Orientierungsmerkmale 2007: Handwaschbecken, Balkon, Waschküche, Elektroinstallation, Wasserrohre, Erdgeschosswohnung

1. Im Bad sind nur weniger als 40 cm breite Handwaschbecken klein.

2. Ein 4 m2 großer Balkon ist jedenfalls bei einer Breite von 1,20 m geräumig.

3. Eine 200 m entfernt liegende Waschküche ist nicht wohnwerterhöhend.

4. Eine Elektroinstallation, mit der neben einem Großgerät ein weiteres Gerät nicht betrieben werden kann, ist wohnwertmindernd.

5. Die Be- und Entwässerungsinstallation ist schon dann als überwiegend auf Putz verlegt anzusehen, wenn das im Bad der Fall ist.

6. Befindet sich die Unterkante der Wohnungsfenster etwa in Höhe der Oberkante der Hauseingangstür, liegt die Wohnung nicht mehr im Erdgeschoss.

(Leitsätze der Redaktion)

Die zulässige Berufung der Kl. ist teilweise begründet.

Die Bekl. ist aufgrund der Mieterhöhungserklärung vom 24. Januar 2008 gemäß § 558 Abs. 1 BGB verpflichtet, einer Erhöhung der Nettomiete für die von ihr innegehaltene Wohnung von 289,33 € um 19,47 € auf monatlich 308,80 € ab dem 1. April 2008 zuzustimmen. Diese Miete übersteigt die ortsübliche Miete nicht.

Die ortsübliche Miete ist anhand des Berliner Mietspiegels 2007 zu ermitteln, der ein qualifizierter Mietspiegel im Sinne von § 558 d BGB ist. Aufgrund der in § 558 d Abs. 3 BGB enthaltenen gesetzlichen Vermutung ist in Verbindung mit § 292 ZPO davon auszugehen, dass die innerhalb der Spanne liegenden Mietwerte den ortsüblichen Vergleichsmietzins für die Wohnungen des jeweiligen Mietspiegelfelds widerspiegeln. Einschlägig für die 67,13 m2 große Wohnung ist das Rasterfeld G 7, das eine Spanne von 3,99 €/m2 bis 4,97 €/m2 und einen Mittelwert von 4,35 €/m2 ausweist. Die Einordnung innerhalb der vom Mietspiegel ausgewiesenen Spanne hat anhand der Orientierungshilfe zu erfolgen. Hierzu hat jede Partei die für sie jeweils günstigen wohnwerterhöhenden bzw. wohnwertmindernden Tatsachen vorzutragen und ggf. zu beweisen. Hierbei ist nach Auffassung der Kammer die Orientierungshilfe als Erfahrungssatz Gegenstand freier Beweiswürdigung nach § 286 ZPO und ermöglicht aufgrund der von Fachleuten aufgestellten Merkmale eine sachgemäße Differenzierung bei der Einordnung konkreter Wohnungen in die jeweiligen Spannen der Mietspiegelfelder (LG Berlin [ZK 63] GE 2003, 1082).

Hinsichtlich der einzelnen Merkmalgruppen gilt hierbei Folgendes:

Merkmalgruppe 1: Die Gruppe ist neutral.

Wohnwertmindernde Merkmale liegen nicht vor. Entgegen der Auffassung des Amtsgericht sind die Wände nicht überwiegend nicht gefliest. Es kommt hier nicht darauf an, ob nach dem Vortrag der Kl. wohnwertmindernde Merkmale nicht vorliegen. Denn die Bekl. hat die Voraussetzungen eines für sie günstigen wohnwertmindernden Merkmals darzulegen. Sie hat hierzu vorgetragen, dass bei Vertragsbeginn lediglich eine Wand im Bad nicht gefliest gewesen sei. Daraus lässt sich nicht schließen, dass ein aus regelmäßig vier Wänden bestehendes Bad nicht überwiegend gefliest ist. Die Wanne war ausweislich des Übergabeprotokolls eingefliest. Ein Waschbecken in der Größe von 50 x 36 cm ist nicht als klein im Sinne der Orientierungshilfe anzusehen. Nach der Rechtsprechung der Kammer fallen hierunter nur Waschbecken, die in der Breite kleiner als 40 cm sind. Ein Waschbecken in der vorgenannten Größe ist ohne wesentliche Einschränkungen nutzbar.

Merkmalgruppe 2: Die Gruppe ist positiv.

Wohnwerterhöhend sind die Fliesen im Arbeitsbereich. Es kann dahinstehen, ob die Einbauküche aufgrund ihres Alter nicht mehr als wohnwerterhöhend anzusehen ist, denn es genügt ein wohnwerterhöhendes Merkmal. Wohnwertmindernde Merkmale werden von der Bekl. nicht vorgetragen.

Merkmalgruppe 3: Die Gruppe ist neutral.

Neben der Isolierverglasung ist entgegen der Auffassung des Amtsgerichts auch der Balkon wohnwerterhöhend. Eine Größe von 5,5 m2 überschreitet die nach der Rechtsprechung der Kammer maßgebliche Grenze von 4 m2 deutlich. Die Breite von 1,20 m lässt auch eine zweckentsprechende Nutzung zu. Es mag sein, dass sich dort kein runder Balkontisch aufstellen lässt, an dem vier Personen bequem sitzen können. An einem etwas länglichen Tisch können aber zwei Personen an einer Längsseite nebeneinander und zwei Personen an den Stirnseiten gegenüber sitzen.

Die der Bekl. zur Benutzung zur Verfügung stehende Waschküche ist nicht wohnwerterhöhend. Es kann dahinstehen, ob sie hierzu zwingend im selben Gebäude wie die Wohnung liegen muss. Denn jedenfalls eine Entfernung von etwa 200 m lässt eine hinreichende räumliche Nähe vermissen, wobei vor allem auch zu berücksichtigen ist, dass im Rahmen der üblichen Nutzung einer Waschküche die entsprechende Wäsche dorthin transportiert werden muss und wieder zurück.

Als wohnwertmindernd ist eine unzureichende Elektroinstallation zu werten. Die Bekl. kann nur einen Stromkreis nutzen, an dem sie neben einem Großgerät nicht ein weiteres Gerät betreiben kann. Denn die Stromkreise für Elektroherd und Durchlauferhitzer, die regelmäßig fest angeschlossen sind, stehen für eine anderweitige Nutzung durch die Bekl. nicht zur Verfügung. Ferner sind die überwiegend auf Putz verlegten Rohre für Be- und Entwässerung als wohnwertmindernd zu berücksichtigen. Die Bekl. hat hierzu vorgetragen, dass alle Rohre im Bad auf Putz lägen. Ohne Erfolg beruft sich die Kl. darauf, dass Vortrag zu den übrigen Räumen fehle. Denn die Rohre befinden sich in einer Wohnung in aller Regel nur in den Nassräumen und nicht in Fluren und Wohnräumen.

Bei zwei wohnwerterhöhenden und zwei wohnwertmindernden Merkmalen ist die Gruppe insgesamt als neutral zu werten.

Gruppe 4: Die Gruppe ist positiv.

Gegen die vom Amtsgericht als wohnwerterhöhend angenommenen Merkmale (Stellplatz, Wärmedämmung) werden von der Bekl. keine konkreten Einwendungen mehr erhoben. Soweit es bei Starkregenfällen zu Wassereinbrüchen kommt, stellt dies einen behebbaren Mangel dar, begründet indes nicht allein die Annahme eines insgesamt überwiegend schlechten Instandhaltungszustands.

Gruppe 5: Die Gruppe ist neutral.

Gegen die Bewertung der Müllstandsfläche als wohnwerterhöhend und die Bewertung des Verkehrslärms als wohnwertmindernd werden keine Einwände vorgebracht.

Danach liegen drei neutrale und zwei positive Merkmalgruppen vor, so dass zu dem vom Mietspiegel ausgewiesenen Mittelwert ein Zuschlag von 40 % der Spanne zum Oberwert hinzuzurechnen ist.

Entgegen der Auffassung des Amtsgerichts liegt die Wohnung nicht im Erdgeschoss, sondern im Hochparterre. Ausweislich der von der Kl. eingereichten Fotos liegt die Unterkante der Wohnungsfenster etwa in Höhe der Oberkante der Hauseingangstür, d. h. in einer Höhe von etwa zwei Metern. Bei dieser Höhe ist ohne Hilfsmittel von der Straße aus keine Einsicht und auch kein Einsteigen in die Wohnung möglich. Diese typischen Nachteile einer Erdgeschosswohnung liegen danach nicht vor, so dass das entsprechende Sondermerkmal des Mietspiegels 2007 nicht anzusetzen ist. [...]

Ein 40 cm breites Handwaschbecken ist nicht „klein", ein 4 m2 großer Balkon „ geräumig". Eine 200 Meter entfernt liegende Waschküche ist nicht nah genug, um als wohnwerterhöhend nach der Orientierungshilfe zum Berliner Mietspiegel eingestuft zu werden. Taugt die Elektroinstallation nur für ein Großgerät und sind die Wasserrohre im Bad über Putz verlegt, ist das wohnwertmindernd. Befinden sich die Fensterunterkanten etwa in Höhe der Oberkante der Hauseingangstür, liegt die Wohnung nicht mehr im EG.

Im Rahmen eines Mieterhöhungsverfahrens stritten sich Mieter und Vermieter über verschiedene Orientierungsmerkmale des Mietspiegels 2007. Das Amtsgericht hielt das Waschbecken im Bad mit einer Größe von 50 x 36 cm für wohnwertmindernd und den Balkon mit einer Größe von 5,5 m2 nicht für geräumig. Die 200 m vom Wohnhaus entfernt liegende Waschküche hielt es nicht für wohnwerterhöhend, die Elektroinstallation reiche nur zum Betrieb für ein Großgerät und im Bad seien die Wasserrohre über Putz verlegt – beides sei wohnwertmindernd. Die Wohnung stufte das AG schließlich auch noch als Erdgeschosswohnung ein. Dagegen richtete sich die Berufung des Vermieters.

Die ZK 63 des Landgerichts Berlin gab der Berufung teilweise statt und wies sie im Übrigen zurück. Das Handwaschbecken im Bad mit seiner Größe von 50 x 36 cm sei nicht wohnwertmindernd, da dies nur auf weniger als 40 cm breite Handwaschbecken zutreffe.

Der 5,5 m2 große Balkon mit einer Breite von 1,20 m sei als geräumig einzustufen, weil eine Größe von 4 m2 ausreiche.

Die etwa 200 m entfernt liegende Waschküche sei dagegen nicht wohnwerterhöhend. Die Elektroinstallation, mit der neben einem Großgerät kein weiteres Gerät betrieben werden könne, sei wohnwertmindernd. Die Be- und Entwässerungsinstallation sei schon deswegen als überwiegend auf Putz verlegt – und damit als wohnwertmindernd anzusehen –, weil das im Bad der Fall sei. Ohne Erfolg berufe sich der Vermieter darauf, dass der Mieter nicht zu den übrigen Räumen vorgetragen habe, denn die Rohre befänden sich in einer Wohnung in aller Regel nur in den Nassräumen. Die Wohnung sei als Hochparterrewohnung und nicht als Erdgeschosswohnung einzustufen, weil sich die Unterkante der Wohnungsfenster etwa in Höhe der Oberkante der Hauseingangstür befände.

Rechtsprechungsübersicht

– Balkon

• LG Berlin, Urteil vom 3. Dezember 2009, 67 S 411/08, GE 2010, 204

Auch bei einer großen Wohnung ist ein Balkon mit einer Fläche von 4 m2 als groß und geräumig im Sinne der Orientierungshilfe anzusehen.

• AG Hohenschönhausen, Urteil vom 6. Juni 2008, 4 C 100/08, GE 2008, 1628

Ein Balkon mit einer Grundfläche von mindestens 4 m2 ist auch dann „geräumig", wenn er zwar 6 m lang, aber nur 1,17 m breit ist.

• AG Mitte, Urteil vom 11. März 2008, 5 C 152/07, GE 2008, 1263

Für einen geräumigen Balkon reicht es aus, wenn ein Tisch aufgestellt werden kann, an dem zwei Personen Platz nehmen können (hier: 1,70 m breit und 3 m lang).

• AG Neukölln, Urteil vom 4. April 2007, 9 C 34/06, MM 2007, 262 (Ls.)

Ein Balkon mit einer Breite von 1,40 m ist nicht „groß und geräumig" i. S. d. Orientierungshilfe zum Berliner Mietspiegel 2005.

• AG Köpenick, Urteil vom 8. Juni 2005 - 7 C 77/05 - MM 2005, 263

Ein Balkon mit einer Tiefe von lediglich 85 cm ist ein „nicht nutzbarer Balkon" i. S. d. Spanneneinordnung zum Berliner Mietspiegel 2003.

– Waschküche

• AG Schöneberg, Urteil vom 12. März 2008, 104a C 544/07, GE 2008, 607

Eine Waschküche außerhalb der Wohnung ist wohnwerterhöhend.

• AG Tempelhof-Kreuzberg, Urteil vom 21. Juli 2008, 20 C 103/08, GE 2008, 1199

Eine Waschküche ist als zusätzlicher Nutzraum wohnwerterhöhend zu berücksichtigen.

Elektroinstallation

• LG Berlin, Urteil vom 15. August 2008, 63 S 42/08, GE 2008, 1627

Stoffummantelte Elektroleitungen stellen keine unzureichende Elektroinstallation dar.

• AG Köpenick, Urteil vom 28. Oktober 2008, 7 C 220/08, GE 2008, 1629

Die Elektroinstallation ist unzureichend, wenn das Wohnzimmer mit zu wenigen und teilweise veralteten Steckdosen ausgestattet ist.

• AG Schöneberg, Urteil vom 12. März 2008, 104a C 544/07, GE 2008, 607

Eine unzureichende Elektroinstallation liegt vor, wenn die Stromversorgung den Gebrauch einer Vielzahl von elektronischen Haushalts-, Kosmetik- und Unterhaltungsgeräten nicht mehr ermöglicht.

Hinweis: Nach der Definition des Berliner Mietspiegels 2009 ist die Elektroinstallation unzureichend, wenn kein gleichzeitiger Betrieb von mindestens zwei haushaltsüblichen größeren Elektrogeräten (z. B. Waschmaschine und Staubsauger) möglich ist oder sich weniger als zwei Steckdosen in Wohnräumen befinden.

– Wasserleitungen

• LG Berlin, Urteil vom 6. Oktober 2009, 63 S 509/08, GE 2010, 67

Ob Wasserleitungen überwiegend auf Putz liegen, richtet sich nicht nach der Wohnung insgesamt, sondern nur nach der Anzahl der Feuchträume.

– Erdgeschosswohnung

• LG Berlin, Urteil vom 6. März 2007, 63 S 285/06, GE 2007, 784

Die Lage der Wohnung im Hochparterre ist nicht wohnwertmindernd.

• AG Lichtenberg, Urteil vom 19. März 2008, 7 C 457/07, GE 2008, 1261

Liegt die Wohnung im Hochparterre, ist für sie ein Abschlag für „Lage im Erdgeschoss" nicht vorzunehmen, da sie im Vergleich zu einer herkömmlichen Erdgeschosswohnung mit einem geringeren Einbruchsrisiko behaftet ist.

• AG Tempelhof-Kreuzberg, Urteil vom 21. August 2009, 18 C 230/08, GE 2008, 1564

Bei einem Abstand zwischen Erdboden und der Unterkante der Fenster von 1,94 m ist eine Lage der Wohnung im Hochparterre anzunehmen, so dass ein Abschlag für eine Erdgeschosswohnung nach dem Berliner Mietspiegel nicht in Betracht kommt.

• AG Schöneberg, Urteil vom 5. Februar 2008, 15 C 388/07, GE 2008, 545

Eine im Hochparterre („halbe Treppe") gelegene Wohnung steht einer Erdgeschosswohnung nicht gleich.