Orientierungshilfe zum Berliner Mietspiegel 2005

Orientierungshilfe zum Berliner Mietspiegel 2005; gemieteter Kaltwasserzähler; Wandfliesen im Arbeitsbereich; Sondermerkmal "Modernes Bad"; türhohe Verfliesung; wandhängendes WC

1. Auch ein gemieteter Kaltwasserzähler ist wohnwerterhöhend im Sinne der Orientierungshilfe zum Berliner Mietspiegel.

2. Wandfliesen im Arbeitsbereich der Küche sind nur dann wohnwert-erhöhend, wenn der gesamte Arbeitsbereich einschließlich Spüle abgedeckt ist.

3. Ein modernes Bad i. S. d. Berliner Mietspiegels 2005 setzt kein wandhängendes WC mit unter Putz verlegtem Spülkasten voraus. Vielmehr reicht eine Verfliesung des Bodens und der Wände sowie der Badewanne aus. Die Verfliesung der Wände ist als "türhoch" anzusehen, wenn sie eine Höhe von etwa 2 m erreicht.

(Leitsätze der Redaktion)

Die Kl. wendet sich mit ihrer am 13. August 2007 beim Landgericht eingegangenen Berufung gegen das am 17. Juli 2007 zugestellte Urteil, durch das ihre Klage auf Zustimmung zu einer Erhöhung der monatlichen Nettokaltmiete auf monatlich 762,35 € mit Wirkung ab 1. Juli 2006 in Höhe von monatlich 34,92 € abgewiesen worden ist. Mit ihrer am 17. September 2007 bei Gericht eingegangenen Berufungsbegründung beanstandet die Kl. vor allem, daß das Amtsgericht das im Berliner Mietspiegel 2005 erwähnte Sondermerkmal "modernes Bad" verneint hat. Entgegen dem Amtsgericht sei es nicht erforderlich, daß ein wandhängendes WC mit in die Wand eingelassenem Spülkasten vorhanden sei. Außerdem sei die vom Amtsgericht vorgenommene Bewertung der Merkmalgruppen Küche und Gebäude nicht zutreffend. Vermieterseits sei die Verfliesung über Spüle und Herd gestellt worden, was für eine positive Beurteilung ausreichend sei. Der von den Mietern verflieste Bereich über dem Geschirrspüler sei kein Arbeitsbereich im Sinne dieses Merkmals. Das wohnwerterhöhende Merkmal "moderne Heizanlage" hätte wegen der 1999 eingebauten zentralen Fernwärmeheizung nicht übersehen werden dürfen.

Die Bekl. wenden sich gegen die vom Amtsgericht vorgenommene Einordnung ihrer 139,62 qm großen Wohnung in das Rasterfeld K4, weil diese aus zwei unter 90 qm großen Wohnungen gebildet worden sei und deshalb unbehebbare Mängel im Fußbodenbereich vorlagen. Entgegen dem Amtsgericht sei die Merkmalgruppe 1 nicht positiv anzusetzen, da die Kosten für die Miete des Kaltwasserzählers über die Betriebskosten von ihnen getragen würden. Das Bad verfüge über ein kleines Handwaschbecken. Die Merkmalgruppe 2 sei negativ zu bewerten, da bei der Übergabe der Wohnung eine Spüle gefehlt habe. Die Bekl. stützen sich nach wie vor auf eine schlechte Belichtung und Besonnung ihrer Wohnräume, führen den schlechten Instandhaltungszustand des Gebäudes ins Feld und verweisen auf die erhebliche Lärmbelästigung durch Fluglärm. Sie bestreiten erstmals in der Berufungserwiderung die türhohe Verfliesung des Bades und tragen vor, die Fliesen endeten unter der Höhe der Türzarge, auch hätten sie einen Teil der Badverfliesung in Gestalt einer roten Bordüre selbst bezahlt.

[...] Das Rechtsmittel ist [...] begründet. Die die Klagefrist des § 558 b Abs. 2 Satz 2 BGB wahrende Klage ist zulässig. Sie stützt sich auf das formell wirksame Mieterhöhungsverlangen vom 24. April 2006, welches den Anforderungen des § 558 a BGB entspricht. Insbesondere hat die Kl. bei ihrer Begründung mit dem qualifizierten Berliner Mietspiegel 2005 das zutreffende Rasterfeld K4 erwähnt, welches für Wohnungen mit einer Wohnfläche ab 90 qm der hier gegebenen mittleren Wohnlage maßgeblich ist. Die Ansicht der Bekl., wegen der Vorgeschichte, die zur Entstehung der Wohnung in dieser Größe geführt habe, sei ein Rasterfeld für kleinere Wohnungen heranzuziehen, ist vom Amtsgericht mit Recht als abwegig bezeichnet worden. Die Bekl. haben von vornherein die zusammengelegte Wohnung mit der im Mietvertrag genannten Wohnfläche von 139,62 qm gemietet. Daß man anhand der Gestaltung der Fußböden noch erkennen kann und konnte, daß hier früher zwei Wohnungen vorhanden waren, ist unerheblich. Denn die Vorteile der großen Wohnung, die auch einer größeren Familie ein komfortables Zusammenleben ermöglicht, werden dadurch nicht beseitigt.

Die Klage ist auch sachlich gerechtfertigt. Das Amtsgericht hat die Merkmalgruppe 1 des Mietspiegels mit Recht wegen des vorhandenen Kaltwasserzählers als positiv bewertet. Darauf, daß die Mietkosten auf die Bekl. umgelegt werden, kommt es nicht an. Mit der positiven Bewertung soll honoriert werden, daß der Vermieter die technischen Voraussetzungen dafür geschaffen hat, daß der Wasserverbrauch erfaßt werden kann. Die Kostentragungspflicht ist nicht maßgeblich. Denn auch sonst kommt es, sofern nicht der Mieter die Installationen selbst stellt, für die Spanneneinordnung des Mietspiegels nicht darauf an, ob sich der Mieter an den Kosten beteiligt. Neben dem in der Entscheidung der Zivilkammer 62 des Landgerichts Berlin vom 30. Oktober 2006 (GE 2007, 55) erwähnten Breitbandkabelanschluß sei auf die von der Zivilkammer 67 des Landgerichts Berlin in dem Urteil vom 19. Februar 2007 (GE 2007, 652) erwähnten Beispiele Isolierverglasung, Concierge verwiesen. Auch hier können die Kosten über eine Modernisierungserhöhungserklärung auf die Mieter umgelegt werden. Dies ändert nichts an der laut Spanneneinordnung zu berücksichtigenden Wohnwerterhöhung. Soweit die Bekl. auf das Vorhandensein eines kleinen Handwaschbeckens verweisen, ist dieser im Schriftsatz der Kl. vom 10. Januar 2008 bestrittene Vortrag nach § 531 Abs. 2 ZPO nicht zu berücksichtigen. (wird ausgeführt)

Bei der Merkmalgruppe 2 ist mit dem Amtsgericht von einer neutralen Einstufung auszugehen. Das Fehlen einer vermieterseits gestellten Spüle ist von den Bekl. nicht ausreichend dargelegt worden. Nach dem Übergabeprotokoll, welches als Anlage 6 Teil des zwischen den Parteien geschlossenen Mietvertrages war, war eine Spüle vorhanden. Ob dies eine Spüle des Vermieters war, wie die Bekl. angeben, ist unerheblich. Die Bekl. haben diese nicht vom Vormieter gekauft. Wenn sie bei ihrem Einzug diese Spüle, die der Vormieter in der Wohnung belassen hatte, vorgefunden haben, ist sie mitvermietet worden. Der neue Vortrag der Bekl. in der verspäteten Berufungserwiderung, bei der Übergabe sei keine Spüle vorhanden gewesen, steht nicht nur im Widerspruch zu dem Übergabeprotokoll, sondern auch zu ihren eigenen Angaben im Verhandlungstermin am 31. Januar 2007. Danach war bei ihrem Einzug die Spüle des Vormieters vorhanden. Darüber hinaus ist der Vortrag nach §§ 531 Abs. 2, 296 Abs. 1 ZPO im Berufungsverfahren nicht zu berücksichtigen, denn auch er ist von der Kl. ausdrücklich bestritten worden. Daß auch das positive Merkmal "Terrazzo" nicht vorliegt, steht aufgrund der vom Amtsgericht durchgeführten Beweisaufnahme fest. Es fehlt auch an einer vermieterseits gestellten Verfliesung des Arbeitsbereichs. Der Arbeitsbereich ist jedenfalls dann, wenn - wie hier - zwischen Herd und Spüle eine große Lücke klaffte, nicht auf die Flächen oberhalb dieser Installationen beschränkt. Denn dann bietet es sich an, die Lücke mit einer Arbeitsplatte zu schließen, auf der Speisen zubereitet werden können. Nicht anders verhält es sich, wenn zwischen Herd und Spüle ein Geschirrspüler mit Abstellfläche aufgestellt wird. Auch hier ist ein Spritzschutz in Form von Fliesen notwendig und somit ein zu verfliesender Arbeitsbereich.

Die Merkmalgruppe 3 ist mit dem Amtsgericht wegen der unstreitig vorhandenen Isolierverglasung positiv zu bewerten. Eine schlechte Belichtung und Besonnung ist nach wie vor nicht zugrunde zu legen. Zu den Lichtverhältnissen in den einzelnen Räumen zu den verschiedenen Jahreszeiten wird auch jetzt nicht konkret vorgetragen. Das von den Bekl. eingereichte, am 16. Dezember um 16.40 Uhr, also bei Einbruch der Dunkelheit, aufgenommene Foto ist auch nicht geeignet, eine schlechte Belichtung zu belegen. Ein näherer Vortrag wäre hier auch deshalb geboten gewesen, weil das mit der Klageerwiderung eingereichte Foto 1 ebenso wie das rechte Foto Nr. 3 durchaus gute Lichtverhältnisse zeigt.

Bezüglich der Merkmalgruppe 4 ist mit der Kl. von einer positiven Einordnung auszugehen. Dies liegt an dem hier gegebenen Einbau einer modernen Heizanlage nach dem 1. Juli 1994. Die Bekl. können diesen bereits in erster Instanz mit den Schriftsätzen vom 7. und 13. März 2007 erfolgten Vortrag der Kl. nicht einfach bestreiten. Denn nach dem 1998 geschlossenen Mietvertrag war eine Heizung nur im Bad vorhanden. Die Heizfläche war lediglich mit 11,78 qm angesetzt worden. Unstreitig ist die gesamte Wohnung aber jetzt mit einer Sammelheizung ausgestattet. Es muß also nach Abschluß des Mietvertrages bezüglich der Heizung zu einer Veränderung gekommen sein. Auch nach dem eigenen Vorbringen der Bekl., die sich auf ein Schreiben der Vermieterin vom 8. Juli 1999 beziehen, hat 1999 eine Modernisierung des Gebäudes stattgefunden. Dem somit nachvollziehbaren Vortrag der Kl., im Zuge der 1999 durchgeführten Modernisierung sei eine neue Fernheizungsanlage eingebaut worden, hatten sie daher nur, unter Anführung einleuchtender Details, die das Gegenteil belegen, bestreiten können. [...]

Die Merkmalgruppe 5 kann als negativ unterstellt werden, so daß es keiner Entscheidung bedarf, ob und gegebenenfalls in welchem Umfang der Vortrag in der Berufungserwiderung verspätet wäre. Denn auch dann hat die Berufung im vollen Umfang Erfolg. Es liegt nämlich hier das Sondermerkmal "modernes Bad" vor. Der Mietspiegel 2005 beschreibt dieses als ein Bad, dessen Wände türhoch gefliest sind, welches über Bodenfliesen und eine Einbauwanne oder -dusche verfügt. Bodenfliesen und Einbauwanne sind hier unstreitig vorhanden. Der in erster Instanz zugestandenen türhohen Verfliesung sind die Bekl. zwar in zweiter Instanz entgegengetreten. Ob prozessuale Gründe der Berücksichtigung des Vorbringens entgegenstehen, bedarf keiner Vertiefung. Denn auch bei Zulassung des Vortrags ergibt sich keine andere Beurteilung. Das von den Bekl. in der mündlichen Verhandlung vom 14. Januar 2007 vorgelegte Foto belegt, daß die Verfliesung zwar die Höhe des Türblattes übersteigt, aber ca. 5 bis 7 cm unterhalb des Türrahmens endet. Der Einwand der Bekl., die Verfliesung sei also nicht türzargenhoch, führt gleichwohl nicht zur Verneinung des Sondermerkmals "modernes Bad". Denn mit der Verwendung des Adjektivs "türhoch" bringt der Mietspiegel nicht zum Ausdruck, daß es auf die Höhe der konkret vorhandenen Tür ankommt. Nach dem allgemeinen Sprachgebrauch wird mit "türhoch" eine Höhe von etwa 2 m gemeint. Das Türblatt hat aber nach den Angaben der Bekl. bereits eine Höhe von 2,02 m, die Verfliesung erreicht demnach eine noch größere Höhe. Schließlich zeigt auch ein Blick in den Mietspiegel 2003, daß eine 2 m übersteigende Höhe ausreicht. Damals war das Sondermerkmal für Bäder im Ostteil Berlins bei einer Verfliesung mit einer Höhe von 1,40 m, bei solchen im westlichen Berlin von 1,50 m gegeben. Mit der neuen Anforderung der türhohen Verfliesung sollte nur dem Umstand Rechnung getragen werden, daß zuvor ein ausreichender Spritzschutz der Wände nicht gegeben war. Dieser ist aber hier gewährleistet. Soweit die Bekl. erstmals in zweiter Instanz auf die von ihnen fliesenmäßig gestellte rote Bordüre verweisen, betrifft diese allenfalls eine Breite von 5 cm. Dann bleibt es aber immer noch dabei, daß die vermieterseits gestellte Verfliesung die Höhe des Türblatts erreicht und mindestes 2,02 m beträgt. Auch dann liegt nach dem allgemeinen Sprachgebrauch eine türhohe Verfliesung vor.

Das streitgegenständliche Bad entspricht auch in bezug auf die Ausstattung den Anforderungen des Mietspiegels 2005. Dabei kommt es nur auf den neuzeitlichen Standard der aufgeführten Merkmale Verfliesung und Einbauwanne oder -dusche an. Dies hat die Kammer bereits in dem Urteil vom 18. Juni 2007 (62 S 46/07) unter Bezugnahme auf die Entscheidung des Amtsgerichts Lichtenberg vom 14. Dezember 2006 (GE 2007, 299) ausgeführt. Ein wandhängendes WC ist demnach nicht erforderlich. Daß ein solches WC mit in der Wand eingelassenem Spülkasten laut Mietspiegel bei einem modernen Bad nicht zusätzlich positiv ins Gewicht fällt, bedeutet nicht, daß umgekehrt ein modernes Bad zwingend über eine solche Ausstattung verfügen muß. Damit soll lediglich verhindert werden, daß ein etwa vorhandenes wandhängendes WC doppelt berücksichtigt wird. Wie die Merkmalgruppe 1 zeigt, gibt es noch andere Ausstattungsmerkmale, die den Wohnwert erhöhen, ohne daß sie als notwendig für ein modernes Bad aufzufassen sind. In bezug auf die Ausstattungsmerkmale, die neuzeitlichem Standard genügen müssen, gilt folgendes: Die eingereichten Fotos zeigen, daß für die Verfliesung von Boden und Wänden - mit Ausnahme der mieterseits gestellten roten Bordüre - eine neutrale, zeitgemäß wirkende Farbgestaltung gewählt worden ist. Die Einbauwanne ist gleichfalls auf diese Weise verfliest. Auf die - bestrittene und nach § 531 Abs. 2 ZPO nicht zu berücksichtigende - schlechte Geräuschdämmung des Bades kommt es nicht an. Denn dabei würde es sich allenfalls um einen behebbaren Mangel handeln, der im Falle des modernen Bades keine Rolle spielt.

[...]

Auch ein gemieteter Kaltwasserzähler ist wohnwerterhöhend im Sinne der Orientierungshilfe zum Berliner Mietspiegel. Wandfliesen im Arbeitsbereich der Küche sind nur dann wohnwerterhöhend, wenn der gesamte Arbeitsbereich einschließlich Spüle abgedeckt ist. Ein modernes Bad i. S. d. Berliner Mietspiegels 2005 setzt kein wandhängendes WC mit unter Putz verlegtem Spülkasten voraus, so das LG Berlin.

Der Mieter stimmte dem Mieterhöhungsverlangen des Vermieters nicht zu. In dem anschließenden Klageverfahren wurde streitig, ob im Rahmen der Orientierungshilfe ein gemieteter Kaltwasserzähler wohnwerterhöhend ist, ob große Lücken in der Verfliesung des Arbeitsbereichs der Küche unschädlich sind und ob ein modernes Bad i. S. d. Sondermerkmals ein wandhängendes WC mit unter Putz verlegtem Spülkasten aufweisen muß.

Die ZK 62 hielt an ihrer Rechtsprechung fest, daß auch ein gemieteter Kaltwasserzähler wohnwerterhöhend im Sinne der Orientierungshilfe zum Berliner Mietspiegel sei; der Umstand, daß die Zählermiete im Rahmen der jährlichen Betriebskostenabrechnung umgelegt wird, ändere daran nichts.

Die Wandfliesen im Arbeitsbereich der Küche seien hier nicht wohnwerterhöhend, weil die Verfliesung große Lücken aufweise.

Ausführlich beschäftigte sich das Gericht mit dem Sondermerkmal "modernes Bad", um das es immer wieder Streit gibt. Zum Sondermerkmal des modernen Bades sei unstreitig davon auszugehen, daß das Bad des Mieters "türhoch" gefliest sei sowie über Bodenfliesen und eine in demselben Farbton eingeflieste Badewanne verfüge. Die Verfliesung sei als "türhoch" anzuerkennen, da sie bis zu 2 m reiche, auch wenn der bis zur Decke des Bades verbleibende Streifen von etwa 5 cm von dem Mieter selbst gefliest worden sei.

Im übrigen müßten nur die ausdrücklich aufgeführten Ausstattungsmerkmale neuzeitlichem Standard entsprechen und nicht alle im Bad vorhandenen Sanitärobjekte. Zwar sei in der Orientierungshilfe zur Merkmalgruppe 1 ein wandhängendes WC mit in der Wand eingelassenem Spülkasten nur dann wohnwerterhöhend zu berücksichtigen, wenn das Sondermerkmal des modernen Bades nicht zutreffe. Im Umkehrschluß bedeute das jedoch nicht, daß das Sondermerkmal "modernes Bad" ein entsprechendes WC voraussetze.

Rechtsprechungsübersicht

LG Berlin, Urteil vom 30. Oktober 2006, 62 S 162/06, GE 2007, 55

1. Auch ein gemieteter Kaltwasserzähler ist wohnwerterhöhend im Sinne der Orientierungshilfe zum Berliner Mietspiegel.

2. Der Umstand, daß die Zählermiete im Rahmen der jährlichen Betriebskostenabrechnung umgelegt wird, ändert daran nichts.

LG Berlin, Urteil vom 12. Juli 2007, 67 S 481/06, GE 2007, 1255

Wandfliesen im Arbeitsbereich sind nur dann wohnwerterhöhend, wenn der gesamte Arbeitsbereich einschließlich Spüle abgedeckt ist.

AG Mitte, Urteil vom 12. Oktober 2006, 7 C 315/05, GE 2006, 1485

Ein modernes Bad i. S. d. Berliner Mietspiegels setzt eine freihängende Toilette mit unter Putz verlegtem Spülkasten und unter Putz verlegten Wasser- und Heizungsrohren voraus. Fliesen an Boden und Wänden sowie eine eingebaute Badewanne allein sind lediglich eine Standardausführung und keine besondere, über dem Durchschnitt liegende Ausstattung und Gestaltung, die für ein modernes Bad erforderlich sind.

AG Lichtenberg, Urteil vom 14. Dezember 2006, 4 C 205/06, GE 2007, 299

Der neuzeitliche Standard für die Erfüllung des Sondermerkmals "modernes Bad" im Sinne des Berliner Mietspiegels 2005 bezieht sich lediglich auf die insoweit genannten Ausstattungsmerkmale und nicht auf das Bad insgesamt. Über Putz liegende Heizungsrohre und die Art des Heizkörpers spielen dabei keine Rolle. Ebenso ist kein wandhängendes WC mit in die Wand eingelassenem Spülkasten erforderlich.