Orientierungsmerkmale des Berliner Mietspiegels 2011

Orientierungsmerkmale des Berliner Mietspiegels 2011; moderne Entlüftungsanlage; überwiegend hochwertiger Bodenbelag

1. Eine Entlüftungsanlage für das innenliegende Bad ist modern, wenn die Entlüftung durch eine Intervallschaltung gesteuert wird, die sich nach der Dauer der Nutzung des Bades richtet.

2. Der Bodenbelag einer Wohnung ist nicht überwiegend hochwertig, wenn neben zwei größeren Wohnräumen mit Parkett noch zwei nur mit Dielenboden ausgestattete kleinere Räume vorhanden sind.

3. Die Ausstattung mit Dielen stellt keinen hochwertigen Bodenbelag dar.

(Leitsätze der Redaktion)

Die gemäß §§ 511 ff. ZPO zulässige Berufung ist teilweise erfolgreich. Die Kl. haben gegenüber den Bekl. gemäß § 558 BGB nur einen Anspruch auf Zustimmung zur Erhöhung der Nettokaltmiete in dem oben zuerkannten Umfang. [...] Die gemäß § 559 d Abs. 3 BGB durch den qualifizierten Berliner Mietspiegel 2011 als ortsüblich anzunehmende Vergleichsmiete beträgt für die betroffene Wohnung nicht mehr als 763,71 €. Soweit für die Spanneneinordnung des unstreitig einschlägigen Mietspiegelfelds K2 hinsichtlich der Bewertung der Merkmalgruppe 1 (Bad) und des Vorhandenseins des Sondermerkmals „hochwertiger Bodenbelag" in der überwiegenden Zahl der Wohnräume strittig ist, gilt Folgendes: Die Merkmalgruppe 1 ist positiv und nicht nur ausgeglichen zu bewerten. Zutreffend hat das Amtsgericht hier die vorhandene Lüftungsanlage als modern im Sinne des entsprechenden positiv zu bewertenden Merkmals bewertet. Insoweit ist die Berufung nicht erfolgreich. Die vorhandene Entlüftung des innenliegenden Bades ohne Fenster ist modern, ihre Steuerung ist nämlich nicht beschränkt auf eine vorgegebene und nicht steuerbare Nachlaufzeit nach dem Ausschalten des Lichts, sondern es gibt auch eine Intervallschaltung, die sich nach der Dauer der Nutzung des Bades - welche offenbar anhand der Lichtschaltung erkannt wird - richtet. Entgegen der Auffassung des Amtsgerichts Tempelhof-Kreuzberg reicht diese Form der Steuerung aus. Es muss nicht zwingend ein Feuchtigkeitssensor vorhanden sein, auch muss es nicht zwingend einen Wärmetauscher zur Erwärmung der Außenluft geben. Die ergänzende Angabe im Mietspiegel zu diesem Merkmal ,,Feuchtigkeitssensor" ist nur beispielhaft erfolgt, um erkennbar zu machen, dass eine durchlaufende Lüftungsanlage oder allein eine nicht steuerbare Zeitschaltung nicht ausreichen würde.

Erfolgreich ist die Berufung aber im Übrigen. Einen hochwertigen Bodenbelag in der überwiegenden Anzahl der Wohnräume gibt es nicht. Die zwei (größeren) Wohnräume mit Parkettböden reichen dafür nicht, weil die Wohnung über zwei weitere (kleinere) Wohnräume verfügt, die mit Dielenboden ausgestattet sind. Das Sondermerkmal knüpft an die Anzahl der Wohnräume und nicht an die Wohnfläche an, so dass es unbeachtlich ist, dass die beiden Wohnräume mit Parkett vergleichsweise größer sind als die gedielten Räume.

Dem Amtsgericht ist nicht darin zu folgen, dass auch die abgezogenen Holzdielen einen hochwertigen Bodenbelag in dieser Altbauwohnung darstellten. Das kann nur ausnahmsweise bejaht werden. In Altbauwohnungen stellten Holzdielen, die im Vergleich zu Parkettboden nicht nur optisch nicht so ansprechend und dekorativ waren, sondern auch mit vergleichsweise weicheren und damit für die Gebrauchsanforderungen geringwertigeren Hölzern, etwa Kiefer oder Fichte, hergestellt wurden, so dass allein deshalb ihre Oberfläche durch härtere Lacke und Anstriche versiegelt werden musste.

Auch durch das Abziehen dieser Farblacke (häufig Ochsenblut, grau, braun oder dunkelgrün) und das Lackieren, Lasieren oder Ölen dieser Dielen mit dem Ergebnis, dass deren Holzmaserung wieder erscheint, entsprechen diese Dielen einem Parkettboden nicht. Daran ändert nichts, dass sie derzeit einem verbreiteten Geschmack folgend als modern bzw. schön bewertet werden. Zwar gibt es inzwischen auch qualitativ hochwertige Dielenböden, die mit einem Parkett vergleichbar sein können, etwa wenn edle Holzer mit größerer Dicke verwendet werden. Die Standardausstattung von Altbauten stellen sie allerdings nicht dar und sind ersichtlich auch hier nicht vorhanden.

Eine Entlüftungsanlage mit Intervallschaltung entsprechend der Dauer der Badbenutzung ist modern im Sinne der Orientierungshilfe zum Berliner Mietspiegel. Parkett in nur zwei von vier Wohnräumen gilt nicht als insgesamt hochwertiger Bodenbelag. Daran ändert auch nichts, dass in zwei weiteren Wohnräumen abgezogene und versiegelte Holzdielen vorhanden sind. Grundsätzlich können auch sie hochwertiger Bodenbelag sein, worunter das LG Berlin aber nicht entsprechend behandelte Böden in Altbauten zählt.

Die Mietvertragsparteien stritten im Rahmen einer Mieterhöhung darüber, ob die durch eine Intervallschaltung entsprechend der Dauer der Badbenutzung gesteuerte Entlüftungsanlage als modern einzustufen sei, und ob die Ausstattung von zwei größeren Wohnräumen mit Parkett als überwiegend hochwertig anzusehen sei, wenn daneben noch zwei kleinere Räume mit Dielen vorhanden waren. Gegen die entsprechende Einstufung durch das AG richtete sich die Berufung des Mieters.

Die Berufung hatte nur hinsichtlich des Bodenbelags Erfolg. Nach Ansicht der ZK 65 war die Ausstattung von zwei größeren Wohnräumen mit Parkett nicht als überwiegend hochwertig anzusehen, weil daneben noch zwei kleinere Räume mit Dielen vorhanden waren. Für das Wohnwertmerkmal „überwiegend hochwertig" käme es nicht auf die Wohnfläche, sondern auf die Anzahl der Räume an. Dielenfußboden sei aber in Altbauwohnungen nicht als hochwertig anzusehen, weil er im Vergleich zu Parkettboden weniger ansprechend und dekorativ sei und zudem aus geringerwertigen Hölzern bestehe. Die Entlüftungsanlage sei dagegen als modern anzusehen, weil sie durch eine Intervallschaltung entsprechend der Dauer der Badbenutzung gesteuert werde.

Der Entscheidung ist zuzustimmen. Nach dem Berliner Mietspiegel 2011 kommt es für das Sondermerkmal „Hochwertiger Bodenbelag" darauf an, dass dieser in der überwiegenden Zahl der Wohnräume vorhanden ist (LG Berlin, Urteil vom 25. November 2011, 63 S 139/11, GE 2012, 130), und nicht auf die Wohnfläche der entsprechend ausgestatteten Räume.

Ob Dielenboden ein dem Parkett gleichwertiger Bodenbelag ist, wird im Einzelnen von dessen Qualität abhängen. Insoweit wird aber auch von der ZK 63 die Auffassung vertreten, dass Dielenboden kein „hochwertiger Bodenbelag" ist (LG Berlin, Urteil vom 9. Dezember 2011, 63 S 220/11, GE 2012, 271). Hinsichtlich des wohnwerterhöhenden Merkmals der Badentlüftung ist nach dem Mietspiegel eine moderne gesteuerte Entlüftung ausreichend. Ein Feuchtigkeitssensor ist nicht zwingend, da er im Mietspiegel nur als Beispiel angeführt ist.