Originalvollmacht ist der Kündigungserklärung grundsätzlich beizufügen

Die Kündigung eines durch den Vermieter beauftragten Rechtsanwalts (und späteren Prozeßbevollmächtigten) kann der Mieter (unverzüglich) zurückweisen, wenn keine Originalvollmacht beigefügt ist, es sei denn, der Vermieter hatte den Mieter zuvor von der Bevollmächtigung des Rechtsanwalts informiert. Hatte der Rechtsanwalt schon zuvor die Abmahnung erklärt, ohne daß der Mieter das beanstandet hatte, kann daraus nicht gefolgert werden, der Mieter gehe von der Vertretungsmacht des Rechtsanwalts aus.

Eine wegen desselben Grundes im Rechtsstreit erklärte Kündigung ist dann unwirksam, wenn sie nicht zeitnah zu dem in Rede stehenden Vorfall erfolgte.

(Leitsätze der Redaktion)

Der Kl. steht gegenüber dem Bekl. ein Anspruch auf Räumung und Herausgabe der von diesem innegehaltenen Wohnung gemäß § 546 Abs. 1 BGB nicht zu.

Die Kündigung der Kl. vom 6. Juni 2002 ist gemäß § 174 Satz 1 BGB unwirksam. Denn mit Schreiben des Prozeßbevollmächtigen des Bekl. vom 12. Juni 2002 ist die Zurückweisung der in dem vorgenannten Schreiben ausgesprochenen fristlosen sowie fristgemäßen Kündigungen mangels Vorlage einer Vollmacht erfolgt. Eine Originalvollmacht des die Kündigung erklärenden Prozeßbevollmächtigten der Kl. ist unstreitig dem Bekl. nicht vorgelegt worden. Die Zurückweisung war auch im Sinne des § 174 Satz 1 BGB unverzüglich, da mangels anderweitigen Vortrags der Kl. davon auszugehen ist, daß das Schreiben des Prozeßbevollmächtigten des Bekl. die Kl. bzw. deren Prozeßbevollmächtigten spätestens am 14. Juni 2002 erreicht haben dürfte.

Soweit sich die Kl. darauf beruft, die Zurückweisung des Kündigungsschreibens sei gemäß § 174 Satz 2 BGB ausgeschlossen, weil der Bekl. anderweitige Kenntnis durch die Kl. von der Bevollmächtigung des Prozeßbevollmächtigten erlangt habe, ist dies unzutreffend. Zunächst ist Vorraussetzung für einen Ausschluß des Zurückweisungsrechts die Kenntniserlangung des Geschäftsgegners durch den Geber der Vollmacht, wohingegen die Kenntniserlangung in sonstiger Weise nicht genügt (vgl. Palandt-Heinrichs, 61. Aufl., § 174 Rn. 4). Vorliegend behauptet die Kl. selbst nicht, daß der Bekl. durch sie von die Bevollmächtigung des Prozeßbevollmächtigten zur Abgabe materiell-rechtlicher einseitiger empfangsbedürftiger Willenserklärungen informiert gewesen sei.

Soweit des weiteren unter Berücksichtigung von Treu und Glauben nach § 242 BGB die Zurückweisung ausgeschlossen sein kann, wenn der Vertreter innerhalb einer ständigen Geschäftsverbindung bereits wiederholt Handlungen vorgenommen hat, die einer derartigen Vollmacht bedürfen, ohne daß dies vom Geschäftsgegner entsprechend gerügt worden wäre, ist auch eine derartige Situation hier nicht gegeben. Das zuvor durch den Prozeßbevollmächtigten der Kl. gefertigte Abmahnschreiben vom 28. Mai 2002 führt zu einem derartigen Ausschluß des Zurückweisungsrechtes nicht. Zwar stellt die Abmahnung eine einseitige, empfangsbedürftige Willenserklärung dar, indes ist eine Form für die Abmahnung nicht vorgeschrieben. Soweit - z. B. zu Beweiszwecken - die Abmahnung schriftlich erfolgt, ist es in der Tat erforderlich, daß die Abmahnung mit einer eigenhändigen Unterschrift des Abmahnenden versehen ist oder bei Abmahnung durch einen Vertreter die Erklärung namens und in Vollmacht des Vertragspartners abgegeben und die Originalvollmacht beigefügt wird, weil anderenfalls die Abmahnung zurückzuweisen ist. Bereits hieraus ist ersichtlich, daß es sich bei der lediglich geschäftsähnlichen Handlung der Abmahnung nicht um eine das Mietverhältnis gestaltende Erklärung handelt, so daß deren rechtliche Qualität nicht der einer Kündigungserklärung entspricht, die - bei vorliegender Wirksamkeit - das Dauerschuldverhältnis beenden würde. Die fehlende Zurückweisung eines ohne entsprechende Vollmacht übersandten Abmahnschreibens führt demgemäß nicht ohne das Vorliegen weiterer Anhaltspunkte zum Ausschluß des Zurückweisungsrechts der aufgrund der Abmahnung folgenden Kündigung. Hierbei ist im vorliegenden Fall vor allem zu berücksichtigen, daß das Abmahnschreiben vom 28. Mai 2002 - mithin zu einem Zeitpunkt, der die Zurückweisung vom 12. Juni 2002 noch als unverzüglich im Sinne von § 174 Satz 1 BGB erscheinen lassen würde - datiert, so daß aus der fehlenden Zurückweisung dieses Abmahnschreibens der Ausschluß des Zurückweisungsrechts betreffend die Kündigung vom 6. Juni 2002 nicht folgt.

Die Prozeßvollmacht des Prozeßbevollmächtigten der Kl. in einem Parallelrechtsstreit bezieht sich entgegen der Auffassung der Kl. nicht auf die Erteilung einer Vollmacht zur Vornahme materiell-rechtlicher Erklärungen - wie hier der Kündigungserklärung - im hiesigen Rechtsstreit.

Des weiteren geht der Hinweis der Kl. auf den Umfang der Prozeßvollmacht, die zweifellos auch das Recht zur Abgabe materiell-rechtlicher einseitiger Willenserklärungen umfassen kann, bereits deshalb fehl, weil eine Prozeßvollmacht vom 6. Juni 2002 nicht vorliegt. Wird die materiell-rechtliche Erklärung in einem bestimmenden Schriftsatz im Sinne von § 129 ZPO abgegeben, so genügt es, daß die Vollmachtsurkunde zu den Akten gereicht ist, was zur Folge hat, daß § 174 Satz 1 BGB nicht gilt (Zöller-Vollkommer, 19. Aufl., § 81 Rn. 11). Im vorliegenden Fall ist die Kündigung vom 6. Juni 2002 indes außerhalb des Prozesses abgegeben worden und die Zurückweisung ebenfalls außergerichtlich erfolgt.

Darüber hinaus ist die Kündigung vom 6. Juni 2002 aber auch in der Sache unwirksam, weil ein die Kündigung rechtfertigender Grund weder gemäß §§ 543 Abs. 2 Ziffer 2, 569 Abs. 2 BGB noch gemäß § 573 BGB vorliegt. Denn im Verhalten des Bekl. in bezug auf den Vorfall vom 17. Mai 2002 vermag die Kammer keinen schweren Verstoß, der zur Unzumutbarkeit der Fortsetzung des Mietverhältnisses führt, zu erkennen. Hierbei kann zugunsten der Kl. unterstellt werden, daß der Bekl. den Badezimmerheizkörper am 17. Mai 2002 vorübergehend aus seiner Wohnung verbrachte, um möglicherweise mit diesem Verhalten seinen Wunsch nach einem neuen Heizkörper für das Badezimmer durchzusetzen. Dies stellt zweifellos einen Pflichtverstoß des Bekl. dar. Der Heizkörper ist indes noch vorhanden, so daß eine Verletzung des Eigentums der Kl. nicht vorliegt. Eine etwa hierin liegende Täuschungshandlung des Bekl. kann nach dem unstreitigen Tatbestand des angefochtenen Urteils jedenfalls nicht mit einem derartigen Verschuldensgrad erkannt werden, daß dies zwingend die Beendigung des Mietverhältnisses nach sich zieht. Im Beharren des Bekl. auf den zweifelhaften Umstand, der Badheizkörper sei entsorgt worden, mag eine gewisse Pflichtverletzung zu sehen sein; ein gezieltes Täuschen zur Erwirken des Einbaus eines neuen Heizkörpers läßt sich hieraus jedoch nicht in einer Weise erkennen, daß die Zumutbarkeit der Fortsetzung des Mietverhältnisses aufgrund eines schweren Vertrauensbruchs entfallen würde.

Die von der Prozeßvollmacht des Prozeßbevollmächtigten der Kl. gedeckte Kündigungserklärung mit Schriftsatz vom 14. November 2002 liegt zeitlich derart lange nach dem Vorfall vom 17. Mai 2002, daß der Zeitablauf zwischen dem behaupteten Vorfall und dem Ausspruch der Kündigung ein Indiz gegen das Vorliegen der erforderlichen Unzumutbarkeit der Fortsetzung des Mietverhältnisses ist (BGH NJW-RR 1988, 77). Unabhängig davon, daß die Kündigung zwar nicht innerhalb einer bestimmten Frist zu erklären ist, läßt jedoch der Ausspruch einer Kündigung nach dem Ablauf von vier Wochen nach der Verletzungshandlung in der Regel das Tatbestandmerkmal der Unzumutbarkeit entfallen.

Vollmachtsfalle: Die Kündigung ohne Vorlage der Originalvollmacht kann der Mieter zurückweisen.

In einem früheren Rechtsstreit zwischen den Mietvertragsparteien war der jetzige Prozeßbevollmächtigte schon einmal für den Vermieter tätig geworden. Er wurde erneut mit einem Kündigungsverfahren beauftragt und mahnte den Mieter ab. Eine Vollmacht fügte er indes nicht bei. Da der Mieter nicht reagierte, kündigte der Prozeßbevollmächtigte das Mietverhältnis wegen einer Vertragsverletzung, fügte jedoch eine Originalvollmacht nicht bei. Der Mieter wies die Kündigung deswegen zurück (§ 174 BGB). Die Kündigung wurde während des Rechtsstreits wiederholt.

Das LG Berlin, ZK 63, wies die Räumungsklage ab. Zu Recht habe der Mieter die Kündigung durch den Prozeßbevollmächtigten mangels Vorlage einer Originalvollmacht zurückgewiesen. Der Vermieter könne sich nicht darauf berufen, daß dem Mieter die Bevollmächtigung bekannt gewesen sei. Eine ausdrückliche Bekanntgabe sei nicht erfolgt. Die Bevollmächtigung in einem anderen Rechtsstreit reiche nicht aus, weil es dort nicht um die Abgabe von materiell-rechtlichen Erklärungen gegangen sei. Die Kündigung im Prozeß wegen desselben Vorfalls greife nicht, weil die Kündigung zeitnah zum Vorfall erfolgen müsse. Im übrigen liege auch kein ausreichender Kündigungsgrund vor. Der Abbau eines Badezimmerheizkörpers stelle zwar vorliegend eine gewisse Pflichtverletzung dar. Im Rahmen der Zumutbarkeitserwägung sei der Grund jedoch nicht so gravierend, daß er die Kündigung rechtfertige.