerichtshof entwickelten Maßstäbe zur Schätzung der ortsüblichen Vergleichsmiete gem. § 287 ZPO, wenn zur Einordnung der Wohnung in die Mietspiegelspannen eines - wie hier vorliegenden - qualifizierten Mietspiegels eine Orientierungshilfe als Schätzgrundlage zur Verfügung steht (vgl. BGH, Urt. v. 20.4.2005 - VIII ZR 110/04, NZM 2005, 498 = GE 2005, 662, zit. nach juris), ist auch das Fehlen eines Balkons (Merkmalgruppe 3) nicht wohnwertmindernd zu berücksichtigen. Nach der Orientierungshilfe des Berliner Mietspiegels 2013 entfällt das (wohnwertmindernde) Merkmal des nicht vorhandenen Balkons, wenn ein solcher aus baulichen und/oder rechtlichen Gründen nicht möglich oder nicht zulässig ist. Diese Voraussetzungen sind hier als gegeben anzusehen.

Für eine etwaige Balkonanlage im Hofbereich folgt dies aus der Antwort des Bezirksamtes Friedrichshain-Kreuzberg mit Schreiben vom 25. Juni 2014 auf die entsprechende Anfrage der Kl. Danach kann das Bezirksamt nach einer Ortsbegehung die Errichtung einer Balkonanlage aus denkmalrechtlicher Sicht „nicht in Aussicht stellen“. Die Mitteilung bezieht sich zwar - wie auch die Kl. nunmehr einräumt - nur auf die Hoffassaden. Sie steht einer Anbringung von Balkonen jedenfalls auf der Hofseite in jedem Fall rechtlich entgegen.

Hinsichtlich der von den Bekl. geltend gemachten Balkonanlage im Bereich des Lichthofes folgt der Ausschluss des wohnwertmindernden Merkmals aus den konkreten baulichen Gegebenheiten nach dem zur Akte gereichten Grundriss sowie den Lichtbildern und aus einer Zusammenschau der Beschreibung des Merkmals in der Orientierungshilfe mit den Regelungen der §§ 555b ff., 536 BGB.

Nach den Maßstäben des für das Wohnraummietrecht zuständigen VIII. Zivilsenates des Bundesgerichtshofs dürfen die Gerichte sich nicht (fälschlich) an die Orientierungshilfe für gebunden halten, sondern haben sie als Schätzgrundlage im Rahmen der Einordnung der Wohnung in die im Mietspiegel ausgewiesenen Mietpreisspannen heranzuziehen und das ihnen eingeräumte Ermessen auszuüben. Wie auch sonst im Rahmen des § 287 ZPO hat der Tatrichter dabei alle wesentlichen Gesichtspunkte, die Erfahrungssätze und Denkgesetze zu beachten; um die Überprüfung zu gewährleisten, hat er die tatsächlichen Grundlagen der Schätzung und ihrer Auswertung darlegen (vgl. BGH, aaO., m.w.N.).

Der Anbau eines Balkons im Lichthof wäre aufgrund der hier gegebenen konkreten baulichen Situation nicht als wohnwerterhöhend im Sinne des § 555b BGB anzusehen, sondern könnte vielmehr zu einer Mietminderung nach § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB führen. Es wäre widersprüchlich und würde sich als Verstoß gegen Denkgesetze und Erfahrungssätze, damit als ermessensfehlerhaft darstellen, wenn die Kammer einerseits Duldungspflichten nach § 555b ff. BGB wegen einer im Einzelfall fehlenden nachhaltigen Erhöhung des Gebrauchswertes der Mietsache durch das Anbringen eines Balkons verneint (vgl. LG Berlin, Urt. v. 19. Dezember 2013 - 67 S 322/13, bislang unveröff.) oder nach einer entsprechenden baulichen Maßnahme einen Mangel der Mietsache aufgrund der konkreten baulichen Gegebenheiten annimmt (vgl. etwa Hinweisbeschl. der Kammer v. 13. Juli 2015 - 65 S 121/15, GE 2015, 1292), im Rahmen der Anwendung der Orientierungshilfe zum Berliner Mietspiegel 2013 dessen ungeachtet aber - zu Lasten des Vermieters, der von dem für den Mieter außerordentlich kostenintensiven, im Einzelfall tatsächlich nicht wohnwertverbessernden Anbringen eines Balkons bzw. einer Auseinandersetzung darüber absieht - von einer baulich und/oder rechtlichen Zulässigkeit einer Balkonerrichtung ausgehen würde.

In der hier gegebenen baulichen Situation wären wegen der geringen Ausmaße des Lichthofes von 11 x 7 m sowie der auf den Lichtbildern ersichtlichen sehr kurzen Abstände der dicht nebeneinander bzw. schräg gegenüberliegenden Fenster zum Lichthof mit dem Anbau einer Balkonanlage erhebliche Nachteile verbunden, wie eine weitere Verschattung des ohnehin dunklen Lichthofes und der in diese Richtung gelegenen Räume sowie die wegen der kurzen Entfernungen zu erwartende starke Einsehbarkeit der jeweils anderen Balkone und Wohnungen (vgl. Hinweisbeschl. der Kammer, aaO.). […]

Der Mieter kann sich nicht darauf berufen, dass die Wohnung keinen Balkon aufweist, wenn der Balkonanbau zu keiner Wohnwertverbesserung führen würde und er deshalb den Anbau nicht als Modernisierungsmaßnahme dulden müsste.

Die Mietvertragsparteien stritten im Rahmen eines Mieterhöhungsverlangens des Vermieters über die mietspiegelgemäße Einordnung der Mietwohnung. Die Wohnung verfügt über keinen Balkon. Beim Amtsgericht hatte der Vermieter keinen Erfolg, was zu seiner Berufung zum Landgericht führte.

Das LG Berlin, ZK 65, änderte das angefochtene Urteil ab und verurteilte den Mieter zur Zustimmung. Zu der – vorliegend nur relevanten – Frage, ob das wohnwertmindernde Merkmal in der Merkmalgruppe 3: Wohnung „kein Balkon“ vorliegt, kam die Kammer zum Ergebnis, dass das Merkmal nicht vorliege, weil der Balkon (-Anbau) nach der Definition des Mietspiegels 2013 aus baulichen und/oder rechtlichen Gründen nicht möglich oder nicht zulässig sei. Hinsichtlich der von dem Mieter geltend gemachten Balkonanlage im Bereich des Lichthofes folge der Ausschluss des wohnwertmindernden Merkmals aus den konkreten baulichen Gegebenheiten nach dem zur Akte gereichten Grundriss sowie den Lichtbildern und aus einer Zusammenschau der Beschreibung des Merkmals in der Orientierungshilfe mit den Regelungen der §§ 555b ff., 536 BGB.

Der Anbau eines Balkons wäre aufgrund der vorliegend gegebenen konkreten baulichen Situation nicht als wohnwerterhöhend nach § 555b BGB anzusehen, sondern könnte vielmehr zu einer Mietminderung nach § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB führen. Es wäre widersprüchlich und ermessensfehlerhaft, wenn die Kammer einerseits Duldungspflichten nach § 555b ff. BGB wegen einer im Einzelfall fehlenden nachhaltigen Erhöhung des Gebrauchswertes der Mietsache durch das Anbringen eines Balkons verneine oder nach einer entsprechenden baulichen Maßnahme einen Mangel der Mietsache aufgrund der konkreten baulichen Gegebenheiten annehme, im Rahmen der Anwendung der Orientierungshilfe dessen ungeachtet aber – zu Lasten des Vermieters, der von dem für den Mieter außerordentlichen kostenintensiven, im Einzelfall tatsächlich nicht wohnwertverbessernden Anbringen eines Balkons bzw. einer Auseinandersetzung darüber absehe – von einer baulich und/oder rechtlichen Zulässigkeit einer Balkonerrichtung ausgehen würde. In der hier gegebenen baulichen Situation wären wegen der geringen Ausmaße des Lichthofes von 11 x 7 m sowie der auf den Lichtbildern ersichtlichen sehr kurzen Abstände der dicht nebeneinander bzw. schräg gegenüber liegenden Fenster zum Lichthof mit dem Anbau einer Balkonanlage erhebliche Nachteile verbunden, wie eine weitere Verschattung des ohnehin dunklen Lichthofes und der in diese Richtung gelegenen Räume sowie die wegen der kurzen Entfernungen zu erwartende starke Einsehbarkeit der jeweils anderen Balkone und Wohnungen.

In diesem Zusammenhang wird auf den Hinweisbeschluss der ZK 65 vom 13. Juli 2015 zu 65 S 121/15 (GE 2015, 1292) Bezug genommen, nach dem eine nicht unerhebliche Gebrauchsbeeinträchtigung einer (anderen) Wohnung vorliegen könne, obwohl ein Balkonanbau für eine Nachbarwohnung zu einer Wohnwertsteigerung führen könnte.