Orientierungshilfe zum Berliner Mietspiegels

Orientierungshilfe zum Berliner Mietspiegels; Hochparterre- und Erdgeschosswohnungen; Einbruchsgefahr; Erdgeschosslage

Bei einem Abstand zwischen Erdboden und der Unterkante der Fenster von 1,94 m ist eine Lage der Wohnung im Hochparterre anzunehmen, so dass ein Abschlag für eine Erdgeschosswohnung nach dem Berliner Mietspiegel nicht in Betracht kommt.

(Leitsatz der Redaktion)

Die Klage ist begründet. Ein Abschlag in Höhe von 0,19 €/m2 wegen der Qualifizierung der Wohnung als Erdgeschosswohnung ist nicht vorzunehmen, da die Wohnung im Hochparterre liegt. Bereits nach dem eigenen Vortrag der Bekl. beträgt der Abstand zwischen dem Erdboden und der Unterkante der Fenster 1,94 m, so dass es (anders als bei einer Erdgeschosswohnung) gerade nicht möglich ist, nahe an die Wohnung heranzutreten und den Innenraum voll zu überblicken. Auch eine mögliche Einbruchsgefahr ist im Vergleich zu einer Erdgeschosslage, bei der mögliche Täter ohne Schwierigkeiten durch offene Fenster in die Wohnung gelangen können, bei der streitgegenständlichen Wohnung deutlich vermindert, bei der mögliche Täter sich über ein 1,94 m hoch belegenes Fenster den unberechtigten Zutritt verschaffen müssen (vgl. hierzu LG Berlin, Urteil vom 17. März 2003 - 61 S 345/02 -; LG Berlin, Urteil vom 6. März 2007 - 63 S 285/06 - GE 2007, 784). Es ist auch nicht der Auffassung der Bekl. zu folgen, das zitierte Urteil der 61. Kammer des Landgerichts besage, dass Wohnungen stets dann als Erdgeschosswohnungen zu qualifizieren seien, wenn sie unter einer Höhe von 1,60 m über dem Straßenniveau liegen. Das Landgericht hat lediglich ausgeführt, dass die dort streitgegenständliche Wohnung 1,60 m über dem Straßenniveau liege und als Hochparterrewohnung anzusehen sei.

Nach dem Berliner Mietspiegel ist für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete ein Abschlag bei einer Erdgeschosswohnung vorzunehmen, während dies für eine Hochparterrewohnung nicht gilt. Die Abgrenzung kann zweifelhaft sein.

Der Mieter hatte vorgetragen, es handele sich um eine Erdgeschosswohnung, da der Abstand zwischen Erdboden und Unterkante der Fenster nur 1,94 m betrage. Die Vermieterin meinte, es liege eine Hochparterrewohnung vor.

Mit Urteil vom 21. August 2008 schloss sich das Amtsgericht Tempelhof-Kreuzberg der Auffassung des Vermieters an. In einer solchen Wohnung sei eine mögliche Einbruchsgefahr im Vergleich zu einer Erdgeschosslage deutlich geringer, zumal es dann gerade nicht möglich sei, nahe an die Wohnung heranzutreten und den Innenraum voll zu überblicken. Einem Urteil des Landgerichts Berlin vom 17. März 2003 sei auch nicht zu entnehmen, dass Wohnungen stets dann als Erdgeschosswohnungen zu qualifizieren seien, wenn sie unter einer Höhe von 1,60 m über dem Straßenniveau liegen.

Die Definition von Hochparterre ist nach Wikipedia die Lage etwa ein halbes Geschoss über dem Umgebungsterrain. Die Geschosshöhe beträgt üblicherweise 2,60 bis 3,20 m, so dass Hochparterre oder "Halbe Treppe" dann anzunehmen ist, wenn der Fußboden der Wohnung ca. 1,50 m über dem Erdboden liegt.