Orientierungshilfe zum Berliner Mietspiegel 2007

Orientierungshilfe zum Berliner Mietspiegel 2007; Hochparterrewohnung; Wandfliesen in der Küche; fehlende Steckdose im Bad; fehlende Anschlussmöglichkeit für Waschmaschine; Rollladen in Hochparterrewohnung; Abstellraum; ungepflegte Müllstandsfläche; keine besonders ruhige Straße bei Kindergarten und Schulhort in der Nachbarschaft

1. Eine im Hochparterre (halb Treppe) gelegene Wohnung steht einer Erdgeschosswohnung nicht gleich.

2. Wandfliesen in der Küche sind nur dann wohnwerterhöhend, wenn der gesamte Arbeitsbereich einschließlich der Spüle abgedeckt ist.

3. Das Fehlen eines gesonderten Waschmaschinenanschlusses ist ebenso wohnwertmindernd wie das Fehlen einer Steckdose im Bad und das Vorhandensein nur einer Steckdose im Wohnzimmer.

4. Rollläden in einer Hochparterrewohnung sind nicht wohnwerterhöhend.

5. Eine nicht verschließbare Abstellnische steht einem Abstellraum nicht gleich.

6. Eine ungepflegte und offene Müllstandsfläche im Umfeld der Wohnung ist wohnwertmindernd.

7. Ein etwa 25 m von der Wohnung entfernter Kindergarten und Schulhort steht der Einordnung der Straße als besonders ruhig entgegen.

(Leitsätze der Redaktion)

Die Bekl. ist Mieterin, die Kl. ist Vermieterin einer Wohnung im Hause L.weg, Berlin, mit einer Fläche von 64,91 m2. Die Wohnung verfügt über Sammelheizung, Bad und WC. Das Haus wurde im Jahr 1956 bezugsfertig. Die Wohnung verfügt über einen mehr als 4 m2 großen und geräumigen Balkon. Die Be- und Entwässerungsleitungen der Wohnung liegen vollständig auf Putz. Das Bad der Wohnung weist eine frei stehende Wanne ohne Verblendung auf. In Bad und Küche ist vermieterseitig kein Abwasseranschluss für eine Waschmaschine vorhanden. Im Bad befindet sich keine Steckdose, sondern lediglich ein Anschluss für eine Wandlampe. Das Wohnzimmer weist eine Steckdose und einen Lampenanschluss für die Deckenlampe auf. Im Objekt befinden sich Rollläden. Das Haus verfügt über keine moderne Gegensprechanlage.

Mit am 24.4.2007 zugestelltem Mieterhöhungsverlangen begehrte die Kl. unter Verweis auf die Werte des Berliner Mietspiegels 2005 von der Bekl. die Zustimmung zur Erhöhung der Nettokaltmiete von 247,66 € um 49,53 € auf 297,19 € ab dem 1.7.2007. [...] Die Bekl. stimmte einer Erhöhung der Nettokaltmiete auf 281,71 € zu. Soweit nicht zugestimmt wurde, verfolgt die Kl. ihr Zustimmungsverlangen mit der Klage weiter.

Die Kl. behauptet, die streitgegenständliche Wohnung liege im Hochparterre. Zum Erreichen der Treppe müsse ein Höhenniveau von einer halben Treppe zurückgelegt werden. Die Fenster befänden sich erst in einer Höhe von ca. 2 m. Die Wohnung verfüge über einen Abstellraum und in der Küche über Wandfliesen im Arbeitsbereich. Es sei eine komplette Einbauküche mit Ober- und Unterschränken gestellt worden. Eine Waschmaschine sei stellbar. Die Wohnräume seien überwiegend gut belichtet und besonnt, da die straßenseitigen Räume über Südwestlage verfügen und sich vor der Fensterfront eine weite Freifläche erstreckt. Lediglich die rückwärtige Gebäudefront, in der die Nebenräume und das halbe Zimmer liegen, weise nach Nordosten. Das Objekt würde mit Kabelfernsehen versorgt. Es bestünde ein Wartungs- und Kabelbestellungsvertrag mit der RKS Berlin. Ein überdurchschnittlicher Instandhaltungszustand des Gebäudes sei gegeben. Die Dacheindeckung des Hauses und die Fassaden seien im Jahr 2002 komplett überholt worden. Das Haus verfüge über massives 38er Mauerwerk, entspräche den bei Errichtung gültigen DIN-Normen und gewährleiste eine ausreichende Wärmedämmung. Die Heizungsanlage stamme aus dem Jahr 1989/1990, die im Jahr 2004 erneuert worden sei. Die Müllstandsfläche des Hauses würde von dem Hauswart und einem Mitarbeiter der Hausverwaltung einmal wöchentlich kontrolliert und vom Hauswart gefegt. Die Müllgefäße würden dienstags und freitags geleert. Nur in Ausnahmefällen seien Mülltüten neben den Müllgefäßen festgestellt worden. Die Türen der Deponiebehälter auf der Müllstandsfläche seien grundsätzlich verschlossen. Bei dem L.weg handele es sich um eine besonders ruhige, einspurige Straße, in der ausschließlich Anliegerverkehr herrsche. Der Straßenlärm der Kaiser-Wilhelm-Straße würde abgeschirmt, da die Kaiser-Wilhelm-Straße über die gesamte Strecke des parallel verlaufenden L.weges geschlossen bebaut sei. Relevante Beeinträchtigungen durch den Kindergarten seien wegen der Entfernung von mindestens 25 m nicht denkbar. Die Kl. meint, hinsichtlich der Elektroinstallation genüge es, wenn diese den bauzeittypischen Ausstattungszustand wiedergäbe.

Die Bekl. bestreiten dies.

Die zulässige Klage ist unbegründet.

Der Kl. steht gegen die Bekl. gemäß § 558 BGB kein Anspruch auf Zustimmung zur Erhöhung der Nettokaltmiete um weitere 15,48 € auf 297,19 € ab dem 1.7.2007 zu. Die Kl. hat zwar ein Mieterhöhungsverlangen übersandt, das den Anforderungen nach § 558 a BGB entspricht. Die ortsübliche Vergleichsmiete für die Wohnung der Bekl. beträgt aber nettokalt 4,23 €/m2, mithin 274,57 € und liegt damit unter der derzeitigen Netto-Kaltmiete.

Diesen Wert weist der auf die streitgegenständliche Wohnung anwendbare Berliner Mietspiegel 2007 für die Wohnung der Bekl. aus. Da es sich bei dem Berliner Mietspiegel 2007 um einen qualifizierten Mietspiegel im Sinne von § 558 d BGB handelt, wird vermutet, dass die in ihm bezeichneten Entgelte die ortsübliche Vergleichsmiete wiedergeben (§ 558 d Abs. 3 BGB). Die Parteien haben diese Vermutung nicht widerlegt. Die Wohnung des Bekl. ist in das Feld H6 des Berliner Mietspiegels 2007 einzuordnen. Dieses weist eine Mietzinsspanne von 4,09 €/m2 bis 5,49 €/m2 bei einem Mittelwert von 4,78 €/m2 auf. Innerhalb dieser Spanne ist die ortsübliche Vergleichsmiete bei 4,23 €/m2 einzuordnen, da nach der Orientierungshilfe zur Spanneneinordnung des Berliner Mietspiegels vier Merkmalsgruppen negativ zu werten sind.

1) Zwar ist ein Abzug für eine Lage im Erdgeschoss nach dem Berliner Mietspiegel nicht vorzunehmen. Ein solcher ist nur gerechtfertigt, wenn die Wohnung tatsächlich ebenerdig gelegen ist und für Außenstehende sehr gut einsehbar ist, so dass eine höhere Einbruchsgefahr besteht (vgl. LG Berlin, Urteil vom 17.3.2003, 61 S 345/02, GE 2003, 744). Diese Umstände treffen auf die streitgegenständliche Wohnung nicht zu. Die Kl. hat hinreichend dargelegt, dass die Wohnung über eine halbe Treppe erreichbar ist, die Fenster in einer Höhe von 2 m liegen und somit eine Lage im Hochparterre gegeben ist. Der Mietvertrag weist als Lage der Wohnung "1. Etage rechts" aus. Diesen Vortrag hat die Bekl. nicht hinreichend bestritten, so dass er gemäß § 138 Abs. 3 ZPO als zugestanden gilt.

2) Die Merkmalsgruppe 1 (Bad/WC) ist negativ zu werten, da sich im Bad nur eine frei stehende Wanne ohne Verblendung befindet. Ob weitere Negativ-Merkmale gegeben sind, kann dahinstehen.

3) Die Merkmalsgruppe 2 (Küche) ist neutral zu werten. Die Kl. hat nicht hinreichend dargelegt, weshalb die Wohnung bei Einzug über Wandfliesen im Arbeitsbereich sowie über eine komplette Einbauküche verfügt haben soll. Derartiges ist dem Mietvertrag nicht zu entnehmen. Die Kl. hat ihren Vortrag, die Küche sei mit einer kompletten Einbauküche aus Ober- und Unterschränken vermietet worden, nicht näher konkretisiert. Hierfür genügt das Vorhandensein von Herd, Spüle und einem größeren Unterschrank nicht. Die Kl. hat auch nicht hinreichend dargelegt, wann und wie vermieterseitig in der Küche Wandfliesen im Arbeitsbereich geschaffen worden wären. Der nach dem Bekl.

vortrag bei Anmietung vorhandene Fliesenspiegel über dem Herd wirkt nicht wohnwerterhöhend. Das Merkmal "Wandfliesen im Arbeitsbereich" ist nur dann als gegeben anzusehen, wenn der gesamte Arbeitsbereich der Küche, einschließlich Herd und Spüle mit einem Fliesenspiegel versehen ist (vgl. LG Berlin, Urteil vom 12.7.2007, 67 S 481/06, GE 2007, 1255 ff.). Unter dem "Arbeitsbereich" einer Küche sind alle Flächen zu verstehen, an denen die in der Küche anfallenden Arbeiten überwiegend verrichtet werden. Dazu gehören wenigstens der Herd und die Spüle. Ob dazu weitere Flächen zählen, kann dahinstehen, da zu einem vermieterseits über der Spüle angebrachten Fliesenspiegel nicht näher vorgetragen wurde. Unzweifelhaft ist ein Fliesenspiegel gerade über einer Spüle von erheblichem Vorteil, da eine Verfliesung - anders als etwa eine angebrachte Tapete - vor Schäden durch Wassereinwirkung schützt. Die Orientierungshilfe des Mietspiegels zur Spanneneinordnung enthält auch keinen Vorbehalt dahingehend, dass ein Fliesenspiegel über einem bestimmten Teil des Arbeitsbereiches genügen würde.

4) Die Merkmalsgruppe 3 (Wohnung) ist negativ zu werten, da insoweit die wohnwertmindernden Merkmale überwiegen. Unstreitig befindet sich in der Wohnung die Be- und Entwässerung auf Putz.

a) Eine Waschmaschine ist weder in Küche noch im Bad anschließbar. Die Kl. hat nicht vorgetragen, wo im Bad oder in der Küche eine Waschmaschine hingestellt und angeschlossen werden könne. Ein gesonderter Abfluss für eine Waschmaschine ist unstreitig nicht vorhanden. Dies gehört aber heute zu einer üblichen Ausstattung für einen Waschmaschinenanschluss, wie er in der Orientierungshilfe vorausgesetzt wird. Die Mieterin muss sich nicht darauf verweisen lassen, sie könne das Waschwasser über die Badewanne oder das Waschbecken im Bad ablaufen lassen. Im Übrigen ist die Waschmaschine im Bad schon deshalb nicht anschließbar, da es an der hierfür erforderlichen Steckdose fehlt.

b) Ferner ist die Elektroinstallation unzureichend. Dies ergibt sich bereits daraus, dass das Bad der Wohnung über keine Steckdose, sondern nur über einen Wandauslass verfügt und sich im Wohnzimmer nur eine Steckdose neben dem Wandauslass befindet. Dies entspricht nicht den heutigen Erwartungen eines Mieters an die Elektroinstallation einer Wohnung. Das Wohnzimmer stellt in der Regel den Mittelpunkt einer Wohnung dar. Üblicherweise werden dort zahlreiche elektrische Geräte, etwa Stereoanlagen, Fernsehgerät, mehrere Lampen etc. betrieben. Dementsprechend ist es üblich - je nach Größe des Wohnzimmers -, zwei oder mehr Steckdosen an verschiedenen Orten zu installieren, um dem Mieter Gestaltungsfreiheit bei der Einrichtung des Raumes zu gewähren. Auch im Bad ist heutzutage die Benutzung elektrischer Geräte üblich, etwa eines Fönes, eines elektrischen Rasierapparates, einer elektrischen Zahnbürste usw. Ein Mieter kann daher - auch bei einem nur kleinen Bad - das Vorhandensein wenigstens einer Steckdose neben einem vorhandenen Wandauslass erwarten (vgl. LG Berlin GE 2007, 1255). Zwar kann der Mieter vorliegend eine Steckdose dadurch schaffen, indem er einen Spiegelschrank mit integrierter Steckdose mit den elektrischen Leitungen des Wandauslasses verbindet. Dies erfordert aber zusätzliche Investitionen des Mieters. Nach Kenntnis des Gerichts wird in Bädern neben einem Wandauslass für Elektroleitungen heute standardmäßig wenigstens eine Steckdose montiert. Entgegen der Ansicht der Kl. kommt es bei der Beurteilung, ob eine unzureichende Elektroinstallation vorliegt, auf den heutigen Standard an und nicht darauf, welcher Standard bei Abschluss des Mietvertrages üblich war. Die Auffassung der Kl. findet im Mietspiegel keinen Niederschlag. Im Mietspiegel 2007 sind vielmehr Merkmale - wie die Lage von Be- und Entwässerungsleitungen auf Putz - die in den 50er Jahren durchaus üblich waren, als wohnwertmindernd angeführt. Außerdem ist es durchaus billig, wenn ein Vermieter von Altbauwohnungen, der die Elektroinstallation auf neuzeitlichen Stand nachrüsten lässt, einen Ausgleich in der Form erhält, dass durch die Nachrüstung ein wohnwertminderndes Merkmal entfällt. Da die Elektroinstallation bereits aufgrund der Gegebenheiten in Bad und Wohnzimmer unzureichend ist, kann es für die Entscheidung dahinstehen, ob auch die anderen insoweit aufgestellten Behauptungen der Bekl. zutreffen.

c) Den drei wohnwertmindernden Merkmalen im Bereich der Merkmalsgruppe 3 (Wohnung) stehen allenfalls zwei wohnwerterhöhende Merkmale entgegen, und zwar das Vorhandensein eines großen Balkons und die behauptete überwiegend gute Belichtung und Besonnung der Räume.

d) Das Vorhandensein von Rollläden ist nicht wohnwerterhöhend zu werten. Nach der Orientierungshilfe zum Berliner Mietspiegel 2007 stellen nur Rollläden im Erdgeschoss wohnwerterhöhende Merkmale dar. Die vorliegende Wohnung befindet sich jedoch im Hochparterre. Eine Wohnung im Hochparterre ist - wie bereits dargelegt wurde - nicht mit einer im Erdgeschoss gelegenen Wohnung vergleichbar. Eine Hochparterre-Wohnung ist insbesondere nicht mit einem solchen Einbruchsrisiko und der Möglichkeit der ungehinderten Einsicht behaftet, wie dies bei einer Erdgeschosswohnung der Fall ist. Rollläden im Hochparterre bieten keinen erheblich höheren Schutz als etwa Rollläden im 1. Obergeschoss. Da sich das wohnwerterhöhende Merkmal "Rollläden im Erdgeschoss" auf die Merkmalsgruppe 3, "Wohnung", bezieht, kommt es allein darauf an, ob dieses Merkmal in der jeweiligen Wohnung gegeben ist und nicht darauf, ob das betreffende Gebäude im Erdgeschoss Rollläden aufweist.

e) Ferner kann nicht festgestellt werden, dass sich in der Wohnung ein Abstellraum befindet, der wohnwerterhöhend zu berücksichtigen wäre. Im Mietvertrag ist zwar aufgeführt, dass die Wohnung über einen Abstellraum verfügt. Die Bekl. hat aber hinreichend dargelegt, dass es sich dabei nur um eine Abstellnische handelt, die vermieterseits nicht vom Flur abgetrennt ist. Ein Abstellraum im Sinne der Orientierungshilfe muss aber wenigstens die allgemein an einen "Raum" zu stellenden Anforderungen erfüllen, nämlich die Möglichkeit, ihn von der übrigen Wohnung abzutrennen, wobei eine Abtrennung durch Türen allgemein üblich ist. Eine nicht verschließbare Abstellnische erfüllt diese Anforderungen nicht (vgl. AG Schöneberg, Urteil vom 3.2.2005, 8 C 101/04, GE 2005, 311). Das Stellen einer Gardinenstange ist nicht ausreichend. Da die Abstellnische unverschlossen ist, kann sie auch nicht einem vermieterseits gestellten Einbauschrank gleichgesetzt werden, der wohnwerterhöhend wirkt.

5) Die Merkmalsgruppe 4 (Gebäude) ist negativ zu werten, da das Haus unstreitig über keine moderne Gegensprechanlage verfügt. Wohnwerterhöhende Merkmale sind nicht hinreichend dargelegt worden. Soweit die Kl. behauptet, im Jahr 2002 seien Dacheindeckung und Fassade komplett überholt worden, ist dies von der Bekl. substantiiert dahingehend bestritten worden, dass damals nur einzelne Löcher im Dach verschlossen wurden und die Fassade angestrichen wurde. Die Kl. trägt zum Umfang der Arbeiten im Jahr 2002 nicht näher vor. Unterlagen und Rechnungen zu den Arbeiten wurden nicht eingereicht. Die Bekl. haben vielmehr Fotografien des streitgegenständlichen Gebäudes vorgelegt, auf denen an einzelnen Stellen kleine Abplatzungen am Putz zu erkennen sind. Von einem über dem Durchschnitt liegenden Instandhaltungszustand des Gebäudes kann dann aber nicht ausgegangen werden.

6) Die Merkmalsgruppe 5 (Wohnumfeld) ist negativ zu werten.

a) Im Umfeld der Wohnung befindet sich eine ungepflegte und offene Müllstandsfläche. Die Ungepflegtheit der Müllstandsfläche hat die Bekl. durch Vorlage von eindrucksvollen Fotografien hinreichend dargelegt. Fotografien mit außerhalb der Deponiebehälter befindlichen Tonnen und neben den Tonnen gelagerter Müllsäcke und sonstiger Abfälle hat die Bekl. bereits mit der Klageerwiderung vom 2.11.2007 eingereicht. Jene Fotografien stellen ersichtlich die Situation zu fünf verschiedenen Zeitpunkten dar. Mit Schriftsatz vom 9.1.2008 hat die Bekl. drei weitere Fotografien von außerhalb der Deponiebehälter befindlicher Müllsäcke und Unrates eingereicht, die den Zustand am 10.12.2007, 11.12.2007 und 13.12.2007 widerspiegeln. Wenn aber innerhalb eines Zeitraumes von drei bis vier Tagen ständig nicht unerhebliche Mengen von Müll verschiedener Arten außerhalb der Müllbehälter lagern, spricht ein Beweis ersten Anscheins dafür, dass eine Ablagerung von Müll außerhalb der Behälter auch ansonsten überwiegend erfolgt. Das Bestreiten der Kl. ist insofern unzureichend. Da nach ihrem Vortrag die Müllstandsflächen regelmäßig kontrolliert werden sollen, wäre es ihr zumutbar, sich zu den auf den Fotografien abgebildeten Zuständen konkret zu äußern, insbesondere mitzuteilen, ob ihre Mitarbeiter bei der Kontrolle der Müllstandsflächen mit solchen Zuständen konfrontiert wurden. Der dargelegten allgemeinen Ungepflegtheit der Müllstandsfläche steht auch nicht die Behauptung entgegen, die Müllstandsfläche würde einmal wöchentlich gefegt, da nicht vorgetragen wurde, wie lange der angeblich geschaffene ordnungsgemäße Zustand anhält. Für das Vorliegen eines wohnwertmindernden Merkmales ist es auch unerheblich, ob den Vermieter daran ein Verschulden trifft. Entscheidend ist allein die Beeinträchtigung der Wohnqualität für den jeweiligen Mieter. Die Müllstandsfläche stellt sich ausweislich der Fotografien als offen dar. Zwar befinden sich auf der Müllstandsfläche auch Deponiebehälter, in die Mülltonnen vermutlich eingeschlossen werden. Daneben steht jedoch ein gelber Müllbehälter mit den Aufschriften "Leichtverpackungen" und "Der Grüne Punkt", der offensichtlich nicht verschlossen ist. Auch die neben den Tonnen befindlichen Müllsäcke und der sonstige Unrat sind nicht von dem übrigen Umfeld abgeschlossen.

b) Wohnwerterhöhende Merkmale im Bereich der Merkmalgruppe 5 liegen nicht vor. Die Lage der Wohnung an einer besonders ruhigen Straße ist nicht ausreichend dargelegt worden. Unstreitig befinden sich unweit von der streitgegenständlichen Wohnung ein Kindergarten und ein Schulhort, wobei die Kinder - wie die Bekl. hinreichend vorträgt - regelmäßig von ihren Eltern mit Fahrzeugen gebracht und geholt werden. Dann herrscht auf dem L.weg aber nicht lediglich Anwohnerverkehr, sondern aufgrund der vorhandenen Kindertagesstätte jedenfalls wochentags erhöhter Verkehr. Weshalb die Straße dennoch besonders ruhig sein soll, ist nicht plausibel vorgetragen worden.

7) Unter Berücksichtigung der vier negativ zu wertenden Merkmalsgruppen war die Wohnung der Bekl. innerhalb der Spanne bei 4,23 €/m2 einzuordnen.

Die Berufung ist zu 63 S 122/08 LG Berlin anhängig.

Mit der Orientierungshilfe zum Berliner Mietspiegel beschäftigte sich as AG Schöneberg und befand: Liege ein Kindergarten und/oder ein Schulhort in der Nachbarschaft, könne eine Wohnung grundsätzlich nicht an einer "ruhigen Straße" liegen. Und: Rollläden in einer Hochparterrewohnung seien nicht wohnwerterhöhend. Eine Wohnung im Hochparterre (halbe Treppe) sei nicht als Erdgeschosswohnung einzustufen.

Der Vermieter verlangte Zustimmung zur Mieterhöhung und behauptete dazu zahlreiche wohnwerterhöhende Merkmale, die er allerdings trotz Bestreitens des Mieters z. T. nicht konkretisierte. Ferner stritten sich die Parteien darüber, ob eine Wohnung im Hochparterre einer Erdgeschosswohnung gleichzustellen ist und ob eine Wohnung auch dann noch als "besonders ruhig" einzustufen ist, wenn sich in ihr unweit der Wohnung ein Kindergarten und Schulhort befindet.

Das AG Schöneberg hielt das Mieterhöhungsverlangen für unbegründet. Zwar sei ein Abzug für eine Lage im Erdgeschoss nicht gerechtfertigt, da die Wohnung im Hochparterre liege. Die Wandfliesen in der Küche seien jedoch nicht wohnwerterhöhend, da nicht der gesamte Arbeitsbereich einschließlich der Spüle abgedeckt sei. Wohnwertmindernd sei, dass ein gesonderter Waschmaschinenanschluss fehle, im Bad keine und im Wohnzimmer nur eine Steckdose vorhanden sei. Die Rollläden in der Hochparterrewohnung seien nicht wohnwerterhöhend, da sie dort keinen erhöhten Einbruchs - und Sichtschutz bieten würden. Ein wohnwerterhöhender Abstellraum sei nicht feststellbar, da sich in der Wohnung nur eine nicht verschließbare Abstellnische befinde. Die ungepflegte und offene Müllstandsfläche im Umfeld der Wohnung sei wohnwertmindernd. Die Wohnung liege auch nicht in einer besonders ruhigen Straße, da sich etwa 25 m von der Wohnung entfernt ein Kindergarten und Schulhort befanden, wohin die Eltern wochentags regelmäßig ihre Kinder brächten, und wovon sie diese auch abholen würden.