Orientierungsmerkmal „rückkanalfähiger Breitbandkabelanschluss”

Der vorhandene Anschluss an den rückkanalfähigen Breitbandkabelanschluss ist nicht wohnwerterhöhend, wenn der Wohnungsmieter zu dessen Nutzung einen Vertrag mit entsprechenden Kosten abschließen muss.

(Leitsatz der Redaktion)

Die Klage ist zulässig. Die Klagefrist nach § 558 b Abs. 2 Satz 2 BGB von drei Monaten ist eingehalten. Zwar wurde die Klage den Bekl. erst am 28. Dezember 2011 zugestellt, jedoch trat die Wirkung der Zustellung gemäß § 167 ZPO bereits mit der Einreichung der Klage bei Gericht am 22. November 2011 ein.

Das Mieterhöhungsverlangen vom 14. Juni 2011 ist auch formell nicht zu beanstanden, denn es ist gemäß § 558 a Abs. 1 BGB schriftlich geltend gemacht und begründet worden. Nach § 558 a Abs. 2 BGB konnte zur Begründung auch auf den Berliner Mietspiegel 2011 Bezug genommen werden. Die Wartefrist gemäß § 558 Abs. 1 Satz 2 BGB ist eingehalten.

Die Klage ist jedoch nicht begründet. Der Kl. steht gegen die Bekl. ein Anspruch auf Zustimmung zur verlangten Mieterhöhung gemäß § 558 Abs. 1 Satz 1 BGB nicht zu.

Die für die Wohnung der Bekl. geltende Vergleichsmiete ist vorliegend dem Berliner Mietspiegel 2011, Feld K 2, zu entnehmen. Danach beträgt die Spanne der Nettokaltmieten 4,19 €/m2 bis 6,44 €/m2, bei einem Mittelwert von 5,08 €/m2. Grundsätzlich ist zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete der Mittelwert maßgeblich, da dieser den für die weitaus überwiegende Anzahl der in der Mietspiegelgruppe erfassten Wohnungen geltenden Mietzins wiedergibt. Eine Über- oder Unterschreitung ist nur dann geboten, wenn in der Wohnung wohnwerterhöhende oder wohnwertmindernde Merkmale überwiegen. Danach ist vorliegend ein Zuschlag von 40 % vorzunehmen. Dies ergibt sich aus Folgendem:

Die Merkmalsgruppen 1 und 2 sind nach dem übereinstimmenden Vortrag der Parteien als ausgeglichen anzusehen. Die Merkmalsgruppen 4 und 5 sind wohnwerterhöhend zu berücksichtigen, da das Gebäude über einen abschließbaren Fahrradabstellraum und eine sichtbegrenzte Müllstandsfläche, die nur den Mietern zugänglich ist, verfügt. Es kann daher dahingestellt bleiben, ob das Gebäude darüber hinaus einen überdurchschnittlichen Instandhaltungszustand aufweist.

Die Merkmalsgruppe 3 ist entgegen der Ansicht der Kl. als ausgeglichen anzusehen. Unstreitig verfügt die Wohnung über Kastendoppelfenster, die wohnwerterhöhend nicht zu berücksichtigten sind. Wohnwerterhöhend ist aber auch der unstreitig vorhandene rückkanalfähige Breitbandkabelanschluss nicht zu berücksichtigen, da die Bekl. für die Nutzung einen Vertrag mit der Firma TeleColumbus abgeschlossen haben. Eine Wohnwerterhöhung tritt jedoch nur dann ein, wenn für den Mieter eine Nutzung ohne zusätzliche vertragliche Bindung des Mieters mit einem Dritten möglich ist. Die Ansicht der Kl., dass die Nutzung stets von einem Vertragsabschluss abhängig ist, ist für sich gesehen zwar richtig, vorliegend kommt es jedoch darauf an, dass der Mieter nicht mit zusätzlichen Kosten durch die Nutzung belastet werden soll, so dass das Merkmal jedenfalls und nur dann wohnwerterhöhend zu berücksichtigen ist, wenn die Kosten der Nutzung von dem Vermieter getragen werden. Danach ergibt sich eine Nettokaltmiete von 5,62 € (Mittelwert 5,08 € zzgl. 40 %* 0,54 €). Diesem Wert hinzuzusetzen ist ein Betrag von 0,11 €/m2 für das unstreitige Vorhandensein eines modernen Bades, so dass sich eine Nettokaltmiete von 5,73 €/m2, bei 123,61 m2 = 708,29 € ergibt, die die Bekl. bereits zahlen.

Anmerkung der Redaktion: 40 % der Differenz zwischen Mittelwert und Oberwert.

Der vorhandene Anschluss an den rückkanalfähigen Breitbandkabelanschluss ist nicht wohnwerterhöhend, wenn der Wohnungsmieter zu dessen Nutzung einen Vertrag mit entsprechenden Kosten abschließen muss.

Mieter und Vermieter stritten im Rahmen eines Mieterhöhungsverlangens darüber, ob der rückkanalfähige Breitbandkabelanschluss wohnwerterhöhend sei. Der Vermieter hielt das Vorhandensein für ausreichend, der Mieter nicht, weil er zur Nutzung einen Vertrag mit dem Kabelanbieter habe abschließen müssen.

Das AG Tempelhof-Kreuzberg schloss sich der Auffassung des Mieters an. Das Merkmal sei nur dann wohnwerterhöhend, wenn die Kosten der Nutzung vom Vermieter getragen würden.

Dem Urteil kann nicht zugestimmt werden. Nach dem Mietspiegel 2011 ist ein „rückkanalfähiger Breitbandkabelanschluss (Nutzung ohne zusätzliche vertragliche Bindung des Mieters mit Dritten)" wohnwerterhöhend. Der Klammerzusatz fehlte im Mietspiegel 2009. Daraus kann aber nicht entnommen werden, dass das Merkmal nur dann wohnwerterhöhend ist, wenn der Vermieter die Kosten der laufenden Nutzung trägt. Wenn das gewollt gewesen wäre, hätte dies im Mietspiegel 2011 zum Ausdruck kommen müssen, etwa durch einen Zusatz „nur bei Kostentragung durch den Vermieter". Der Klammerzusatz deutet vielmehr darauf hin, dass der Mieter nicht vom Vermieter zum Abschluss eines Vertrages mit einem bestimmten Kabelanbieter gezwungen werden sollte. Im Übrigen spricht auch der Vergleich mit der Mieterhöhung wegen Modernisierung dafür, dass das Vorhandensein des Merkmals „wohnwerterhöhend" unabhängig davon ist, ob der Mieter davon Gebrauch macht.